Loi MALRAUX 2020 : explications, atouts et faiblesses

La loi MALRAUX date de 1962. Elle porte sur la préservation et la rénovation du patrimoine historique et architecturale de la France. Cette loi fait bénéficier aux personnes désireuses d’investir dans la belle pierre d’une réduction fiscale en pourcentage du montant des travaux.

Les biens éligibles se doivent de respecter un cahier des charges spécifique que nous allons évoquer ci-après.

Le fait de protéger et réhabiliter le patrimoine français est une motivation que la loi partage avec le dispositif fiscal relatif aux monuments historiques. Cette signature prestigieuse que seules les vieilles pierres procurent, en fait un investissement pouvant être allié à des critères plus affectifs. Evidemment, le fondement de la loi est aussi lié à l’amélioration du parc immobilier en France, notamment locatif.

Comme dans tout investissement, il existe des contraintes que nous allons analyser dans ce texte.

 

1. Présentation et fonctionnement de la loi MALRAUX

1.1 Pourquoi cette loi ?

On connait l’implication et l’amour inconditionnel du ministre de l’époque dont la loi porte le nom pour les arts, en général et notamment architecturaux.

Avant et pendant les années 60, l’«ère du béton»a profondément changé la plastique des villes. Afin de protéger les plus beaux immeubles et spécifiquement ceux les plus représentatifs des époques post-modernes, André MALRAUX a voulu une loi d’encadrement et d’incitation pour faire investir les particuliers dans la belle pierre. Il souhaitait préserver une identité esthétique, un style renommé et représentatif des villes Françaises.

Le ministre de l’époque a donc permis une aide pour stimuler la demande en diminuant le coût de la rénovation par des allègements fiscaux, dans le cadre d’une acquisition ancienne “prestigieuse” et historique. Cette loi axée sur la préservation de l’esthétique du patrimoine immobilier couplée à la location en tant que résidence principale est donc toujours en vigueur depuis son lancement.

Selon l’agence Nationale de Cohésion du territoire, la loi MALRAUX a pour but de :

  • Lutter contre l’obsolescence,
  • Revitaliser les quartiers les plus anciens,
  • Diversifier le type de logements locatifs et les rendre plus qualitatifs,
  • Stimuler les investissements privés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville

1.2 Comment fonctionne le dispositif MALRAUX ?

Une personne physique ou morale (dans le cadre principalement de SCI fiscalisées à l’IS ou d’une SCPI) achète un bien immobilier et doit le louer pendant au minimum 9 années en tant qu’habitation principale, une fois les travaux effectués.

Les travaux de rénovation peuvent être faits sur une durée d’une et jusqu’à quatre années sur l’ensemble de l’immeuble. Ces opérations durent donc parfois plus de 15 ans (en ajoutant l’acquisition et la revente)

Autre point important : les locataires ne doivent pas appartenir au cercle familial du propriétaire.

1.3 Le « zonage » et la réduction fiscale

En loi Malraux, l’obtention d’un permis de construire est établie par la Direction Régionales des Affaires Culturelles (DRAC). C’est aux Architectes des Bâtiments de France (ABF) de valider le projet. ils donnent leur accord pour le permis de construire (avec le préfet). Leurs spécificités sont plurielles. Ils sont avant tout architecte et urbaniste de l’Etat (sous l’égide du ministère de la culture). Ils sont donc formés à restaurer les monuments et édifices du patrimoine culturel français en respectant un cahier des charges strict.

Il existe dans le cadre de la loi qui nous intéresse, des espaces protégés relevant de leurs attributions et identifiés par différentes appellations. La réduction fiscale ne sera pas la même si le bien est acquis dans l’une ou l’autre deux zones éparses suivantes :

  • Concernant les biens immobiliers situés dans un site patrimonial remarquable disposant d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), dans un quartier conventionné ou ancien dégradés (QAD), la réduction fiscale sera de 30 % des travaux effectués.
  • Il sera en revanche de 22 % des travaux lorsque les immeubles sont situés dans un site disposant d’un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP). La loi MALRAUX sera également approuvée dans le cadre d’un programme de restauration déclaré d’utilité publique.

Cette réduction est imputée sur l’impôt, l’année correspondant à l’effectivité des dépenses.

Dans les quartiers relevant du NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain), l’accord d’un architecte des Bâtiments de France n’est pas obligatoire, contrairement aux sites patrimoniaux remarquables.

Je vous joins ici la liste des quartiers prioritaires de la politique de la ville.

