Guide de l’investissement avec le dispositif Pinel

La pression fiscale est (très) forte dans notre pays. La France est le pays le plus imposé au monde.

Ce besoin pour l’état de recouvrer une situation budgétaire normale et de financer son fonctionnement atteint depuis longtemps le contribuable, qui ne peut que constater son propre budget diminuer.

En plus de ça, il est parfois déconcertant de constater l’utilisation de cette masse d’argent de manière peu appropriée.

Afin de rendre cette situation plus acceptable, l’état a mis en place des dispositifs fiscaux permettant à la fois de diminuer votre impôts et de réaliser un investissement.

Nous allons aborder ici le dispositif fiscal PINEL qui permet à un investisseur de se créer un patrimoine immobilier tout en réduisant ses impôts.

La loi PINEL : Article 199 novovicies du code général des impôts.

Le dispositif Pinel est la continuité des lois précédentes de réduction fiscale liées à l’investissement immobilier. Il a pour but de développer le parc immobilier Français.

La pénurie de logements dans certaines zones est importante par rapport à la demande, ce dispositif permet donc de stimuler la demande et va par la force des choses agir sur l’offre du marché immobilier neuf.

En effet, sporadiquement, beaucoup de villes subissent une demande trop importante par rapport à l’offre immobilière. Le parc immobilier  y est souvent non adaptée et régulièrement peu aux normes.

Les gouvernements successifs ont depuis des années, toujours appliqués des politiques d’encouragement à l’acquisition immobilière dans le but de le louer en tant que résidence principale. Cela aide bien évidemment considérablement les promoteurs à construire des logements.

Cette loi permet d’acquérir un  bien immobilier neuf ou réhabilité aux normes énergétiques.

1.Dispositif fiscal PINEL 

1.1 Présentation 

Le dispositif fiscal PINEL  est la loi en vigueur depuis 2014 (sa fin est prévue fin 2021). Elle permet aux acquéreurs de logement neufs, destinés à la location, de bénéficier d’une réduction fiscale répartie sur 3 durées, au choix (comme indiqué dans le tableau ci-après).

1.2 La réduction fiscale 

Tableau Pinel

Ce montant de réduction fiscale est calculé sur le montant total d’investissement (Prix d’acquisition + frais d’acquisition) et s’impute tous les ans sur votre impôt sur le revenu (impôt à payer).

1.3 Le calcul du dispositif fiscal PINEL

Pour un bien au prix de 200 000 € dont les coûts approximatifs chez le notaire seront autour de 6 000 €.

La réduction fiscale par an sera de :

4120 €/an sur une période de 6 ans (soit 24 720 € sur 6 ans)

Toujours 4120 €/an sur une période de 9 ans (soit 37 080 € sur 9 ans)

Et à nouveau 4120 €/an sur une période de 9 ans puis 2060 €/an les 3 dernières années (soit 43 260 € sur 12 ans)

1.4 La nature des biens

Le dispositif Pinel ne s’adresse pas uniquement aux logements neufs :

  • Logement acquis neuf
  • Vente en l’état futur d’achèvement
  • Investissement immobilier que vous faites construire
  • Logement ancien faisant l’objet de travaux pour être transformé en logement neuf
  • Logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation
  • Local affecté à un usage autre que l’habitation et faisant l’objet de travaux de transformation en logement.

La loi impose des niveaux de performance énergétiques :

Pour les logements neufs, ils doivent respecter la Règlementation Thermique (RT 2012) tandis que pour les biens nécessitant des travaux, cela sera Label HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009.

2 Les contraintes

Il y a de multiples conditions à respecter mais relativement simples.

2.1 La localisation

Toute la France n’est pas éligible au dispositif fiscal Pinel.

Le prix du foncier n’étant pas égal de part et d’autre de l’hexagone, l’investisseur doit s’engager à louer le logement en ne dépassant pas un certain plafond déterminé selon sa localisation.

La taille de l’agglomération ainsi que de la tension locative et le prix du foncier déterminent l’éligibilité et la catégorie de la zone.

Ce zonage a été créé en 2003 et a par ailleurs était affiné pour arriver à un résultat plus intelligible que sous la loi ROBIEN (qui était initialement l’instigatrice).

 http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/les-zonages-des-politiques-du-logement

Depuis le 1er janvier 2018, les logements situés dans des communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense sont également bénéficiaires de la réduction d’impôt.

