Les meilleures SCPI en 2021 / classement de nos 10 préférées

Voici selon notre avis, les 10 meilleures SCPI du marché en 2021. Notre hiérarchie se base sur une pondération que vos retrouverez expliquées plus bas. Il est évident que le marché ne se résume pas à 10 ou 11 SCPI et d’autres pouvaient rentrer dans notre classement mais nous souhaitions en cette époque trouble, axer notre comparatif sur des SCPI plus souples et pouvant accéder à des biens moins touchés par un manque d’activité dû à la Covid-19 ou dont les acquisitions au prix du marché seront plus basses qu’il y a quelques mois…En d’autres termes, il pourra plus facilement y avoir des acquisitions opportunistes et beaucoup moins de possibilité de décollectes ! 

Contactez-nous afin d’avoir nos conseils et notre suivi pour mieux appréhender les SCPI et investir dans les plus adaptées du moment. Nous avons accès à tout le marché et cela sans coûts supplémentaires. 

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Performances 2020 des meilleures SCPI : 

 

Les SCPI ont subi des variations importantes en cette année 2020. Les chiffres parlent de – 20 %. Cependant, l’impact n’est logiquement pas le même pour toutes.

Il peut être considéré simpliste de dire que tout cela dépend du secteur d’activité, pourtant, certaines SCPI résistent voire font mieux qu’en 2019 et cela grâce à des critères économiques et géographiques… 

Pour plus d’informations, lisez notre article complémentaire : palmarès 2021 des SCPI.

 

Pourquoi choisir d’investir dans des SCPI en 2021 ?

 

Si on regarde leurs valeurs relatives, les SCPI restent sur des rendements tout à fait intéressants. Ils sont supérieurs aux fonds en euros et évidemment aux  livrets réglementés (le risque est bien évidemment supérieur). 

Il faut par ailleurs regarder quel est le risque d’un rendement affaibli, d’un mauvais Taux d’Occupation Financier, de vacances locatives, des franchises de loyers pour ne pas subir une situation peu enviable…

Comment s’adapter aux variations de marchés.

  1. Choisir des SCPI dont les statuts ou la stratégie écartent les secteurs plus “risqués” selon la période.
  2. Diversifier votre allocations et vos stratégies
  3. Géographiquement, profiter d’autres marchés et de la fiscalité souvent plus attractive,
  4. ne pas se contenter du TDVM (distribution des revenus) mais également regarder le Report à Nouveau, la valeur de re, le TOF, les recouvrements des loyers.

Ce classement se base sur des données fiables et une réflexion de plusieurs années d’expérience et également enrichi de documents “sérieux” tels l’EIEFLa  configuration du marché et les répercutions plus ou moins importantes de la crise permettent toutefois de se baser sur une allocation raisonnablement diversifiée.

Pour reprendre l’article que nous avons publié sur notre site et partiellement fait évoluer en 2021 : les conséquences du covid-19 sur les SCPI, des  secteurs d’activités ont été plus épargné que d’autres.

Les domaines stables :

  • Santé, paramédicale

Il s’agit majoritairement de cliniques privées, MCO, centre de dialyse, de locaux destinés au para médicale, de bureaux destinés au secteur médical…

POUR EN SAVOIR PLUS : les SCPI de santé

  • logistique

Les sociétés de logistique ont bien profité de la crise sanitaire afin d’assoir leur succès. Le commerce via internet a “explosé”, les livraisons ont été boostés par ces circonstances étonnantes. Quid de l’avenir ? Il est à parier que cela devrait continuer, même après cette épisode qu’on souhaiterait oublier rapidement…

  • résidentiel, particulier

Il y en a peu de SCPI de cette “disposition”. Elles sont destinées aux particuliers et ont logiquement moins subies la crise…

Domaines plus déstabilisés :

  • Le bureau

C’est certainement le domaine où on trouve la plus grande disparité. Selon la zone géographique et surtout le type de société, leur taille… Les résultats des SCPI de bureaux ou ayant une part de bureaux ne sont pas forcément très bons. Cependant certains SCPI limitent nettement la casse. C’est le cas pour les bureaux loués par des PME et notamment en région. Ce constat est loin d’être le cas partout. Par exemple, les locaux à la Défense ont subi des vacances locatives importantes. Cela pourrait avoir un effet sur les prix prochainement. 

  • hôtellerie

Il y a des différences dans ce qui “représente” l’hostellerie. L’une d’entre-elle a mieux résisté puisqu’il s’agit de l’hôtellerie d’entreprise et les centres d’affaires. En revanche, il est évident que celle plus traditionnelle, dans le sens où on l’entend et destiné au tourisme a vraiment souffert.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier peuvent également avoir une diversité géographique. 