1.4 Fonctionnement et plafonnement de la loi MALRAUX

Comme évoqué, la réduction fiscale est calculée sur le nombre d’années de travaux (d’une à quatre années). Ces derniers doivent être effectués dans l’ensemble du bâtiment et ne peuvent s’étaler sur une durée supérieure à quatre années. Sans fouilles archéologiques, cette durée est minorée à trois ans. On les retrouve donc factuellement, plus régulièrement pour cette durée.

Il s’en suit une période de location en pleine propriété durant au minimum neuf années. Un logement doit être loué dans les douze mois après l’achèvement des travaux.

Les dépenses de travaux doivent être au maximum comptabilisées pour un montant maximum de 400 000 € et 100 000 € par année de travaux ! Même si la loi ne rentre pas dans le cadre du plafonnement des niches fiscales à 10 000 €, elle est donc bornée par cet aspect.

Cette réduction s’applique sur les parties privatives mais chaque copropriétaire va également bénéficier d’une réduction au prorata de ses tantièmes de copropriétés des parties communes !

1.5 Les travaux

Ils doivent être d’utilité publique ou de mise en valeur du patrimoine.

Les travaux sont évidemment tenus de respecter les conditions contractuelles. Les garanties et les obligations sont celles habituellement en vigueur dans l’immobilier. Les ABF se doivent de contrôler ces derniers.

1.6 Déductibilité

Les charges foncières de droit commun et surtout les dépenses spécifiques à la restauration de l’immeuble rentrent dans le cadre du dispositif fiscal MALRAUX.

Pour synthétiser, les premières charges énumérées sont, synthétiquement :

  • les dépenses d’entretien et de réparation,
  • les primes d’assurance,
  • les dépenses d’amélioration ,
  • les frais de gestion et les impôts locaux payés par le propriétaire des lieux.

Les charges de droit communs sont déductibles de vos revenus globaux dans le cadre de la loi (jusqu’à leur plafonnement habituel de déductibilité, soit 10 700 € par an).

Le surplus est déductible sur les revenus fonciers. S’ils couvrent l’ensemble des revenus fonciers, ils seront reportables durant dix années (sur les revenus fonciers). Cet élément n’est pas une spécificité propre de la loi MALRAUX  mais relatif au cadre d’application du déficit foncier.

les charges foncières de droit commun non éligibles à la réduction d’impôt sont déductibles des revenus fonciers.

En ce qui concerne les charges liées à un crédit :

Les intérêts d’emprunt et les frais inhérents ne peuvent être déduits comme des charges affectées au bien. Ces frais sont tout de même déduits sur les revenus fonciers et reportés sur ces revenus de même nature durant les 10 années suivantes.

S’il existe un excédent, c’est-à-dire, si le revenu imposable est insuffisant pour absorber la totalité du déficit, celui-ci peut être reporté les 5 années suivantes. Si aucune recette ne peut être tirée du logement, il est possible par le biais de la loi Malraux d’imputer du revenu global les charges de l’immeuble !

1.7 Exemple simple d’investissement

Considérons une opération de 400 000 €. Le budget des travaux représente 180000 € et supposons qu’ils seront effectués sur 3 années,

En considérant des travaux constants : 180 000/3 = 60000 € par an

60 000€*30 % =18 000€ de réduction fiscale par an.

A cela, il y aura également les frais déductibles fiscalement…

1.8 Le calcul de la plus-value

C’est l’un des aspects les plus négatifs de la loi Malraux. Seul le montant du foncier est pris en compte dans le prix d’acquisition ! Cela limite la liquidité d’un tel bien.

La fiscalité sur la plus-value étant de 19 % et de 17,2 % concernant les prélèvements sociaux, elle bénéficie tout de même d’un abattement directement lié à la durée de détention…

Je vous invite à lire notre article sur le sujet, ici.

Exemple simplifié de calcul de plus-value dans le cadre de la loi MALRAUX :

En reprenant les chiffres de notre exemple précédent :

Achat de 400 000 € dont 180 000 € de travaux. Considérons les frais de notaire à 15000 €

Si à terme le bien est vendu à 400 000 €, le montant à prendre en considération sera de (exemple simplifié)

400 000 €-(180 000 € +15 000) = 205 000 €

Si l’opération est réalisée sur 13 ans, l’abattement sera de 205 000 €* 48 % = 98 400 €

205 000 – 98 400 € = 106 600 €

La fiscalité sera donc de 19 % de Soit 20 254 € à payer. 

Les Prélèvement sociaux seront quant à eux de 17,2 % calculé sur 205 000 – 205 000 €*13,2 % =177 940 €

Soit 30 606 € de prélèvements sociaux !

