Rendements des SCPI en 2021. Tableau comparatif / palmarès

SCPI : vous les connaissez au moins certainement par cet acronyme, mais les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont aujourd’hui l’une des stars des placements, disposant d’une mutualisation du risque et investis sur des actifs tangibles… Vous retrouverez le classement comparatif des SCPI en 2021 plus bas. 

La question qui se pose en 2021 est de savoir si le choix d’investir dans des SCPI est une bonne idée ? 

La réponse est nuancée car en cette période si particulière, il est obligatoire de cibler un certain nombre de stratégies, de biens selon leurs natures et l’activité des locataires. Comptablement, il est possible également de qualifier sa gestion. Il n’en demeure pas moins que bon nombre de SCPI résistent bien voire ont de bons résultats. 

Le rendement par rapport au risque est toujours très positif à condition de sélectionner des SCPI plus souple et dans des secteurs qui n’ont pas subi la crise. C’est le cas des « médicales ou paramédicales, des logistiques, des SCPI de province, coeur de villes ou certaines de bureaux (PME)…

Vous retrouverez plus d’informations dans nos articles pour mieux sélectionner votre SCPI et notre point sur l’impact sur les SCPI dans cet article : conséquences du covid-19 sur les SCPI en 2021. 

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Une Société civile de placement immobilier (SCPI) caractérisée parfois encore par la « pierre papier »  a pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.

Le principe est simple : la société gérante va collecter des fonds auprès des investisseurs et va ensuite acquérir des biens déjà occupés la plupart du temps par des sociétés.

Le souscripteur acquiert donc des parts du capital de la SCPI (il devient dès lors associé de la SCPI).

Ce dernier devient de facto,  propriétaire indivis d’immeubles selon leur quotepart investie. L’objectif est simple : il est de percevoir les loyers récurrents (distribués généralement trimestriellement) et de voir dans le temps, la valeur de ses parts augmenter.

Ces sociétés de Gestion sont désignées par les statuts ou par l’Assemblée Générale, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Pour en savoir plus sur les SCPI, cet article est couplé avec un second : « SCPI : avantages, inconvénients« .

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1. Petit historique des SCPI

Durant ces dernières années, nous avons pu observer un transfert de liquidités des livrets réglementés traditionnels et des plans d’épargne ou encore des fonds euro vers cette typologie d’actif bien évidemment différente.

Si des raisons économiques incontestables et notamment la baisse des taux directeurs ont permis un transfert de ces capitaux vers les SCPI, c’est bel et bien pour son couple rendement par rapport au risque extrêmement avantageux.

Peu importe les actifs, Il est toujours pertinent de regarder les performances sur le long terme, en regardant l’historique des variations de la valeur ou la moyenne des distributions.  Même si les rendements antérieurs ne sont pas obligatoirement les mêmes que ceux qui émaneront dans le futur : l’historique des SCPI est assez profond pour se faire une idée du « comportement» de ces actifs dans le temps, puisque les  toutes premières datent de 1970.

2. La composition des SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont composées quasi exclusivement d’actifs immobiliers d’entreprises, notamment de commerces et de bureaux.

Parfois, selon l’objectif de gestion et les particularités connexes notamment thématiques,  des biens spécialisés dans un secteur économique géographique peuvent y être investis de manière plus importante : par exemple des SCPI qui se cantonnent au domaine de  la santé et de l’éducation, ou encore exclusivement situés à l’étranger, voire ayant pour objectif le développement durable…

La stratégie employée est donc protéiforme dans l’objet des biens.

A cela, nous pourrions même nommer les SCPI fiscales ou de capitalisation, que nous ne détailleront pas dans ce guide.

Pourquoi diversifier ?

Cela permet de mieux sécuriser votre placement. Vous accédez à des marchés immobiliers qui n’ont pas forcément d’interactions trop importantes. Dans l’idéal, ce placement est établi dans une démarche de long terme. Mieux mutualiser permet d’avoir une stratégie cohérente et sécuritaire voire opportuniste si ces secteurs d’activités disposent à l’avenir d’une revalorisation potentiellement plus importante. 

