Comment réussir son investissement Pinel ?

Pour réussir son investissement dans le dispositif Pinel, il est nécessaire d’analyser plusieurs paramètres.

Le dispositif fiscal PINEL permet de réduire sa fiscalité en investissant dans un bien neuf (ou réhabilité) en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) à louer en tant que résidence principale.

Cela permet d’investir sur une durée minimum de location comprise entre 6 ans et jusqu’à 12 années. Le but étant de se créer du patrimoine par la perception des loyers ainsi que la réduction fiscale. Couplé à un financement, l’opération est dirigée vers la capitalisation.

Nous pouvons même la comparer à un compte sur lequel vous y verserez une partie de votre épargne. A la revente, vous récupérez vos versements et l’enrichissement engendré par votre placement.

Cette loi sur le papier est simple.

En pratique, il faut bien distinguer les opérations les plus efficaces des moins optimisées.

Dans l’immobilier, l’investissement se fait sur une durée longue. Il est donc essentiel d’optimiser son cahier des charges afin d’avoir une projection la plus réaliste possible. Il s’agit donc de sélectionner un bien adapté, puisque cet investissement va vous accompagner durant une petite partie de votre vie.

Nous allons voir ensemble quel doit être un bon cahier des charges qui permet de rendre votre opération attrayante.

Avant de poursuivre la lecture, vous pouvez consulter cet article sur le fonctionnement du dispositif Pinel.

1. Comment réussir un investissement en dispositif fiscal PINEL ? Une erreur à éviter

L’une des premières erreurs très souvent commise est d’investir pour des raisons affectives.

Acheter car « on se verrait bien y habiter » peut dans beaucoup de cas s’avérer un choix non optimisé. Il faut considérer cet investissement comme un placement financier dont le sous-jacent serait de l’immobilier. Des projections trop personnelles sont souvent de mauvais conseils pour ce type de placement.

Il est d’ailleurs plus sage d’avoir un seul but par projet.

Une opération immobilière dans un dispositif fiscal ne doit pas être visualisée simplement par le prisme de la réduction. « Ce n’est qu’une des composantes de l’opération » et non la finalité.

Comment faire en sorte de faire le bon choix lors de l’acquisition du sous-jacent ?

2. Investissement Pinel : l’emplacement

En immobilier, c’est bien sûr la règle la plus importante. Couplée avec une loi de réduction fiscale, ce principe ne déroge pas.

Il faut optimiser l’emplacement afin de rendre votre opération attractive dans la location, pour la rentabilité et pour la revalorisation du foncier.

La véritable question est donc de savoir sur quels critères doit-on choisir la zone géographique ?

Cet emplacement doit répondre à des critères simples notamment d’attractivité de la ville. Cela reprend des éléments entre autres, économiques et sociaux.

La résidence doit être proche des zones d’activités économiques et scolaires, des crèches aux universités, des commerces de proximité et des commodités…

2.1 Le zonage

Dans la loi PINEL, le plafond des loyers est lié à sa zone déterminée.

Il faut donc vérifier ce plafonnement et constater si le loyer peut générer un meilleur rendement. En effet, selon la ville ou le quartier, le prix du foncier va pouvoir générer proportionnellement un loyer plus important.

Il faut être en capacité de voir quel sera le loyer par rapport au prix du logement. Mais également par rapport aux biens loués aux environs sans plafonnement.

Il est même intéressant de vérifier selon vos objectifs futures si il peut y avoir une augmentation de ces loyers une fois le dispositif terminé.

2.2 Les facteurs macroéconomiques

Si un projet économique d’ampleur est sur le point d’être lancé. Cela va engendrer de nouveaux emplois et par conséquent, augmenter la demande de logement.

Il en va de soi que votre projet trouvera dès lors un bon terreau pour surfer sur une bonne revalorisation future du foncier et faciliter la location.

2.3 Le solde migratoire 

C’est tout simplement la différence entre le nombre d’habitants de la zone d’une année sur l’autre. Si le solde est positif, cela mesure l’attractivité de la zone actuellement.

Le solde migratoire est principalement dirigé par l’emploi. Il est simple de se garder d’un risque en se focalisant sur des variables économiques et des projections sur l’emploi (carnet de commande des sociétés sur le secteur pour les prochaines années, les facteurs concurrentiels…).

Il y a une corrélation importante entre le l’économie et l’immobilier. La principale (la seule) cause de tension locative émane d’un tissu économique favorable.

Plus un solde migratoire est important, plus la demande de logement est donc importante. Le marché immobilier est bien entendu régi par la confrontation d’une offre et d’une demande. Avoir pour objectif la revalorisation, c’est forcément investir dans une zone où la demande sera plus importante que l’offre, dans les années futures.

Plus le bassin d’emploi est en développement, plus il  faudra loger les salariés : raisonnement logique entre économie et immobilier.

2.4 Les développements des infrastructures- les transports

Les infrastructures créées vont permettre de donner une valeur ajoutée au quartier. Si le temps de transport entre le bien acquis et les zones d’emplois ou le centre de l’agglomération diminue, la valeur du bien va logiquement  augmenter.

Il existe des phénomènes de gentrification également qui permettent le développement de ces infrastructures ou qui suivent cela.

C’est un déplacement et l’installation de nouveaux occupants (ayant un pouvoir d’achat supérieur aux occupants historiques de la zone). L’appropriation de l’espace va créer une augmentation de la valeur du prix du foncier. C’est ce que l’on doit chercher lorsque l’objectif visé est « courtermiste ».