Cela n’incite véritablement pas à le vendre “rapidement”…

Pour rappel, la fiscalité sur la plus-value est annihilée à partir de 22 ans tandis que les prélèvements sociaux ne sont plus payés à partir de 30 années de détention.

Si vous achetez en ASL et que vous disposez en plus du déficit foncier, la différence entre le prix de vente et d’acquisition sera encore supérieur… Il est donc encouragé de le garder très longtemps pour éviter une fiscalité qui annihilera votre enrichissement à moyen terme.

Pour plus de détail, voici notre article plus complet sur le sujet.

2. Le Malraux optimisé en déficit foncier ?

Il existe également la possibilité d’utiliser le déficit foncier en plus du dispositif fiscal MALRAUX. On retrouve le cas également parfois dans le dispositif fiscal PINEL.

Pour cela Il est à noter que les copropriétaires doivent se regrouper dans :

  • une ASL (Association Syndicale Libre) ou
  • une AFUL (Association Foncière Urbaine Libre) ou encore
  • une AFU (Association Foncière Urbaine) pour restaurer l’immeuble dans le cadre de la loi MALRAUX et déduire les charges liées aux parties communes.

Pour les opérations montées en VIR (vente d’immeuble à rénover), cette possibilité n’est pas éligible.

Fonctionnement

Le fonctionnement est simple : une partie des travaux éligibles au Malraux rentre dans le calcul que nous avons déjà évoqué tandis que les autres charges créées vont venir gonfler le déficit foncier.

Comme dans toutes opérations créant du déficit, cette possibilité sera optimisée, à condition d’avoir des revenus fonciers par ailleurs. Un déficit foncier est constaté lorsqu’une charge est supérieure à une recette. Il s’impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Il ne peut être utilisé qu’en cas d’impôt au régime réel (hors micro-foncier).

3. SCPI MALRAUX

Cette loi est également proposée dans le cadre de SCPI fiscales. Vous trouverez plus d’informations dans cet article.

Il n’y aura par ce cadre d’investissement, pas de charges à déduire puisque déjà acquittées par le gérant de la SCPI. Ce véhicule d’investissement est transparent et permet de délègue la gestion à un professionnel.

4. Avantages et inconvénients de la loi MALRAUX

4.1 Les avantages de la loi MALRAUX

Ils sont de plusieurs ordres :

  • Le patrimoine

Acquérir un bien dans le cadre de la loi Malraux, c’est acquérir un actif immobilier patrimonial. Par rapport à un immobilier “lambda”, son histoire, son esthétique et sa rareté vont le protéger plus facilement de la volatilité du secteur immobilier. Cela ne le préserve tout de même pas mais à terme, il est évident qu’au-delà de son usage, l’identité et sa beauté en fera un bien plus à l’abri d’une baisse de prix.

  • Le prestige

C’est un aspect dont on ne parle que rarement, car généralement, la gestion de patrimoine se cantonne à un aspect plus comptable des choses. Cependant un bien éligible à cette loi est par nature plus beau et plus prestigieux.

  • La réduction fiscale

Evidemment, si l’on s’intéresse à la loi en question, il est évident que la caractéristique qui va primer avec le caractère patrimonial de l’acquisition immobilière est la possibilité de réduire sa fiscalité.

L’exclusion de l’investissement plafonnement des niches fiscales est un point supplémentaire lié à la fiscalité de cet investissement.

Dans notre pays, il existe un plafonnement fiscal qui limite la possibilité de réduire son impôt. Il est à l’heure actuelle de 10 000 €. Certaines ont tout de même des possibilités accrues. Je vous laisse lire notre article à cet effet.

La loi MALRAUX fait office de quasi exclusivité. Cela permet de « déplafonner » la réduction maximale de l’année où est générée l’opération.

A savoir : si vous avez déjà effectué un investissement dans un dispositif fiscal disposant à l’époque d’un plafonnement fiscal supérieur à la loi en vigueur, votre plafonnement sera alors plus important. En effet, le calcul concernant le plafonnement fiscal disposera des règles de votre première acquisition ! C’est un réel avantage !

4.2 Les inconvénients de la loi MALRAUX

La durée d’investissement

Il est clair que lorsque vous investissez dans ce type de bien, vous accédez à un investissement sur du long terme. Si la revente est faite sans une raison évoquée à cet effet, il y aura une requalification fiscale. Vous devrez donc patienter pour capitaliser ou vous servir de votre bien en tant que résidence principale.

L’emplacement

Cela fait longtemps que la loi existe. Beaucoup d’opportunités en centre ville sont déjà passées pour leur rénovation par la loi MALRAUX. Cela diminue le nombre potentiel de biens éligibles.

