Comment bien investir dans une résidence de service en location meublée ?

Percevoir des revenus peu volatiles tout en maîtrisant au mieux ses charges et en annihilant la fiscalité sur les revenus est une chose que peu de classe d’actifs peuvent « effectuer ». C’est le cas lorsque vous investissez dans une résidence de services. Cela étant dit, il faut toutefois bien regarder à deux fois…

1. Fonctionnement des résidences de service

Investir dans une résidence de service en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) ou en LMP (Location Meublée Professionnelle), c’est acquérir une chambre dans une résidence gérée par un exploitant. Son métier est l’accueil et la gestion d’une clientèle de locataires ayant des motivations et des besoins qui conditionnent leur venu.

1.1 Les secteurs d’activité

Les secteurs spécifiques de cette activité en loueur meublé sont les suivants :

  • le tourisme,
  • les logements pour étudiants
  • les résidences destinées aux seniors
  • des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes
  • des EHPAD
  • les résidences affaire conçues pour les entreprises…

1.2 Les prestations obligatoires dans une résidence de service

Une résidence de service doit respecter un certain nombre de règles. En premier lieu, Elle doit être en capacité de fournir trois des quatre prestations suivantes :

  • un service d’accueil
  • distribuer des petits déjeuners
  • faire le ménage
  • service lié à la fourniture du linge de maison.

Elles ont d’ailleurs bien d’autres particularités que nous allons identifier ci-après.

Tout repose dur une relation tripartite

  • un propriétaire,
  • un gestionnaire (ou exploitant)
  • un locataire

La relation est contractualisée par un bail commercial. Ce dernier reprend toutes les clauses relatives à l’exploitation du bien et à son usage.

Les propriétaires détiennent une ou plusieurs chambres. Ils n’ont pas de liens « réels » avec les locataires. En simplifiant, on peut même considérer que le gestionnaire est d’une certaine manière le locataire du bien, les propriétaires se limitant à interagir avec le gérant tel que le bail commercial le stipule.

Même si le gestionnaire de la résidence s’acquitte de la gestion locative, c’est lui qui transfert trimestriellement (dans la plupart des cas) les loyers au propriétaire comme il est indiqué dans le bail. Investir dans un bien dans une résidence de service c’est avant tout choisir un investissement de rente. Vous connaissez le rendement brut que vous allez percevoir mais vous connaissez également probablement les charges liées à la gestion de votre bien.

Selon votre choix d’investissement, votre localisation, votre secteur, votre appétence au risque, votre stratégie… votre cahier des charges devra être pensé différemment.

1.3 Des différences notables entre les secteurs

En ce qui concerne les exploitants, nous voyons souvent des acteurs se diversifier dans beaucoup de catégories de résidences de service.

Evidemment, il faut faire preuve d’une adaptabilité selon le besoin primaire des locataires mais le business model reste évidemment assez similaire. Seuls les EHPAD ont des prérogatives uniques et sont gérés par des sociétés qui ont des compétences particulières.

Nous répétons souvent que peu importe les avantages fiscaux, seul le sous-jacent (la résidence choisie) doit permettre de se décider et d’investir. Il faut toutefois regarder les différences entre les secteurs et la profondeur des marchés.

1.4 L’adaptation du cahier des charges pour acquérir une résidence de service 

Votre cahier des charges doit analyser les éléments suivants ( cette liste est non exhausitive)

  • La qualité de l’exploitant : C’est primordial. Sa croissance en résultat, en nombre de lits, son bilan, ses comptes de résultat, sa stratégie de développement (géographique ou lié à sa croissance)… Il est impératif d’avoir une idée du gestionnaire avec qui vous devrez traiter sur une période longue.
  • L’emplacement est bien sûr capital : la demande, le marché, la démographie, si le bien est situé assez proche des lieux d’activité visée (école, université pour résidence étudiante, par exemple…).
  • Le bail commercial : il faut auditer ce dernier. Vérifier l’ensemble des charges à payer, les « pare-feux fiscaux », le rendement et sa revalorisation.
  • La résidence : Tout dépendra du marché visé. Si le bien est acquis dans une résidence sur plan (VEFA – Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) ou sur le marché secondaire (ancien) :
    • En VEFA : analyser le promoteur, la période de livraison, l’avancement des travaux, le gestionnaire futur : son historique…
    • Dans l’ancien : l’historique de gestion de la résidence, du ou des gestionnaires, les rapports d’assemblée générale, les travaux effectués précédemment, l’âge du mobilier…

2. Les types de résidences de services 

Le premier travail est d’ailleurs d’étudier un minimum les différents secteurs d’activité.

