Compléter sa retraite est un sujet primordial.
Il est aujourd’hui bien difficile d’avoir des certitudes sur du long terme quant aux niveaux de pensions qui seront constatées grâce à la retraite par répartition .
Mais comment compléter sa retraite et minimiser le gap entre les revenus lors de la vie active et l’après ? Au vu du contexte économique et politique, il est devenu « obligatoire » de générer d’autres sources de revenus soi-même, en capitalisant pour ne pas subir frontalement certaines décisions comptables et politiques ou les aléas économiques… Il existe normalement suffisamment de solutions pour réussir dans cette entreprise. Il est évident que cela dépend d’un certain nombre de paramètre dont la date de mise en place de votre stratégie mais également votre capacité à épargner.
Ce que l’on demande à un placement retraite est en phase de capitalisation de générer une performance importante et qui soit assez sécurisée pour pouvoir profiter d’un revenu complémentaire en retraite (ou de pouvoir profiter d’un capital important).
1. Se préparer à la retraite
Selon la CNAV (Caisse Nationale d’Assurance Vieillesse), les français ne récupèrent en moyenne que 61 % de leur revenu à la retraite. Ils sont, toujours selon elle, pour un bon nombre, non préparés à l’échéance et s’attendent souvent à percevoir plus. Il y a un déficit de communication et d’explication. Un Etat providence écaillé et des évidentes raisons économiques ont débouché sur une retraite parfois décevante voire inégale.
Sur ce constat, il est légitime de mettre en place d’autres solutions pour au moins annihiler l’écart entre vos revenus durant votre vie professionnelle et ceux perçus après votre carrière. Il est bien sûr encouragé de s’y prendre tôt afin de préparer ou compléter sa retraite.
Plus vous attendez pour préparer votre retraite, plus des difficultés peuvent se faire ressentir. Il sera par exemple plus compliqué de valider un crédit. Le financement est un effet de levier important dans le processus de création de capital, surtout lorsque les taux sont bas. Il peut être dommage parfois de s’en priver.
Plus vous approchez de la retraite, plus vous serez dans l’obligation également de diminuer le risque (volatilité) et donc la rentabilité de vos placements. Il est plus facile de capitaliser sur du long terme.
Pour avoir une idée du temps et du montant des versements que l’on est dans l’obligation de faire pour atteindre un objectif de capital à la retraite, voici un tableau comparatif. Il montre les versements par mois, selon deux rendements : 3 % et 5 % sur 10 et 20 ans. On y voit le capital cumulé et les intérêts générés sur la période. Le tableau montre des versements réguliers sur la période.
Cela montre l’effort et le nombre d’année qu’il faut pour préparer sa retraite.
Exemple chiffré des gains potentiels engendrés grâce à des versements réguliers
Pour prendre les bonnes décisions, il faut avoir en tête un certain nombre d’éléments. Cela nécessite de se projeter et d’appréhender sa fiscalité, le montant souhaité, votre appétence au risque…
Différentes questions sont à se poser. Il ne s’agit pas de se lancer sans réflexion préalables. Il faut avoir une ligne directrice, une stratégie à adopter.
2. Compléter sa retraite : percevoir un revenu complémentaire
Il existe bien des manières de générer un revenu complémentaire. Du type de revenu va dépendre une catégorie de fiscalité, et donc un niveau de revenu. La pérennité de votre investissement en découle également. Une stratégie liée à la retraite peut être également l’occasion de préparer la protection de ses proches.
In fine, vous avez plusieurs possibilités pour récupérer votre argent :
- récupérer un capital
- percevoir un loyer
- générer une rente
- percevoir un revenu
Il est possible également de vous créer un revenu récurrent jusqu’au décès. Une rente permet de générer un revenu pouvant même être transféré à un bénéficiaire. Il peut donc se transformer à la manière d’une assurance. Evidemment, cela a également des contraintes.
La rente viagère
La rente constituée est versée jusqu’à la mort du créditrentier. C’est un revenu périodique dont la contrepartie est l’aliénation (le transfert) d’un bien ou d’un capital. Il y a de ce fait la conversion d’un capital en rente viagère, c’est à dire qui se termine au décès de l’assuré. Il existe des aménagements potentiellement importants.