La réduction d’impôt est calculée dans la limite des 2 plafonds suivants :

  • 300 000 € par personne et par an,
  • 5 500 € par m² de surface habitable.
  • seuls au maximum 2 biens acquis dans un dispositif fiscal PINEL peut être pris en considération.

La valeur correspondant à un prix au m² calculé supérieur à ce plafond ne sera pas comptabilisé dans le calcul PINEL. Cela est fait pour inciter à investir dans les endroits où le marché immobilier n’est pas mature. Soit pour développer la zone de l’appartement qui a été investi, soit pour la rénover.

2.2 Une surface pondérée

La surface prise en considération correspond à la surface habitable du logement à laquelle il est ajouté la moitié des annexes dans la limite de 8 m².

Ces annexes peuvent être une cave, un sous-sol, un grenier aménageable, des balcons ou des vérandas.

2.3 Les loyers plafonnés

Il est fait application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante, S étant la surface du logement : 0,7 + 19/Surface pondérée

Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.

On multiplie ensuite le plafond de la zone par un coefficient  pour obtenir le loyer maximum au m² du logement.

2.4 Plafond de revenus des occupants:

Il existe également un plafonnement des revenus des locataires. Ceci est une démarche plus « politique » qu’une véritablement contrainte. Une majorité de personnes pourront  loger en dispositif fiscal PINEL.

3. Analyse du dispositif fiscal PINEL

Investir ne doit pas être un acte improvisé.

Comprendre son investissement est essentiel pour réussir.  Il est toujours plus simple de n’avoir qu’une affectation, un seul objectif si possible par projet.

Cette possibilité ne doit pas interférer dans le choix du bien immobilier. « L’affectif » dans un cahier des charges n’a pas vraiment sa place, même si dans ce type d’investissement il s’y invite facilement.

Je vous propose une analyse de ce dispositif fiscal afin de réussir dans votre entreprise et ne pas tomber dans les pièges que l’on retrouve régulièrement.

Investir dans un bien en loi PINEL permet d’acquérir un  bien immobilier neuf aux dernières normes énergétiques dans des zones où la demande effective de logement est plus importante que l’offre.

Le bien acquis en question est d’une qualité sur plusieurs points supérieurs à la concurrence, plus anciennes.

Comme nous l’avons vu plus haut l’investissement répond à des contraintes dont l’une des constantes importante de l‘investissement : le prix du loyer est plafonné, ce qui facilite la location.  La véritable problématique n’est donc pas la location mais bel et bien la revente.

Tout se résume donc à investir au bon prix dans un endroit ou la revalorisation du foncier sera présente de manière certaine et régulière.

Intéressons-nous à ces termes importants du dispositif fiscal PINEL, afin d’avoir une meilleure compréhension de ce sujet vaste :

3.1 Le prix

Investir par le biais de la loi PINEL nécessite de louer le bien acquis en tant que résidence principale pour le locataire. Le loyer, nous l’avons vu précédemment, est déterminé par un calcul « savant » intégrant un prix maximum de location par rapport au mètre carré selon un zonage établi par l’état.

Cela sous-entend de louer le bien avec un loyer très souvent égal ou inférieur au prix de marché.

Le fait de louer à un prix plus faible « que le marché », ne doit pas être une contrainte rédhibitoire.

En effet, l’enrichissement se fait par la somme de plusieurs effets de levier : Le gain fiscal, le financement, la rentabilité locative.

Identifier le bon prix : La valeur vénale du bien.

Il faut donc acquérir au bon prix. Pour cela, mettre en exergue la valeur vénale validée par les notaires est une donnée nécessaire.

L’immobilier neuf est toujours plus onéreux que l’ancien.  Les coûts de constructions modernes et la marge du promoteur crée une différence.

Le marché du neuf est régi par les coûts de construction : le prix du  foncier, les matières premières, la construction, la commercialisation ainsi que la marge du promoteur…

Evidemment, il existe tout de même différents standings suivant, la qualité intrinsèque du foncier et d’autres valeurs plus subjectives.

Si le prix qui vous est proposé est bien plus faible que ce que propose la concurrence, il faut en identifier les raisons :

Est-ce au détriment de la qualité ? Cela cache-t-il une autre raison ?

3.2 Les projections microéconomiques 

Un investissement immobilier doit être appréhendé dans la durée.  Comme évoqué, dans un objectif de capitalisation, il est normal de bien vérifier notamment les phénomènes de gentrification et le déplacement de population vers des zones plus enclin à l’emploi.

En d’autres termes, le taux migratoire de la zone. Si l’agglomération augmente en population d’une année à l’autre ou si cela diminue.

