Quels critères pour choisir une SCPI ? sur quoi s’appuyer ?

Nous allons dans cet article vous présenter ce que l’on doit véritablement mettre en exergue afin de choisir une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Il va de soit que plus la durée d’investissement est longue, plus votre placement est optimisée. Un “arbitrage” vers une autre SPCI implique une diminution du rendement.

Pour quelles raisons ?

Vous avez des frais d’acquisition que vous payez simplement au moment de la cession. De ce fait, plus vous gardez, plus vous lissez les futures frais que vous devrez devoir.

Vous avez également ce que l’on appelle un délai de jouissance. C’est la période entre la date de votre souscription et la première perception du rendement. Celle-ci varie en fonction de la SCPI (entre 1 et 6 mois). Changer de SCPI par la suite n’est évidemment pas “catastrophique” lorsque l’investissement fut long (plus de huit ans) mais a une incidence à court terme.

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Comment choisir votre achat de SCPI?

C’est assez simple, ce que l’on recherche lorsque l’on acquiert une SCPI de rendement est de distribuer un rendement élevé et constant tout en constatant une revalorisation régulière du prix de la part. Le rendement étant directement calculé sur le prix de celle-ci, à rendement constant, le revenu perçu sera plus élevé.

Placer son argent dans des SCPI, c’est investir dans de l’immobilier. Par nature, cela nécessite de devoir se projeter à long terme. Si les certitudes dans ce cadre sont souvent friables, il est possible d’optimiser ses choix.

Pour mieux comprendre le vocabulaire, vous pouvez retrouver notre lexique dans notre page sommaire sur les SCPI.

Quels sont les éléments importants pour sélectionner une SCPI ? 

Le choix du ou des secteurs d’activités

Je ne vais pas m’éterniser sur ce sujet car nous faisons régulièrement des articles sur le sujet. Vous pouvez les retrouver sur cette page : tout savoir sur les SCPI.

Les secteurs géographiques

Il existe différents avantages de diversifier ses acquisitions. Nous n’y reviendrons pas en détail ici. Néanmoins voici les principaux atouts :

  • La Mutualisation du risque, 
  • investir sur des marchés disposant d’une maturité différente,
  • utiliser une fiscalité attrayante sur les loyers perçus lorsque les biens sont situés à l’étranger…

Les secteurs économiques

La perception des loyers et la revalorisation des prix de l’immobilier est directement lié à la demande vers ce type d’immobilier. Il y a donc des biens plus intéressant que d’autres.

Où avoir les informations importantes pour bien choisir dans une SCPI ?

Sur les documents réglementaires :

  • document d’Informations Clés (DIC),
  • bulletin de souscription,
  • statuts,
  • note d’information,
  • bulletins périodiques d’information,
  • rapport annuel,
  • IFU (Imprimé Fiscal Unique)

Les informations importantes pour choisir une SCPI

Avant de souscrire une SCPI, il est important de vérifier certaines informations. Nous allons voir ici où porter votre attention. Nous les trouvons dans le document d’informations clés,

Le document d’informations clés

Le document d’information clé est réglementaire. Il ne s’agit pas d’un artifice commercial et fait état des objectifs et des coûts. C’est également une “pièce d’identité” où est mis en avant les grandes lignes stratégiques.

La note d’information

C’est un document également important puisqu’il reprend ce que vous trouverez synthétiquement dans le document d’informations clés en les complétant de manière importante. En l’occurrence, ce document va reprendre la partie sur les frais mais également expliquer les conditions générales de souscription ou encore le fonctionnement de la société, les modalités de sortie…

Les statuts

Par définition, les statuts reprennent la ligne directrice de la SCPI. Il faut avoir à l’esprit que la gestion est déléguée. Même si il y a une assemblée générale, sa gestion est déléguée. Plus il y a des souscriptions, plus il y aura des actifs immobiliers à acquérir. Cela pourra à terme changer la structure même de la Société Civile de Placement Immobilier. Les statuts sont là pour annihiler les dérives ou les changements de cap.