Dans ce qu’on appelle une rente à titre onéreux, comme nous pouvons le trouver dans les cas abordés dans l’article, seule une partie de cette dernière est fiscalisée en fonction de l’âge de l’assuré comme cela :
- moins de 50 ans : 70 %
- entre 50 et 59 ans : 50 %
- entre 60 et 69 ans : 40 %
- à partir de 70 ans révolus : 30 %
Plusieurs possibilités s’offrent à vous, notamment en ce qui concerne les solutions assurantielles (plans et assurances vie) :
Les solutions assurantielles
La rente viagère simple
C’est la rente la plus simple. Les arrérages (montant de la pension) sont calculés pour que vous ayez une rente à vie. Elle est donc rentable si vous vivez le plus longtemps possible. Il existe par ailleurs d’autres options qui s’avèrent être payantes.
La rente viagère réversible
Si vous êtes marié ou partenaire de Pacs… La réversibilité de la rente permet à votre conjoint de maintenir ses revenus. En effet, il est possible de transférer un niveau de rente (modulable à la baisse comme à la hausse (entre 40 et jusqu’à 140 %). Il est donc possible de personnaliser cette dernière suivant votre situation.
La rente viagère avec annuités garanties
C’est une protection pour que vos proches récupèrent tout de même une rente sur une durée fixée. votre capital si il y a un décès prématuré est garanti.
La rente viagère décroissante ou croissante par paliers
Enfin, dernière modulation, il est également possible d’aménager le montant de votre rente en fonction de votre situation ou de vos projets. Il y a une notion de perspective.
3. Compléter sa retraite : les solutions retraites
3.1 Le Plan d’Epargne Retraite (PER)
C’est la solution retraite par capitalisation créé exclusivement à cet effet et incitative grâce à la déductibilité (sur votre revenu global) des versements que vous effectuez sur le plan.
Il y a une possibilité selon les cas d’une sortie en rente ou en capital. C’est une solution compartimentée homogénéisant les enveloppes antérieures au PER destinées à la retraite dont le PERP, le Madelin ou autres.
Pour synthétiser, le Plan d’Epargne Retraite permet d' »unifier » les plans conçus pour se constituer une retraite et une flexibilité dans sa sortie en rente ou en capital.
Le même fonctionnement est appliqué pour chacun des plans : une période de capitalisation et une période de rente (voire une partie récupérée en capital) à la retraite.
Le PER se compose de trois compartiments dont certains se recoupent les uns aux autres. Le PER individuel en est le principal tandis que les deux suivants sont proposés au sein de l’entreprise.
3.2 Les autres solutions d’épargne retraite à antérieures à transférer vers le PER afin de compléter sa retraite
- Le PERP (Plan d’Epargne Retraite Populaire),
- un contrat MADELIN (pour les travailleurs non salariés de bénéficier d’une rente complémentaire,
- le PERCO : Plan d’épargne pour la Retraite Collectif,
- un PREFON : Prévoyance pour la FONction publique.
3.3 Compléter sa retraite : l’Assurance vie
L’assurance vie est identifiée comme le couteau Suisse de la gestion de patrimoine. Elle permet de diversifier son allocation d’actifs en bénéficiant d’une fiscalité optimisée mais également d’optimiser la transmission.
La possibilité de sortie en rente n’est pas la même que celle d’un PEA de plus de cinq ans.
L’assurance vie présente plusieurs cas de figure. Dans le cadre de la retraite, c’est une solution intéressante dans plusieurs cas. Elle permet ainsi de:
- pouvoir sortir en rente ou
- faire des rachats programmés,
- pouvoir récupérer de l’argent lorsque vous le souhaitez.
Troisième élément : l’assurance vie permet de protéger ses bénéficiaires.
Les rachats programmés en assurance vie
La fiscalité de l’assurance vie est maximisée au bout de 8 ans. Elle est bien évidemment calculé sur la part d’intérêts racheté.
La rente viagère dans l’assurance vie
Le montant de la rente dépend des valeurs suivantes :
- la valeur de rachat du contrat,
- la date de liquidation,
- de l’âge du (des) bénéficiaires
- le taux de réversion retenu (60 % ou 100 %) au moment de la demande.
Il est assez rare que la rente soit en faveur du bénéficiaire. Généralement, elle est pour l’assuré en cas de vie. Ceci étant dit, il peut être aménagé une rente au profit des bénéficiaire majeur protégés, dans certains contrats.
