Nue-propriété de la SCPI Epargne Foncière : clé de répartition

Investir dans la nue-propriété de la SCPI EPARGNE FONCIERE de La Française permet de générer une plus-value sans pour autant être ponctionné par une fiscalité sur votre gain. Vous ne devrez également pas payer de prélèvements sociaux.  Dans cet article vous trouverez la clé de répartition relatif à un démembrement temporaire ainsi que tous les éléments à lire pour adapter votre placement à votre situation. 
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Pourquoi investir dans la nue-propriété de la SCPI EPARGNE FONCIERE ?

La SCPI Epargne Foncière est une SCPI créée en 1968 ! Ce qui en fait d’elle, l’une des plus anciennes SCPI du marché. Voici déjà une indication qui prouve la qualité de gestion notamment pour la sélection des actifs immobiliers. Elle a par ailleurs une capitalisation très importante ( 4 449 100 389 €) qui augure d’une belle mutualisation du risque.

Cela permet de diluer le risque de vacances locatives. A condition, bien entendu que les actifs immobiliers soient bien sélectionnés. L’historique de la SCPI Epargne Foncière va dans ce sens.

Un des atouts intéressant de cette SCPI dans le cadre du démembrement et notamment en nue-propriété est tout simplement sa valeur de reconstitution.

Celle-ci est à la date du 31 décembre 2020 (rapport annuel) de 907,37 €. Comparé aux 827 € du prix de part, cela permet d’entrevoir potentiellement une revalorisation future de la part.

Au pire des cas, c’est une réserve de valeur permettra au moins de protéger contre une perte de valeur par une diminution de la part. 

Pour rappel, la nue-propriété permet de générer une plus-value non fiscalisée. Ainsi durant la période de démembrement, le détenteur de la nue-propriété ne perçoit pas les revenus.  

La clé de répartition de la SCPI EPARGNE FONCIERE

Durée (années)Nue‐propriété (%)Nue‐propriété (€)Usufruit (%)Usufruit (€)
485,5702,9514,5115,78
582,5678,1417,5140,59
777636,7923190,21
875620,2525206,75
1071587,1729239,83
1268562,3632264,64
1565537,5535289,45

A chaque année, correspond une clé de répartition, c’est à dire la proportion de la valeur d’usufruit ainsi qu’une valeur de nue-propriété par rapport à la pleine propriété. 

Certaines sociétés de gestion acceptent de varier la clé de répartition. En effet, si vous “apportez” les deux contreparties (usufruit et nue-propriété), il y a parfois la possibilité de négocier et améliorer à votre gré de celle proposée.

C’est le cas, par exemple d’une acquisition par une personne physique cumulée à l’usufruit par sa société.

Exemple d’investissement dans la nue-propriété de la SPCI EPARGNE FONCIERE

Sur 10 ans : 

 

La clé de répartition sur dix années est de 71 % au Nue-Propriétaire et 29 % à l’usufruitier (qui percevra les revenus). La part est établi actuellement à 827 €. 

 

Considérons une acquisition de 100 parts en nue-propriété pour un montant de 58717 €. Pour cette valeur, l’usufruit sera de 23 983  €.

Au bout de la période de démembrement (10 ans), le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire des parts. La valeur détenue sera alors de 82 700 € !

Durant 10 années, concernant le nu-propriétaire, il n’y a pas de perception de revenus. A la fin du démembrement, l’usufruit rejoint la nue-propriété. Le nue-propriétaire devient pleinement propriétaire des parts de SCPI. Dès lors il va percevoir les revenus. 

L’objectif est évidemment que la valeur de la part croit également. 

Si sur la période, la valeur a croit de 5 %. La part étant actuellement de 827 €, elle sera de ce fait  de ce fait 868,35 €. La valeur globale sera alors de 100 parts s’établira à 86 835 €.

Les possibilités après la période de démembrement 

La détention de la pleine propriété

Vous percevrez dans ce cas la distribution de revenus puisque vous serez détenteur de l’usufruit en plus de la nue-propriété. 

En reprenant notre exemple initial et en considérant une distribution de revenu de 5 % constant, la distribution de revenus sera alors de 82 700 € *5% = 4135 € brut (annuel). A cela il faut bien évidemment imputer l’impôt sur le revenu (dans le cadre d’une personne physique) et les prélèvements sociaux. 

