Les SCPI de capitalisation : définition, comparatif, conseils et avis

SCPI de capitalisation : définition

Une SCPI de capitalisation a pour motivation de créer de la valeur par la revalorisation des biens qui la composent et cela au fil du temps. Elle va de ce fait cumuler au fur et à mesure des biens dont le prix est décoté à des emplacements potentiellement où la demande (pour ce type de bien) est positive.

L’enrichissement se fait donc par la revalorisation positive des biens qui est rendue effective à la revente (cession des biens) par la SCPI.

La particularité de ces SCPI est de ne pas distribuer de revenus (ou peu). Elles sont donc faites pour les individus souhaitant capitaliser, augmenter leur capital et qui n’ont pas le besoin de perception de revenus par ce biais.

Quels types de biens y retrouve-t-on ?

• Des biens lois de 1948,
• Loi de 1989,
• De la nue-propriété de biens immobiliers,
• Commerces à rénover,
• Bureaux à rénover.

Comment fonctionne une SCPI de capitalisation ?

Le but de cette opération est avant tout de générer un profit à la cession du bien. Toute l’opération se « joue » dans le fait d’acquérir des actifs dont la valeur et sous-cotée.

Pourquoi investir dans de tels actifs ou user de telles possibilités ?

• Investir dans des zones où il existe une tension locative favorable à la demande : lorsque la demande est supérieure à l’offre, on assiste à une augmentation logique de la valeur du bien. D’où un prix logiquement plus haut en cœur de ville… La demande est toujours constante alors que l’offre est restreinte…
• Loi 1948 : c’est une loi qui s’applique à Paris et dans des communes limitrophes. Son rôle était de protéger le locataire et limiter . Elle est applicable aux baux signés au 23 décembre 1986.

Comparaison entre SCPI de rendement et SCPI de capitalisation

La contrainte des SCPI de rendement

Cela reste la fiscalité qui ampute une partie du rendement. Beaucoup de personnes payant une fiscalité abondante n’ont généralement pas besoin de percevoir un revenu complémentaire. Ils souhaitent placer leur argent afin de capitaliser pour leur retraite ou un projet à une date identifiée.

Les SCPI de rendement permettent sans prendre un risque important de percevoir un revenu  brut satisfaisant.

En revanche, la fiscalité sur les revenus perçus sont souvent assez confiscatoire. Le rendement qui émane des SCPI est fiscalisé selon le barème de l’impôt sur le revenu des personnes physiques, selon votre Tranche Marginale d’Imposition. Il est calculé au même titre que vos autres revenus fonciers. 

Il faut donc bien vérifier si cette solution est adaptée à vos attentes et s’il n’y a pas mieux à faire… N’hésitez-pas à nous solliciter pour avoir notre avis gratuitement.

La fiscalité des SCPI de capitalisation

Impôt sur la plus-value immobilière

Le calcul est le même que la fiscalité de la plus-value immobilière concernant un bien détenu en direct. Vous pourrez retrouver toutes ces indications ici.

La plus-value est calculé en prenant en compte le prix de cession moins les frais d’acquisition (valeur au jour de la cession) minoré du prix d’acquisition.

Un abattement est ensuite appliqué selon la durée de détention pour l’impôt sur le revenu ainsi que sur les prélèvements sociaux (PS).

Pour indication, vous êtes exonéré de l’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans tandis que pour les prélèvement Sociaux, il vous faudra 30 ans. Vous pouvez retrouver le barème d’exonération ici.

le taux d’imposition appliqué est de 19 % et les prélèvements sociaux de 17,2 %.

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

L’autre fiscalité est évidemment l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Les SCPI de capitalisation rentrent bien évidemment dans l’assiette taxable à cet impôt. Le montant à déclarer vous est communiqué par la société de gestion en temps voulu.

L’article 964 du Code Général des Impôts vous expose le champ d’application de l’imposition de ce type.

Comment contrôler la rentabilité ?

Elle prend avant tout deux formes : 

Le TRI : Taux de Rentabilité Interne

Le Taux de rentabilité Interne est un indicateur sur la richesse actualisée prenant en compte l’ensemble des facteurs créateurs de richesses ainsi que les flux destructeurs. Il va donc essentiellement viser la somme des revalorisations de chaque biens immobiliers, l’inflation…

La revalorisation de la part

C’est la richesse capitalisée depuis votre souscription. Vous la trouvez sur les bulletins trimestriels. Il est possible de la trouver également sur le rapport annuel.

La valeur de reconstitution 

La valeur de reconstitution est une valeur importante puisque confrontée à la valeur de la part, elle permet de vérifier si cette dernière est en phase avec le patrimoine immobilier détenu par la SCPI à l’instant T.

Vous trouverez plus d’informations sur cette page : la valeur de reconstitution. 

Avantages et inconvénients de SCPI de capitalisation

Avantages

• Profiter d’un véhicule d’investissement réglementé par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) et dont vous connaissez la stratégie et les actifs dans lesquels la société a investi.
• La diversification va vous permettre de mieux appréhender le risque d’investissement. Il y a donc une bonne mutualisation du risque.
• Fiscalité sur les revenus inexistante (ou quasiment si certains biens en distribuent).
• Liquidité : vous pouvez récupérez votre argent plus facilement que lorsque vous possédez un « bien en direct ». La cession est toutefois garantie à la condition de trouver un acheteur (marché secondaire).

Inconvénients

• La durée d’investissement. Le but est d’investir sur du long terme voire du très long terme afin de minimiser votre fiscalité.
• Par nature, les SCPI ne distribuent pas de revenus. Si vous choisissez ce type de SCPI, vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires…

Comparaison entre une SCPI de rendement et de capitalisation

Exemple d’un investissement dans une SCPI de rendement sur 10 ans

Considérons une SCPI de rendement dont le rendement distribué serait de 5 %. Dans notre exemple nous partons du principe que la distribution est constante et la part durant la période n’est pas valorisée. Dans un second exemple, nous imaginons une revalorisation de 1 % tous les 2 ans.