3.4 Compléter sa retraite : le PEA
Le Plan d’Epargne en Actions permet de générer une rente dont la fiscalité est optimisée après cinq ans. Evidemment, par rapport aux autres solutions, c’est la plus volatile. Le risque y est potentiellement plus important. Il faut de ce fait diversifier et ne pas tout investir sur cette solution.
Un PEA est structuré en deux parties. Un compte-titres et un compte espèce. Lorsque vous demandez une sortie en rente, le PEA doit être transféré vers une compagnie d’assurance.
Après huit ans, la rente viagère est exonérée d’impôt sur le revenu (seuls les prélèvements sociaux sont à devoir). L’exonération est aussi accordée au conjoint bénéficiaire de la rente de réversion. C’est le cas également pour le PEP (Plan d’Epargne Populaire).
En tout état de cause, vous pouvez également faire des rachats successifs, sans passer par une rente.
4. Compléter sa retraite : les solutions immobilières
Du côté de l’immobilier, les solutions sont évidemment nombreuses. Il faut considérer beaucoup d’éléments : la fiscalité, les vacances locatives, les tracas de gestion, l’emplacement… Il peut être intéressant de se délester avant la retraite d’actifs peu rémunérateurs. Le marché immobilier reste très hétérogène.
Ce qu’un loyer change par rapport à l’investissement financier ?
Par rapport à une stratégie basée sur une rente viagère sécurisée dans le cadre assurantiel, l’immobilier se sécurise par son côté tangible (palpable).
Lorsque vous investissez dans de l’immobilier, il est également plus simple de pouvoir bénéficier de l’effet de levier du financement. En effet, même si dans certains cas, passer par un crédit est possible pour investir dans des placements financiers (crédit Lombard), il est quand même plus simple pour une banque de prêter pour l’acquisition d’un bien immobilier (grâce à la valeur de la pierre).
Les revenus immobiliers
Un revenu immobilier permet de percevoir un loyer mensuel ou trimestriel (voire annuel), suivant les cas. Il peut être « sécurisé » par des assurances sur les vacances locatives ou les loyers impayés… On y trouve deux fiscalités : les revenus fonciers et le Bénéfice Industriel et Commercial (BIC) lorsque le bien est meublé.
Dans les résidences de service, la sécurisation se fait via l’exploitant (LMNP)
4.1 Compléter sa retraite : la Location meublée (LMNP ou LMP) dans les résidences de services.
Les résidences de service permettent d’accéder à l’immobilier géré par un exploitant. Il s’agit d’acquérir un bien immobilier loué dans le cadre d’une résidence de service.
L’avantage est de contractualiser la relation que vous avez avec le gestionnaire grâce au bail commercial.
Les avantages du LMNP
Vous connaissez le rendement net généré, votre fiscalité dans le cadre du Bénéfice Industrielle Commerciale (BIC) et disposez de l’amortissement réputé différé (ARD), très intéressant dans ce cadre.
Le bail commercial pointe également la relation avec le gestionnaire du bien, la revalorisation du rendement et bien entendu l’ensemble des charges que vous pourrez potentiellement devoir. Evidemment, il faut bien regarder quels sont les éléments à regarder pour ne pas faire d’erreur. Cette solution regorge de bons arguments, encore faut-il savoir distinguer les contraintes et les pièges.
Dans le cadre d’une acquisition immobilière, ce type d’investissement est un un produit de rente. Il n’est pas (ou très peu) destiné à faire une plus-value. Sa valeur est également liée à la qualité de la gestion. C’est l’exploitant qui vous paye le loyer. Peu importe si vous avez un locataire ou pas.
Exemple simplifié d’investissement en location meublée
- En considérant un achat : 150 000 € (terrain 15 000 €, meubles 3500 €, immeuble 131 500 €)
- Rendement brut de 4,2 % soit 6 300 €
- charges de gestion, de copropriété : 500
- Taxe foncière : 525 €
- « Provisionnement » du remplacement des meubles pour environ 300 €
Soit un rendement net d’environ 5 000 € grâce à la fiscalité attractive et l’Amortissement Réputé Différé (ARD). Le rendement est de 3,3 %, dans cet exemple. Il faut également rajouter la revalorisation des loyers, généralement à la hausse sur du moyen terme.
