Investir dans les bois et forêts

1.Présentation

1.1 Pourquoi investir dans un massif forestier ?

Il existe plusieurs façons d’investir dans un bois ou une forêt. A la manière de l’immobilier que vous pouvez détenir en direct ou à travers une société civile (SCI, SCPI), il est tout à fait concevable aujourd’hui de posséder une partie ou la totalité d’un bois, seul ou associé à d’autres individus.

Il y existe bien des aspects positifs à investir dans une forêt, notamment pour son côté sécuritaire que cela  procure.

Comme dans tout investissement, un massif forestier a une valeur évolutive. Celle-ci est liée à l’offre et la demande pour ce foncier spécifique. Les perspectives sont également bonnes en la matière. Vous pouvez retrouver au point 6 un tableau reprenant la variation du prix au m² ces dernières années.

Cela permet également de percevoir un revenu (rendement). Il s’agit généralement du  fruit de la sylviculture mais également parfois la location du bois pour la pêche ainsi que la chasse.

Synthétiquement, acquérir un bois permet d’obtenir un foncier (le sol) et le stock de bois associé (production).

Bien entendu, le rendement et la revalorisation ne se distinguent pas par leurs performances. Investir dans une forêt, c’est envisager un investissement de diversification sur du long terme, en ayant principalement deux objectifs :

• Acquérir un actif peu volatile dont la valeur augmente donc dans le temps (tableau),
• Investir dans un placement vert qui a du sens,
• profiter des avantages fiscaux que cela génère.

Son rendement net se situe entre 1 à 2 % lissé dans le temps. Je parle ici d’une moyenne. Tout dépend des essences (type de bois) et des années de production. Cela dépendra également de la maturité du bois ou pourquoi pas des effets climatiques.

A cela, il faut bien sûr ajouter la demande pour l’essence ou les essences de bois (types) qui composent votre parcelle. Cette production est liée à un marché, elle varie donc en fonction de la demande.

Comme dans tout investissement, il y a tout de même des contraintes. Son inconvénient majeur reste son illiquidité. Pour récupérer votre argent, il faut que la ou les parcelles soient revendues. Tout dépend donc de la demande… 

Cela peut dépendre également de votre mode de détention, notamment dans les Groupements forestiers d’investissements…

Autres avantages de disposer de bois et forêts :

Les autres utilités d’investir dans les bois et forêts sont les réductions fiscales qui sont cumulatives mais également des particularités constatables lors d’une transmission de patrimoine ou du calcul à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). 

 Nous les détaillerons plus bas dans cet article. 

2.Les modes de détentions

Il existe trois modes de détention pour les personnes désireuses d’investir dans des parcelles de bois et forêt.

• En direct
• Dans un Groupement Forestier d’investissement (GFI)
• Au sein d’un Groupement Foncier Forestier (GFF)

2.1 La détention en direct

Il s’agit simplement d’acquérir sa propre parcelle forestière.

On peut acheter directement des massifs forestiers (de gré à gré). Le marché n’est pas très profond, il n’y a pas beaucoup de possibilités et les éventualités n’augmentent pas beaucoup (ce qui agit sur la hausse du prix puisque la demande augmente régulièrement). En effet, la France ne va pas se créer demain une augmentation significative d’espaces boisés (même si la tendance de ces dernières années est haussière). 

On observe également un phénomène nouveau : les superficies diminuent à la revente. Le marché fractionne les espaces boisés les plus importants.

Les contraintes administratives sont les mêmes que celles d’une acquisition « lambda » d’un terrain.

L’avantage est la nature « tangible » de cette acquisition. C’est également l’intérêt de maîtriser l’investissement dans ses largeurs et le fait de pouvoir utiliser le bois, de choisir les assurances, d’avoir un contrôle également sur les coûts…

Le prix est au minimum de quelques dizaines de milliers d’euros mais peut facilement dépasser les centaines de milliers. Acquérir en direct peut être effectué avec un crédit (le faible taux de rendement imposera donc un fort effort d’épargne. Des charges de gestion et fiscales (taxe foncière…) viennent majorer le coût total.