Enfin, vous trouverez grâce au second tableau, l' »enrichissement » que peut vous faire gagner une SCPI de capitalisation.

Exemple 1 : perception de rendement sur 10 ans, la revalorisation est nulle.

40 000 € * 5 % de rendement = 2000 € par an soit 20 000 €

la fiscalité sur les revenus fonciers bruts de 2000 € brut sera, pour une Tranche Marginale d’Imposition + Prélèvements Sociaux (17,2 %) :

• 11 % + PS = 564 €, soit un rendement annuel net de 1436 €,
• 30 % + PS = 944 €, soit un rendement annuel net de 1056 €,
• 41 % + PS = 1164 €, soit un rendement annuel net de 836 €,
• 45% + PS = 1244 €, soit un rendement annuel net de 756 €.

Cela fait donc sur 10 années selon votre tranche marginales d’imposition 14 360 €, 10 560 €, 8 360 € et 7 560 €. 

Exemple 2 : Si l’on considère pour la même SCPI une revalorisation de la part de 1 % tous les 2 ans

Voici un tableau reprenant la revalorisation de la part et des revenus bruts et nets, selon sa Tranche Marginale d’Imposition. Cela montre bien la fiscalité confiscatoire, dans un contexte où rien n’est fait pour la diminuer.

Les revenus perçus sur la période seront de 20506 €. La valorisation globale à la fin de la période sera de 42 040 €. 

Soit un enrichissement global brut de  22 546 € (20506 € + 2040 €)

Concernant les frais de souscription. Si on considère qu’ils sont de 10 % : 42040 € *10 % = 4204 €

Exemple 3 : Investissement dans une SCPI de capitalisation

Le tableau ci-après reprend un investissement dont la valorisation est constante sur une période de 10 années, pour pouvoir comparer avec le placement de fonds dans des SCPI de rendement.

Bilan et comparaison

L’impôt sur la fortune immobilière est calculé de la même manière pour les 2 types de SCPI.

En revanche, l’impôt sur la plus-value sera en théorie plus important dans une SCPI de capitalisation. Il est donc important d’avoir à l’esprit que l’investissement sera fait sur des motivations de long terme.

Les déclencheurs de l’opération doivent être considérés selon les éléments ci-après :

• le besoin de percevoir des revenus (à court terme ou dans un avenir plus ou moins lointain (voir ci-après, la nue-propriété),
• votre Tranche Marginale d’Imposition ou vos revenus fonciers (déficit ou micro foncier),
• la capacité à immobiliser vos fonds sur une période longue,
• votre souhait de récupérer votre argent (SCPI à capital fixe ou variable).

Comment souscrire dans des SCPI de capitalisation

Pour souscrire dans une SCPI de capitalisation, les choses sont simples. Il suffit de compléter un bulletin de souscription et de renseigner les éléments demandés. Comme ce type de placement est  contrôlé par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), cela reste très encadré. Il n’y a pas de différence avec une SCPI de rendement.

Autre solution se rapprochant

La nue-propriété de SCPI

La comparaison est légitime car le but est significativement le même : capitaliser sur une période longue. 

La seule différence est que pour le démembrement, l’usufruit va rejoindre naturellement la nue propriété à une date convenue. Dès lors, le souscripteur percevra les revenus et sera susceptible de payer des impôts sur le revenu.

Le souhait d »engendrer une augmentation de son capital est le centre des deux opérations. Les sous-jacents restent les mêmes. Seule la méthode de générer un gain diffère.

Les SCPI de capitalisation dans lesquelles vous pouvez investir

SCPI Patrimo Croissance

• Nue-propriété d’immobilier résidentiel

Elle a une stratégie simple d’acquisition de la Nue propriété de biens. C’est au moment où l’usufruit s’éteint au profit de la nue-propriété que la société acquiert de la valeur.

Revalorisation de la part

Pour en savoir plus sur cette stratégie, je vous encourage à lire notre article sur le démembrement immobilier.

SCPI Novapierre Résidentiel

Connue sous son ancien nom Pierre 48, SCPI historiquement conçu pour des biens dont les baux ont été élaboré sur la loi de 1948. La collecte nette étant positive a contrario des possibilités de baux de 1948, la société de gestion a dû élargir le prisme des possibilités d’investissements. 

• Résidences dans Paris et le grand Paris : son but est de profiter de Paris et du Grand Paris pour générer à long terme une augmentation du prix de l’immobilier.

SCPI Sofiprime

Cette SCPI a pour but d’acquérir majoritairement des biens immobiliers haut de gamme parisiens. Elle est proposée par la société de gestion Sofidy.

• Résidences dans Paris et le grand Paris. C’est la même stratégie que pour la SCPI Novapierre Résidentiel.

Tableau revalorisation SCPI de capitalisation en 2023

Bilan des SCPI de capitalisation

Il existe plusieurs mécanismes qui permettent un enrichissement au travers les SCPI de capitalisation.

Par la logique du démembrement et la revalorisation positive d’un actif immobilier ou encore par une activité d’achat-revente de biens afin de les rénover afin de créer une plus-value.

Ces SCPI sont destinées aux personnes qui disposent d’une Tranche Marginale d’Imposition élevée qui n’ont pas de nécessité de percevoir des revenus complémentaires et qui peuvent immobiliser des fonds dans l’immobilier sur du long terme. Ils ne sont pour autant pas contraints par les aléas de la gestion immobilière (grâce aux Sociétés Civiles de Placements Immobiliers).