Le bulletin de souscription

Sur le bulletin de souscription, vous trouverez plusieurs indications  qui ont de l’importance :

Le délai de jouissance

C’est un élément important et correspond à la période pendant laquelle vous n’allez pas percevoir de revenu. Je vous en explique plus bas la raison. Après ce fameux délai, vous commencez à percevoir les loyers. Ceux-ci dont distribués de manière trimestrielle.

Les frais d’acquisition

Ce sont des frais fixés par la société de gestion. comme dans tout investissement immobilier, il s’agit des frais de notaire ainsi qu’une prime pour la société de gestion. Ils sont entre 7 et 12 %.

Les frais d’acquisition sont amortis par les loyers distribués dès le premier euro puisqu’ils sont étonnement payés à la cession des parts (revente). Ils sont amortis également par la revalorisation des parts.

Le délai de de jouissance et les frais d’acquisition sont deux éléments que l’on trouve facilement. Il ne faut toutefois pas non plus donner trop d’importance à ces éléments. Un investissement dans une SCPI doit être vu sur du long terme. 1 ou 2 % de frais ou 1 ou 2 mois à ne percevoir de revenu ne doit pas être rédhibitoire.

Comme nous l’avons déjà évoqué, c’est un investissement dont la gestion est totalement déléguée. Vous n’avez donc aucun tracas administratif ou de gestion. Le rendement qui est communiqué est toujours brut de fiscalité (avant fiscalité) et net de frais de gestion. C’est bien la société de gestion qui s’acquitte de toutes les charges de fonctionnement.

Les éléments communiqués durant l’investissement

Tous les trimestre

Au cours de la vie de votre investissement, vous allez recevoir un bulletin trimestriel qui relate des dernières acquisitions, du rendement distribués, d’une synthèse des choix de gestion, des travaux futurs, des vacances locatives…

Tous les ans

Vous avez une assemblée générale ordinaire à laquelle vous pouvez participer. Vous avez d’ailleurs le droit de vote.

Les points abordés au cours de cette assemblée : l’approbation des comptes annuels et l’affectation du résultat, du rapport du conseil de surveillance, nomination du conseil de surveillance, de la valeur comptable, de la valeur de réalisation et de reconstitution, ou encore par exemple de l’autorisation de contracter des emprunts…

Chaque année, il vous sera également communiqué un document Imprimé Fiscal Unique (IFU) qui relatera des loyers distribués et des éléments à indiquer dans votre déclaration d’impôt sur le revenu. Tout est fait encore une fois pour vous simplifier la vie !

Vous n’aurez plus qu’à inscrire les éléments de l’IFU sur votre formulaire 2044 ainsi que le 2047 pour tous les revenus de l’étranger (pour les SCPI percevant des loyers de l’étranger).

Tous les ans, un expert va évaluer la valeur du parc immobilier (actif – passif) ; Au-delà de la perception de revenus, cette revalorisation peut avoir un effet dopant de votre investissement.

Le bulletin trimestriel ou semestriel

Sur le bulletin trimestrielle ou semestrielle, vous allez trouver les éléments importants exposant la santé économique de la société civile de placement immobilier. Il faut savoir ce que cela signifie. Tous les  éléments pris indépendamment n’ont pas une portée significative probante. En revanche, leurs confrontations démontrent la stratégie et la sécurisation de votre épargne sur un placement qui se veut sécuritaire. 

Voici les éléments que l’on retrouve fréquemment et leur signification. Vous pouvez vous aider de notre lexique sur cette page : tout savoir sur les SCPI.

La capitalisation

C’est une donnée simple mais essentielle car elle permet de voir l’influence que peut avoir le marché. Une telle donnée doit être nuancé par l’âge de la SCPI. En revanche, hormis avoir des biens immobiliers exceptionnels, il est probable que si la mutualisation fonctionne s

La date de création de la SCPI

Attention toutefois à comprendre l’historique de SCPI. Il est courant pour une SCPI ancienne qu’elles aient acquis d’autres SCPI durant leur “vie”.