Il faut également vérifier si les transports font transiter rapidement vers un ou des bassins d’emplois, le centre de l’agglomération, les écoles et universités…

2.5 Le nombre de constructions dans la zone et la concurrence à la revente dans la résidence choisie

Il est significatif de mesurer la demande par rapport à l’offre ; par extension, une projection des changements potentiels du marché ou simplement de la rue, du quartier, de la ville dans un avenir proche.

L’augmentation du prix de l’immobilier dans une zone précède souvent l’effectivité des nouvelles infrastructures. Ca rend ce choix géographique plus compliqué.

Cela étant dit, vous quantifier justement la revalorisation positive du foncier dans 10 ans relate d’une hérésie. Il est judicieux cependant de mettre en avant des facteurs logiques de revalorisation pour sécuriser l’opération et rendre celle-ci, bien évidemment  plus intéressante.

Une concurrence trop importante peut influencer sur la durée de revente ou sur son prix. Si vous vous retrouvez en concurrence direct avec un ou plusieurs biens typologiquement identiques, le risque d’une diminution du prix est possible…

Il est donc logique de se focaliser sur le choix de résidences plus petites, tout en ayant les chiffres liés à la demande à l’esprit. Trop de résidences identiques peuvent avoir une incidence sur la durée de la vente et du prix. Il faut toutefois confronter cette indication au solde migratoire.

3. Le promoteur – la résidence

Le promoteur a aussi de l’importance. Il est logique de bien vérifier qui va construire votre résidence, sa fiabilité, sa capacité économique à livrer le bien à temps. Ou encore sa garantie pour finaliser l’édifice.

S’il y a des recours et donc des imprévus, le promoteur doit être en capacité de faire face à cela. L’un des critères les plus importants est tout de même de savoir à qui vous achetez le bien.

Si des difficultés financières pointent, jusque, pourquoi pas sa faillite, il est malheureusement imaginable qu’il y ait des répercutions sur l’acheteur. Même si une garantie extrinsèque est obligatoire pour le promoteur afin de garantir la finalité de l’édifice envisagé, des complications engendrent des délais supplémentaires, voir des annulations si le permis de construire n’est pas purgé.

Lorsqu’un contrat de réservation est signé, généralement, ce n’est figé. Vous devez attendre d’acter chez le notaire pour commencer à entrevoir l’opération (ou au moins que le programme soit actable, purgé de tous recours).

Il faut d’ailleurs qu’un certain pourcentage de pré-réservation soit effectué (ce pourcentage dépend des garanties financières du promoteur et de ses fonds propres).

Il est relativement fréquent d’avoir des recours.

Plus le projet est avancé, plus le stress quant à l’incertitude de la date d’achèvement des Travaux (DAT) est faible. Cela coule de source.

Il est donc préférable, toute proportion gardée, de sélectionner un bien dont le permis est purgé.

Par ailleurs, même si la durée jusque la livraison du bien est plus longue, au sujet de la sélection du bien, il vaut mieux perdre un peu de temps à attendre un bien plus adapté en PINEL plutôt que de se ruer sur le premier venu pour bénéficier de la réduction fiscale.

4. La valeur vénale de votre investissement Pinel

Si le prix d’achat (à condition d’une cession à terme) est trop élevé, l’enrichissement ne sera pas au rendez-vous.

Avant de se lancer, il est primordial de contrôler si le prix est cohérent par rapport au marché. La valeur vénale proposée par les notaires est une indication évidemment fiable.

En fonction du standing, ce sera un élément impactant votre choix, pour savoir si votre bien dispose du prix le plus juste.

Le prix est calculé, non pas par rapport à la confrontation de l’offre et de la demande sur un marché secondaire mais bel et bien par une somme des coûts relatifs à la construction, dont la réglementation impose des procédés plus coûteux. A cela, il faut bien sûr comptabiliser la marge du promoteur.

Dans le neuf, les biens sont plus onéreux. C’est factuel. Mais les charges étant plus faibles sur la durée (grâce notamment à la fabrication qui répond à des critères réglementaires : Bâtiment Basse Consommation (BBC), Réglementation thermique (RT) 2012, couplés aux frais de notaire allégés. Les charges globales de deux projets ont tendance sur une période longue à se croiser.

Des garanties sont également plus larges, il ne faut pas l’oublier :

Garantie biennale : les équipements de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de la livraison.

Garantie décennale : elle couvre les dommages pouvant affecter la solidité du gros œuvre pendant une durée de 10 ans.

A cela, nous pouvons également évoquer la garantie de parfait achèvement : le constructeur doit pendant un délai d’une année, réparer toutes les malfaçons à compter de la livraison.

Conclusion

L’acquisition d’un bien avec le dispositif PINEL doit être régie par des choix pragmatiques économiques, démographiques et des perspectives de revalorisation du foncier.

Comme constaté,  le dispositif fiscal PINEL permet d‘avoir un bon retour sur investissement. A condition cependant d’avoir un cahier des charges suffisamment abouti et de ne pas tomber dans un choix affectif pur.

L’enrichissement n’est d’ailleurs pas créé par la revalorisation de l’actif ou de la performance des loyers. Elle est la somme de différents effets de levier : le financement, les loyers et le gain fiscal.  

Si une seule contrainte devait être mise en exergue, ce serait celle de la revalorisation.

La location est facilitée par les éléments relatifs à la loi, dont nous avons pu parler jusqu’alors : les  qualités de fabrication du logement, le prix des loyers, la tension locative…

C’est une solution relativement efficace afin de ré-allouer l’argent affecté à l’Impôt sur le Revenu (IR) vers un bien dont vous devenez propriétaire.

De belles opérations peuvent être effectuées à condition d’être pragmatique et opportuniste. 

Si vous souhaitez être accompagné pour réussir votre investissement Pinel, cliquez-ici et remplissez le formulaire.

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