2.1 Les Résidences étudiantes

Notre rôle est synthétiquement concentré sur la sélection d’actifs rémunérateurs par rapport à un risque faible. Dans les résidences étudiantes, le rendement est souvent parmi les plus « sobres ». La demande de logement y est forte et le risque en règle général maîtrisé. La France étant un pays d’étudiants, nous savons par ailleurs qu’il y aura évidemment (enfin, je l’espère) toujours des locataires à l’avenir.

Leur nombre est régulièrement en croissance selon le ministère de l’enseignement supérieur de la recherche et de l’innovation.

Il y aura à la rentrée en 2020, 2,71 millions d’étudiants dans l’enseignement supérieur. Cela représente une progression de plus de 1,2 % par rapport à la rentrée 2018-2019.

En 2020-2021, les perspectives sont également haussières : 2,73 millions d’étudiants devraient venir gonfler les bancs, soit une hausse de +0,6%.

Le ministère décrit surtout une augmentation dans les universités et les écoles privées. Les filières courtes et sélectives vont en revanche décroître. Ce sont des indications à avoir à l’esprit si votre choix se porte sur ce secteur.

Selon, la ville et le nombre de résidence étudiants, l’augmentation de personnes à étudier ou la création d’une école, il y a des indicateurs simples qui permettent d’investir.

Les étudiants étrangers représentent également un élément important à prendre en considération. Leur proportion devrait augmenter là encore et passer à 17% des effectifs en 2025 (selon une étude de BNPP Real Estate). Ils étaient moins de 11 % en 2003. La France attire beaucoup de personnes venant de l’étranger. Dans beaucoup de cas, ces jeunes gens vont louer une chambre dans ces résidences.

Pour avoir une idée des prix,

En 2019 : Prix moyen d’une location étudiants sur le territoire était de 471 €. En Ile De France, un étudiant doit payer en moyenne 876 €/mois tandis qu’il débourserait 453 € en province.

Nombre de résidence étudiante : environ 120 000 lits et 4 à 5 % des étudiants logés.

Concernant le marché, le parc immobilier étudiant en France a augmenté de 13 % par an depuis 2014 (jusqu’en 2020).

Il y a évidemment de belles perspectives. Toutefois, il faut bien regarder l’emplacement, les nouvelles constructions, pourquoi pas « l’obsolescence » de la concurrence pour se décider.

2.2 Les résidence senior

Les résidences de service dédiés aux seniors sont des hébergements destinés aux individus dits «  seniors autonomes ». Il y a actuellement 2300 résidences dont les 2/3 sont gérés par les communes. Un peu plus de 700 résidences de services sont donc en service actuellement. Les locataires ne représentent qu’un peu plus de 3 % des 75 ans en France.

Entre 2010 à 2030, les + de 60 ans vont accroître de 40 %.et 50 % pour les plus de 75 ans (source DOMITYS)

Le marché des résidences seniors « bénéficient » et va continuer à tirer partie de la démographie.

Le prix moyen d’une location mensuelle d’une résidence de service serait de 923 € pour un studio et passerait à plus de 1500€ pour un 3 pièces.

Il y a cependant, évidemment une forte disparité de prix de loyer selon l’emplacement.

Le marché est en développement. Il est hétérogène puisque l’on trouve dans certaines régions un déséquilibre par rapport au nombre de seniors.

2.3 Les résidence EHPAD

Ce sont les résidences ayant le plus de particularités. Les personnes qui y vivent ont des besoins distincts : elles sont dépendantes et ont de ce fait des besoins médicaux.

Le marché de l’EHPAD est encadré par l’état. L’autorisation de construire est donc liée à la demande. Cela permet d’avoir un contrôle sur le marché et donc sur les prix, sur le taux de remplissage.

Le secteur est donc encadré. La démographie et les questions sociétales liées à la fin de vie en font un secteur sécuritaire.

Le loyer moyen pour un résident est de 1949 € selon le portail national d’information pour l’autonomie des personnes âgées et l’accompagnement de leurs proches.

Evidemment, il y a des contraintes :

  • Le mobilier est plus cher (mobilier médicale)
  • Le prix minimum est plus cher (le prix au m² étant réhaussé)
  • Le prix du mobilier est également plus onéreux
  • Bâtiment consacré et adapté à l’accueil d’une clientèle ayant des besoins particuliers. Généralement plus difficile à revendre si l’exploitant « s’en va ».

