La valeur de reconstitution d’une SCPI : définition et analyse

La valeur de reconstitution d’une SCPI comparée à son prix de souscription permet de vérifier si la part de la SCPI est sous-cotée ou sur-cotée par rapport à la valeur réelle de son patrimoine . Elle permet de se projeter vers une revalorisation positive. Elle demeure également en cas de crise une indication importante. En effet, dans cette période moribonde, elle est une possibilité de mieux contrôler le risque de baisse de la valeur de l’immobilier que l’on a acquis. Explications….

Ces articles pourraient également vous intéresser : 

Par nature, l’un des éléments comptables le plus important pour se décider dans le choix d’une SCPI est la valeur de reconstitution. Je vous joins le lien pour notre article sur comment bien sélectionner une SCPI.

Comment est calculé le prix de la part d’une SCPI ?

Le “jargon” des SCPI est assez large et pointu. Beaucoup de valeurs et de critères arpentent les documents réglementaires imposés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Nous le rappelons régulièrement, bien que les sociétés civiles de placements immobiliers soient composées majoritairement d’immobiliers, ce sont bien les règles drastiques de l’AMF que celles-ci se doivent de respecter.

Bien des particularités caractérisent ces véhicules d’investissement au succès important depuis de nombreuses années. C’est le cas de leur transparence fiscale. La société de gestion s’acquitte de tous les frais. Le rendement perçu est donc net de frais de gestion ! En revanche, elle ne paye pas d’impôts sur les loyers générés. C’est au souscripteur de payer la fiscalité sur les revenus perçus par lui sous forme de revenus fonciers voire de valeur mobilières (sommes placés par la société de gestion “en attente”). Ces dernières sont faibles. 

Pour connaitre les autres particularités, je vous invite à lire ces deux articles :

Qu’est-ce que la valeur de reconstitution ?

C’est tout simplement la valeur expertisée du parc immobilier dont on rajoute les liquidités et on les diminue de l’ensemble des charges.

D’autres  valeurs vous sont apportées relatant de la valeur du parc immobilier de la SCPI. Quelles sont-elles et quelles différences ?

  • valeur d’expertise : c’est ce qu’on appelle la valeur vénale. Elle désigne le montant du parc immobilier décrété par un expert immobilier indépendant, dans un rapport d’expertise.
  • valeur de retrait : elle est obtenu en diminuant au prix de la part les frais de souscription. On les retrouve facilement sur les documents de la SCPI. Ils sont dans très peu de cas nuls mais souvent compris entre 7 et 12 %.
  • valeur de réalisation : elle s’apparente à la valeur liquidative. C’est la valeur d’expertise à laquelle on ajoute les autres actifs détenus par la SCPI. En d’autres termes, cette valeur reprend l’expertise et la majore des liquidités et la minore des dettes (emprunts…).
  • valeur de reconstitution : En théorie, elle reprend l’ensemble des coûts engendrés par la SCPI pour constituer son parc immobilier. C’est donc la valeur de réalisation à laquelle on ajoute tous les frais (droits de mutation chez le notaire, commissions…).

En pratique, l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) autorise le prix de souscription à être 10 % en deçà ou au -dessus de sa valeur de reconstitution !

En réalité, ce qui va nous importer n’est pas la valeur de reconstitution mais la différence entre celle-ci et le prix d’acquisition.  La hausse des prix de l’immobilier étant une tendance logique, une valeur de reconstitution proche de 90 % de la valeur de souscription permet d’identifier une prochaine revalorisation de la part.

C’est une indication pour savoir si le prix de souscription est en adéquation avec sa valeur réelle. Elle est un potentiel gage de revalorisation et également une soupape en cas de baisse importante du marché (avec le report à nouveau).

Une valeur haute de reconstitution par rapport au prix de la souscription permet d’avantager les nouveaux entrants (souscripteurs) tandis que l’inverse avantagent les anciens investisseurs qui ont un rendement normalement plus logique (cela va dépendre également d’autres paramètres dont la politique de distribution (RAN, endettement)…

Si l’expert relate une valeur de reconstitution supérieure. Le prix de souscription ne pouvant pas être différent de 10 % de la valeur de reconstitution, le prix de souscription sera obligatoirement revu à la hausse.