Les inconvénients sont celles d’une activité « professionnelle ». Vous payez la fiscalité. Vous avez les désagréments administratifs et l’obligation de gérer votre propriété  : assurer le boisement du domaine, l’aménager et l’entretenir. Cette obligation de gestion est encadrée par la loi ; c’est ce qu’on appelle le plan simple de gestion (PSG). C’est une planification forestière pour une durée de 10 à 30 ans obligatoirement.

2.2 Les groupements forestiers

Un groupement forestier est une société civile ayant pour vocation d’acquérir et de gérer des parcelles de forêts ainsi que de bois. Contrairement à l’acquisition en direct, vous déléguez la gestion à un professionnel. On distingue statutairement des Groupements Forestiers d’Investissement (GFI) et les Groupements Fonciers forestiers (GFF). Ces entités s’occupent aussi de l’équipement ainsi que de boiser certains terrains acquis.

Même s’il existe un lien évident dans le mode de détention, notamment le nombre d’associés détenteur de parts des actifs, il existe des nuances importantes.

Pour synthétiser, dans un Groupement Foncier Forestier, vous détenez une parcelle connue, à la manière d’un bien en direct, tandis que dans le GFI, vous accéder à une part d’un bois selon la quote part investi. Vous avez une part indivis de ce bois telle une SCPI.

Les Groupements Fonciers Forestiers (GFF)

Créés bien plus tôt que les GFI (1954), le GFF accèdent à une parcelle définie. Pour y accéder à la propriété de parts. Il faut que le marché s’ouvre, c’est-à-dire qu’il y ait un vendeur !

En revanche, quand vous Optez pour un GFI, votre acquisition s’apparente à une SCPI. Vous détenez une faction de la société civile selon votre quote part.

Les Groupements forestiers d’investissements GFI sont soumis au régime des FIA par l’autorité des marchés financiers. Elles se doivent donc d’être géré par une société de gestion de portefeuille. Cela n’est pas le cas d’un Groupement foncier forestier. 

L’avantage est évidemment de déléguer la gestion. Vous n’avez pas de contrariétés administratives ou fiscales importantes. Vous diversifiez également les essences…

2.3 Différences entre les Groupements Forestier d’Investissement (GFI) et les Groupements Fonciers Forestiers (GFF)

Contrairement au GFF, un GFI dispose d’un commissaire aux comptes et d’un conseil de gouvernance. La responsabilité d’un associé est lié aux montant de ses apports.

Plus de liquidité. A l’instar des SCPI, les GFI disposent d’un capital variable. Elles ont donc une poche de liquidité qui leur permet de racheter les parts aux associés. Cette poche de liquidité ne suppose pas d’un rendement puisqu’elle est légitimée pour rembourser l’investisseur s’il souhaite revendre…

Cela étant dit, elle ne supporte pas de gros montants immobilisés. Le rendement n’est normalement pas dilué de manière inconcevable.

Au niveau de la gestion, un expert va évaluer la valeur des massifs tous les trois ans. 

Elles ont l’agrément de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) pour faire appel à l’épargne public. Son marché y est ouvert aux nouveaux capitaux. Vous êtes limité en risque au montant de votre apport.

Le GFI est plus diversifié que le GFF. En termes d’essence et de géographie, il se doit de mutualiser les risques. Il y a également l’obligation de payer les assurances relatives aux risques inhérents à ce type d’activité.

Pour en savoir plus sur les GFI : Analyse et offre

Pourquoi investir dans un groupement forestier par rapport à un bois ou une forêt en direct ?

Il y a plusieurs avantages à investir dans ce type d’acquisition. D’une part, la mutualisation du risque. Le ticket d’entrée étant plus bas, votre possibilité d’investir dans différentes régions disposant d’essences de bois différents permet également de mieux maîtriser le risque.

