Les différences entre la Location Meublée Professionnelle (LMP) et Non Professionnelle (LMNP)

Lorsque vous achetez un bien et que vous le mettez en location meublé (loyer majoré entre 15 à 25 % par rapport à une location nue), il existe en réalité deux statuts distincts qui vont réglementer cette activité : la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) et la Location Meublée Professionnelle (LMP)

Dans chacun des cas, il y aura des avantages et également des inconvénients. Il faut bien entendu les connaître pour mieux se projeter et décider de la stratégie à employer.

Les similitudes des statuts LMNP et LMP

1. Avantages synthétiques communs des deux statuts LMP et LMNP

La location meublée requiert des contraintes et surtout des avantages non négligeables dont les plus marquantes sont : l’annihilation de la fiscalité sur les loyers perçues et la récupération de la TVA.

Le statut de loueur meublé existe depuis 1949. Ce n’est donc pas une mesure récente née de la dernière loi des finances. Il y a un caractère quasi immuable intéressant dans ce schéma d’investissement que l’on ne retrouve pas forcément dans d’autres disciplines. Même si on connait à l’heure actuelle le besoin des politiques de vouloir récupérer de l’argent sous forme de taxes et impôts, ce fonctionnement semble tout de même pour le moment échapper à cette fièvre actuelle de recouvrer à l’imposition et à l’augmenter.

Pour synthétiser, c’est une des niches fiscales les plus anciennes en France.

2. les différences entre le statut LMNP et LMP

Il existe un certain nombre de caractéristiques pour chacun des statuts. Je vous propose de revenir sur les similitudes et également les écarts.

2.1 Les conditions obligatoires pour accéder à la Location Meublée Professionnelle

De prime abord, la différence est simple : pour accéder au statut LMP, si vous désirez y adhérer, vous devez en faire la demande et respecter les deux conditions suivantes (article 155 du code général des impôts)

  • Vos recettes annuelles, c’est-à-dire l’ensemble de tous vos revenus en tant que loueur meublé doivent dépasser 23 000 € (l’ensemble des revenus de même nature du foyer fiscal).
  • Les recettes de votre activité de loueur meublé doivent également être supérieures aux revenus générés par le solde des autres activités professionnelles de votre foyer fiscal. Cela peut être des traitements et salaires, BIC, BNC ou encore Bénéfice Agricole. Il faut donc que les revenus de cette activité soient votre revenu principal.
  • Auparavant, une troisième condition existait : vous deviez être inscrit (ou un membre du foyer fiscal) au registre du commerce et des sociétés. Une question prioritaire de constitutionnalité a rendu cet élément caduc.

Si vous ne respectez pas l’une de ces conditions, votre activité sera régie par les dispositions de la location meublé non professionnelle (LMNP). Vous n’aurez donc pas la possibilité de choisir le statut LMP.

2.2 Enregistrement de l’activité et la déclaration LMNP et LMP

Pour enregistrer une société, il faut obtenir un numéro SIRET.

Lors du début d’activité, un CERFA (P0 i) est à compléter (auprès du greffe du tribunal de commerce).

  • Adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA) 

Lorsque vous exercez une activité en meublé, qu’elle soit professionnelle ou non, vous devez adhérer à un Centre de Gestion Agréé (CGA).

L’adhésion de la CGA permet de bénéficier d’une réduction fiscale égale au 2/3 de cette dépense. Je vous conseille de passer par un cabinet d’expertise comptable.

Par exemple, si vos frais de comptabilité s’élèvent à 500 €, vous pourrez réduire votre impôt à payer de 333 €. Votre dépense « réelle » s’élève dans ce cas à 166 €.

  • Formulaires à remplir en LMNP et LMP

Au régime Micro BIC

 La déclaration 2042 est à compléter.

Au régime réel 

La déclaration est plus lourde. Il vous faudra compléter la déclaration 2031 ainsi que la 2033 et bien entendu la 2042 C Pro.

En ce qui concerne le Censi Bouvard, il faudra juste compléter différemment la 2042 C PRO.

De l’un des statuts à l’autre

Si votre situation évolue, passer du statut LMNP au LMP se fait normalement sans trop de difficulté. Il vous suffit d’envoyer un courrier à l’administration fiscale.

Ils doivent être reportés sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO dans la rubrique dédiée :

Revenus industriels et commerciaux professionnels

Changement de type de location (à la suite d’une location nue)

Si jamais vous avez un bien immobilier vide (nu) et que vous souhaitez le louer meublé, vous aurez la possibilité de procéder à ce changement. Il n’y a pas d’inquiétude à avoir.

Vous pourrez également utiliser l’amortissement de sa valeur mobilière et immobilière afin d’annihiler la fiscalité sur les revenus inhérents. C’est bien la date du changement de la nature de votre activité et non la date d’acquisition de votre bien qui générera la valeur à amortir.