En effet, la crise a débouché pour le moment sur des impacts sur le prix des actifs. Le marché immobilier des entreprises n’est pas le même que le résidentiel. Ceci étant dit, l’immobilier résidentiel est un indicateur intéressant pour l’autre puisqu’une augmentation du prix du résidentiel relate d’un solde migratoire plus important et donc d’une activité économique probable plus importante. Il y a donc une corrélation.

Par exemple, actuellement, alors que sur du long terme, il y a un réel avantage patrimonial à en avoir, nous sommes plutôt sur une phase baissière. En revanche, les régions ont un attrait qui important. Lorsque vous investissez dans des SCPI, il faut avoir une vision long terme. En revanche, il sera plus opportun d’acquérir des parts de SCPI qui ont plus soufferts

La base du calcul du classement des 10 meilleures SCPI en 2021

Le classement se base avant tout sur des critères comptables :

  • la distribution de revenu,
  • report à nouveau,
  • valeur de reconstitution,
  • TOF (Taux d’Occupation Financier).
  • voire quand on a l’indication : taux de recouvrement (loyers payés par les locataires)

Des éléments constatés en rapport avec l’actualité :

Certains secteurs ont bien sûr soufferts. Les répercutions ne sont pas toujours connus. Quid de leur politique de gestion des locataires et notamment des franchises de loyers à mettre en application afin de passer la période. 

Nous faisons le “pari” de la souplesse. L’immobilier change. Il y a une évolution de la “consommation” de l’immobilier, même si la situation post-covid et des normes plus conventionnelles devraient dissoudre une partie de ces changements.

Enfin nous mettons en avant les SCPI qui disposent pour ces actifs d’une croissance de la population dans les villes ou secteurs sélectionnés ainsi qu’une revalorisation de la valeur vénale des actifs potentiellement attractive.

En ce qui concerne les SCPI historiques :

Il est clair qu’hormis la SCPI PIERVAL SANTE, les “grosses capitalisations sont snobées par notre classement. Il y a cet argument habituel qui consiste à dire : “too big to fail”. Certes, il y a une diversification et une mutualisation qui permet de diluer le risque. Le rendement en est quand même globalement diminué et la souplesse dans ces périodes de changements importants peut en être impactés sur du long terme. 

10 meilleures SCPI en 2021 : tableau comparatif des performances 2020 

Nom de la SCPINom du gérant Capitalisation en millionsDate de création Caractéristiques Rendement 2020 (%) Rendement 2019 (%)Taux d’Occupation Financier mi 2020 Report A Nouveau (%)Prix de souscription 2020 (en €)Valeur de reconstitution 2020 (en €)
Cœur de région Sogenial26,602018Province et diversifié6.30InvestirInvestir6.2596,10 %28 % des dividendes dist.637,50650,24
Hospitalité EuropePERIAL28,002020Europe – santé, éducation6.25 Sousrire100 %200
Vendôme RégionsNorma Capital214,002015Surtout bureaux en province6.106.497,00 %655692,94
Kyaneos PierreKyaneos AM30.532018Immobilier d’habitations !6.10Investir6.8186,30 %0.041060
ActivimmoAlderan 78,902019France Spécialisée dans la logistique6.05099,1 %610
NeoNovaxia29,302019Province et étranger / Bureaux et hôtels6.00Investir6.4796,01 %NC180
Cœur de ville Sogenial15,232013Commerces en province5.30Documentations et souscription5.3088,91 %22 %206213.44
Altixia Cadence XIIAltixia REIM48,332018Commerces5.134.5989,3 %33.4200207.86
Foncière des praticiens Foncière Magellan21,872017Santé en province5.10 Investir5.1997,21 %1100
Pierval santé Euryale1385,002014Actifs spé : maladies neurologiques dégénératives, EHPAD..4.955.0599.39 %2.210001047.12
Interpierre Europe CentralParef Gestion4,732020Europe Centrale :villes importantes de Pologne, Hongris, Rép Tchèque100,00 %

1. ACTIVIMMO de ALDERAN

Spécialisée dans la logistique.

En valeur vénale, elle se compose ainsi : 

20% Entrepôts logistiques
29% Locaux d’activités
52% Logistique urbaine

Si il y a un secteur économique qui a moins souffert en 2020, c’est bien celui de la logistique. Elle compose avec le développement du e-commerce et des modes de consommation qui évoluent. La distribution, notamment avec les livraisons à domicile sans passer par un stockage magasin ont pris plus d’importance. Le succès de AMAZON dépeignent un changement de nos habitudes de consommation. 

