Comment sélectionner son investissement Pinel ?

Comment réussir un investissement Pinel ?

L’objectif de votre projet

Il est simple de se perdre dans des raisons « non essentielles » à l’investissement. Acheter car « on se verrait bien y habiter » peut dans beaucoup de cas s’avérer un choix non optimisé. Il faut considérer l’investissement PINEL comme un placement financier dont le sous-jacent serait de l’immobilier. 

Il est d’ailleurs plus sage d’avoir un seul but par projet.

Une opération immobilière dans un dispositif fiscal ne doit pas être visualisée simplement par le prisme de la réduction. « Ce n’est qu’une des composantes de l’opération et non la finalité ».

Comment faire en sorte de faire le bon choix lors de l’acquisition du sous-jacent ?

Investissement Pinel : l’emplacement

En immobilier, c’est bien sûr la règle la plus importante. Couplée avec une loi de réduction fiscale, ce principe ne déroge pas.

Il faut optimiser l’emplacement afin de rendre votre opération attractive dans la location, pour la rentabilité et pour la revalorisation du foncier.

La véritable question est donc de savoir sur quels critères doit-on choisir la zone géographique ?

Cet emplacement doit répondre à des critères simples notamment d’attractivité de la ville. Cela reprend des éléments entre autres, économiques et sociaux.

La résidence doit être proche des zones d’activités économiques et scolaires, des crèches aux universités, des commerces de proximité et des commodités…

Le zonage lors d’un investissement Pinel

Dans la loi Pinel, le plafond des loyers est lié à sa zone déterminée.

Il faut donc vérifier ce plafonnement et constater si le loyer peut générer un meilleur rendement. En effet, selon la ville ou le quartier, le prix du foncier va pouvoir générer proportionnellement un loyer plus important. Il faut être vérifier quel sera le loyer par rapport au prix du logement mais également par rapport aux biens loués aux environs sans plafonnement.

Pour rappel, voici le zonage qui plafonne le prix du m² selon l’emplacement. Il y a donc des variations certaines d’une zone sur l’autre par rapport au prix réel du marché !

Les facteurs macroéconomiques

Un bien neuf doit être construit afin de répondre à une demande réelle ou future de logements. Cela se résume à quelques facteurs dont la plupart sont liés à l’activité économique. 

Il peut se matérialiser de plusieurs formes. Cela peut être une ou plusieurs sociétés, une nouveau quartier proche de ces zones d’activité ou des infrastructures permettant de se déplacer vers une zone d’emplois… Ce type de raisons est une bonne raison. Cela étant dit, il ne faut pas se lancer pour autant. Beaucoup d’investisseurs pourraient avoir la même idée. Il est à déplorer souvent des prix « gargantuesques » pour investir dans « l’endroit parfait pour investir »…

Il en va de soi que si le prix d’acquisition est juste, votre projet trouvera dès lors un bon terreau pour se diriger vers une bonne revalorisation future du foncier mais surtout faciliter la location et la revente du bien.

Le solde migratoire 

C’est tout simplement la différence entre le nombre d’habitants de la zone d’une année sur l’autre. Si le solde est positif, cela mesure l’attractivité de la zone actuellement.

Le solde migratoire est principalement dirigé par l’emploi. Il est simple de se garder d’un risque en se focalisant sur des variables économiques et des projections sur l’emploi (carnet de commande des sociétés sur le secteur pour les prochaines années, les facteurs concurrentiels…).

Il y a une corrélation importante entre le l’économie et l’immobilier. La principale (la seule) cause de tension locative émane d’un tissu économique favorable.

Plus un solde migratoire est important, plus la demande de logement est donc importante. Le marché immobilier est bien entendu régi par la confrontation d’une offre et d’une demande. Avoir pour objectif la revalorisation, c’est forcément investir dans une zone où la demande sera plus importante que l’offre et cela dans les années futures. Il y a des choix à faire quant au lieu à viser en rapport au moment où on le fait. 

En d’autres termes, plus le bassin d’emploi est en développement, plus il  faudra loger les salariés : raisonnement logique entre économie et immobilier.

Les développements des infrastructures, les transports

Comme nous l’indiquions plus haut, les infrastructures créées vont permettre de donner une valeur ajoutée au quartier. Si le temps de transport entre le bien acquis et les zones d’emplois ou le centre de l’agglomération diminue, la valeur du bien va logiquement augmenter.

Il existe des phénomènes de gentrification également qui permettent le développement de ces infrastructures ou parfois qui suivent cela.

Ceci se matérialise par un déplacement et l’installation de nouveaux occupants (ayant un pouvoir d’achat supérieur aux occupants historiques de la zone). L’appropriation de l’espace va créer une augmentation de la valeur du prix du foncier. C’est ce que l’on doit chercher lorsque l’objectif visé est plus « courtermiste » (pour de l’immobilier).

Il faut également vérifier si les transports font transiter rapidement vers un ou des bassins d’emplois, le centre de l’agglomération, les écoles et universités…

Le nombre de constructions dans la zone et la concurrence à la revente dans la résidence choisie

Il est significatif de mesurer la demande par rapport à l’offre ; par extension, une projection des changements potentiels du marché ou simplement de la rue, du quartier, de la ville dans un avenir proche.

