Assurance vie : Comment investir dans l’immobilier ?

L’assurance vie et l’immobilier sont-ils compatibles ? L’assurance vie est l’enveloppe fiscale préférée des Français. Elle dispose d’avantages non négligeables en termes de personnalisation, de fiscalité ainsi que de transmission de patrimoine.

Souvent, le fond euro est mis en avant de telle sorte que parfois, certains médias amalgament cette possibilité d’allocation avec le contrat lui-même. Comme si le contenant et le contenu ne formait qu’un !

L’assurance vie permet effectivement d’investir sur des fonds euro mais également sur des supports financiers, sous forme d’unités de compte conçues exclusivement pour les contrats d’assurance vie.  

Ce qui est quelque fois ignoré c’est que ce type de placement permet également d’investir dans l’immobilier. Il ne permet évidemment pas d’investir dans de l’immobilier que vous pourriez détenir en direct et le louer à un particulier ou à une personne de votre famille, par exemple…

Quand on parle d’immobilier dans l’assurance vie, c’est avant tout de l’immobilier d’entreprise.

Logiquement, les montants d’acquisition sont bien plus importants. Des « véhicules d’investissement » sont donc créés afin de pouvoir mutualiser les ressources des investisseurs et pouvoir investir dans des commerces, des bureaux, des grandes surfaces ou pourquoi pas des biens spécialisés dans le secteur de la santé tels des EHPAD… L’objectif est de percevoir un rendement intéressant tout en diminuant les risques.

Par exemple, seul, il est peu probable que vous puissiez acquérir le bureau d’une société du CAC 40. En revanche, en mutualisant vos ressources avec d’autres personnes voire des personnes morales, il est logique que vous puissiez le faire. Dans ces cas-là, vous devenez propriétaire selon votre quote-part investie.

Ce type de placements permet de détenir une fraction de chacun des biens.

Il existe quelques formes ayant des aptitudes différentes et adaptées aux besoins et motivations diverses des investisseurs. C’est ce que nous allons voir ici.

1. L’assurance vie

1.1 Petit rappel sur les typologies d’actifs.

Dans l’assurance vie, vous pouvez investir dans différentes typologies d’actifs : pour synthétiser, vous pouvez investir dans des produits financiers à travers des OPCVM – organismes de placement collectifs en valeurs mobilières tels des Fonds communs de Placements (FCP) ou Société d’investissement à capital variable (SICAV) qui sont des portefeuilles majoritairement d’actions, obligations, instruments financiers gérés par des professionnels.  Vous pouvez également investir dans des produits structurés qui permettent une gestion du risque différente.

Il est possible, par ailleurs d’investir dans de l’immobilier (c’est ce que nous allons voir ici) ou bien entendu, sur des fonds euro.

De manière presque simpliste, l’immobilier permet d’aller rechercher une rentabilité supérieure au fond euro et d’annihiler la volatilité (variation de valeur) des actifs financiers dont nous avons parlé au-dessus.

1.2 La fiscalité

Evidemment, comme pour tous placements, que serez un rendement sans le confronter à sa fiscalité ?

Ici, la fiscalité est celle de l’assurance vie : à l’heure actuelle, c’est la flat tax (Prélèvements Forfaitaires uniques – PFU) qui concernent les nouveaux contrats, les fameux 30 % de fiscalité, prélèvements sociaux inclus.

A aucun moment, la fiscalité sur les rachats (l’argent que vous décidez de récupérer) n’est calculée sur le capital investi. C’est bien la plus-value qui est ponctionnée et est simplement relative au capital racheté. Cela permet déjà de minimiser la fiscalité.

Au bout de 8 ans, vous bénéficiez en plus d’un abattement non négligeable de 4 600 € (ou 9 200 € pour un couple à condition d’avoir une imposition commune) sur les plus values.

