La valeur de reconstitution d’une SCPI : définition et analyse

Comment est calculé le prix de la part d’une SCPI ?

Le « jargon » des SCPI est assez large et pointu. Beaucoup de valeurs et de critères arpentent les documents réglementaires imposés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Nous le rappelons régulièrement, bien que les sociétés civiles de placements immobiliers soient composées majoritairement d’immobiliers, ce sont bien les règles drastiques de l’AMF que celles-ci se doivent de respecter.

Bien des particularités caractérisent ces véhicules d’investissement au succès important depuis de nombreuses années. C’est le cas de leur transparence fiscale. La société de gestion s’acquitte de tous les frais. Le rendement perçu est donc net de frais de gestion ! En revanche, elle ne paye pas d’impôts sur les loyers générés. C’est au souscripteur de payer la fiscalité sur les revenus perçus par lui sous forme de revenus fonciers voire de valeur mobilières (sommes placés par la société de gestion « en attente »). Ces dernières sont faibles. 

Pour connaitre les autres particularités, je vous invite à lire ces deux articles :

• avantages et inconvénients de SCPI et
• comment choisir une SCPI ?

Qu’est-ce que la valeur de reconstitution ?

C’est tout simplement la valeur expertisée du parc immobilier dont on rajoute les liquidités et on les diminue de l’ensemble des charges.

D’autres  valeurs vous sont apportées relatant de la valeur du parc immobilier de la SCPI. Quelles sont-elles et quelles différences ?

• valeur d’expertise : c’est ce qu’on appelle la valeur vénale. Elle désigne le montant du parc immobilier décrété par un expert immobilier indépendant, dans un rapport d’expertise.
• valeur de retrait : elle est obtenu en diminuant au prix de la part les frais de souscription. On les retrouve facilement sur les documents de la SCPI. Ils sont dans très peu de cas nuls mais souvent compris entre 7 et 12 %.
• valeur de réalisation : elle s’apparente à la valeur liquidative. C’est la valeur d’expertise à laquelle on ajoute les autres actifs détenus par la SCPI. En d’autres termes, cette valeur reprend l’expertise et la majore des liquidités et la minore des dettes (emprunts…).
• valeur de reconstitution : En théorie, elle reprend l’ensemble des coûts engendrés par la SCPI pour constituer son parc immobilier. C’est donc la valeur de réalisation à laquelle on ajoute tous les frais (droits de mutation chez le notaire, commissions…).

Les contraintes de l’AMF

En pratique, il est autorisé un prix de part 10 % au-dessus ou au-dessous de la valeur de reconstitution .

En réalité, ce qui va nous importer n’est pas la valeur de reconstitution mais la différence entre celle-ci et le prix d’acquisition.  La hausse des prix de l’immobilier étant une tendance de long terme assez logique, une valeur de reconstitution proche de 90 % de la valeur de souscription permet d’identifier une prochaine revalorisation potentielle de la part.

C’est une indication pour savoir si le prix de souscription est en adéquation avec sa valeur réelle. Elle est un potentiel gage de revalorisation et également une soupape en cas de baisse importante du marché (avec le report à nouveau).

Une valeur haute de reconstitution par rapport au prix de la souscription permet d’avantager les nouveaux entrants (souscripteurs) tandis que l’inverse avantagent les anciens investisseurs qui ont un rendement normalement plus logique (cela va dépendre également d’autres paramètres dont la politique de distribution (RAN, endettement)…

Si l’expert relate une valeur de reconstitution supérieure. Le prix de souscription ne pouvant pas être différent de 10 % de la valeur de reconstitution, le prix de souscription sera obligatoirement revu à la hausse.

Le montant du prix de souscription est également là pour pouvoir utiliser un rendement plus haut et donc commercialement être plus attractif !

Exemple de valeur de reconstitution

Intéressons-nous à quelques SCPI concurrentes. La valeur de reconstitution n’est qu’un élément parmi d’autres… Ces trois SCPI ont toutes les trois de beaux arguments à faire valoir mais il est clairement établi qu’un différentiel plus important entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution sera plus profitable sur du long terme.

Et pour une souscription de SCPI en nue-propriété ?

Lorsque vous investissez dans de la nue-propriété d’une SCPI, c’est d’autant plus important que vous n’aurez pas de dividendes à percevoir. Votre enrichissement se fait par la capitalisation. C’est donc la différence entre la pleine propriété et la nue-propriété et également la revalorisation de la SCPI (moins la fiscalité sur la plus-value).

La probabilité d’avoir une revalorisation est plus importante lorsque le prix de la part est sous-coté.

Cela permet grâce à la durée d’investissement d’avoir une bonne surprise rien que par cet aspect comptable des choses.

Exemple de la valeur de reconstitution dans de la nue-propriété de SCPI

Ceci n’est évidemment pas la seule façon de considérer son choix pour une SCPI plutôt qu’une autre.

Liste des valeurs de reconstitution pour les SCPI en 2023 (valeur 2022)