L’augmentation du prix de l’immobilier dans une zone précède souvent l’effectivité des nouvelles infrastructures. Ca rend ce choix géographique plus compliqué.

Cela étant dit, vous quantifier justement la revalorisation positive du foncier dans 10 ans relate d’une hérésie. Il est judicieux cependant de mettre en avant des facteurs logiques de revalorisation pour sécuriser l’opération et rendre celle-ci, bien évidemment  plus intéressante.

Une concurrence trop importante peut influencer sur la durée de revente ou sur son prix. Si vous vous retrouvez en concurrence direct avec un ou plusieurs biens typologiquement identiques, le risque d’une diminution du prix est possible…

Il est donc plus sécurisant de se focaliser sur le choix de résidences plus petites, tout en ayant les chiffres liés à la demande à l’esprit. Trop de résidences identiques peuvent avoir une incidence sur la durée de la vente et du prix. Il faut toutefois confronter cette indication au solde migratoire dans la ville. 

Le promoteur, la résidence

Le promoteur a aussi de l’importance. Il faut bien vérifier qui va construire votre résidence, sa fiabilité, sa capacité économique à livrer le bien à temps ou encore sa garantie pour finaliser l’édifice.

S’il y a des recours et donc des imprévus, le promoteur doit être en capacité de faire face à cela. L’un des critères les plus importants est tout de même de savoir à qui vous achetez le bien.

Si des difficultés financières pointent, jusque, pourquoi pas sa faillite, il est malheureusement imaginable qu’il y ait des répercutions sur l’acheteur. Même si une garantie extrinsèque est obligatoire pour le promoteur afin de garantir la finalité de l’édifice envisagé, des complications engendrent des délais supplémentaires, voir des annulations si le permis de construire n’est pas purgé.

Lorsqu’un contrat de réservation est signé, généralement, ce n’est figé. Vous devez attendre d’acter chez le notaire pour commencer à entrevoir l’opération (ou au moins que le programme soit actable, purgé de tous recours).

Il faut d’ailleurs qu’un certain pourcentage de pré-réservation soit effectué (ce pourcentage dépend des garanties financières du promoteur et de ses fonds propres).

Il est relativement fréquent d’avoir des recours.

Plus le projet est avancé, plus le stress quant à l’incertitude de la date d’achèvement des Travaux (DAT) est faible. Cela coule de source.

Il est donc préférable de sélectionner un bien dont le permis est purgé.

Par ailleurs, même si la durée jusque la livraison du bien est plus longue, au sujet de la sélection du bien, il vaut mieux perdre un peu de temps à attendre un bien plus adapté en Pinel plutôt que de se ruer sur le premier venu pour bénéficier de la réduction fiscale.

La valeur vénale de votre investissement Pinel

Si le prix d’achat (à condition d’une cession à terme) est trop élevé, l’enrichissement ne sera pas au rendez-vous.

Avant de se lancer, il est primordial de contrôler si le prix est cohérent par rapport au marché. La valeur vénale proposée par les notaires est une indication évidemment fiable.

En fonction du standing, ce sera un élément impactant votre choix, pour savoir si votre bien dispose du prix le plus juste.

Le prix est calculé, non pas par rapport à la confrontation de l’offre et de la demande sur un marché secondaire mais bel et bien par une somme des coûts relatifs à la construction, dont la réglementation impose des procédés plus coûteux. A cela, il faut bien sûr comptabiliser la marge du promoteur.

Dans le neuf, les biens sont plus onéreux. C’est factuel. Mais les charges étant plus faibles sur la durée (grâce notamment à la fabrication qui répond à des critères réglementaires : Bâtiment Basse Consommation (BBC), Réglementation thermique (RT) 2012, couplés aux frais de notaire allégés. Les charges globales de deux projets ont tendance sur une période longue à se croiser.

Des garanties sont également plus larges, il ne faut pas l’oublier :

Garantie biennale : les équipements de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de la livraison.

Garantie décennale : elle couvre les dommages pouvant affecter la solidité du gros œuvre pendant une durée de 10 ans.

A cela, nous pouvons également évoquer la garantie de parfait achèvement : le constructeur doit pendant un délai d’une année, réparer toutes les malfaçons à compter de la livraison.

Bilan et avis

L’acquisition d’un bien avec le dispositif Pinel doit être régie par des choix pragmatiques économiques, démographiques et des perspectives de revalorisation du foncier.

Comme constaté,  le dispositif fiscal Pinel permet d‘avoir un bon retour sur investissement. A condition cependant d’avoir un bon cahier des charges et de ne pas tomber dans un choix totalement affectif.

L’enrichissement n’est d’ailleurs pas créé par la revalorisation de l’actif ou de la performance des loyers. Elle est la somme de différents effets de levier : le financement, les loyers et le gain fiscal.  

La location est facilitée par les éléments relatifs à la loi, dont nous avons pu parler jusqu’alors : les  qualités de fabrication du logement, le prix des loyers, la tension locative…

C’est une solution relativement efficace afin de ré-allouer l’argent affecté à l’Impôt sur le Revenu (IR) vers un bien dont vous devenez propriétaire.

De belles opérations peuvent être effectuées à condition d’être pragmatique et opportuniste.