Qu’est-ce qu’un club deal (immobilier) ? Avis et analyse

Qu’est-ce qu’un Club deal ?

Un Club deal est une association d’investisseurs qui isolés n’auraient pas la capacité financière d’acquérir l’actif ou les actifs visés. Après la création d’une société gérante (le plus souvent en SAS), une levée de fonds est organisée. Les co-investisseurs transfèrent les fonds à la société qui acquiert le sous-jacent. Ils achètent de ce fait les titres de celle-ci. La stratégie est caractérisée par un achat puis in fine par sa revente, révélant ainsi la plus-value de l’opération. Le but d’un club deal est donc la création d’une revalorisation assez rapide du sous-jacent et/ou encore de la perception de revenu à moyen terme.

Il ne faut pas confondre avec les club deals que l’on retrouve en banque et qui signifient pool bancaire reprenant à leur compte une dette d’entreprise. 

A la différence d’un fonds où c’est le gérant qui décide, les décisions prises dans le cadre d’un club deal sont communes aux actionnaires.

Quels en sont les avantages réels d’acquérir collectivement dans un club deal ?

Comme évoqué, un club deal permet d’accéder à un sous-jacent fortement valorisé et rentable que vous ne pourriez obtenir tout seul. Les murs sont généralement exploités par une entreprise. C’est le cas de l’hostellerie mais également dans le gestion de locaux.

Minimiser les coûts dans la délégation à des professionnels du secteur dont le business model est tourné vers la maximisation des profits sur une période courte.

Pouvoir d’accéder à des informations et avoir une force de décisions plus importantes que dans un fonds classique.

Ce qui caractérise le club deal en chiffres 

• Le nombre d’investisseurs : 20 à 40 personnes (voire plus).
• Son rendement : entre 7 % et plus de 10 %.
• La durée d’investissement : entre 5 et 15 ans.
• Son « mode de rémunération » peut également varier puisque l’on trouve des club deals par capitalisation. L’objectif est la plus-value à la revente. D’autres club deals peuvent être motivés par la distribution de revenus.
• « Tour de table » (levée de fonds) effectué dont le ticket d’entrée reste important et élitiste (supérieur à 100 000 € mais souvent supérieur à 250 000 €).
• Utilisation de l’effet de levier du financement possible (une partie apportée par les investisseurs, l’autre par l’emprunt bancaire).
• On trouve des club deals à partir de quelques millions d’euros mais certains peuvent monter à plus de centaines de millions.

Un club deal peut être investi dans :

• un Hôtel, une résidence de service, un commerce, des bureaux,
• des Petites et Moyennes Entreprises (PME),
• voire de l’immobilier résidentiel (plus rare),
• les murs et/ou le fond de commerce.

Il y a donc des formes hétéroclites de sous-jacent. Par ailleurs, la motivation de générer un enrichissement stratégiquement s’axe autour de :

• la rénovation et la revente (entre 2 et 6 ans)
• la distribution de revenus (loyers) défiscalisés (si possible) : club deal plus long
• l’effet de levier du financement (capitalisation)

Club deal et private equity

Le Private equity ou capital investissement désigne à la fois le véhicule d’investissement et la classe d’actifs. On y voit une démarche liée au développement de l’entreprise dans laquelle on investit. Comme l’échelle d’investissement est réduite par rapport à un fonds « habituel », il y a également une démarche plus responsabilisante et donc plus impliquante. Le ticket d’entrée est aussi une raison qui renforce le caractère important et exclusif dans la démarche. Comme déjà évoqué, originellement ce type d’investissement était proposé aux investisseurs institutionnels.  

Le gérant d’un club deal est soit mandataire. Il aura la responsabilité de gérer le projet dans son entièreté. Soit, il peut également être prestataire. Dans ce cas-là, il va conseiller durant la vie du projet jusqu’à sa liquidation…

La différence fondamentale générée par le club deal par rapport aux autres investissements est que dans celui-ci, il y a la possibilité de sélectionner ses actifs. Il n’y a pas le rapport discrétionnaire que l’on peut avoir dans les fonds communs de placement ou les SICAV.

Comment sélectionner un projet ?

Le cahier des charges doit être centré sur ces éléments :

• Capacité du gérant à gérer le projet,
• qualité de projet,
• solidité financière des acteurs,
• perspectives à la revente et projection en rapport au business model

Comment est organisé un club deal et comment cela fonctionne ?

Le plus souvent, il s’agit de SAS (Société par Actions Simplifiées). On en trouve également parfois en SCI (Société Civile Immobilière).

Même si l’objectif et la stratégie diffère, la réglementation pour le gérant d’un club deal se doit évidemment d’être respectée. Ce dernier doit posséder les accréditations. La démarche de faire appel à l’épargne publique nécessite quant à elle d’établir un document AMF (Autorité des Marchés Financiers).

Le Pacte d’actionnaires

Le club deal est organisé et structuré lors d’un tour de table, représentant le centre décisionnaire où les fonds des co-investisseurs sont transmis. Un pacte d’actionnaires va sceller les relations entre eux mais aussi déterminer l’organisation, la stratégie. Contrairement aux autres sociétés citées en début d’article et où la manière de gérer est inscrite dans les statuts rendues publics, le club deal est fermé. Les éléments liés à l’investissement (cités au-dessus) ne sont connus que des seuls actionnaires.  Le fonctionnement détaillé de l’organisation est discrétionnaire.