Le marché actuel (source DOMITYS)

Il y a actuellement plus de 7500 EHPAD (parc immobilier plutôt ancien : année 80 principalement).

L’aquisition d’un EHPAD se fait entre 120 000 et 150 000 €.

Je lis dans les articles, notamment sur internet des avantages liés à l’article 606 du code civile.

Attention dorénavant car la loi PINEL a changé le fonctionnement et les garanties.

Certains gestionnaires ont quand même communiqué sur cela et indiqué qu’elle prendrait à sa charge les travaux relatifs. Evidemment, même si cela n’a pas une portée juridique, on peut penser qu’une telle communication par de gros groupes auraient des répercutions en termes d’image assez pathétiques si elle ne le respectait pas.

2.4 Les résidence Tourisme

Le tourisme depuis quelques années a été chahuté avec l’économie collaborative telle airbnb…

Encore plus que pour d’autres activités, ce type de résidences doivent être choisies par opportunisme.

Conçues dans les années 70, ce type de résidences de service a pour objectif d’héberger une clientèle touristique.(de passage). Il existe des résidences permanentes et certaines exploitées de manière saisonnières.

Le chiffre d’affaire pour les résidences de tourisme supporte des fluctuations d’activité liés à son objet. Les premières exploitations étaient situées en montagne, pour y loger les skieurs ou vacanciers souhaitant profiter de la montagne en hiver. Par la suite, cela s’est développé sur le littoral puis en campagne. On les trouve aujourd’hui également dans les villes.

Un classement a également été créé pour dans l’hostellerie sous forme d’étoile. On y dénombre la moitié en « 3 étoiles ».

La clientèle des résidences de service est avant tout celles des familles, 20 % sont des groupes d’amis, 10 % des personnes âgées et 20 % des voyageurs d’affaires.

La France occupe la 3ème place en Europe pour ses équipements de congrès et pour le nombre de congrès accueillis : près de 120 centres de congrès, 15 palais des congrès de plus de 4000 places et 80 parcs d’exposition qui représentent plus de 3 000 congrès et salons chaque année.

Plus de 30 milliards d’euros de chiffre d’affaires généré en 2018.

Il y a donc un écart d’activité parfois très important (certaines sont fermés périodiquement). C’est certainement les résidences de service les plus risquées sur les papier car l’activité économique fluctue en fonction de paramètres difficilement chiffrables : la météo, la politique, les transports, faits divers…

Ceci étant dit, c’est aussi les résidences de service où il y a le plus d’opportunités. Les prix d’acquisition sont parfois plus bas. Le tourisme a pu s’adapter à la concurrence assez nouvelles en axant leur modèle sur des critères différenciants (plus haut de gamme par exemple). Les acteurs les plus « faibles » ne sont plus sur le marché ou se sont faits rachetés.

2.5 Les résidences affaires ou appart’hôtels

C’est une déclinaison des résidences de tourisme. La motivation de ce type de résidence est tournée vers l’accueil des professionnels. Elles sont situées dans des zones économiques pour des individus en déplacement pour leur travail. C’est donc une adaptation d’un modèle qui fonctionnait déjà pour une clientèle motivée pour de courts séjours. Leurs prestations sont complétées par des salles de réunions et de conférences.

Elles peuvent accueillir également accueillir des touristes.

Parfois, l’emplacement en plein centre ville peuvent être un atout intéressant. Le foncier y est également  souvent moins volatile en termes de valeur foncière et vous êtes sûr que vous arriverez à vendre le bien où à le louer, si dans le pire des cas, la résidence était mal gérée.

3. Les particularités de la location de résidences de service

3.1 Le bail commercial

C’est un contrat qui lie l’acquéreur avec l’exploitant de la résidence. Contrairement à un bail classique liant le propriétaire avec le locataire, l’acquéreur a une relation directe entre le gestionnaire qui va s’acquitter de la gestion locative.

En plus de la qualité du gestionnaire et son histoire, ses bilans, son management à jauger, le bail commercial est la chose la plus importante à considérer.

L’ensemble des « règles » de fonctionnement dont le rendement et sa revalorisation indicielle mais également les charges potentielles de gestion, de copropriété ou de fonctionnement se retrouvent obligatoirement dans ce bail.