Par exemple, si vous investissez 50 000 € pendant 5 ans à 4 %, soit 60 833 au bout de cette période et donc une plus-value de 10 833 €. Si vous récupérez 10 000 € au bout de 5 ans, vous serez fiscalisé sur le montant de 1781 € d’intérêts environ.

En effet, pour 10 000 € racheté, il y aura 1781 € d’intérêts rachetés.

Vous aurez donc à payer 1781 € * 30 % dans le cadre du prélèvement forfaitaire unique de 534 € (Prélèvements Sociaux inclus).

En revanche, grâce aux abattements après la 8 ème année. Si vous faites ce même rachat au bout de 8 ans, vous ne serez pas fiscalisé, car les intérêts rachetés sont inférieurs à 4 600 €.

Vous n’avez plus à vous soucier de la fiscalité. Cet abattement est renouvelé tous les ans.

Vous pouvez également choisir l’option à l’impôt sur le revenu, si bien entendu, votre Tranche Marginal d’Imposition est nul.

Outre la fiscalité sur le revenu, les contrats d’assurance vie peuvent être partiellement soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour la partie investie dans des parts de SCPI ou d’OPCI ou encore de SCI.

2. Pourquoi investir dans l’immobilier en assurance vie ?

Il y a bien des aspects positifs.

Pour répondre à cette première question, investir dans l’immobilier dans le cadre de l’assurance vie, c’est joindre la sécurisation de la pierre et la récurrence des loyers perçus et de le coupler à la fiscalité de l’assurance vie.

Cela permet également de rendre l’immobilier plus liquide : il est beaucoup plus simple de récupérer votre argent dans ce contexte plutôt que de vendre un bien immobilier détenu en direct où Il faut composer avec les aléas de l’immobilier. Ici, ce n’est évidemment pas le sujet.

Enfin, ce type d’investissement permet de bien mutualiser les risques grâce à la diversification des biens investis.  

Quels sont les possibilités d’investissement en immobilier dans l’assurance vie ?

Face au succès grandissant des « fonds immobiliers », dû entre autres à l’érosion du rendement des fonds euro et à une volatilité importante couplées à un manque de visibilité sur les marchés financiers, ce type de placements est devenu protéiforme.

2.1 Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) : La solution la plus connue

Le fonctionnement est simple : les gérants de ces sociétés collectent de l’argent auprès des particuliers ou de sociétés. Ils vont l’investir dans des biens immobiliers qui sont déjà loués, en général par des entreprises qui les louent.

Les biens investis sont principalement des bureaux, des commerces, des biens industriels, des EHPAD…

Diversifier les actifs immobiliers au sein de la Société Civile de Placement en Immobilier permet donc de mutualiser les risques. C’est-à-dire d’annihiler une partie du potentiel des vacances locatives ou charges exceptionnels par la diversification des biens immobiliers. En d’autres termes, il s’agit de de diluer ce coût dans un ensemble plus important.

Au lieu d’investir dans un seul bien et de ne détenir que ce dernier, vous êtes propriétaire d’une fraction de chacun des biens qui composent le parc immobilier. Vous devenez propriétaire de parts sociales de la société qui gère le parc immobilier.

Dans ce type d’investissement, il y a une direction nette de sécurisation du placement. Les fonds euro boostés qui font porter le risque à la banque investissent parfois dans ce type de véhicules d’investissement. Ce qui est un gage de sécurité.

Par ailleurs, les SCPI sont agréées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et permettent une transparence fiscale. Tous les frais sont connus et l’information est plus simple d’accès.

Dans l’absolu, nous l’avons vu dans certains de nos articles, il est possible d’investir en direct dans une SCPI.

Pour synthétiser, les inconvénients de ce placement en direct sont de deux types :

– Les frais d’acquisition qu’il faut payer lorsque vous revendez. Eh oui ! C’est étonnant mais le rendement est calculé dès le premier euro versé. En revanche, lorsque vous revendez, il faut tout de même les payer.