On y trouve les clauses générales mais également des clauses sur les cessions et transferts des parts ou encore concernant la gouvernance…

Investissement opportuniste

Vous sélectionnez le projet et devenez actionnaire de la société. Vous connaissez le sous-jacent et disposez d’un « poids » décisionnaire et juridique plus important, votre part étant plus importante. A la différences des véhicules d’investissement ci-dessus, le club deal va désigner le ou les bâtiments dont il fait l’objet (voire des fonds de commerce).

Le club deal et l’immobilier

Le procédé est simple. Il s’agit d’une acquisition d’un ou quelques biens immobiliers par un nombre de personnes restreint. Il y a l’idée de mutualiser le capital injecté pour pouvoir acquérir un actif plus rentable. Sans ce « pacte » d’individus permettant la co-acquisition, il serait compliqué  voire impossible financièrement d’acquérir le bien seul.

Les secteurs investis pour un club deal

Les types d’actifs ou business model varient suivant les cas :

• Bureaux,
• hôtels,
• commerces,
• murs de restaurant…

Avantages d’un club deal 

• Rendement potentiellement important,
• rentabilité par rapport à la durée d’investissement également intéressante,
• fonctionnement cadré et typologie attractive de l’actif investi,
• pacte d’actionnaires cadrant la relation avec le gérant du club deal.

Comment investir dans un club deal ?

• En direct,
• sur un compte titres, voire un PEA  quand le club deal est quand il est éligible. Il faut bien évidemment que les conditions soient remplies. Pour en savoir plus sur le PEA : c’est ici. 
• Certains projets sont également éligibles dans le cadre de l’d’apport-cession

Fiscalité d’un club deal

Tout va dépendre de la structure fiscale de la société. La fiscalité peut être inexistante.

Certains projets bénéficient d’une exonération d’IR (Impôt sur le Revenu) voire d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). C’est évidemment un point positif car cela booste la rentabilité nette de l’investissement. Comme le risque est par nature important, l’absence de fiscalité n’est pas un point négligeable et incite à passer à l’action. 

Frais d’un club deal

Entre 0 et 5 %. Cela sert à rémunérer le travail d’analyse et de structuration de la société de gestion.

Quels sont les inconvénients et les risques d’un club deal ?

Inconvénients

• Illiquidité des fonds,
• parfois les frais sont importants (nous proposons toujours les frais minimums voire pas de frais),
• Montant important d’investissement.

Un club deal est un investissement potentiellement très lucratif. Il existe donc un risque efficient.

Risques

Evidemment, pour éviter toute erreur, Il faut bien auditer le produit sous toutes ses coutures.

• Le sous-jacent : ce dans quoi vous investissez. Il faut que la demande engendrée pour le projet suscite un intérêt dans le cadre de la vente mais également en terme de location. Tout dépendra bien entendu de l’objectif du projet.
• la structure du produit (son montage),
• la typologie d’actif (famille du sous-jacent),
• le gérant et son management du projet ad hoc. Il faut bien étudier son historique lors d’opérations similaires,
• Enfin, les risques significatifs sont généralement ceux de l’immobilier : les vacances locatives, les frais supplémentaires, le marché immobilier. Un investissement comme celui d’un club deal se jauge selon des facteurs comptables et micro économique.

Notre avis

Le club deal est un investissement de diversification et doit rester opportuniste. C’est l’occasion (un projet fiable et au potentiel important) qui doit permettre d’investir.

Un club deal génère une rentabilité intéressante voire très intéressante (parfois supérieur à 10 %). C’est la condition sine qua non de l’investissement. Il n’y a pas de diversification de l’actif. L’objectif est de s’allier à d’autres individus dont l’objectif est commun et ainsi pouvoir investir dans des actifs qualitatifs dont le prix global est trop important pour la capacité financière d’un seul individu.

Le risque est donc présent. Il va donc falloir juger le foncier ainsi que le potentiel de l’opération, tant sur la demande, la concurrence et bien entendu le business model…

Il est évident que la validation d’un projet passe par l’analyse du pacte actionnaire mais surtout du projet en question. « Auditer » ou du moins s’interroger sur le fonctionnement du club deal et de son business model. Il est également à noter la relative variation des frais et de la création de valeur. notamment la distribution mais également la plus-value (à quel moment le gérant se rémunère ?).

Comme évoqué, c’est un placement opportuniste par essence. C’est un projet d’envergure où vous êtes accompagné par la société créatrice du club deal mais aussi par nos services pour vous aiguiller. C’est une solution à proposer aux personnes dont le patrimoine est déjà bien constitué. 

Bilan 

Pour synthétiser, un club deal est un placement élitiste qui permet d’acquérir un sous-jacent dont la valeur est trop importante pour la capacité financière d’un seul individu.

Le club deal est un investissement de conviction. Il ne faut investir que si le sous-jacent et son business model instaurent un climat de confiance et portés par un projet fort et financièrement logique. C’est également un placement élitiste malheureusement non adapté à toute les bourses. D’autres formes et notamment des Fonds communs de Placement à Risque (FCPR) ou certaines formes de crowdfunding peuvent se rapprocher de ce type d’opération, sous certaines formes. Les tickets d’entrées seront bien plus faibles.

Il nous est interdit de procéder à un démarchage pour ce type d’actif. Promouvoir un club deal nous est strictement interdit aux conseillers en gestion de patrimoine. Vous ne verrez donc pas de possibilités sur ce site.

Contactez-nous afin d’en parler et voir quelles solutions vous apporter en relation avec vos attentes. Notre échange au téléphone est gratuit…