Il est d’autant plus important de regarder cela afin de connaitre le rendement net du projet. L’avantage par rapport à un bail classique et donc une relation directe avec un locataire est de de pouvoir se projeter plus sereinement. Vous n’avez pas à subir les coûts relatifs à la location, les vacances locatives, les loyers impayés et autres assurances ayant malgré leur déductibilité, un coût et donc une répercussion.

C’est un produit de rente bénéficiant d’une relation tripartite (propriétaire, gestionnaire, locataire) ou les projections peuvent être simplifiées.

Autre information (et non des moindres), la durée du bail qui permet de se projeter quant au rendement à venir et la date de revalorisation potentielle.

3.2 La délégation de la gestion

L’investissement une résidence de service nécessite de passer par un gérant. La valeur de votre acquisition doit être en corrélation à la « valeur de la pierre ». C’est une contrainte réelle. Les revenus ont beau être le fruit de la gestion de l’exploitant et donc un rendement par rapport à un prix d’acquisition, il faut garder à l’esprit que vous achetez un bien immobilier.

Acquérir une chambre en LMNP, c’est aussi « mandater » un exploitant pour s’acquitter de la gestion locative, des travaux. Vous n’avez plus, ou beaucoup moins de contraintes administratives à gérer.

Le fonctionnement d’une résidence de service reste simple : l’exploitant collecte les revenus auprès des locataires et les redistribue en ayant payer différentes charges d’exploitation. Son rôle, au-delà du bien être des locataires est purement de gérer son budget et de pouvoir satisfaire les partis et d’évidemment faire du bénéfice.

3.3 Les marchés 

Il existe comme dans l’immobilier d’habitation classique, deux marchés :

  • le marché du neuf 
  • celui de la location meublée dans l' »ancien » (secondaire) ou LMNP Occasion.

La différence est de plusieurs ordres :

Les frais d’acquisition (frais de notaire) sont allégés dans le neuf (moins de 3 % pour parfois plus de 8 % dans l’ancien)

Dans l’ancien, l’intérêt le plus marquant est de pouvoir constater le fonctionnement de la résidence antérieurement. L’un des autres effets est d’avoir les rendements calculés depuis le passage chez le notaire et l’actabilité de la vente. Ce qui est un avantage pour l’acquisition avec du cash. Les revenus sont perçus très rapidement.

3.4 La fiscalité : le Bénéfice Industrielle et Commercial (BIC)

Il existe deux fiscalités sur les revenus immobiliers : l’impôt sur les revenus fonciers que l’on paye  notamment pour les loyers des biens loués en nu et le Bénéfice Industriel et Commercial (BIC), concernant les locations meublés.

Quelles sont les différences entre les deux ?

Je ne vais pas parler des régimes « Micro BIC » ou « Micro foncier » utilisant des abattements forfaitaires (de 30 % concernant les revenus fonciers et 50 % en BIC) mais du régime réel.

Le calcul des revenus fonciers qui seront déclarés à l’administration fiscale est le solde des loyers minoré des charges de copropriétés, de gestion, de la taxe foncière et des intérêts de l’emprunt (ainsi que l’assurance du crédit).

Ce solde est confronté à votre tranche marginale d’imposition (Lien) ainsi qu’aux Prélèvements Sociaux à 17,2 %.

C’est donc assez confiscatoire lorsque vous avez peu de charges à déduire.

En revanche, le BIC permet de déduire des loyers l’ensemble des charge inhérentes à votre activité immobilière. Ce qui est déjà plus avantageux.

3.5 L’amortissement réputé différé

La fiscalité est annihilé au BIC au réel par rapport à ce mécanisme.

Il s’agit de considérer l’acquisition d’un bien dans une résidence de service louée en meublé comme d’un « outil professionnel ». De ce fait un amortissement comptable peut être effectué sur la valeur immobilière de votre acquisition ainsi que sur sa valeur mobilière (actifs immobilisés).

Seule, la valeur du terrain (foncier) n’est pas amortissable : il est considéré qu’il ne perd pas de valeur dans le temps. Un amortissement est la comptabilisation de la perte de valeur.

Il y a une différence entre la valeur vénale (valeur de votre bien à l’instant T) et la valeur comptable du bien immobilier. Ce n’est évidemment pas parce que vous exercez un amortissement que ce dernier perd de la valeur…

Cela permet de ne pas payer de fiscalité sur les rendements grâce à cela.