– Le second inconvénient est la fiscalité. Votre solde foncier (la fiscalité appliquée sur les revenus est celle des revenus foncier) va être confronté à votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI). A cela, il faut ajouter les Prélèvements Sociaux, qui sont actuellement à 17,2 %.

En ce qui concerne les SCPI dans l’assurance vie, c’est différent (c’est mieux !) :

Pour ce qui est des frais d’acquisition, seule la valeur investie dans le contrat vous appartient : c’est à l’assureur de payer ces frais d’acquisition. Comme il vous doit la disponibilité de votre argent, il existe plusieurs possibilités afin « qu’il s’y retrouve ». Soit l’assureur va créer des annexes qui vont lui permettre de ponctionner des frais supplémentaires sur le versement des SCPI (cela est amorti rapidement), soit parfois, ne pas distribuer la totalité des rendements de la SCPI. Enfin, parfois certains assureurs incluent des frais de sortie.

Il faut bien regarder les conditions générales car il n’est pas exclu que l’on vous demande d’arbitrer votre portefeuille d’OPCVM avant de procéder à un rachat de vos parts de SCPI.

Il est plus simple de passer par un professionnel pour avoir ces indications.

En ce qui concerne la fiscalité, elle est comme vous avez pu le lire plus haut, bien plus intéressante à travers l’assurance vie.

Attention tout de même à bien regarder comment le rendement est capitalisé : s’il est injecté et capitalisé dans la SCPI (au sein de l’unité de compte) ou versé sur le fonds euro. C’est un point à ne pas négliger !

La rentabilité des SCPI dans l’assurance vie est comprise actuellement entre 3 et plus de 4 %.

2.2 L’Organisme de placement collectif immobilier (OPCI) : la plus liquide

Voici une autre possibilité plus souple d’investir dans l’immobilier au sein de votre contrat d’assurance vie.

Un OPCI est composé d’immobilier à hauteur de 60 % minimum. Il dispose également d’une poche de monétaire (10 % minimum) pour augmenter la liquidité de l’investissement. Enfin, une poche qui statutairement, permet d’investir dans des actions, des obligations, des OPCVM pour un rendement potentiellement plus important que dans l’immobilier, mais plus volatile.

C’est-à-dire qu’il y aura des variation plus important, dû aux investissements financiers.

Cette poche peut d’ailleurs être placé également sur de l’immobilier.

Cette partie est totalement libre pour le gérant.

Il y a donc plus de volatilité et moins de frais. C’est également un placement agréé par l’Autorité des Marchés Financiers.

C’est une solution plus diversifiée typologiquement car potentiellement, une partie de sa composition est investie sur des produits financiers, permettant une décorrélation et plus d’opportunisme sur la partie financière, quand l’intérêt en vaut la chandelle…

2.3 La Société Civile en Immobilier (SCI) : la plus libre

Les SCI sont proches également des SCPI. La différence la plus importante reste au niveau du choix plus large d’investissement immobilier. L’objectif est plus opportuniste. Il y a une diversification plus importante : biens détenus en direct, SCPI, foncières cotées, OPCVM immobilier…

Il y a également une poche monétaire afin de rendre l’investissement plus liquide.

Les SCI ne sont pas agréées par l’AMF. Il y a une plus grande liberté pour le gérant et une mutualisation du risque plus importante.

Les SCPI ont généralement un rendement brut plus important tandis que les SCI ont moins de frais. Il faut vraiment regarder quel sont les frais du contrat pour tirer des conclusions.

Comme pour les SCPI, il s’agit ici d’un investissement long terme.

2.4 La Société civile de placement en portefeuille (SCP de SCPI) : la plus large

La diversification en termes de typologie est plus large. Cela ressemble à des SCI. Mais dans ce type d’investissement, il est possible d’y retrouver des parts d’OPCVM, d’actions, obligations et bien entendu toutes les formes habituelles de l’immobilier dont des foncières cotées.

