Rendements des SCPI en 2021. Tableau comparatif / palmarès

1. Petit historique des SCPI

Durant ces dernières années, nous avons pu observer un transfert de liquidités des livrets réglementés traditionnels et des plans d’épargne ou encore des fonds euro vers cette typologie d’actif bien évidemment différente.

Si des raisons économiques incontestables et notamment la baisse des taux directeurs ont permis un transfert de ces capitaux vers les SCPI, c’est bel et bien pour son couple rendement par rapport au risque extrêmement avantageux.

Peu importe les actifs, Il est toujours pertinent de regarder les performances sur le long terme, en regardant l’historique des variations de la valeur ou la moyenne des distributions.  Même si les rendements antérieurs ne sont pas obligatoirement les mêmes que ceux qui émaneront dans le futur : l’historique des SCPI est assez profond pour se faire une idée du « comportement» de ces actifs dans le temps, puisque les  toutes premières datent de 1970.

2. La composition des SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont composées quasi exclusivement d’actifs immobiliers d’entreprises, notamment de commerces et de bureaux.

Parfois, selon l’objectif de gestion et les particularités connexes notamment thématiques,  des biens spécialisés dans un secteur économique géographique peuvent y être investis de manière plus importante : par exemple des SCPI qui se cantonnent au domaine de  la santé et de l’éducation, ou encore exclusivement situés à l’étranger, voire ayant pour objectif le développement durable…

La stratégie employée est donc protéiforme dans l’objet des biens.

A cela, nous pourrions même nommer les SCPI fiscales ou de capitalisation, que nous ne détailleront pas dans ce guide.

Pourquoi diversifier ?

Cela permet de mieux sécuriser votre placement. Vous accédez à des marchés immobiliers qui n’ont pas forcément d’interactions trop importantes. Dans l’idéal, ce placement est établi dans une démarche de long terme. Mieux mutualiser permet d’avoir une stratégie cohérente et sécuritaire voire opportuniste si ces secteurs d’activités disposent à l’avenir d’une revalorisation potentiellement plus importante. 

Il est vrai que dans une période aussi particulière que celle que nous vivons dont la cause est un facteur extra-économique et qui a détruit des secteurs entiers de notre économie, cibler actuellement des SCPI thématiques dont les biens ont moins été impactés est d’une extrême logique…  

2.1 Les SCPI généralistes

Elles se composent d’une diversification sectorielle. Elle détiennent généralement des commerces, des entrepôts et des bureaux.

Elles peuvent être comparées à un fond de portefeuille si nous nous référons à des critères plus financiers. Une SCPI ayant une capitalisation plus importante peut être moins sujette à la volatilité. Nous détaillerons dans l’analyse les points importants à regarder.

D’autres SCPI peuvent être également exclusivement investies dans des commerces ou des bureaux. Comme dans les OPCVM, il y a cette possibilité d’investir sur des placements collectifs plus spécialisés. Dans tous les placements collectifs, il y a un principe de diversification qui permet de ce fait de diluer les charges exceptionnelles ou des vacances locatives dans la masse de biens qui distribuent des revenus.

2.2 Les SCPI thématiques

Nous les trouvons principalement :

• Dans le secteur de la santé et d’éducation,

Les sociétés  locataires exercent des activités en lien avec le domaine de la  santé et de l’éducation. Cela permet de décorréler votre investissement dans son ensemble des actifs plus traditionnels. Les actifs que l’on y trouve sont principalement des EHPAD mais également des biens spécialisés.

• Dans des biens ayant une démarche plus environnementale :

Des politiques environnementales et énergétiques sont exprimées dans le choix des actifs ou la qualité intrinsèque s’y voit renforcée. On y voit même une pro-activité par rapport à la réglementation en vigueur et une dimension évidemment plus éthique et durable.

Ici, c’est plus la qualité plutôt que la nature du bien qui est privilégié.

2.3 Les SCPI diversifiées géographiquement

Il existe deux avantages importants lorsque vous faites le choix d’un investissement diversifié géographiquement. D’une part, vous détenez des biens dans des zones variées. Le marché de l’immobilier est pluriel et diversifier ses acquisitions engendre une dilution du risque.

Investir dans des zones éparses permet d’investir dans différents marchés et à des points d’entrée différents.

D’autre part, l’un des atouts est la possibilité de percevoir des loyers allégés en fiscalité et sans Prélèvements sociaux.

Vous trouverez un exemple chiffré de calcul sur les SCPI ayant des biens en Allemagne.

Généralement, ces biens sont situés dans des pays limitrophes à la France voire un peu plus à l’Est et dans les pays Baltes. Les marchés y sont souvent moins matures. Les perspectives y sont plutôt favorables.

La règle établie est la suivante : contrairement aux revenus de valeurs mobilières, la fiscalité applicable est souvent celle du pays où se situe le bien immobilier.

C’est donc la société de gestion qui s’acquitte de cette même fiscalité. Vient par la suite une exonération partielle de la fiscalité (selon les conventions fiscales).

Exemple d’un investissement dans une SCPI ayant des biens en Allemagne :

La fiscalité est payée de prime abord comme si tous les loyers étaient perçus en France. Par la suite, un crédit d’impôt calculé selon la méthodologie ci-après est rétribué par l’administration fiscale.