La valeur de la part et la valeur de reconstitution

Le montant de la part est divulgué selon un calcul qui entrevoir un vocabulaire large et clair :

  • une valeur d’expertise qui est calculée par un expert indépendant,
  • la valeur de réalisation qui lie la valeur d’expertise majorée des liquidités et dont on minore les dettes.
  • Enfin, il existe la valeur de reconstitution qui reste un élément important puisqu’il permet de voir si le prix est cher où non… Lire notre article sur le sujet pour en savoir plus…

La société de gestion a la capacité de proposer un prix de souscription dans une fourchette compris entre 10 % au dessus et 10 % en dessous. C’est une indication importante puisqu’elle signifie une réserve de valeur. Imaginons que le prix de souscription est sous évaluer, il va pouvoir être réhausser par la suite.

Par exemple, si pour des raisons stratégiques, commerciales, ou encore que l’expert indépendant justifie un prix supérieur de 10 % au prix de souscription.

Quand le prix de souscription est plus bas, il y a donc une probabilité plus forte de revalorisation et vous vous protégez d’une baisse de prix…

Pour en savoir plus sur la valeur de reconstitution ⇒ lire notre article sur le sujet.

TOF (Taux d’Occupation Financier) ou TOP (Taux d’Occupation Physique)

Elle montre la part de loyers non perçu par rapport à la totalité du parc. On trouve aussi l’indication en terme de Taux d’Occupation Physique. Il s’agit ici de l’indication de la superficie louée par rapport à la superficie locative totale de la SCPI. Plus le taux est important, plus la gestion est bonne.

Evidemment, il est évident qu’une SCPI à la capitalisation importante, qui dispose de nombreux biens dont l’âge aura irrémédiablement plus de difficultés à être à 100 %. Sur une période longue, le “100 %” n’existe pas. Ce qui va compter est de pouvoir générer un TOF qui tend vers 100 %, au dessus de 95 %.

On sait très bien qu’il y a des travaux ou qu’il est envisageable qu’un locataire parte. Cela fait partie intégrante de la vie classique d’un bien immobilier…

Le rendement

il est évidemment à regarder plus massivement. C’est une valeur brut qui varient dans le temps. Il est directement lié aux loyers du parc immobilier mais beaucoup de facteurs le font évoluer :

  • vacances locatives,
  • travaux,
  • revalorisation de l’actif et politique de distribution des revenus
  • marché immobilier : offre et demande, taux d’emprunt…
  • acquisition des futurs biens immobiliers,
  • endettement de la SCPI,
  • politique de la SCPI,

C’est donc un élément bien évidemment capital mais corrélé à d’autres facteurs tout aussi capitaux que l’on peut considérés plus ou moins facilement.

Le TRI (Taux de Rendement Interne)

Il correspond à l’enrichissement global et prenant en considération des facteurs plus larges de durée et d’inflation. Cet indicateur permet aussi plus facilement de comparer deux actifs éloignés (financier et immobilier) sur une durée d’investissement équivalente.

Le Report A Nouveau (RAN)

Il s’agit ici d’une poche de liquidité qui peut être employé par le gestionnaire si à un moment donné le rendement diminue. Cela permet donc de lisser le rendement dans le temps. Il peut être utilisé en cas de travaux qui impacterait le rendement ou encore des vacances locatives…

C’est une référence comptable dans le cadre d’une sécurisation si des fluctuations du rendement apparaissent.

Provision pour gros entretien (PGE)

l’endettement

Les SCPI peuvent avoir recours au financement. A l’heure où les taux de crédit sont très bas, l’effet de levier d’un financement est réel.