Il faut également considérer que le bien acquis doit être loué. Son emplacement et la demande locative doivent être existante. Si ce bien est loin des pôles d’activités ou des commerces, si il n’y a pas de transports en commun, la possibilité de le louer sera affaiblie. Cela peut nuire à votre opération, voire augmenter votre effort d’épargne.

Nous l’avons vu précédemment, le prix évolue en fonction de la qualité intrinsèque du bien. Il y a un facteur déterminant également : c’est l’offre par rapport à la demande. Il est évident que d’investir dans une ville ou en croissance en nombre d’individus est plus porteur. 

L’application de la réduction fiscale peut être contraignant dans la gestion de l’opération. En effet, la réduction fiscale s’applique en une seule fois. Il faut donc provisionner pour diminuer votre effort d’épargne (différence entre l’ensemble des rentrées d’argent et des sorties concernant cette opération) si en tout cas vous passez par un financement.

Le prix : on peut souvent douter du fait de compenser les travaux par la réduction fiscale. Il faut donc acheter “au bon prix”.

Le calcul est simple : le prix du foncier majoré du prix des travaux est supérieur à la valeur vénale du bien rénové. Evidemment, il faut enlever de ce prix la réduction fiscale pour avoir une vision plus réelle des choses. Toujours est-il qu’un bien en MALRAUX reste cher puisque qualitatif. Cela va dans le sens évoqué de le garder et non de le vendre systématiquement.

Le rendement locatif

Il est assez faible. Le prix de l’immobilier même ancien majoré des coûts de travaux génère un rendement assez faible. Dans ce type d’opération, nous parlerons plus facilement de Taux de rendement interne (TRI) qui prendra en considération tous les effets de levier et les coûts réels de l’opération.

Meubler le bien in fine peut être une bonne opportunité pour booster le rendement.

L’effort d’épargne

Suivant le montage, étant donné la méthode de réduction fiscale, il faut :

  • soit être en capacité de faire une opération importante et de provisionner la réduction fiscale ou,
  • simplement pouvoir absorber un effort d’épargne important.

Comment l’utiliser ou l’optimiser ?

Une fois les neuf années de location écoulées, ce type d’opération peut être utilisé de plusieurs manières.

  • Elle peut devenir une résidence principale ou secondaire mais
  • peut être également être louée (nu ou meublé).
  • Enfin, il est tout à fait possible de la transmettre à des proches, par exemple dans le cadre de la retraite. Cela permet de figer une date à laquelle le bien sera utilisé. C’est une forme d’investissement permettant des effets de leviers satisfaisants.

Dans le cadre de la location, après la période obligatoire, vous pourrez également louer le bien en meublé et utiliser la fiscalité en BIC (Bénéfice Industriel et Commercial) afin de gommer la fiscalité propre aux loyers perçus. Cette pratique permettra de booster le rendement. En effet, les loyers pour un bien loué en le meublant sont plus importants et il est simple d’annihiler une partie ou la totalité de la fiscalité sur les loyers perçus. Il faut toutefois que la zone en question soit propice à la location en meublé (qu’il y ait de la demande).

Si l’on se base sur la réduction fiscale, il est clair que son montant important et concentré sur peu d’années en fait un outil intéressant lorsque vous avez une fiscalité fluctuante ou exceptionnelle sur une ou quelques années…

Enfin, en ce qui concerne la transmission, il est important de ne pas démembrer le bien pendant la phase « MALRAUX ». car il subirait une requalification fiscale. Ce dernier peut tout à fait l’être par la suite et bénéficier des outils d’usage (SCI…).

Conclusion

La loi MALRAUX votée en 1962 puis complétée en 1985 est une loi dite “d’aménagement” car l’objectif de défiscalisation vise la conservation et la rénovation du patrimoine. Celle-ci permet aux propriétaires d’immeubles anciens, d’effectuer une restauration complète, de les louer et de bénéficier d’atouts fiscaux intéressants. Ce système permet aussi par la suite de déduire certaines charges de leur revenu global ou foncier,  le déficit foncier résultant des travaux de restauration réalisés et les intérêts d’emprunts…

Ce dispositif est parfait pour atténuer les hausses impromptues et significatives d’impôt.

La loi Malraux est donc applicable dans tous les immeubles pouvant bénéficier de rénovations réglementées et pour tous les contribuables sans exception.

Il est tout de même fortement encouragé de le garder longtemps afin de l’optimiser…

Pour tout éléments supplémentaires, n’hésitez pas à nous faire part de vos remarques ou questions. 

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