Méthode de l’imputation

Crédit d’impôt = impôt sur les revenus mondiaux X (revenus de source allemande / revenu net global). 

Pour information, c’est la société de gestion qui s’acquitte de la fiscalité sur les sociétés en Allemagne. Celle-ci est au taux de 15,825 %.

La convention validée entre la France et l’Allemagne fait appliquer cette méthode. Ce n’est en aucun cas une différence entre l’impôt payé par la société de gestion en Allemagne et votre propre fiscalité.

Il n’y a en revanche pas de prélèvements sociaux à payer.

Exemple chiffré

Pour un foyer disposant de revenus globaux de 65 000 €  ( La TMI à 30 %).  

Impôt sur le revenu résultant du barème : 6 167 € (ce que le contribuable aurait eu à payer s’il ne bénéficiait pas d’un crédit d’impôt).

Détermination du crédit d’impôt : 6 167 € x (5.000 € / 65 000 €) = 474 €

Le crédit d’impôt de 474 € s’impute sur l’impôt à payer de 6 167 €. Soit un impôt définitif à payer de 6 167 €– 474 € = 5 693 € (impôt à payer après affectation du crédit d’impôt)

3. Le fonctionnement des SCPI : la détention

Il existe plusieurs formes de détentions :

3.1 En pleine propriété (PP)

Selon le code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de manière la plus absolue : vous êtes totalement propriétaire et vous percevez de ce fait, la totalité des revenus perçus.

3.2 En démembrement : Nue Propriété (NP) ou usufruit (USU)

Pour information

Usufruit : usus et fructus : le droit d’user et de percevoir les fruits (loyers)

Surtout pour de la trésorerie d’entreprise. Perception de la totalité des revenus durant la période.

Nu propriété : Abusus

Il existe la possibilité d’acquérir soit la nue propriété, soit l’usufruit lors d’un démembrement temporaire (voir notre article sur le sujet ici)

L’intérêt de cette pratique réside dans la possibilité d’acquérir des actifs décotés et d’obtenir une plus value qui n’est pas fiscalisée.

A l’acquisition, une clé de répartition qui définit la valeur de l’usufruit et la valeur de la nue propriété vous est présentée par la société de gestion en fonction de la durée de démembrement. La période de démembrement est donc définie (souvent entre 3 et 15 ans).

En achetant la NP, vous obtenez le futur droit d’être pleinement propriétaire des parts de SCPI.

Plus cette durée est longue, plus la valeur de Nue Propriété sera faible par rapport à l’usufruit.

L’investissement n’apparaît pas dans l’assiette taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Fonctionnement des SCPI : le démembrement (pour en savoir plus : « Le démembrement immobilier : nue-propriété et usufruit« )

A la fin de la période de démembrement définie, les droits de l’usufruitier s’éteigne au profit du nu-propriétaire. Vous devenez donc naturellement pleinement propriétaire des parts de SCPI.

C’est à ce même moment que vous commencez à percevoir les revenus.

Vous générez sur la période une création de richesse non relative à la perception de revenus, ni liée à des facteurs de revalorisation de l’actif et donc non assujettie à la fiscalité des revenus ni à celle des plus value immobilière.

C’est l’idéal lorsque vous n’avez pas besoin de percevoir des revenus dans un avenir proche, que votre tranche marginale d’imposition (TMI) est importante et que vous savez que d’ici quelques années, cette dernière va diminuer. Elle peut servir notamment dans l’optique de la préparation de la retraite.

De plus, sur une période longue, l’objectif est que la part soit revalorisée à la hausse. Cet élément peut être le double objectif affiché lors de la souscription.

Cela étant dit, dans un objectif de transmission, une part de SCPI peut être démembrée définitivement comme n’importe quel actif.

Exemple

Acquisition de la Nue Propriété (NP) de parts de SCPI pendant la période de 10 ans (la clé de répartition diffère selon le gérant).

Pour un investissement de 100 000 € en NP, et une clé de répartition de 33 % en usufruit et 67 % en NP.

Au bout de 10 ans, l’usufruit s’éteint au profit de la NP.

A votre actif, vous aurez donc en SCPI, 149 253 € (sans compter la revalorisation de la part). Tous les ans, un expert va comptabiliser la valeur effective du parc immobilier.

Sur du long terme, nous pouvons fort logiquement envisager une revalorisation positive.

3.3 Dans l’assurance vie

Nous n’aborderons que peu ce sujet car il sera bien développé dans un autre article.

Cependant, afin de capitaliser sans pour autant subir la volatilité des marchés, il peut être adapté d’investir dans des  SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance vie.

Les rendements distribués seront généralement par ailleurs plus importants que ceux du fonds euro (même fonds euro boosté).

L’un des avantages est de pouvoir bénéficier de la fiscalité de l’enveloppe fiscale. En effet, si vous êtes dans une tranche marginale d’imposition élevée, choisir l’assurance vie pour détenir vos SCPI peut être plus avantageux d’un point de vue fiscal.

La contrepartie, ce sont les frais de gestion du contrat qui viennent s’ajouter. Il faut donc vérifier que le gain fiscale soit supérieur à la perte due aux frais de gestions.