D’autre part, vous n’avez plus à vous soucier de la gestion. Elle est totalement déléguée à un exploitant. Il y a également beaucoup moins d’administratif. C’est tout de même un gain de temps. 

2.4 Les Sociétés d’épargne forestière

Ce sont des sociétés de placements collectif ayant pour objectif, comme les précédentes citées, l’acquisition et la gestion d’un bois, d’une forêt… Il y a un caractère hybride à ce type de placement puisqu’elles doivent être composées à 60 % de groupements forestiers, de bois et forêt ou de sociétés gérant le patrimoine forestier. Les règles établies sont les mêmes que concernant les SCPI (Agrément de l’AMF en tant que Fonds d’investissement alternatifs – FIA).

3. Comment investir dans une forêt ?

Comme dans beaucoup de placements, il est important de mesurer les risques. Il est de ce fait souvent ingénieux de diversifier ses actifs. Dans les bois et forêts et notamment dans les groupements forestiers, cette diversification est géographique, typologique (essences de bois différents) et également dépendante de la maturité.

3.1 La géographie 

Acquérir à différents endroits permet de mieux diluer le risque lié aux phénomènes météorologiques ou les maladies bactériennes (champignons). C’est assez logique. Il ne faut pas négliger les opportunités hors de France, concernant notamment certains bois que l’on ne trouve pas dans l’hexagone. Il faut toutefois être vigilant (plus) pour les sociétés à l’étranger. Attention à la loi en vigueur dans ces pays et au sérieux de ces sociétés.

 Il en va de même concernant l’autre critère de diversification : les essences.

 3.2 Les essences

Lorsque nous évoquons les essences, dans ce cas précis, nous parlons des variétés des bois.

• Feuillu : ils représentent la majorité du bois en France. Il existe environ 70 essences de feuillus dans notre pays. On les retrouve parfois dans la construction mais également dans les meubles.

• Résineux : 1/3 de la forêt Française (60 essences). On les retrouve plus dans le Nord de l’Europe. C’est un bois plutôt utilisé dans la construction.

 Cette diversification typologique permet de diluer les risques. 

 3.3 La maturité du bois

Il s’agit ici de l’âge des arbres, de leur développement. Suivant leur maturité le rendement sera plus ou moins important.

Il est certain qu’un bois moins mature, qui a besoin de quelques années afin d’être coupé vous procurera moins de revenu que s’il est adulte… La sylviculture génère un rendement lié à la vente du bois, pour les constructions et pour les meubles.

Ce placement en règle générale ne dispose pas d’une rentabilité extraordinaire.

La fortune n’est pas forcément au bout de cet investissement mais la demande pour ce type de placement vert est constante. Une revalorisation à la hausse et une distribution de revenu, même faible (sylviculture, location…) est quelque chose de probable voire logique.

Les risques pour la forêt

• Risque d’incendie
• maladies phytobactériennes (certains bois y sont plus sensibles)

Il existe des assurances pour les différents risques. C’est le cas aussi concernant les groupements forestiers (GIF, GFF).

4. Les avantages fiscaux (BOFIP) dans l’acquisition des bois et forêts

Il existe de nombreux avantages fiscaux permettant de générer un avantage intéressant.

4.1 Sur le montant investi : le Dispositif d’Encouragement Fiscal – DEFI Acquisition

 Investir dans un groupement forestier va générer plusieurs réductions fiscales.

Pour un GFF et pour un GFI

Il s’agit d’une réduction fiscale de 18 % du montant investi (plafonné à 5 700 € et 11 400 € d’investissement, soit 1026 €).

Il faut conserver les fonds pendant huit ans.

Chacun des associés doit déclarer son revenu cadastral au prorata de sa part détenue. Le gérant doit le leur communiquer.