C’est une SCPI toutefois diversifiée géographiquement puisque composée environ les 2/3 en Ile De France mais tout de même 1/3 en régions. Son TOF est très bon puisque de 99 % !

Pour lire les documents d’informations de la SCPI ACTIVIMMO

2. FONCIERE DES PRATICIENS

C’est une SCPI de santé tout comme “PIERVAL SANTE”, également dans notre classement. Elle se distingue tout de même par sa taille bien plus faible puisque beaucoup plus récente. 

Disposant d’une taille maitrisée, elle est initialement faite pour des praticiens par des praticiens. Ainsi, même si ses statuts n’exige pas l’exclusivité du locataire, cette Société Civile de Placement Immobilier est tournée vers la société VIVALTO qui loue les locaux. On y trouve notamment des cliniques privées et de bureaux connexes. Le choix est validé par des professionnels de santé, ce qui permet d’avoir un avis des locataires potentiels. 

Elle ne se veut pas être d’une capitalisation énorme. Elle devrait rester dans le temps une pure player (spécialisé santé exclusivement).

POUR LIRE NOTRE ARTICLE SUR CELLE-CI 

Lire les documents d’informations sur la SCPI Foncière des praticiens et y souscrire

3. NEO de NOVAXIA

Elle est tournée vers une certaine modernité. Son prix de part est faible et la stratégie d’investissement est tourné vers la souplesse. Le ticket d’entrée est parmi les plus bas du marché.

3 pays : France, Allemagne, Espagne

Sa stratégie porte sur la mutation de la ville. Elle est dirigée vers la transformation d’actifs vers un objectif plus adapté. Il y a cet caractéristique intéressent de vouloir annihiler les inconvénients des SCPI (frais d’acquisition et liquidité). Evidemment, l’investisseur les payent dans les frais de gestion mais le rendement est au rendez-vous et les frais de gestion ne nous semblent pas être catastrophiquement plus haut. 

La distribution du revenu est là pour nous prouver pour le moment l’intérêt en démembrement ou en direct de  SCPI.

POUR LIRE NOTRE ARTICLE SUR CETTE SCPI 

Lire les documents d’information sur la SCPI NEO et y souscrire

4. KYANEOS PIERRE

Majoritairement résidentiel ( environ 90 %)

Le TOF est en dessous de 90 % (85,1 %). Ce qui est une petite faiblesse. Cependant, le rendement distribué est toujours excellent.

La SCPI KYANEOS Pierre est récente puisque lancée en 2018. Il y a une motivation sociale et écologique intéressante puisque preuve à l’appui, elle privilégie des matériels produits dans le secteur géographique de construction en travaillant avec des sociétés locales.

Elle recherche également la rénovation en maximisant le DPE (Diagnostic de Performance Energétique).

Il y a 699 lots pour 40 530 m² de surface, ce qui en fait la SCPI dans notre classement ayant le plus de locataire par rapport aux biens. Ceci étant logique au vue du choix des actifs de cette SCPI et son processus d’acquisition.

L’impact environnemental est un souhait factuel de cette SCPI qui recherche la qualité et ne souhaite pas devenir une capitalisation “incontrôlée” à l’avenir.

C’est une SCPI avant tout résidentielle dont le positionnement n’est pas le même que les autres puisqu’il va être question de démographie positive, dans des quartiers intermédiaires : populaires et recherchés, agréables à vivre ayant des  locataires aux  revenu médian Français. Ce sont donc de parfaits éléments pour avoir une gentrification intéressante et donc une revalorisation des actifs. 

C’est une petite SCPI qui fait des choix plus impactant écologiquement et qui délaisse les bâtiments à la taille plus importante pour aller sur un segment bien plus à sa portée. Elle n’est pas en concurrence avec les sociétés de gestion habituelles.

5. Coeur de régions de SOGENIAL

Les voyants sont au vert pour cette SCPI qui distribue toujours un bon rendement depuis sa lancée. Elle dispose d’un TOF de 96,10 %.

Sa composition au 21/12/2020 :

  • Bureaux 42 %
  • Commerce 33 %
  • Activités 25 %

20 biens locatifs pour 74 locataires. 0,71 % sous franchise et 3 % d’inoccupés.