Par exemple,

Si vous achetez un bien au prix de 120 000 €.

Si au cours de l’année, vous percevez des loyers pour 5500 € et payez des charges réelles à hauteur de 3500 €, soit une différence de 2000 €.

Pour un taux d’amortissement de 2 %, soit 2400 €, il vous restera un excédent de 400 € (5500 -3500-2000).

Ce reliquat d’amortissement pourra être utilisé l’année suivante. Il n’y a d’ailleurs pas de limitation dans le temps concernant ce report. 

Le statut LMNP dépend d’une loi de 1949. C’est une niche fiscale très efficace.

3.6 En CENSI BOUVARD

C’est une loi en réduction fiscale qui permet de réduire son impôt sur le revenu en investissant dans une résidence de service ( type) dans le cadre du LMNP (Location Meublée Non Professionnel).

3.7 La TVA

Acquérir un bien dans une résidence de service en LMNP suppose l’acquérir au prix Hors taxe (HT).

En cas de revente, une dispense de réversion est de TVA est appliquée à condition que l’acheteur et le vendeur soit redevables de la taxe à l’occasion de la transmission, d’une universalité totale ou partielle du biens.

L’article 257 Bis du code général des impôts stipule des conditions à remplir afin d’être dispenser de la réversion de la TVA à appliquer.

Dans ces cas-là, la TVA est donc conservée par le vendeur.

Si elles ne sont plus remplies, une régularisation de TVA immobilière par 20ème de détention devra être effectuée.

Exemple : dans le cas d’une revente au bout de 15 années de détention, le vendeur devra restituer 5/20ème de TVA (20 – nombre d’années ou fractions d’années de détention du bien).

 4. Pourquoi investir dans les résidences de services ?

Synthèse

Investir dans une résidence de service peut satisfaire plusieurs objectifs. Le premier est certainement de percevoir une rente peut volatile. Vous accéder à un bien immobilier tout en évitant de subir les désagréments potentiels de l’immobilier « classique ». Le rendement net généré est délivré par le gestionnaire. Il n’y a donc pas de risque de loyers impayés ou turn over du locataire. D’une manière synthétique, c’est le gestionnaire qui va vous délivrer le rendement stipulé par sur le bail.

Vous êtes d’ailleurs protégé par ce bail contractualisant votre relation avec l’exploitant.

La fiscalité est également attrayante (voire inexistante sur une durée longue). Grâce à l’amortissement réputé différé, le bien est considéré comptablement et fiscalement comme un bien « professionnel ». C’est le même principe d’amortissement que l’on trouve dans n’importe quelle société. (au même titre par exemple, qu’un ordinateur ou un véhicule pourrait être détenu par une société et amorti fiscalement)

Investir dans des résidences de service permet également de pouvoir diversifier ses actifs immobiliers et pour des petits montants. Attention toutefois si vous avez la capacité à ne pas investir dans de trop petits projets. Parfois la taxe foncière ou d’autres charges sont en comparaison plus onéreuses  que pour des investissement plus gros. Le rendement net en sera donc dans certains cas plus faibles. Le gestionnaire a aussi logiquement plus intérêt à inciter les plus grosses chambres à être plus lucratives.

Conclusion

Investir dans une résidence de service répond à plusieurs objectifs. C’est idéal pour satisfaire un objectif lié à la perception d’une rente défiscalisée comme c’est le cas pour la retraite.

C’est également adapté à l’investissement immobilier avec du cash (sans passer par un crédit), sans être ennuyé par la fiscalité qui je le rappelle est confiscatoire en location nue.

Le bien doit tout de même être acquis selon un cahier des charges maîtrisé. En effet, comme pour tout investissement immobilier, l’horizon de placement doit être long.

D’une part, les frais d’acquisition sont longs à amortir.

D’autre part, l’enrichissement va se faire par la distribution de revenus et la revalorisation de la rente. Les personnes intéressées le seront forcément en premier lieu par rapport à la rente nette. Comme c’est l’exploitant qui vous rémunère et qu’il « vous » considère aussi comme une charge. Vous n’allez pas faire de plus-value avant un certain nombre d’année, sauf si évidemment vous avez acquis votre bien à un très bon prix.

Cette solution est donc parfaite pour percevoir une rente maîtrisée sur du long terme.

Selon les secteurs investis (étudiant, seniors, EHPAD, affaire, tourisme), tout dépendra de vos choix initiaux…

 

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