Le ratio d’endettement est une indication intéressante. Dans un cadre de sécurisation dans une période pouvant être . Le financement permet de se créer un effet de levier de la même manière qu’un individu va acquérir un bien grâce à un crédit. Il existe plusieurs

Vous verrez dans les statuts le montant maximum d’endettement que la société peut avoir.

la collecte brute et la collecte nette

C’est le montant des nouvelles souscriptions tandis que la collecte nette est  la collecte brute minorée des cessions de parts. 

c’est un indication importante. Comme pour les OPCVM, les SCPI peuvent avoir . Le délai de jouissance peut être rallongée. Ce qui serait d’ailleurs préférable. On pourrait penser que le gestionnaire sélectionne ses biens selon une détermination opportuniste et surtout réfléchi. Plus la collecte en capitaux est importante par rapport à sa capitalisation récente, plus son comportement et “les fondements” de la SCPI peuvent être changés.

Une collecte importante peut avoir un réel effet sur la SCPI et son comportement, notamment son rendement.

Si une SCPI est typologiquement diversifié mais majoritairement tourné vers les hôtels et si celle ci acquièrent plus de commerces, la  structure de la SCPI va évoluer.

Son rendement va évoluer également : si les nouveaux locaux acquis distribuent 4 % de rendement net alors que les précédents en avaient 6, la SCPI va le ressentir dans ses résultats.

Si la société de gestion ne trouvent pas les bons actifs rapidement, il y aura aussi une durée plus longue. Pour des loyers perçus équivalent, le nombre d’associés va augmenter. Cela va avoir une incidence sur le rendement à court terme si il n’y a pas un report à nouveau existant.*

La revente : SCPI à capital variable ou à capital fixe ?

Il existe deux types de SCPI : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable.

Les SCPI à capital variable sont aujourd’hui beaucoup plus répandues. Les SCPI à capital fixe étaient  quant à elles la première forme.

La différence est simple, dans le premier cas, le prix de vos parts sont fixés par la société de gestion. En d’autre terme, il n’y a pas de valeur de marché secondaire.

Vos parts de SCPI sont rachetées par la SCPI alors que dans le second, vous devez revendre vos parts sur un marché de gré à gré (marché secondaire). La SCPI vous aide à trouver des investisseurs potentiels.

Remarque : Lorsque vous investissez dans des SCPI, vous investissez dans de l’immobilier. L’immobilier contrairement aux actions n’est pas un actif très liquide. Même si aujourd’hui il existe beaucoup d’acheteur et les transactions se font rapidement, il faut bien avoir à l’esprit que ce ne sera pas toujours le cas.

En cas de marché tendu, la revente de vos part de SCPI pourra prendre un peu plus de temps. La revente de SCPI est donc un peu plus rapide. Les SCPI sont un peu plus liquide que de l’immobilier traditionnel. Mais il ne faut pas ranger les SCPI dans la catégorie des produits disponibles à tout moment. Comme le fonds en Euro ou les unités de compte.

La fiscalité appliquée est celle des plus value immobilière.

Bilan

Il existe peu d’investissements générant un rendement brut aussi important par rapport à un risque aussi faible. Les informations sont simples d’accès et malgré l’immobilier qui compose l’investissement, une réglementation purement financière rend l’opération beaucoup plus transparente. C’est l’Autorité des Marchés Financiers qui est l’organe de contrôle.

C’est également un placement plus liquide que l’immobilier traditionnel. Vous le revendez d’une manière plus simple qu’un actif détenu en direct (pas de passage chez un notaire…).

La durée de détention est la clé. Plus l’horizon de placement est long, plus la revalorisation devrait être au rendez-vous et permettre d’amortir les frais d’acquisition. Comme évoqué, Ils sont dûs à la revente. 

Votre Tranche Marginale d’Imposition, la durée potentielle de votre investissement ou tout simplement vos objectifs peut influer quat à votre sélection de SCP

C’est donc une très bonne solution d’investissement sécuritaire et pérenne. Je vous invite à lire notre article sur le cahier des charges de la sélection des SCPI.

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