Les chiffres prouvent la bonne gestion et la qualité des actifs sélectionnés. Malgré les variations du secteur sur le positionnement des SCPI diversifiés ou bureaux et commerces, cette SCPI a très bien résisté. Bien entendu, il est probablement plus simple de gérer des actifs moins nombreux acquis depuis quelques années que de gérer une Société Civile de Placement en mmobilier de 20 ans. Cela selon nous n’enlève rien à la société de gestion SOGENIAL. C’est également pour ces raisons que nous mettons en avant des SCPI plus jeunes dont nous faisons confiance à ces sociétés de gestion…

Lire les documents d’informations de la SCPI Coeur de régions et y souscrire

6. VENDÔME REGIONS DE NORMA CAPITAL

Stratégie focalisée sur les immeubles tertiaires : commerces, bureaux, locaux d’activités.
Pour 2020 : rendement de 6,02 % pour un TOF de 97 %  
 
Comme d’autres SCPI de ce classement, la SCPI Vendôme Régions se base sur trois : 
  • le potentiel de création de valeur,
  • Une politique de revalorisation du patrimoine et la maximisation des loyers,
 
Cette SCPI investit surtout dans des actifs en Province. Comme nous l’évoquions ci-dessus, les SCPI qui ont investi en bureaux sont souvent impactés par la crise de la Covid-19. Lorsque les entreprises locataires sont plus petites, la tendance diminue. En région, c’est le cas pour la SCPI Vendôme mais également pour la SCPI Coeur de régions. Les revenus étaient au rendez-vous pour 2020 et même si on constate une petite baisse dans les chiffres importants, ces SCPI résistent très bien.

 

Le taux de recouvrement des locataires au sein de cette SCPI est de 98,70 % pour 2020. Un indicateur bien évidemment non obligatoire mais qui relate de la santé de la SCPI. Cela indique “la qualité des locataires” et au delà du TOF de la régularité de la SCPI à être payé par les locataires actuels !

  • Bureaux 67 %
  • Commerces 19 %
  • Activités 14 %

Le prix de cette SCPI de 2015 a été revalorisé à + 5,65 % pour cette SCPI très diversifiée régionalement.

Autre SCPI intéressante de NORMA CAPITAL : FAIR INVEST PATRIMOINE, SCPI qui a validé le label ISR (TDVM 4,50 % pour 2020). 

Lire les documents d’informations de la SCPI Vendôme Régions et y souscrire

7. PIERVAL SANTE

La spécialisation de cette SCPI parmi les plus importantes en terme de capitalisation dans notre classement. C’est l’une des plus connues. Elle fait partie une nouvelle fois des meilleures SCPI pour cette année 2021. 

La durée moyenne des baux restant à courir est plus longs car dans le médicale. Ce type de SCPI thématique peut servir de fond de portefeuille car peu volatile. Son objectif n’est pas de distribué 6 %. Elle sert plus comme véhicule plus sûr. Elle ne connait pas la crise de la Covid-19…

Sa société de gestion est l’une des plus grosses du marché également.

Comme c’est le cas pour ce type de SCPI, elle investit également dans un fond de partage. En effet, une partie est reversée à l’institut du Cerveau et de la Moelle épinière (ICM, Fondation reconnue d’utilité publique par le Décret du 13 septembre 2006) au titre du partage des frais de collecte : 0,01 % calculé sur les encours collectés (montant des souscriptions) au cours de l’année civile (montant prélevé sur les frais de collecte).

Lire les documents d’informations sur la SCPI Pierval Santé et souscrire

8. Coeur de ville de SOGEDIM

En région, diversifiée.

  • Elle se compose a début 2021 à 42 % de bureaux, 25 % d’activités, et 33 % de commerces.
  • 71 % en région,
  • 74 locataires, 20 actifs

RAP : 26 % des dividendes distribués !

C’est une SCPI qui se concentre comme sa soeur sur la région. L’avantage est de moins subir la concurrence des autres SCPI et donc de pourvoir accéder à des actifs plus qualitatifs.

Son but est d’investir en centre-ville, en privilégiant les activités peu concurrencées par internet. Elle a ses dernières années toujours été au delà des 5 % de revenu annuel.

La force de cette SCPI est de pouvoir accéder à des actifs dont les locataires sont sûrs. Le fait que les biens soient en région (Coeur de ville en région) permet d’accéder peut être plus facilement à des actifs immobiliers rentables, sans subit la concurrence des autres SCPI…

Lire les documents d’informations et souscrire à la SCPI Coeur de ville

9. ALTIXIA CADENCE XII

38 % de bureau, 62 % de commerces. 6,8 % en franchise de loyers actuellement.

C’est une SCPI diversifiée. Elle acquiert ses actifs avec pour motivation la nature des biens suivants : commerces, retail park, bureaux…) ainsi que sur les situations géographiques ciblées : région Parisienne, grande métropole française ou européenne).

Les actifs choisis sont plutôt de taille moyenne, récents ou neufs et proportionnés aux besoins des locataires.

