Investir dans une SCPI Européenne ? fiscalité, avantages, inconvénients

Pourquoi investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) Européenne ? (c’est à dire qui investit dans des biens immobiliers à l’étranger). 

Depuis quelques années ces SCPI “thématiques” se sont multipliées. Les raisons en sont évidemment plurielles :

  • Proposer une solution alternative, 
  • diversifier les actifs immobiliers,
  • accéder à des marchés porteurs, 
  • fiscalité avantageuse,
  • moins de concurrences lors de l’acquisition des biens, ce qui permet de mieux acheter… 

La “tendance” que nous constatons également est une ouverture de certaines SCPI “historiques” vers d’autres zones géographiques limitrophes. On peut y conclure, au delà d’un essoufflement du marché, une véritable opportunité d’accéder à des biens qualitatifs…

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Les raisons d’investir dans une SCPI Européenne (qui investit à l’étranger)

Investir dans des zones différentes permet de diversifier les actifs détenus. Cela a pour effet non seulement d’investir dans des endroits dont la revalorisation des actifs est potentiellement plus importante, ainsi accéder à un marché moins mature et rechercher un rendement plus important que dans des biens exclusivement détenus en France. 

Certaines zones ne souffrent pas de la concurrence comme ça peut être le cas parfois en France. Il y a donc parfois la possibilité d’aller rechercher un rendement plus intéressant.

Il s’avère que moultes éléments au delà de l’offre et la demande influent sur le prix d’un marché immobilier au sein d’un pays : évidemment,  la maturité d’un marché, la croissance économique, sa “relation” à l’immobilier et à la propriété voire l’histoire d’un pays va influer les prix de l’immobilier. 

Ce que l’on cherche avant tout lorsque l’on acquiert des parts de SCPI, c’est d’avoir un rendement important, régulier et une valeur de part qui croit également avec le temps. Accéder à un autre marché immobilier (que celui France) permet de diversifier donc mutualiser le risque, de diluer un peu les aléas propres à l’immobilier.

La fiscalité d’une SCPI Européenne

Sa fiscalité : c’est l’autre aspect attrayant d’une SCPI qui a ses actifs à l’étranger. Au delà de la nature des biens, de sa valeur de sa distribution de ses revenus, l’élément positif indépendant de la qualité des sous-jacent est la fiscalité “engendrée” par le pays dans lequel le bien est situé. Non pas qu’il soit intéressant de payer de la fiscalité mais celle-ci sera moins importante qu’en France.

Explications 

Les SCPI sont des sociétés Françaises. Elles peuvent détenir des biens situés hors de France. Généralement, on les trouve dans des pays limitrophes mais parfois, il est possible (de plus en plus) d’en voir dans les Balkans voir dans les pays Baltiques.

Lorsque des loyers sont perçus de l’étranger, il faut regarder la convention bilatérale entre la France et le pays du ou des biens immobiliers détenus par la SCPI.

Au sujet des Prélèvements Sociaux (PS)

L’autre élément fiscal important est au sujet des Prélèvements Fiscaux (PS). Si l’administration ne considère pas cela comme un impôt, c’est bien 17,2 % qui reparte à l’administration fiscale lorsque les revenus de la SCPI sont Français. Pour le moment, il est à noter qu’il n’y a pas de PS à devoir pour les revenus afférents de l’étranger.

Comparaison entre la fiscalité d’une SCPI Française et une SCPI qui dispose de biens à l’étranger. 

Le mieux est de comparer synthétiquement l’investissement pour se faire une idée plus précise. Pour un investissement de 50 000 € dans des SCPI à 5 % = 2 500 € brut de fiscalité

Si les biens sont situés en France :

la fiscalité sera la suivante : 

  • Impôt sur le revenu (IR) suivant votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) (voir tableau)
  • Prélèvements Sociaux (PS) à 17 ,2 % 

Si la TMI est de 30 %, la fiscalité globale sur ces revenus perçus sera de 47,2 %, soit 1180 € de fiscalité ! Si par ailleurs la TMI est de 11 %, la fiscalité sera de 28,2 %… 

Dans cet exemple, si le rendement distribué est de 2500 €,  le revenu net (après fiscalité) sera de 1320 €.