La politique d’investissement est plus souple, par rapport aux SCPI. Elle est dirigée sur des actifs immobiliers et mobiliers et qui offre une profondeur de marché satisfaisante.

Là encore, la diversification est plus importante. Nous pourrions le comparez dans le fonctionnement à des OPCI mais sans le cadre obligatoire de proportion typologique à respecter.

2.5 Le fond Euro : Le plus garanti

Certains fonds Euro sont investis dans de l’immobilier de manière plus ou moins importante. Evidemment, il ne faut pas s’attendre à une rentabilité importante mais les 3 % sont parfois atteint.

Ils font partis des meilleurs fonds Euro. La performance est largement supérieure à la concurrence des fonds euro généraux, proposés par les banques.

La garantie du capital, l’effet cliquet des intérêts perçus ainsi que la liquidité sont des atouts non négligeables. Le fait d’avoir un fonds Euro en immobilier permet de ne pas subir l’érosion des rendements que nous connaissons bien dorénavant.

2.6 La Foncière : La plus financière

L’assurance vie permet également d’investir dans des foncières cotées.

Autre contexte, il faut sortir radicalement de l’aspect sécuritaire des actifs tangibles. Même si nous restons dans l’univers du placement immobilier, les foncières disposent de sous-jacents cotés en bourse…

La valeur de l’actifs n’en est que potentiellement boostée mais sa volatilité aussi… Peu d’éligibilité au PEA.

Les quelques foncières existantes ont toutes des spécificités qui leur sont propres : bureaux, parcs d’affaires, centres commerciaux, logement, santé et équipements publics disposant également d’une diversification géographique.

Les avantages sont non négligeables. Les actions de ces sociétés foncières cotées ne sont pas assujetties à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Un avantage non négligeable.

On peut ainsi acheter et vendre des actions de foncières à tout moment pendant les horaires de Bourse habituels. Contrairement à l’immobilier non coté, les foncières ont peu voire pas de frais d’entrée.

Ce placement peut aussi être investi en direct ou à travers un compte titre.

Ces dix dernières années, la moyennes de ces sociétés a oscillé entre 3 et 7 %. Ce qui ne veut pas dire que nous ne sommes pas à l’abris d’une rentabilité négative sur une ou plusieurs années.

Conclusion

Nous avons pu constater ces dernières années une évolution de l’offre dans les assurances vie en termes financier mais également immobilier.

Les possibilités d’investissements se sont donc adaptées aux besoins des investisseurs.

Rendre plus liquide un véhicule d’investissement qui ne l’est pas vraiment à la base, sans diminuer outrageusement le rendement ni sa récurrence reste l’objectif des gérants – tout en préservant ou en privilégiant une bonne performance.

Cela n’a pas dû vous échapper, mais l’une des techniques est la diversification des actifs investis afin de diluer la volatilité du rendement.

En d’autres termes, noyer les frais exceptionnels, les baisses d’un marché sectorielle ou les vacances locatives par rapport aux revenus perçus (loyers).

Enfin, la fiscalité de l’assurance vie est bien entendu l’autre atout. L’assurance vie pour un objectif de capitalisation est tout à fait adaptée (grâce aux Unités de Compte). N’oublions pas que l’immobilier génère un rendement lié aux loyers mais permet dans le temps d’aboutir à une revalorisation de sa valeur.

Evidemment, les rendements proposés ne doivent pas être comptabilisés sans être confrontés à votre horizon de placement (qui doit être plutôt long), aux frais du contrat voire aux frais annexes. Chacun de vos investissements doivent être effectués de manière pragmatiques et adaptés à votre situation.

Dernier point, tous les contrats d’assurance vie ne proposent pas les même conditions d’accès à l’immobilier. Cliquez-ici si vous souhaitez être accompagné et avoir accès aux meilleurs contrats d’assurance vie immobilier du marché.

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