Quels sont les risques des SCPI en cette année 2024 ?

Investir dans des parts de SCPI nécessite un horizon de placement long. Composées d’immobiliers divers, il est logique de considérer cet investissement sur une durée importante. On parle généralement d’une détention minimum entre 7 et 10 ans.

Ce que l’on demande aux SCPI de rendement est de distribuer un revenu de manière constante et peu volatile. Le but est évidemment que le rendement soit le plus haut possible. Il est toutefois important de considérer qu’en finance, c’est le risque qui rémunère. Une SCPI disposant d’un rendement plus fort disposera théoriquement d’actifs plus risqués. Ceci ne reste qu’une théorie puisque bien d’autres paramètres sont à considérer. 

Autre élément important : la valeur de part des SCPI. L’objectif est évidemment que celle-ci soit au moins constante ou que sa valeur génère une tendance haussière.

Les risques des SCPI en 2024 : 

Le risque premier de cette période serait comme évoqué plus haut que la valeur de la part diminue. Ainsi, pour un rendement constant, la distribution des dividendes serait plus modérée. Ce risque existe puisque mathématiquement, la valeur des marchés a déjà baissée (dans des proportions diverses).

En ce qui concerne la baisse du rendement, le risque est globalement pour le moment plus faible. Il faudra bien sûr regarder sur le long terme la capacité de certaines entreprises à payer leurs loyers. Les taux d’occupation financiers seront à pointer. Cela découle donc de facteurs économiques.

Le risque d’une récession n’est pas encore écarté… Le risque de crise sous-jacent amènerait certains locataires à avoir des difficultés à payer leur loyers… Nous n’en sommes évidemment pas encore là…

Les baux commerciaux étant indexés à l’inflation, la charge financière pour les sociétés n’en sera que plus importante à une période par définition où tous les prix augmentent… Des difficultés peuvent poindre chez les locataires de certaines SCPI. Nous l’avons vu dans une période récente, des arrangements peuvent être trouvés afin d’aider un temps les locataires. Les loyers peuvent ne pas être augmentés (ou peu) si cela met en difficulté le locataire. Tout cela est évidemment selon le bon vouloir du gestionnaire. 

Là encore, il y a et il y aura sur la période des disparités importantes entre les SCPI.

Il existe toutefois dans le cadre des SCPI des garde-fous afin de modérer ces effets.

En effet, la valeur de la part d’une SCPI peut être 10 % supérieure ou inférieure à la valeur de reconstitution. Cela permet de minorer le prix de part et d’avoir une marge en tant de crise. La valeur de reconstitution est la valeur de réalisation (valeur vénale) majorée des liquidité moins les dettes. 

Une SCPI qui se désendette permettra également de réhausser ou du moins compenser la baisse potentielle de la valeur de reconstitution.  

Ce qu’il faut privilégier actuellement :

Il faut privilégeir les SCPI qui collectent. Les jeunes SCPI sont généralement plus adaptées à la période.

Par cet afflux d’argent, la SCPI pourra procéder à des acquisitions au pix de marché et permettre ainsi d’accéder à des actifs acquis au prix de marché actuel. En d’autres terme, elles pourront profiter de belles opportunités sans pour autant être fragilisées par la baisse de la valeur des actifs. Cela agira sur la valeur de reconstitution. Cette valeur correspond plus à la valeur « réelle » du parc immobilier (si on la compare à la valeur de la part). Les gérants peuvent choisir la valeur de la part 10 % supérieur ou 10 % inférieur à cet indicateur. Une part sous pondérée permet d’avoir un matelas intéressant en cas de baisse significative du marché. Vous pourrez trouver plus d’indications sur cette page : la valeur de reconstitution en 2023.

La valeur de réalisation est un indicateur également pertinent pour la valeur de la SCPI. Cela correspond à la valeur vénale et permet de mieux appréhender la valeur « réelle » du parc immobilier et ses fluctuations. Seule l’immobilier est ici considéré.

Choisir des SCPI qui peuvent accéder à des marchés qui ont déjà subi la crise immobilière est une chose importante.  Cela ne permet évidemment pas de contrôler l’avenir mais toutefois de mettre les chances de votre côté afin d’avoir une vision cohérente par rapport aux marchés.

Certaines SCPI ont attendu un moment plus propice pour investir. Les SCPI qui ont gardé de la trésorerie pour acheter à des points bas sont donc également à mettre en avant. Les liquidités sont actuellement placées à 4 ou 4,5 %. Cela a permis d’avoir un rendement correct pour 2023 et d’attendre un positionnement plus interéssant pour des actifs immobiliers qui ont baissé leurs prix. 