Les SCPI Européennes : le cadre fiscal

Il y a un principe simple que l’on retrouve dans les revenus venant de l’étranger. En Europe, il existe des conventions multilatérales qui existent et qui stipulent des relations commerciales et fiscales qui interagissent entre deux Etats. 
En ce qui concerne les SCPI, le cadre fiscal est dirigé selon l’Etat dans lequel le bien est situé entre : 
 
  • le crédit d’impôt : c’est le cas en Allemagne, 
  • le taux effectif comme en Belgique, au Portugal, en Pologne, en Irlande et aux Pays-Bas ou en Finlande. 

Reprenons notre exemple : 

Si les biens de la SCPI sont situés en Allemagne : fiscalité selon le crédit d’impôt 

Si la SCPI détient 100 % de ses biens en Allemagne, comme cela peut être le cas pour NOVAPIERRE Allemagne I et II. Si on considère le même rendement qu’évoqué au-dessus.

La règle est la suivante :

  • 1. Vous payez votre impôt comme si les revenus venez de France. Or, dans ce cadre, la société de gestion s’est déjà acquittée de l’impôt en Allemagne.
  • 2. Un même revenu n’est supposé ne pas être supporté deux fois : vous, (le résident Français) obtenez  un crédit d’impôt.

Ce crédit d’impôt est fonction de vos revenus et votre Tranche Marginale d’Imposition(que nous avons vus au-dessus) par le calcul suivant :

(TMI*revenu foncier)-(Taux moyen*revenu)

Un crédit d’impôt va venir en diminution de votre impôt à payer. L’autre avantage, nous l’avons vu est qu’il n’y aura pas de Prélèvements Sociaux à devoir.  

Cet article n’est pas une ode aux SCPI disposant de biens à l’étranger car la fiscalité n’est que l’un des composants de votre choix. Cependant, il permet de bien se rendre compte de l’avantage de la fiscalité ou d’une certaine manière du désavantage de la fiscalité en France. 

Il faut toutefois avoir à l’esprit que l’impôt payé par la société de gestion va venir en diminution du rendement distribué. En France, ce type de véhicule est transparent. La société de gestion ne paye pas d’impôt. A l’étranger, même si cela permet de diminuer l’impôt pour le contribuable Français, ce coût a impacté (même de manière minime) le rendement. Il est aisé d’avoir plus d’indications dans les statuts de la SCPI…

La diversification, la possibilité de chercher des marchés moins matures, la qualité d’un parc immobilier, d’un marché doit être prépondérant et votre véritable moteur  dans votre cahier des charges. 

L’exonération d’impôt des SCPI Européennes (le taux effectif)

Il existe dans différents pays une autre possibilité au sujet de la fiscalité étrangère. Il s’agit d’une exonération d’imposition. Son principe est le suivant :

Dans ce cas, le calcul se fait en deux fois.

  • 1. On calcule le revenu perçu tel qu’il serait s’il était 100 % de France. Le Taux moyen est alors calculé (avec l’abattement sur les revenus du travail de 10 % ou effectif).
  • 2. Suite à cela, ce taux va permettre de calculer de manière efficiente la fiscalité.

Exemple du calcul suivant l’exonération d’impôt d’une SCPI Européenne

Considérons le même exemple que précédemment : le revenu perçu est de 2500 €. Contrairement à tout à l’heure, les revenus sont issus de biens situés en Belgique (100 %).

Si le revenu net fiscal après abattement de 10% est de 70 000 €. Si nous reprenons notre exemple précédent et 2500 € de revenus en SCPI Européenne.

  • Taux moyen d’imposition effectif : l’impôt sera dans notre exemple de 7 762 € soit un taux moyen de 7 762 €/72 500 € = 10,6 %.
  • On applique cette base sur le revenu actuel : 70 000 €*10,6 % = 7 420 € !

Le taux moyen sera de 10,46 %. Sur l’investissement de la fiscalité, l’avantage fiscale sera donc de 342 € + 430 € soit 772 €.

En le comparant à notre fiscalité dans le cadre d’une situation ou les revenus seraient totalement Français. 

772 € au lieu de 1 180 € pour une SCPI Française !

Comme évoqué, cet exemple doit être toutefois modéré par la fiscalité que paye la société de gestion à l’étranger. Elle s’acquitte de la fiscalité sur les sociétés (même si elle reste bien entendu assez faible). 