4.2 Compléter sa retraite en investissant dans les Sociétés Civile de Placement en Immobilier (SCPI)
Les SCPI permettent de percevoir un revenu issu des loyers de biens immobiliers professionnels tels des commerces, des bureaux… Une SCPI permet une diversification d’actifs immobiliers. Elle génère un rendement brut compris entre 4 et un peu plus de 7 % brut de fisclalité et net de frais de gestion.
Il existe de nombreux avantages. Je vous laisse lire nos différents articles sur ce sujet.
Pour synthétiser, le fait d’acquérir une fraction de chacun des immeubles qui compose le parc immobilier permet de diluer les vacances locatives. Pour les mêmes raisons, cela permet de garder un rendement-risque favorable avec relativement peu de volatilité.
Les SCPI permettent de garder un rapport rendement par rapport au risque intéressant.
Ce que l’on conseille souvent est de démembrer temporairement des parts de SCPI.
En effet, accéder à de la Nue-Propriété (NP) de parts de SCPI permet d’en acquérir une valeur décotée. C’est une manière simple de générer une plus-value intéressante sans en subir la fiscalité confiscatoire. A la date convenue (par exemple à la retraite), vous récupérerez la pleine propriété (PP). Dès lors, vous percevrez les revenus.
Comme les revenus perçus sont fiscalisés selon votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI), plus vous êtes sur une tranche basse (ou plus vous avez des charges à déduire ou encore du déficit foncier qui va venir compenser), plus cela sera bénéfique.
Les risques à pointer sont la baisse des loyers et une diminution de la valorisation. Le malheur des uns faisant le bonheur des autres, cela créée de bonnes opportunités à l’achat.
Exemple d’acquisition de parts de SCPI en Nue Propriété
Acquisition de NP à hauteur de 70 % sur 10 ans. Acquisition pour 200 000 €.
Au bout de 10 ans, lorsque se termine le démembrement, vous récupérez la pleine propriété. Elle sera de 285 714 €.
Pour de 285 714 € dans des parts de SCPI.
- Augmentation de 1 % de la part tous les 2 ans.
- Rendement de 4,7 %
- TMI (Tranche Marginale d’Imposition) de 14 %et PS à 17,2 %
Le rendement brut va rapporter 4,7 % soit 13 429 € la première année. Au bout de 10 années de distribution, en considérant une revalorisation de la part de 1 %, la valeur détenu sera de 300 288 €. Si le rendement est de 4,7 %, les revenus fonciers perçus seront de 14 113,5 €.
* PS: Prélèvements Sociaux (17,2 %)
La fiscalité des revenus perçues par une SCPI en Pleine Propriété (PP) peut s’avérer être confiscatoire. Les rendements sont ainsi imposés en tant que revenus fonciers.
Les revenus des SCPI sont à déclarer avec les revenus de même nature. Cela peut donc éponger des charges déductibles, voire du déficit foncier !
Micro foncier – Conditions
Considérons mon exemple des revenus perçus sont de 13 429 €. Une TMI de 11 % permettra en micro foncier de percevoir un rendement net de frais de gestion et de fiscalité de 13 429 € – 1 034 € – 1 617 € = 10 778 € !
4.3 Compléter sa retraite : la vente en viager
C’est une solution employée pour les personnes disposant par exemple de peu de ressources. Il s’agit de vendre son bien immobilier en se réservant un revenu, voire l’usufruit (viager occupé). Il y a une aliénation de ce dernier à fonds perdu.
La solution est simple. Le prix est fractionné entre un « bouquet » et « une rente ».
- Le bouquet est le prix au comptant contractualisé,
- Il est majoré d’une rente (qui fait souvent l’objet d’une indexation).
le prix global est déterminé par l’âge du vendeur (crédirentier). C’est l’addition du bouquet (prix du bien décoté) majoré de la somme des rentes versées jusqu’à son décès potentiel qui détermine les proportions. Les tables de mortalité vont donc déterminer les montants. Le bouquet représente un pourcentage faible de la valeur réelle du bien.
Tous ces éléments sont contractualisés. Les clauses doivent apparaître sur l’acte authentique. On y trouve les clauses de réversibilité au conjoint survivant, les travaux d’entretien et de réparation…
Contrairement à une vente « simple », ce qui caractérise la vente en viager est le fait de la constituer un contrat sur la tête d’une personne (crédirentier ou tiers). L’aléas, c’est-à-dire la durée de ce dernier n’est évidemment pas connue et elle ne doit pas être considérée imminente.
