La valeur de reconstitution d’une SCPI : définition et analyse

La valeur de reconstitution d’une SCPI comparée à son prix de souscription permet de vérifier si la part de la SCPI est souscotée ou surcotée par rapport à la valeur réelle de son patrimoine. Elle permet de se projeter vers une revalorisation positive. Elle demeure également en cas de crise une indication importante. En effet, dans cette période moribonde, elle est une possibilité de mieux contrôler le risque de baisse de la valeur de l’immobilier que l’on a acquis.

Tous les ans, la valeur de constitution est validée en Assemblée Générale. Il parait autour de Mars. Il se peut que l’on ait des informations avant. N’hésitez pas à nous le demander. En 2022, la valeur de constitution est calculé sur le parc immobilier en 2021. 

S’en suit régulièrement des ajustement des prix des parts des différentes SCPI. 

Vous retrouvez dans cette page la liste des valeurs de reconstitution des SCPI en 2022 ! Contactez-nous pour inscrire dans les SCPI les plus intéressantes du marché  en bénéficiant de notre offre !

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Par nature, l’un des éléments comptables le plus important pour se décider dans le choix d’une SCPI est la valeur de reconstitution. Je vous joins le lien pour notre article sur comment bien sélectionner une SCPI.

Comment est calculé le prix de la part d’une SCPI ?

Le « jargon » des SCPI est assez large et pointu. Beaucoup de valeurs et de critères arpentent les documents réglementaires imposés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Nous le rappelons régulièrement, bien que les sociétés civiles de placements immobiliers soient composées majoritairement d’immobiliers, ce sont bien les règles drastiques de l’AMF que celles-ci se doivent de respecter.

Bien des particularités caractérisent ces véhicules d’investissement au succès important depuis de nombreuses années. C’est le cas de leur transparence fiscale. La société de gestion s’acquitte de tous les frais. Le rendement perçu est donc net de frais de gestion ! En revanche, elle ne paye pas d’impôts sur les loyers générés. C’est au souscripteur de payer la fiscalité sur les revenus perçus par lui sous forme de revenus fonciers voire de valeur mobilières (sommes placés par la société de gestion « en attente »). Ces dernières sont faibles. 

Pour connaitre les autres particularités, je vous invite à lire ces deux articles :

Qu’est-ce que la valeur de reconstitution ?

C’est tout simplement la valeur expertisée du parc immobilier dont on rajoute les liquidités et on les diminue de l’ensemble des charges.

D’autres  valeurs vous sont apportées relatant de la valeur du parc immobilier de la SCPI. Quelles sont-elles et quelles différences ?

  • valeur d’expertise : c’est ce qu’on appelle la valeur vénale. Elle désigne le montant du parc immobilier décrété par un expert immobilier indépendant, dans un rapport d’expertise.
  • valeur de retrait : elle est obtenu en diminuant au prix de la part les frais de souscription. On les retrouve facilement sur les documents de la SCPI. Ils sont dans très peu de cas nuls mais souvent compris entre 7 et 12 %.
  • valeur de réalisation : elle s’apparente à la valeur liquidative. C’est la valeur d’expertise à laquelle on ajoute les autres actifs détenus par la SCPI. En d’autres termes, cette valeur reprend l’expertise et la majore des liquidités et la minore des dettes (emprunts…).
  • valeur de reconstitution : En théorie, elle reprend l’ensemble des coûts engendrés par la SCPI pour constituer son parc immobilier. C’est donc la valeur de réalisation à laquelle on ajoute tous les frais (droits de mutation chez le notaire, commissions…).

Les contraintes de l’AMF

En pratique, l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) autorise le prix de souscription à être 10 % en deçà ou au -dessus de sa valeur de reconstitution !

Dans les faits…

En réalité, ce qui va nous importer n’est pas la valeur de reconstitution mais la différence entre celle-ci et le prix d’acquisition.  La hausse des prix de l’immobilier étant une tendance logique, une valeur de reconstitution proche de 90 % de la valeur de souscription permet d’identifier une prochaine revalorisation de la part.

C’est une indication pour savoir si le prix de souscription est en adéquation avec sa valeur réelle. Elle est un potentiel gage de revalorisation et également une soupape en cas de baisse importante du marché (avec le report à nouveau).

Une valeur haute de reconstitution par rapport au prix de la souscription permet d’avantager les nouveaux entrants (souscripteurs) tandis que l’inverse avantagent les anciens investisseurs qui ont un rendement normalement plus logique (cela va dépendre également d’autres paramètres dont la politique de distribution (RAN, endettement)…

Si l’expert relate une valeur de reconstitution supérieure. Le prix de souscription ne pouvant pas être différent de 10 % de la valeur de reconstitution, le prix de souscription sera obligatoirement revu à la hausse.

Le montant du prix de souscription est également là pour pouvoir utiliser un rendement plus haut et donc commercialement être plus attractif !