Sur l’avis d’imposition ?

Vous n’aurez pas grand chose à faire. Il vous sera communiqué les revenus annuels et les cases à compléter pour déclarer à l’administration fiscale vos revenus.

Sur le formulaire 2047 

  • Cadres 4 et 6 si la SCPI a des revenus venant de l’Allemagne.
  • Le cadre 8 devra être également complété afin d’indiquer les revenus exonérés retenus afin d’établir le taux effectif.

Nous vous accompagnons concernant votre fiscalité également si vous souscrivez par nous…

Les inconvénients d’une SCPI Européenne

S’il y a un inconvénient à mettre en exergue, c’est surtout concernant les marchés immobiliers à l’étranger qui sont moins connus. Il est plus difficile à contrôler même si les tendances macroéconomiques sont facilement vérifiables. 

On trouve des SCPI 100 % à l’étranger, des SCPI diversifiées originellement ou d’autres qui se diversifient au fur et à mesure.

Même si la fiscalité est minorée, il faut considérer que la société de gestion l’a payée. Cet impôt aussi léger qu’il soit va impacter le rendement net. Une SCPI dispose d’une fiscalité transparente. C’est donc au souscripteur de payer. Lorsque les revenus sont issus de biens situés à l’étranger, c’est généralement à la société de gestion également d’y contribuer au moins partiellement. Cela a évidemment un impact sur le rendement.

Notre avis sur les SCPI Européennes

Dans un principe de diversification, cette solution est tout à fait adaptée. C’est d’autant plus intéressant pour les personnes disposant d’une TMI importante. A partir de 30 %, on peut y voir un véritable avantage pour les SCPI en direct.

Nous l’avons vu, il n’y a pas de prélèvements sociaux à devoir ! A 17,2 %, cela donne un avantage indéniable. le rendement net en sort boosté.

Attention toutefois à se laisser entrainer par le chant des sirènes sans toutefois bien regarder les éléments importants, en l’occurrence la gestion de la SCPI et des biens immobiliers qui la composent, des statuts, des chiffres comptables et financiers,  de son historique… 

Notre offre

Nous avons accès à tout le marché. Contactez-nous afin de bénéficier de nos conseils à des prix souvent inférieur au marché. Vous devriez avoir des surprises ! 

SCPI Européenne que nous mettons en avant en 2021*

*Il y en a évidemment bien d’autres, nous en mettons 3 pour cette année 2021 qui nous semblent cohérents. Nous avons accès à tout le marché. Nous faisons en sorte de minimiser le coût pour nos clients. Contactez-nous pour en savoir plus…
 
  • PF Hospitalité Europe

Cette SCPI rentre dans plusieurs cases. C’est une SCPI spécialisée dans le domaine de l’éducation, la santé et l’hébergement. Le choix de la société de gestion se porte sur les secteurs disposant de tendances démographiques forts, par exemple, les EHPAD et les résidences étudiants…

. Elle dispose d’une allocation Française mais également Européenne. 

Lire les documents de la SCPI Hospitalité Europe

  • PIERVAL Santé

La SCPI PIERVAL SANTE est la plus ancienne de ce trio. Nous la mettons ici en avant car 2020 et le grand chamboulement du Covid-19 a déréglé un certain nombre de “poncifs” . Le secteur de la santé est l’un des domaines les plus en phase avec la particularité de notre période. 
Sa capitalisation, son historique sont bien plus importants que pour les deux autres présentées. 
 
 
 
  • Interpierre Europe Centrale

C’est une nouvelle SCPI également. Elle a la singularité d’investir dans trois pays parmi les plus factuellement solides et prometteurs. Elle est située 100 % en Pologne (Cracovie, Varsovie, Wroclaw) en République Tchèque (Prague) et en Hongrie (Budapest). 

Le but de cette SCPI est d’investir dans des villes disposant de perspectives intéressantes au niveau Européen. Pour lire notre article sur le sujet : analyse de la SCPI INTERPIERRE EUROPE CENTRALE.

Lire les documents de la SCPI Interpierre Europe Centrale

  

Pour en savoir plus sur les SCPI : les meilleures SCPI en 2021.

 

Contactez-nous afin d’avoir un conseil et une proposition personnalisée dans l’acquisition de SCPI à crédit. 

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