Une rente viagère au profit du vendeur jusqu’à son décès est donc déterminée. In fine, l’acheteur deviendra pleinement propriétaire du bien immobilier.
Le crédirentier
L’avantage pour le crédirentier est de percevoir une rente jusqu’à sa son décès. Pour le débirentier, il est d’acquérir un bien à un prix d’acquisition potentiellement allégé. L’inconvénient est que ce dernier ne sait pas quand il aura la pleine disposition du bien immobilier.
C’est une solution qui peut être envisagée lorsque le vendeur du bien immobilier n’a pas d’héritage (ou qu’il souhaite déshériter quelqu’un).
La fiscalité sur le revenu pour le crédirentier
Un « aménagement » de la fiscalité est prévu pour le crédirentier puisque la rente n’est calculée que sur une partie de celle-ci :
70 % si à la date considérée, l’intéressé est âgé de moins de 50 ans.
50 % si à la date considérée, l’intéressé est âgé entre 50 et 59 ans.
40 % si à la date considérée, l’intéressé est âgé entre 60 et 69 ans.
70 % si à la date considérée, l’intéressé est âgé de plus de 69 ans.
Exemple de vente en viager (non occupé)
Pour un bien de 250 000 €. En considérant un loyer de 500 € et que la personne à 75 ans. Le coefficient diviseur est de 8,143.
La rente à percevoir sera donc égale à 250 000 €/8,143 = 30 701 €.
Sur 12 mois, la rente mensuelle sera égale à 2558 € par mois.
Dans le cadre d’un viager occupé
En comptabilisant un loyer de 500 € jusqu’à l’âge potentiel du décès (12 ans*12 mois*500 €) = 72 000 €. 250 000 € – 72 000 € = 178 000 €.
Si le bouquet versé est de 30 % de 250 000 €, soit 75 000 €.
- La rente sera calculée sur ce prix : 178 000 – 75 000 € = 103 000 €.
- 103 000 /8,143 = 12 649, soit 1054 € par mois.
4.4 Compléter sa retraite par l’immobilier locatif
Comme évoqué précédemment, l’immobilier permet bien entendu de générer des loyers. Il faut s’attarder sur la fiscalité et faire les bons choix entre un bien loué nu ou meublé. Avec les assurances que vous pouvez déduire, l’immobilier reste une solution simple sur le papier.
Prendre des assurances pour atténuer les aléas de la location sont un gage de sécurisation. Avoir dans le collimateur la fiscalité et essayer de l’optimiser est également une chose impérative. Il peut être simple de le faire en meublant son bien ou par une SCI (Société Civile Immobilière), notamment à l’IS. (attention toutefois à l’objectif de la revente)
On trouve actuellement des sociétés auxquelles vous pouvez déléguer la gestion. Ce sont des entreprises qui acquièrent des biens, font les travaux et louent par la suite en meublé. Cela peut aussi être une possibilité.
Bilan : comment compléter sa retraite ?
Compléter sa retraite est un sujet extrêmement important. Il existe comme nous l’avons vu quelques solutions pour agrémenter vos revenus à la retraite. Il faut être conscient de vos moyens et disposer d’une vision large pour optimiser vos gains, la fiscalité ou vos moyens objectivés de récupérer du cash, à la date voulu.
Pour synthétiser, il faut voir la chose de la manière suivante :
- S’organiser en mettant de côté (même un minimum) ses liquidités sur une ou plusieurs enveloppes fiscales.
- Investir à crédit dans de l’immobilier et profiter des taux plus bas actuels.
- Faire des projections fiscales et bilans pour la retraite, puis établir une stratégie.
- Réajuster régulièrement vos objectifs.
Pensez à la retraite à faire le point sur votre patrimoine dans le cadre de la transmission. Cette dernière se prépare également en amont et tôt.
Nous avons accès à toutes les solutions afin de préparer ou compléter sa retraite. Notre indépendance nous permet également de vous proposer potentiellement l’ensemble des solutions des marchés. Evidemment, nous faisons une sélection pour vous proposer le meilleur et sans coût supplémentaire.
N’hésitez pas à nous solliciter afin d’avoir l’avis d’experts sur l’optimisation de votre retraite…
Pour avoir des informations et préparer sa retraite,
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