4.2 Sur le montant des travaux (Dispositif d’Encouragement Fiscal – DEFI Travaux)

Pour un GFF et pour un GFI

Réduction de 18 % également du montant investi en travaux ( plafonné à 6 250 € si vous êtes célibataire ou 12 500 € en couple).

Les parts doivent être détenues pendant 4 ans.

Les réductions sur l’investissement et les travaux sont cumulables.

4.3 Sur l’assurance tempête (Dispositif d’Encouragement Fiscale -DEFI Assurances)

Pour les GFF et GFI

Cette réduction est de 76 % du montant de l’assurance qui vous couvre en cas d’une tempête qui aurait des conséquences sur le bois. 

4.4 Concernant l’Impôt Sur la Fortune Immobilière

Il y a une exonération de l’IFI (Impôt sur la fortune Immobilière) à hauteur de 75 % de sa valeur. Seulement 25 % de la valorisation de votre parcelle ne sera comptabilisée à l’IFI.

La condition est de conserver vos parts durant deux années.

4.5 Autre avantage : exonération des droits de successions 

Droits de mutation à titre gratuit : exonération partielle des droits de succession ou de donation.

Il y a un abattement des ¾ de la valeur vénale dans le calcul des droits de succession si vous gardez vos parts, cette fois pendant deux ans.

Comme vous pouvez actuellement bénéficier d’un abattement de 20 % à 30 %, pour manque de liquidité, vous n’aurez pas à payer ces droits.

5. Fiscalité des Groupements forestiers et acquisition des bois et forêts

La fiscalité y est simple. Il s’agit d’un forfait cadastral compris entre de 4 à 6 % à déclarer en bénéfice agricole. C’est un forfait car l’activité économique d’un bois est variable : les coupes d’une année sur l’autre n’ont ni les mêmes effets ni la même importance.

5.2 Fiscalité sur la plus-value

La plus-value (différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition) est fiscalisée selon la plus-value immobilière de droit commun.

La fiscalité sur la plus-value est diminuée d’un abattement de 10 € par année de détention, par hectare cédé.

6. Le marché pour l’acquisition des bois et forêts 

Les besoins en bois en France et à l’étranger sont en croissance. Que ce soit pour l’immobilier ou les meubles ou encore dans le cadre énergétique, pour se chauffer, il y a toujours des besoins importants. L’office nationale des forêts a un site complet qui suit l’évolution du marché du bois dans sa globalité. Voici le lien. Vous y trouverez des lettres sur la conjoncture du bois intéressante et assez complète. 

Dans les grandes lignes, les ventes de petites forêts ou bois sont toujours soutenues : elles représentent plus d’un tiers des surfaces du marché. Il y a d’ailleurs peu à peu un fractionnement de ces dernières qui ont une tendance à influer sur le prix et à l’augmenter peu à peu. 

Valeurs du prix moyen des forêts (euros/par hectare)

Ce tableau est issu de la SAFER.

Les chiffres de ces dernières années (sources SAFER):

En 2019, le prix moyen était de 4190 €. Cela avait donc diminué de 1,1 % (prix minimal de 620 € et maximal de 12 470 €)

Pour 2020, le prix moyen était de 4280 €. Il avait augmenté de 2,3 % par rapport à l’année antérieure (pour un prix minimal de 670 €  et maximal de 12 570 €).

En 2021, la valeur est monté à 4410 € (entre 700 et 13 280 €). Cette fois, l’augmentation fut de 2,8 % par rapport à 2020 ! Il a été comptabilisé 2930 transactions sur 151 800 hectares. Cela fait une augmentation de 21,8 % par rapport à l’année d’avant sur une surface en augmentation de 14,6 %.

En 2022, l’augmentation a fait un bon important. On peut voir que le prix maximum a plus progressé plus que le prix le plus bas qui a pour lui stagné.

7. Des disparités sur le territoire

(source SAFER)

8. Synthèse