2.3 La fiscalité sur les revenus perçus

En LMNP

La fiscalité sur les loyers perçus relève du Bénéfice Industriel et Commercial (BIC). Il est relatif à l’activité de loueur meublé. Les biens loués nus dépendent en revanche d’un impôt plus confiscatoire. Il s’agit des revenus fonciers à l’impôt sur le revenu (IR).

Le Bénéfice Industriel et Commercial est déclaré au régime Réel (simplifié ou normal) ou au Micro BIC.

– Au Régime réel (simplifié ou normal)

Vous déclarez votre résultat net, c’est à dire que vous déclarez vos revenus en imputant les charges réelles et l’amortissement. Ce régime permet sur une longue période de déclarer un solde nul et donc de ne pas payer d’impôt.

Loyers perçus – charges réelles *– amortissement comptable (amortissement réputé différé). Voir l’article concernant ce sujet.

Dans les charges réelles, nous y trouvons les charges de gestion et de copropriété, la taxe foncière ainsi que les intérêts et l’assurance du crédit.

– Au Micro BIC : Pas de possibilité d’utiliser l’amortissement.

Comme évoqué, en LMNP, l’investisseur bénéficie d’un amortissement comptable. Fiscalement, la valeur du bien immobilier et mobilier va venir s’imputer progressivement aux loyers. Il n’y a pas de notion de temps. Ils viennent majorer les frais réels pour rendre le résultat nul (et donc, ne pas payer d’impôt).

Il y a tout de même une exception concernant le LMNP : lorsqu’une location est faite dans le cadre de la loi CENSI BOUVARD, il n’y a normalement pas de possibilité d’amortissement.

En LMP

Hormis ce cas, l’usage de cette pratique est donc la même concernant le LMP comme le LMNP. Peu importe le statut.  C’est l’une des raisons majeures pour lesquels c’est une niche fiscale. Cela permet tout simplement sur un horizon long, de ne pas payer d’impôts, ni de Prélèvements Sociaux (PS).

Il y a bien évidement une différence entre la valeur comptable du bien et sa valeur vénale (la valeur réelle à un instant t). Ce n’est pas parce que vous procédez à l’amortissement du bien qu’il perd de sa valeur. Il peut toutefois avoir des répercutions en LMP (voir ci-après)

Par exemple, si vous percevez 10 000 € de loyers. vous payez 2000 € de charges réelles, 3000 € de charges liées à l’emprunt. Un amortissement de 5000 € permettra de générer un résultat net nul. Si votre BIC est égal à 0, vous n’aurez donc pas de fiscalité à payer. 

En micro BIC, Vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos revenus à déclarer. C’est donc un forfait à imputer sur vos loyers perçus.

Par exemple, si vous percevez 10 000 €, grâce à l’abattement de 50 %, vous n’aurez qu’à déclarer 5 000 € à l’administration fiscale.

Pour bénéficier du régime micro BIC, il y a des normes à respecter :

  • Vos revenus annuels (chiffre d’affaires) ne doivent pas excéder un plafond de 70 000 €. Vous ne pourrez par ailleurs pas bénéficier des amortissements déductibles.
  • Dans le cas où vous donnez en location un meublé de tourisme, un gîte rural ou une chambre d’hôtes (cases 5NG, 5OG, 5PG), un abattement forfaitaire de 71 % sera appliqué (avec un minimum de 305 €).
  • Vous ne pouvez par ailleurs pas choisir le micro BIC si vous êtes en indivision.

2.4 La fiscalité pour les non résidents

La fiscalité propre au revenus BIC pour les non-résidents relève de la convention fiscale. Lorsque les revenus sont fiscalisés dans le pays dans lequel le bien est situé, comme c’est le cas dans les pays de l’OCDE, La fiscalité sur le Bénéfice Industriel et Commercial est appliqué. Il y aura donc la possibilité de déduire les frais réels et d’amortir la même valeur qu’un résident ou d’utiliser le Micro BIC. Il est quand même plus intéressant d’avoir une fiscalité au réel.

2.5 La déclaration concernant les biens en LMP et LMNP

Faire établir sa fiscalité par un cabinet d’expertise comptable n’est pas obligatoire. En revanche, si vous le faites, les frais liés à cette opération bénéficieront d’une réduction fiscale au 2/3.

Par exemple, si les frais de comptabilité et CGA s’élève à 500 €, 333 € vous seront restitués sous forme d’une réduction fiscale.

La seule chose à respecter est la transmission de la liasse fiscale (cerfa 2031-2033) au service des impôts des entreprises.

2.6 Le déficit

Dans une logique comptable, la location en LMNP est il est important de se focaliser sur le déficit créé.