Il est vrai que dans une période aussi particulière que celle que nous vivons dont la cause est un facteur extra-économique et qui a détruit des secteurs entiers de notre économie, cibler actuellement des SCPI thématiques dont les biens ont moins été impactés est d’une extrême logique…  

2.1 Les SCPI généralistes

Elles se composent d’une diversification sectorielle. Elle détiennent généralement des commerces, des entrepôts et des bureaux.

Elles peuvent être comparées à un fond de portefeuille si nous nous référons à des critères plus financiers. Une SCPI ayant une capitalisation plus importante peut être moins sujette à la volatilité. Nous détaillerons dans l’analyse les points importants à regarder.

D’autres SCPI peuvent être également exclusivement investies dans des commerces ou des bureaux. Comme dans les OPCVM, il y a cette possibilité d’investir sur des placements collectifs plus spécialisés. Dans tous les placements collectifs, il y a un principe de diversification qui permet de ce fait de diluer les charges exceptionnelles ou des vacances locatives dans la masse de biens qui distribuent des revenus.

2.2 Les SCPI thématiques

Nous les trouvons principalement :

  • Dans le secteur de la santé et d’éducation,

Les sociétés  locataires exercent des activités en lien avec le domaine de la  santé et de l’éducation. Cela permet de décorréler votre investissement dans son ensemble des actifs plus traditionnels. Les actifs que l’on y trouve sont principalement des EHPAD mais également des biens spécialisés.

  • Dans des biens ayant une démarche plus environnementale :

Des politiques environnementales et énergétiques sont exprimées dans le choix des actifs ou la qualité intrinsèque s’y voit renforcée. On y voit même une pro-activité par rapport à la réglementation en vigueur et une dimension évidemment plus éthique et durable.

Ici, c’est plus la qualité plutôt que la nature du bien qui est privilégié.

2.3 Les SCPI diversifiées géographiquement

Il existe deux avantages importants lorsque vous faites le choix d’un investissement diversifié géographiquement. D’une part, vous détenez des biens dans des zones variées. Le marché de l’immobilier est pluriel et diversifier ses acquisitions engendre une dilution du risque.

Investir dans des zones éparses permet d’investir dans différents marchés et à des points d’entrée différents.

D’autre part, l’un des atouts est la possibilité de percevoir des loyers allégés en fiscalité et sans Prélèvements sociaux.

Vous trouverez un exemple chiffré de calcul sur les SCPI ayant des biens en Allemagne.

Généralement, ces biens sont situés dans des pays limitrophes à la France voire un peu plus à l’Est et dans les pays Baltes. Les marchés y sont souvent moins matures. Les perspectives y sont plutôt favorables.

La règle établie est la suivante : contrairement aux revenus de valeurs mobilières, la fiscalité applicable est souvent celle du pays où se situe le bien immobilier.

C’est donc la société de gestion qui s’acquitte de cette même fiscalité. Vient par la suite une exonération partielle de la fiscalité (selon les conventions fiscales).

Exemple d’un investissement dans une SCPI ayant des biens en Allemagne :

La fiscalité est payée de prime abord comme si tous les loyers étaient perçus en France. Par la suite, un crédit d’impôt calculé selon la méthodologie ci-après est rétribué par l’administration fiscale.

Méthode de l’imputation

Crédit d’impôt = impôt sur les revenus mondiaux X (revenus de source allemande / revenu net global). 

Pour information, c’est la société de gestion qui s’acquitte de la fiscalité sur les sociétés en Allemagne. Celle-ci est au taux de 15,825 %.

La convention validée entre la France et l’Allemagne fait appliquer cette méthode. Ce n’est en aucun cas une différence entre l’impôt payé par la société de gestion en Allemagne et votre propre fiscalité.

Il n’y a en revanche pas de prélèvements sociaux à payer.

Exemple chiffré

Pour un foyer disposant de revenus globaux de 65 000 €  ( La TMI à 30 %).  