Le montant du prix de souscription est également là pour pouvoir utiliser un rendement plus haut et donc commercialement être plus attractif !

Exemple de valeur de reconstitution

Intéressons-nous à quelques SCPI concurrentes. La valeur de reconstitution n’est qu’un élément parmi d’autres… Ces trois SCPI ont toutes les trois de beaux arguments à faire valoir mais il est clairement établi qu’un différentiel plus important entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution sera plus profitable sur du long terme.

La SCPI EPARGNE PIERRE 

  • Valeur de reconstitution : 219,04 €
  • Prix de souscription : 205 €, (93,6 %) soit 
  • Différence : 6,85 % 

Le prix est sous-coté. C’est une bonne opportunité. Bien entendu, il doit être fait une étude plus exhaustive de la SCPI pour se décider.

La SCPI IMMORENTE 

  • Valeur de reconstitution : 337,60 €
  • Prix de souscription : 337 € (99,6 %) soit
  • Différence : 0,18 %

Dans la SCPI IMMORENTE, le prix d’acquisition est au bon prix.

La SCPI BUROBOUTIC

  • Valeur de reconstitution : 258,31  €
  • Prix de souscription : 267 € (103,36 %) soit
  • Différence : -3,36 %

Le prix de la part est surcoté pour le moment.

Et pour une souscription de SCPI en nue-propriété ?

Lorsque vous investissez dans de la nue-propriété d’une SCPI, c’est d’autant plus important que vous n’aurez pas de dividendes à percevoir. Votre enrichissement se fait par la capitalisation. C’est donc la différence entre la pleine propriété et la nue-propriété et également la revalorisation de la SCPI (moins la fiscalité sur la plus-value).

La probabilité d’avoir une revalorisation est plus importante lorsque le prix de la part est sous-coté.

Cela permet grâce à la durée d’investissement d’avoir une bonne surprise rien que par cet aspect comptable des choses.

Exemple de la valeur de reconstitution dans de la nue-propriété de SCPI

Ceci n’est évidemment pas la seule façon de considérer son choix pour une SCPI plutôt qu’une autre.