 

La revente des parts de SCPI 

Dans la vente de parts de SCPI, la valeur récupérée est la valeur de retrait. Celle-ci correspond à la valeur de la part diminuée des frais de souscription.  

La plus-value immobilière des SCPI

La plus-value immobilière correspondant à la valeur de cession des parts de SCPI moins la valeur d’acquisition majorée des frais de souscription. Comme pour l’investissement immobilier, l’assiette taxable de la plus-value dispose d’un abattement qui grandit avec le temps (ainsi qu’un abattement au sujet des prélèvements sociaux).

Je vous laisse prendre connaissance de cet article sur le calcul de la plus-value immobilière (cela ne concerne évidemment pas la partie démembrée). lire l’article sur la plus-value immobilière

 

Le TRI (Taux de Rendement Interne) calculé

Le taux de rendement interne correspond à la valeur global engendrée durant la période de détention. C’est un indicateur plus qu’une prérogative efficiente. Il s’appuie sur les données passées, généralement sur 5,10,15 voire 20 ans. 

Vous retrouverez ces indications sur le bulletin périodique (trimestriel ou semestriel). Généralement, il y a un ou deux TRI révélés par la société de gestion. Ils prennent évidemment la durée qui les avantagent… Ces indications correspondent à une détention en pleine propriété. 

Le TRI qui nous importe est celle en nue-propriété. La distribution de revenus de nous intéresse que peu dans ce cadre. 

Elle reprend : 

la valeur initial,

la prix de revente (valeur de retrait),

la plus-value, 

 

Il est aussi possible de calculer le TRI pour la détention de parts de SCPI en pleine propriété. C’est d’ailleurs l’indication que vous retrouverez dans les bulletin périodiques des différentes Société Civiles de Placement Immobilier. 

 

La valeur de reconstitution

Cette valeur permet d’avoir une vision pragmatique du prix de la part et de percevoir les futures revalorisation. En tout état de cause, la valeur de la part doit être 10 % plus ou moins importante que la valeur de reconstitution. 
Nous l’avons vu, la valeur de la part de la SCPI EPARGNE FONCIERE dispose d’une valeur de reconstitution de 907,37 € pour un prix de part de 827 € (au 31 Décembre 2020). Cela permet de souligner une opportunité future où une indication de part sous-cotée.

 

L’usufruit de la SCPI EPARGNE FONCIERE de la société de gestion LA FRANCAISE AM

Il y a évidemment la possibilité d’investir dans l’usufruit de SCPI. Cela peut être adapté dans le cadre d’un démembrement viager mais également pour la trésorerie d’entreprise. Vous trouverez plus d’informations dans cette article : investir dans l’usufruit de SCPI.

 

Bilan : faut-il acquérir de la nue-propriété de la SCPI Epargne Foncière ? 

La SCPI se prête bien entendu à l’acquisition de la nue-propriété. Son historique, même si les résultats antérieurs ne présagent pas de ceux à venir, plaident en sa faveur. 

La clé de répartition n’est tout de même pas la plus intéressante du marché lorsque l’on se place au niveau du nu-propriétaire. Par ailleurs, il est logique que l’opération sera favorable à l’usufruitier. L’opération pour le premier nommé est toutefois intéressante sur du long terme. 

La valeur de reconstitution permet d’être confiant et marque une stabilité future. 

Contactez-nous afin d’être bien accompagné dans vos investissements futurs et que l’on vous fasse une proposition adaptée à vos besoins. 

AVERTISSEMENT : Si les SCPI sont dirigés vers l’acquisition de biens immobiliers, le capital investi en SCPI n’est pas garanti. C’est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale. Il est également important de vérifier si cela correspond à vos objectifs d’investissements et enfin votre profil de risque. L’horizon de placement est également un élément à vérifier. 

Il est généralement conseiller d’investir au moins 8 à 10 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d’actif.  

Vous devez également prendre connaissance de l’ensemble des documents réglementaires avant de valider toute décision (DICI, plaquette commerciale, bulletin périodique (trimestriel ou semestriel), rapport annuel, statut et bulletin de souscription. 

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