Impôt sur le revenu résultant du barème : 6 167 € (ce que le contribuable aurait eu à payer s’il ne bénéficiait pas d’un crédit d’impôt).

Détermination du crédit d’impôt : 6 167 € x (5.000 € / 65 000 €) = 474 €

Le crédit d’impôt de 474 € s’impute sur l’impôt à payer de 6 167 €. Soit un impôt définitif à payer de 6 167 €– 474 € = 5 693 € (impôt à payer après affectation du crédit d’impôt)

3. Le fonctionnement des SCPI : la détention

Il existe plusieurs formes de détentions :

3.1 En pleine propriété (PP)

Selon le code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de manière la plus absolue : vous êtes totalement propriétaire et vous percevez de ce fait, la totalité des revenus perçus.

3.2 En démembrement : Nue Propriété (NP) ou usufruit (USU)

Pour information

Usufruit : usus et fructus : le droit d’user et de percevoir les fruits (loyers)

Surtout pour de la trésorerie d’entreprise. Perception de la totalité des revenus durant la période.

Nu propriété : Abusus

Il existe la possibilité d’acquérir soit la nue propriété, soit l’usufruit lors d’un démembrement temporaire (voir notre article sur le sujet ici)

L’intérêt de cette pratique réside dans la possibilité d’acquérir des actifs décotés et d’obtenir une plus value qui n’est pas fiscalisée.

A l’acquisition, une clé de répartition qui définit la valeur de l’usufruit et la valeur de la nue propriété vous est présentée par la société de gestion en fonction de la durée de démembrement. La période de démembrement est donc définie (souvent entre 3 et 15 ans).

En achetant la NP, vous obtenez le futur droit d’être pleinement propriétaire des parts de SCPI.

Plus cette durée est longue, plus la valeur de Nue Propriété sera faible par rapport à l’usufruit.

L’investissement n’apparaît pas dans l’assiette taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Fonctionnement des SCPI : le démembrement (pour en savoir plus : « Le démembrement immobilier : nue-propriété et usufruit« )

A la fin de la période de démembrement définie, les droits de l’usufruitier s’éteigne au profit du nu-propriétaire. Vous devenez donc naturellement pleinement propriétaire des parts de SCPI.

C’est à ce même moment que vous commencez à percevoir les revenus.

Vous générez sur la période une création de richesse non relative à la perception de revenus, ni liée à des facteurs de revalorisation de l’actif et donc non assujettie à la fiscalité des revenus ni à celle des plus value immobilière.

C’est l’idéal lorsque vous n’avez pas besoin de percevoir des revenus dans un avenir proche, que votre tranche marginale d’imposition (TMI) est importante et que vous savez que d’ici quelques années, cette dernière va diminuer. Elle peut servir notamment dans l’optique de la préparation de la retraite.

De plus, sur une période longue, l’objectif est que la part soit revalorisée à la hausse. Cet élément peut être le double objectif affiché lors de la souscription.

Cela étant dit, dans un objectif de transmission, une part de SCPI peut être démembrée définitivement comme n’importe quel actif.

Exemple

Acquisition de la Nue Propriété (NP) de parts de SCPI pendant la période de 10 ans (la clé de répartition diffère selon le gérant).

Pour un investissement de 100 000 € en NP, et une clé de répartition de 33 % en usufruit et 67 % en NP.

Au bout de 10 ans, l’usufruit s’éteint au profit de la NP.

A votre actif, vous aurez donc en SCPI, 149 253 € (sans compter la revalorisation de la part). Tous les ans, un expert va comptabiliser la valeur effective du parc immobilier.

Sur du long terme, nous pouvons fort logiquement envisager une revalorisation positive.

3.3 Dans l’assurance vie

Nous n’aborderons que peu ce sujet car il sera bien développé dans un autre article.

Cependant, afin de capitaliser sans pour autant subir la volatilité des marchés, il peut être adapté d’investir dans des  SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance vie.

Les rendements distribués seront généralement par ailleurs plus importants que ceux du fonds euro (même fonds euro boosté).