Un déficit est constaté lorsque les dépenses sont supérieures aux loyers perçus. Ils sont imputables à hauteur de 10 700 € par an maximum. (charges hors intérêts d’emprunt)

En LMNP 

Les déficits créés dans le cadre du LMNP sont imputables sur les revenus de même nature (BIC) pendant 10 ans.

En LMP 

Le déficit est imputable sur les revenus globaux ! (également pendant 10 ans)

C’est donc de ce fait un statut très avantageux. Il est possible de reporter le déficit pendant six ans, si jamais ils ne permettent pas d’être utilisés.

2.7 La plus-value de cession

Autre élément à mettre en exergue, la fiscalité sur la plus-value immobilière lors de la revente.

Il y a ici une différence importante :

En LMNP

C’est comme pour n’importe quel bien immobilier détenue civilement. A la cession de ce dernier, vous pouvez bénéficier d’une exonération progressive des prélèvements sociaux ainsi que de l’impôt sur la plus-value immobilière. Avec le temps, La fiscalité est optimisée.

La plus-value relève du cadre privé.

En LMP

La location Meublée Professionnelle relève du droit commun de la fiscalité des entreprises (plus-value professionnelle). C’est un élément bien différenciant. Là encore, il y a des distinctions liées au montant des loyers perçus les deux années précédentes et la durée de détention minimum de cinq années.

Si vous exercez une activité en loueur meublé depuis plus de 5 ans et si vos recettes sont inférieures à 90 000€, vous bénéficierez d’une exonération totale. Si vos recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 €, l’exonération sera simplement partielle. 

La durée de détention et le montant des recettes de votre activité en loueur meublé est prépondérant. Si les conditions inscrites ne sont pas respectées, la plus-value sera calculée en considérant la valeur nette comptable ! Cela veut tout simplement dire qu’au-delà de l’augmentation de la valeur réelle, l’amortissement pratiqué va venir grossir la plus-value. Il y a un « réajustement».

En effet, un amortissement comptable relève d’une usure constatée, hors, un bien immobilier ne perd pas de la valeur comme un ordinateur, par exemple… Bien au contraire… En LMP, cette logique est respectée au-dessus de 126 000 €.

Exemple :

Pour un bien acquis à 100 000 € amorti à hauteur de 60 000 € et vendu 20 ans après à 170 000 €.

La plus-value à déclarer sera normalement de 170 000 € – 100 000 € = 70 000 €

Dans ce cadre, la plus-value sera de 130 000 € (70 000 +60 000)

Ces « deux plus-values » seront appréciées différemment.

Il y a donc deux fiscalités : une concernant la plus-value long terme et l’autre relative à la plus- value à court terme.

Lorsque les biens sont détenus depuis plus de 2 ans, seuls les amortissements constatés rentreront dans cette catégorie. Son imposition est celui de l’impôt sur le revenu.

La plus-value à long terme est la plus-value réelle du bien. Elle est taxée au taux de 16 %. A cela, il faut bien évidemment ajouter les Prélèvements Sociaux (PS).

2.8 L’Impôt sur la fortune Immobilière

L’impôt sur le fortune immobilière (IFI) est calculé sur les actifs immobiliers non affectés à une activité professionnelle.

En LMNP

Vos investissements loués en meublé rentrent évidemment dans l’assiette taxable à l’IFI.

En LMP

Ils sont considérés comme biens professionnels et sont donc par ailleurs exclus de cette même assiette…

2.7 La transmission  de patrimoine

Nous parlons dans ce cadre des donations et des successions d’un bien dans le cadre de la location meublée professionnelle et non professionnelle.

En LMNP

Les droits de mutations sont à titre gratuit (droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière) , c’est-à-dire comme dans le cadre des donations et malgré la fiscalité au BIC, la plus-value n’est pas taxée. La plus-value est purgée par la transmission (donation ou succession).

En LMP

Les règles concernant la transmission dans le cadre du LMP sont différentes. Il s’agit des règles propres à la transmission d’entreprise. Les droits de mutation sont taxés. Il existe cependant des dispositions permettant d’alléger et d’aménager l’impôt. Cet abattement peut même s’élever à 75 % de la valeur des biens.

Conclusion

La location meublée relève d’une fiscalité extrêmement avantageuse par rapport à la location nue. Cela devrait continuer si les politiques ne décident pas de s’attaquer au statut datant de 1949.

Le cadre du LMP engendre plus de paperasses mais reste une niche fiscale absolument épatante.

Quid des changements à venir dans la location meublée ? Les revenus fonciers des logements loués nus (IR) sont en comparaison extrêmement confiscatoire surtout si vous avez peu de charges à déduire.

La location meublée reste (surtout en résidence de service) un investissement de long terme. Elle est idéale pour maîtriser sa fiscalité sur du long terme.

N’hésitez pas à nous solliciter pour avoir nos conseils concernant votre situation.

 

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