L’immobilier est corrélé en toute logique à l’activité économique d’une zone.

3.3 L’emplacement / Le zonage

La loi PINEL peut se traduire par le choix de la sécurité sur des marché matures au détriment du rendement ou de se risquer dans des agglomérations plus petites plus sujettes à la volatilité mais ou le potentiel de revalorisation du marché est plus fort.

La bonne solution se trouve sûrement quelque part entre les deux…

3.4 La rentabilité

Plus que la rentabilité locative, qui reste relativement faible, c’est un Taux de Rendement Interne (TRI) qui est l’objectif de cet investissement.

La création de richesse se fait par la somme des éléments suivants :

Le crédit : Les taux d’emprunt sont très bas. Même si la tendance à moyen terme devrait être haussière, il est aisé de faire de belles opérations.

Le gain fiscal : la réduction énoncé au tout début de ce guide.

Le rendement locatif : le fait d’avoir des loyers tous les mois (ou l’assurance si vacances locatives ou si le loyer n’est pas payé par le locataire).

3.5 La fiscalité des revenus fonciers

La fiscalité est celle des logements loués nus : les loyers sont donc perçus en tant que des revenus fonciers.

Evidemment, seul le solde foncier est confronté à la fiscalité (Tranche Marginale d’imposition* et Prélèvements Sociaux*). Cela incite donc à appréhender différemment dans le temps votre investissement immobilier. Prolonger en PINEL, le meubler ou revendre le bien ?

3.6 Le financement

Par un prêt, qu’il soit in fine ou amortissable.

In fine : Des liquidités dont vous disposez et/ou votre épargne futur permet de nantir une assurance vie. C’est vos liquidités qui garantissent votre financement.

Prêt amortissable : Les mensualités sont constantes.

Nota bene : intérêts intercalaires : Durant la période de latence ou le bien n’est pas livré, il est possible de monter votre financement avec un différé d’amortissement partiel ou total.

L’avantage est de ne pas utiliser de la trésorerie tant que le bien n’est pas livré.

En différé d’amortissement partiel, vous ne payerez durant cette période que les intérêts et l’assurance du crédit tandis qu’en différé d’amortissement total, seul l’assurance du prêt doit être déboursée, les intérêts étant capitalisés.

3.7 La durée

Comme nous l’avons vu précédemment, la durée varie selon vos besoins : 6, 9 ou 12 ans.

Vous risquez une requalification fiscale si cette contrainte de sortie imposées n’est pas respectée. L’administration fiscale vous demandera de rembourser les gains fiscaux antérieurement validés. C’est une contrainte à avoir à l’esprit.

La réduction est de 2 % du coût de revient pendant 9 ans. A partir de la 10 ème année, la réduction n’est plus que de 1 %. Cela engendre tout de même une réduction intéressante. Outre l’aspect fiscal, il est également important de constater la croissance des prix du marché immobilier.

Les frais d’acquisition sont également mieux amortis au bout de 12 années.

Il faut être en mesure de se poser la bonne interrogation en temps voulu. A quelle date sortir, vendre ou le louer meublé ? Voire bien entendu continuer sur cette loi après la 6 ème et surtout à la 9 ème année de location.

4. L’après-Pinel

Il est possible de le louer en loyer libre, en meublé ou de revendre le bien.

L’immobilier par essence, nécessite une durée de placement longue. Durant ces années, il est certain que votre vie, vos besoins, vos contraintes évoluent. Il faut donc envisager l’après PINEL sans certitudes quant à la suite de ce placement.

Il faut être capable de faire un point régulièrement afin de mieux appréhender la suite.

Les premières questions apparaissent dès la 6 ème année. Mais c’est surtout à la 9 ème, où la question de la cession de l’appartement pour des questions fiscales doivent être envisagés.

Conclusion

Une opération immobilière avec le dispositif fiscal PINEL ne doit pas être visualisée simplement par le prisme de la réduction d’impôts.

« Ce n’est qu’une des composantes de l’opération » et non la finalité.

Une acquisition immobilière n’est définitivement pas fongible.

Sur le papier, le dispositif fiscal PINEL est intéressant. Encore faut-il avoir le bon cahier des charges et optimiser son opération en fonction de ses ressources et charges, son effort d’épargne…

Dans un prochain article nous verrons comment bien choisir son bien immobilier en dispositif Pinel.

Si vous souhaitez être accompagné dans un investissement immobilier, cliquez-ici pour obtenir toutes les réponses à vos questions.

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