Les dernières acquisitions sont des bureaux situés à Mérignac, à Blagnac et à Rennes (quartier très dynamique).

 

Autre SCPI s’approchant de celle-ci : Altixia commerce

Cette SCPI est moins diversifiés (elle partage ses acquisitions de commerces avec Cadence XII). Ses frais d’acquisition sont de 2,5 %. Elle est bien adaptée notamment à l’acquisition au sein d’une assurance vie.

10. PF Hospitalité Europe

  • Hostellerie,
  • santé,
  • éducation…

Cette SCPI est également récente. Elle dispose également d’un positionnement peu commun.

En effet, elle se concentre sur l’éducation, la santé, l’hébergement dans des secteurs portés par des tendances démographiques fortes. L’autre spécificité est d’être une SCPI Européenne, c’est à dire diversifiée géographiquement.

Elle met en tous les cas en avant l’hébergement et l’accueil de tous les âges : crèches, résidences seniors… etc.) ou dédiés à des structures d’hébergements modernes et courtermiste  : résidences affaires, résidences étudiantes, auberge de jeunesse…

Cette SCPI répond à certains enjeux sociaux et sociétaux importants en Europe. La durée ferme des baux est également supérieur à 15 ans.

Attention toutefois aux sous-jacents. Ce type d’actifs ayant des attraits indéniables, il y a également des inconvénients. Il est clair que ce type d’actifs en résidence gérés peut aussi être moins liquide en cas de gérant de la résidence de service défaillant… Nous pouvons toutefois faire confiance à PERIAL qui saura prendre la mesure de ses investissements…

Lire les documents d’informations de la SCPI PF Hospitalité et y souscrire

 

BONUS : INTERPIERRE EUROPE CENTRALE

SCPI géographiquement spécialisée. Bureaux et locaux majoritairement. Nous la mettons en bonus car elle n’a pas encore distribuée de revenu mais d’ici le prochain trimestre devrait être à son objectif de 5,5 % environ. 

Cette SCPI est toute récente. Elle est dans notre classement car elle se positionne sur un segment différents des autres. Nous aimons habituellement les SCPI thématiques car elles sont lisibles. Il est d’ailleurs possible de diversifier en accédant à plusieurs SCPI.

Cette SCPI investit dans des villes dont les perspectives à moyen termes sont parmi les plus importantes en Europe. En effet, elle se focalise sur des villes au centre de l’Europe qui économiquement disposent de chiffres flatteurs : 

  • Un taux de chômage bas,
  • une croissance parmis les plus importante.
  • Une population diplômée et des prix de l’immobilier plus bas que dans les pays habituellement visés par les société de  gestion.

Les villes ciblés :

Pologne :

  • Varsovie,
  • Cracovie,
  • Wroclaw.

République Tchèque : 

  • Prague

Hongrie : 

  • Budapest
C’est la seule SCPI dans ce classement dont les biens sont tous situés à l’étranger. Nous croyons en celle-ci par rapport aux perspectives économiques et donc aux loyers et à la revalorisation de la part sur du long terme. 

 

Lire les documents d’informations de la SCPI Interpierre Europe Centrale et y souscrire

Bilan : les 10 meilleurs SCPI en 2021

Finalement, beaucoup de SCPI thématiques figurent dans notre classement des meilleures SCPI en 2021. Une constante : elles sont jeunes et donc plus souples.

L’avantage est de pouvoir accéder à des actifs au prix de marché, de délaisser des typologies trop incertaines.

Evidemment, ces SCPI ont un rendement important, disposent de Report à Nouveau, ont une et ont une valeur de la part en rapport à la valeur de reconstitution intéressante.

Notre choix se base souvent sur la diversification de thématiques plutôt que de se positionner sur une généraliste.

Il est clair que les SCPI qui ne sont pas dans le classement ne sont pas forcément mauvaises. Elles ne sont juste pas aussi adaptée que celle-ci dans la période selon nous.

Nous n’avons pas indiqué de SCPI “Parisiennes” ou disposant de beaucoup de bureaux par exemple pour des questions évidentes de performances et de risque. Par ailleurs, certaines SCPI n’apparaissent pas dans ce classement car elles n’ont pas un bon TOF ou un TDVM moins bon par exemple. Cela ne veut évidemment pas dire qu’elles sont mauvaises ou qu’elles ne vont pas mieux “performer” par la suite.  

Les SCPI sont-elles une solution pour vous ? N’hésitez pas à nous contacter pour obtenir une étude chiffrée et personnalisée ou investir sans coûts supplémentaires dans la SCPI de votre choix. Bénéficiez ainsi de nos conseils et notre suivi.

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