Sélectionner des SCPI qui ont du report à nouveau est une chose également qui peut être intéressant afin de lisser le rendement sur les périodes de volatilité. 

Accéder à des SCPI qui se sont endettés et qui souhaite alléger proportionnellement cela n’est pas une mauvaise chose notamment concernant la valeur de reconstitution et le risque de baisse de la valeur des actifs. A noter que certains ont réhaussé leur endemment afin de générer un effet de levier. Nous savons qu’en 2024, la BCE devrait baisser ses taux. Avoir une SCPI endettée n’est pas stratégiquement mauvais en cette période. 

Ce qu’il faut faire lors d’un achat de SCPI acuellement : 

Si vous achetez des parts de SCPI, sous-pondérer les SCPI disposant d’une capitalisation importante n’est pas une mauvaise chose sur la période. Il vaut parfois mieux attendre quelques mois que générer une perte. Les SCPI Françaises peuvent encore voir leur valeur de part baisser.

Fractionner ses entrées peut également être une pratique satisfaisante. Actuellement, beaucoup de SCPI permettent de générer ce type de souscriptions.  

Comme évoqué, investir dans des SCPI qui investissent dans des pays où la prime de risque rémunère. En d’autres termes, des SCPI qui sélectionnent des biens immobiliers dans pays qui ont déjà réajustés les prix est une stratégie généralement payante.

Au sujet de la gestion de la SCPI et de la constance du rendement, le rapport à nouveau est enfin un indicateur pouvant avoir de l’importance. Certains acteurs ne distribuent pas tous le résultats et le stocke afin de lisser le rendement dans le temps. Ainsi, s’il y a des difficultés pendant une période, il pourra être distribué afin de gonfler les dividendes perçus. Cette pratique n’est pas obligatoire mais permet de générer un rendement égal sur un période longue, même en tamps de crise. 

Quels sont les éléments à regarder lors d’une souscription de parts de SCPI nouvelles ou jeunes ? 

Comme nous l’avons évoqué, c’est une bonne période pour investir dans de jeunes SCPI. Cela présente  des avantages mais également des contraintes. Il est donc important de regarder l’historique de gestion la société qui la gère mais également les statuts, la stratégie (sectorielle et géographiques) et les premiers actifs acquis. 

Autre indication importante : la durée moyenne des baux restant à courir ainsi que la stabilité des locataires sont des indications capitaux.  

Pour le reste, vous trouverez des indications sur la page : comment sélectionner une SCPI ?

Bilan : Comment investir dans des SCPI en 2024 ?

Il existe actuellement des opportunités dans les SCPI. Il faut « simplement » savoir lire le marché. Contrairement à l’immobilier en direct, les SCPI permettent d’accéder à plusieurs indicateurs. Cette transparence est une opportunité dans le cadre d’un véhicule d’investissement mutualisé. 

L’immobilier reste un moyen d’accéder à une classe d’actifs relativement stable par rapport aux autres. Le tout est de bien sélectionner ses critères de choix, de bien diversifier. Cette période ne remet en rien les logiques patrimoniales. 

Dans un contexte inflationniste, toutes les classes d’actifs sont impactées ou vont être impactées. Il faut donc bien diversifier. La problématique de notre période est d’ordre macroéconomique.

Pour les SCPI que vous avez déjà et au risque de nous répéter, l’investissement dans des SCPI se fait sur du long terme. Les baux commerciaux étant quant à eux indexés à l’inflation, le rendement n’en sera que réhaussé. 

Nous avons beaucoup parlé des jeunes SCPI qui par leur taille arrive à mieux maitriser la baisse des marchés mais également de mieux appréhender les normes sociales, sociétales ou responsables. Il ne faut tout de même pas jeter la gestion des plus anciennes qui ont fait leurs preuves. Une gestion à long terme à travers les crises est un gage de bonne gestion. De plus, certains SCPI ont la capacité de distribuer de la plus-value de cession. C’est le cas de certaines chez Perial, Atland Voisin, Sofidy voire Corum dans une autre stratégie. 

Enfin, pour ceux qui n’ont pas besoin de percevoir de revenus, le démembrement peut être une solution à considérer sur du long terme. Cela rend moins liquide pour la collecte et vous n’aurez pas à vous soucier du rendement sur du long terme. Sur du moyen à long terme, cela devrait générer une plus-value, à condition que l’augmentation des taux est été « considéré » dans le prix de part et que le réajustement des actifs du parc immobilier soit d’ores et déjà acté. 

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