L’un des avantages est de pouvoir bénéficier de la fiscalité de l’enveloppe fiscale. En effet, si vous êtes dans une tranche marginale d’imposition élevée, choisir l’assurance vie pour détenir vos SCPI peut être plus avantageux d’un point de vue fiscal.

La contrepartie, ce sont les frais de gestion du contrat qui viennent s’ajouter. Il faut donc vérifier que le gain fiscale soit supérieur à la perte due aux frais de gestions.

 

4. SCPI : classement en 2021(chiffres au 31/12/2021)

Nom de la SCPINom du gérant Capitalisation en millionsDate de création Caractéristiques ISRRendement 2021 (%)Rendement 2020 (%)Rendement 2019 (%)Taux d’Occupation Financier mi 2020 Prix de souscription 2022 (en €)Valeur de reconstitution 2021 (en €)Valeur de reconstitution 2020 (en en €)
Iroko ZenIroko55.8692020DiversifiéeOUI7.1100
Corum OriginCorum AM2 3952012Diversifiée7.036.006.2895.8711351177.431117.12
NeoNovaxia140.742019Province et étranger / Bureaux et hôtelsOUI6.496.006.4798,93 %187188.02193.83
Cœur de Régions Sogenial73.622018Province et diversifié6.436.306.2592,40 %648,50691.75 685.31
Corum EURIONCorum AM3642020BureauxOUI6.1297.96215225.41
ActivimmoAlderan 3282019France Spécialisée dans la logistiqueOUI6.026.05098.30 %610629.00619.25
Kyaneos PierreKyaneos AM150.22018Résidentiel5.946.076.8173.610801123.541136.45
Vendôme RégionsNorma Capital350,002015Surtout bureaux en province5.916.106.497,00 %655711.15689.37
Corum XLCorum AM13012017Bureaux5.845.666.2699.31195199.25188.85
Cap Foncières et territoiresFoncières et Territoires462014Diversifiée5.615.635.3398,21255278,94
Cristal LifeInter Gestion19.72021Commerces résilients5.37100 %200212.04
Cœur de ville Sogenial18.162013Commerces en province5.305.305.3095.2 %206213.31213.44
Altixia CommercesAltixia REIM50.92019Commerces5.215.0394200208.93212.22
Altixia Cadence 12Altixia REIM70.362019Diversifiée5.155.136.1293.7200203.69207.86
Altixia Cadence XIIAltixia REIM48,332018Commerces5.135.134.5989,3 %200208.207203.69
Foncière des praticiens Foncière Magellan49.72017Santé en province5.10 5.10 5.1997,21 %11001173.19
Cristal RenteInter Gestion422.72011Commerces5.094.845.0297.89 %247.34253.31267.66 (253,53)
Epargne Pierre Atland Voisin17742013BureauxOUI5,365.365.8595.19 %208220.38219.04
Pierval santé Euryale1 5912014Actifs spé : maladies neurologiques dégénératives, EHPAD..4.80 (av; fiscal. étrang.)4.955.0599.39 %1000210.31211.59
EfimmoSofidy17211987Bureaux4.804.804.9789.64237241.43242.02
PrimopierrePrimonial3 7002008Bureaux4.775.045.9287.10208219.61221
Fair InvestNorma Capital39.22018Santé et éducationOUI4.734.514.35100200215.39
ImmorenteSofidy3 8001987Diversifiée4.644.4294.00340341.68335.13
PrimoviePrimonial4 5002012Santé4.604.504.5196.60203202.79199.16
PFO2Perial AM2 7002009Bureaux OUI4.594.504.5091.50196194.21197.58
PF Hospitalité EuropePERIAL163.002020Europe – santé, éducation4.53 6.25 100 %200198.80198.16
PF Grand ParisPerial AM11301966Grand Paris4.424.534.3891.30 %544570.47572.39
EurovalysAdvenis REIM8242015Bureaux4.364.504.5094.3910151105.131080.91
Interpierre Europe CentralParef Gestion4,732020Europe Centrale :villes importantes de Pologne, Hongris, Rép Tchèque4,60100,00 %250247242.49
Novapierre Allemagne 2Paref Gestion246.972019DIY – alimentaire3.391.6198.2260266.58288.03
Epilon 360 °Epsilon192021DiversifiéeOUI100250
LF Avenir SantéLa Française182021Santé100300297

5. Fiscalité et Prélèvements Sociaux (en Pleine Propriété)

La fiscalité des SCPI est simple : il s’agit des revenus fonciers majorés des Prélèvements Sociaux.