Liste des valeurs de reconstitution pour les SCPI en 2020

Nom de la SCPINom du gérant Capitalisation en millionsDate de création Caractéristiques Prix de souscription 2020 (en €)Valeur de reconstitution 2020 (en €)différence en %
Epargne pierre Voisin12192013Diversifiée en France. prédominance en bureaux205219.046,85
Eurofoncière 2 La française AM 251.61982Bureaux257284.899.79
SELECTINVEST 1La française AM 15612008Bureaux majoritairement investi : gros RAN 1.97635702.769.64
Selectipierre 2Fiducial4051978Diversifié, bureaux majoritairement et à Paris (+70 %)720795.189.45
Epargne Foncière Française AM29112009Bureaux PARIS et rég parisiennes. SCPI anciennes827910.299.15
Immo placementVoisin233.41968Diversifié avec prédominance en bureaux875960.998.95
Allianz PierreImmovalor Gestion14001984Bureaux en France340372.868.81
LF Grand ParisLa française AM 10081999Paris bureaux310339.958.81
PrimopierrePRIMONIAL31572009Bureaux majoritairement parisiens 208227.238.46
Novapierre 1PAREF1912008Commerces à Paris et région parisienne 4404808.33
LF EUROPIMMOLa française AM 8022014Allemagne et UE 10451128.47.39
LFP Opportunité immo La française AM 2062012Spécialisé dans les PME200215.887.36
PF Grand ParisPerial AM9121966Bureaux France maj. IDF532570.526.75
Rivoli Avenir Patrimoine Amundi32432010Bureaux Paris intra muros au caractère défensif / peu volatile298319.36.67
Cœur de région Sogenial162018Province et diversifié628672.226.58
Actipierre Europeciloger8802008commerces210222.985.82
Altixia CommercesAltixia REIM212018France, loisirs, restauration, proximité200212.225.76
Foncière RemusatVoisin551989Maj commerces en province10321094.265.70
Pierre capitaleSwiss Life REIM802017diversifié100010605.66
Kyaneos PierreKyaneos AM30.532018Immobilier d’habitations !10601121.075.45
Altream HôtelsAltream1752016Europe. Hôtels et résidences hôtelières10001057.45.43
NeoNovaxia252019Province et étranger / Bureaux et hôtels180190.045.30
Logipierre 3 Fiducial Gérance 70.31986résidences hôtelières en France16001688.075.22
Crédit Mutuel Pierre 1La française AM 11381973Bureaux surtout en région parisienne285300.055.02
Vendôme RégionsNorma Capital1362015Surtout bureaux en province655689.374.99
Placement PierreAestiam363,11986350367.134.67
Foncia Cap hebergimmoFONCIA772013Etablissement personnes âgés, hôtellerie et rés étud.265277.874.63
PrimofamilyPrimonial REIM1012017Diversifiée mais principalement habitations en IDF194203.354.60
Sofipierre Sofidy SA1171989Maj commerces diversifié615644.444.57
Pierval santé Euryale10862014Actifs spé : maladies neurologiques dégénératives, EHPAD..10001047.124.50
Fructipierre NAMI aew8341987Bureaux Parisiens et rég parisiennes – RAN 5.52615.85644.724.48
PFOPerial AM7781998Diversifiée mais principalement habitations en IDF9661011.224.47
EurovalysAdvenis IM4482015Allemagne et bureaux10151060.844.32
Corum XLCorum7862017Actifs à fort potentiel de revalo 189197.364.26
Multimmobilier 2La française AM 8661991Bureaux807841.474.10
Efimmo Sofidy SA15091987Bureaux en IDF237246.914.01
Efimmo 1Sofidy15092008entrepots237246.914.01
Corum OriginCORUM19002012Objectif de 6 % Sélection opportuniste 10901133.413.83
Altixia Cadence XIIAltixia REIM272018Commerces200207.863.78
NOVAPIERRE AllemagneParef5202013All 100 : fisca avantageuse PS en All : 15.8252602703.70
Cœur de ville Sogenial132013Commerces en province206213.443.49
Cristal rente Intergestion2532011Cible : résidentiels dynamiques11131148.783.11
InterpierrePAREF1782008Diversifié en région parisienne105010762.42
PFO2PERIAL23752009Bureaux label BBC 196200.752.37
Foncia pierre rendement Foncia 4162010960982.192.26
Patrimmo croissance Primonial1062014Résidence 623635.92.03
ActivimmoAlderan 272019France Spécialisée dans la logistique610619.251.49
FicommerceFiducial7062012Fusion absorption Cifocoma 3 et 4 / entrepôts230233.351.44
Fair investNorma Capital62018Diversifié200202.91.43
Patrimmo CommercePRIMONIAL7592011Commerces de proximité et murs de boutiques 197198.370.69
PrimoviePRIMONIAL REIM31422012Domaine socialement utile (santé et éducation)203203.970.48
Immorente Sofidy33172008Commerces en province 337337.60.18
GenepierreAmundi9551978Diversifié, europe et typologies diverses268.5270,750,83
EurionCoram AM39.252020Diversifié europe2002000
Novapierre Allemagne IIparef gestion772019Allemagne commerces, magasin, entreprises2502500
BurobouticFiducial388.542011Locaux267258.31-3.3641748286942
Novapierre ItaliseParef Gestion2.62019Bureaux en Italie250229-9.17

 

Bilan

Ce n’est évidemment pas le seul élément à regarder et il est à appréhender dans un ensemble d’éléments que vous pouvez retrouver dans notre article comment choisir une SCPI, mais c’est un élément comptable tout de même significatif.

Il est d’autant plus important dans le cadre d’une souscription de parts de SCPI en Nu-propriété (voir notre article sur le sujet ici). La raison est celle déjà évoquée au-dessus. Comme il n’y a pas de rendement sur une période définie, il faut sélectionner le ou les SCPI selon sa capacité à garder ou être revalorisé à la hausse… Tout dépendra bien entendu de la politique de la société de gestion.

Contactez-nous gratuitement afin d’évoquer votre projet. En termes de solutions, nous sommes indépendants et avons accès à l’ensemble du marché sans coûts supplémentaires.

Laisser un commentaire

error: Content is protected !!
%d blogueurs aiment cette page :