Exemple de valeur de reconstitution

Intéressons-nous à quelques SCPI concurrentes. La valeur de reconstitution n’est qu’un élément parmi d’autres… Ces trois SCPI ont toutes les trois de beaux arguments à faire valoir mais il est clairement établi qu’un différentiel plus important entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution sera plus profitable sur du long terme.

Et pour une souscription de SCPI en nue-propriété ?

Lorsque vous investissez dans de la nue-propriété d’une SCPI, c’est d’autant plus important que vous n’aurez pas de dividendes à percevoir. Votre enrichissement se fait par la capitalisation. C’est donc la différence entre la pleine propriété et la nue-propriété et également la revalorisation de la SCPI (moins la fiscalité sur la plus-value).

La probabilité d’avoir une revalorisation est plus importante lorsque le prix de la part est sous-coté.

Cela permet grâce à la durée d’investissement d’avoir une bonne surprise rien que par cet aspect comptable des choses.

Exemple de la valeur de reconstitution dans de la nue-propriété de SCPI

Ceci n’est évidemment pas la seule façon de considérer son choix pour une SCPI plutôt qu’une autre.

Liste des valeurs de reconstitution pour les SCPI en 2021

Le prix de la part peut varier selon la société de gestion. Il se peut qu’il y ait un décalage entre le moment où il y a eu une revalorisation et la constitution du tableau. Celui-ci est vérifié régulièrement. 

 

Nom de la SCPINom du gérant Prix de souscription 2022 (en €)Valeur de reconstitution 2021 (en €)DifférentielValeur de reconstitution 2020 (en en €)Date de création Caractéristiques Capitalisation en millions
Cap Foncières et territoiresFoncières et Territoires255278.948.58278,942014Diversifiée51
EurovalysAdvenis REIM10301105.138.161080.912015Bureaux824
Vendôme RégionsNorma Capital670711.157.90689.372015Surtout bureaux en province350,00
Fair InvestNorma Capital200215.397.252018Santé et éducation39.2
Cœur de Régions Sogenial648,50691.75 6.25685.312018Province et diversifié73.62
Foncière des praticiens Foncière Magellan11001173.196.241173.192017Santé en province49.7
Cristal LifeInter Gestion200212.045.682021Commerces résilients19.7
Epargne Pierre Atland Voisin208220.385.62219.042013Bureaux1774
PrimopierrePrimonial208219.615.292212008Bureaux3 700
Pierval santé Euryale200210.314.90211.592014Actifs spé : maladies neurologiques dégénératives, EHPAD..1 591
PF Grand ParisPerial AM544570.474.64572.391966Grand Paris1130
Altixia CommercesAltixia REIM200214.394.27212.222019Commerces50.9
Altixia Cadence XIIAltixia REIM200208.273.94203.692018Commerces48,33
Kyaneos PierreKyaneos AM10801123.543.881136.452018Résidentiel150.2
Iroko ZenIroko200207.123.44203.462020Diversifiée55.869
ActivimmoAlderan 610629.003.02619.252019France Spécialisée dans la logistique328
Novapierre Allemagne 2Paref Gestion260288.032.47266.582019DIY – alimentaire246.97
Cristal RenteInter Gestion250253.32.351267.66 (253,53)2011Commerces422.7
Sofidy Europe InvestSofidy235230.361.972021Europe diversifiée49.8
EfimmoSofidy237241.431.84242.021987Bureaux1721
NeoNovaxia187188.020.53193.832019Province et étranger / Bureaux et hôtels140.74
ImmorenteSofidy340341.680.49335.131987Diversifiée3 800
Cœur de ville Sogenial206213.310.47213.442013Commerces en province18.16
Epilon 360 °Epsilon250260,532021Diversifiée19
PrimoviePrimonial203202.79-0.1199.162012Santé4 500
PF Hospitalité EuropePERIAL200198.80-0.6198.162020Europe – santé, éducation163
PFO2Perial AM196194.21-0.92197.582009Bureaux 2 700
LF Avenir SantéLa Française300297 -1.012021Santé18
Interpierre Europe CentralParef Gestion250247-1.21242.492020Europe Centrale :villes importantes de Pologne, Hongris, Rép Tchèque4,73
Corum OriginCorum AM11351177.431117.122012Diversifiée2 446
Corum EurionCorum AM215225.41209.742020Bureaux521
Corum XLCorum AM195199,25188.852017Bureaux1 301

Bilan

Ce n’est évidemment pas le seul élément à regarder et il est à appréhender dans un ensemble d’éléments que vous pouvez retrouver dans notre article comment choisir une SCPI, mais c’est un élément comptable tout de même significatif.

Il est d’autant plus important dans le cadre d’une souscription de parts de SCPI en Nu-propriété (voir notre article sur le sujet ici). La raison est celle déjà évoquée au-dessus. Comme il n’y a pas de rendement sur une période définie, il faut sélectionner le ou les SCPI selon sa capacité à garder ou être revalorisé à la hausse… Tout dépendra bien entendu de la politique de la société de gestion.

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