Au régime réel

Elle est calculée en fonction de votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI).

A cela, il faut majorer la fiscalité des prélèvements sociaux (17,2 % à ce jour). Depuis 1996, nous assistons à une augmentation de cette charge pour l’investisseur.

Le choix pour le régime réel est obligatoirement lorsque vos revenus sont supérieurs à 15 000 €.

Si vous êtes en situation de déficit foncier, celui-ci peut être imputé sur les revenus globaux et donc compenser la fiscalité créée par les SCPI.

En France, dans l’immobilier, la fiscalité est calculée sur la différence entre les loyers perçus et les charges effectives. Les SCPI distribuent un rendement net de frais de gestion et brut de fiscalité.

En micro foncier

Vous bénéficiez d’un abattement de 30 % des loyers perçus. La condition afin de bénéficier de ce régime est initialement de percevoir des revenus de même nature concernant un bien détenu en direct. Vos revenus doivent être inférieurs à 15 000 €.

Ce choix est irrévocable durant 3 années.

Pour les revenus des SCPI perçu depuis l’étranger : il faut regarder les conventions fiscales entre le pays où est situé le bien et la France.

Fiscalité sur les revenus financiers de la SCPI

La trésorerie de la SCPI est placée. Elle permet de générer un rendement le temps de trouver notamment les biens qui vont être acquis.

Ce n’est pas par ce rendement que vous ferez fortune mais c’est un complément. La fiscalité appliquée est celle des Valeurs Mobilières.

Nous n’aborderons ce sujet plus longtemps car c’est anecdotique.

Fiscalité sur les plus value

A la cession, la fiscalité applicable est la même que celle attribuée à la cession d’un bien détenu en direct. Elle est imposée à l’impôt sur le revenu à hauteur de 19 % après avoir subi un abattement selon la durée de détention.

Un abattement fait diminuer aussi le taux de prélèvements sociaux (17,2 %) sur trente années.

Vous retrouvez cela dans le tableau ci-après :

Durée de détentionTaux d’abattement par année de détention concernant l’impôt sur le revenuTaux d’abattement par année de détention concernant les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans0 %0 %
De la 6e à la 21e année6 %1,65 %
22e année révolue4 %1,6 %
Au delà de la 22e annéeExonération9 %
Au delà de la 30e annéeExonérationExonération

Bilan

Il existe peu d’investissements générant un rendement brut aussi important par rapport à un risque maitrisé. Les informations sont simples d’accès et malgré l’immobilier qui compose l’investissement, une réglementation purement financière rend l’opération beaucoup plus transparente. C’est l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui est l’organe de contrôle. Evidemment, cela nécessite un minimum de connaissances afin de ne pas se tromper sur la stratégie et dans son choix d’investissement. 

C’est également un placement plus liquide que l’immobilier traditionnel. Vous le revendez d’une manière plus simple qu’un actif détenu en direct (pas de passage chez un notaire…).

La durée de détention est la clé. Plus l’horizon de placement est long, plus la revalorisation devrait être au rendez-vous et permettre d’amortir les frais d’acquisition. Comme évoqué, Ils sont dûs à la revente. 

En 2021, il est possible d’avoir une diversification importante tant sur les actifs que sur leurs emplacements. Les marchés investis sont également très différents. Cela reste donc, même en temps de crise un bon investissement. 

Je vous invite à lire notre article sur le cahier des charges de la sélection des SCPI.

 

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