OPCI : analyse, performances & avis

1. Définition d’un OPCI

Un Organisme de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) est avant tout un investissement diversifié majoritairement en immobilier. Il est géré par une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF)  (Ordonnance n° 2005-1278). Les actifs qui le composent sont des immeubles voire des sociétés immobilières.

Un OPCI est assimilé à de la « pierre papier ». Il a des atouts non négligeables puisqu’au-delà de déléguer la gestion d’un parc immobilier à un professionnel comme cela pourrait être le cas dans une SCPI ou une SCI, un OPCI permet potentiellement à son gérant d’investir une part significative dans des actifs purement financier (actions, OPCVM…). Cela le rend parfois plus rentable que les autres catégories de foncières non cotés. Il est également vrai que cela le rend aussi plus volatile mais potentiellement plus performant sur du long terme (à condition que la gestion soit correcte).

Un autre de ses avantages est la mutualisation des risques puisqu’un OPCI est diversifié typologiquement, sectoriellement et géographiquement.

Contrairement aux SCI ou aux SCPI, un OPCI est une solution hybride : c’est un cas exclusif. Il peut hypothétiquement être couplé avec des actifs financiers : cela permet de booster le rendement et de profiter d’un rebond des marchés financiers tout en bénéficiant de l’attrait moins volatile et tangible de l’immobilier.

Afin de rendre le fonds plus liquide, il est obligatoire pour un OPCI de stocker une part de votre montant investi en liquidité afin de garantir votre sortie. Ainsi vous pouvez récupérer votre argent quand vous l’entendez. L’investissement dans un OPCI se fait à travers un compte-titres ou une assurance vie, vous pouvez donc vendre vos lignes investies en OPCI facilement. La flexibilité est un des objectifs de ce type de fonds.

Suivant l’OPCI, on trouve des versements minimum de quelques centaines d’euros et jusqu’à 5000 € minimum.

2. La composition d’un OPCI

Si la comparaison par rapport aux SCPI est facile, un OPCI est régi par un cadre de loi spécifique structurant sa composition. En effet, les gérants se doivent d’investir 60 % minimum dans des actifs immobiliers, directement (acquisition d’immeuble physique) ou indirectement en prenant des participations dans le capital des sociétés immobilières. Un OPCI est avant tout un Organisme de Placement Collectif.

L’ASPIM (Association française pour les Sociétés de Placement Immobilier) définit les activités des OPCI comme telles :

• à titre principal, l’investissement dans des immeubles ou leur construction, leur gestion.
• à titre simplement « accessoire » (secondaire), la gestion d’instruments financiers et de dépôts.

On y voit ici la typologie d’actifs financiers simplement comme une variable d’ajustement. L’activité de marchand de biens ainsi que de promotion immobilière lui est totalement interdite.

Il existe dans la législation, deux catégories distinctes.

3. Les deux catégories d’OPCI

• Les SPPICAV (Société à Prépondérance Immobilière à capital Variable), très proche des SICAV.

Les personnes qui y investissent deviennent des actionnaires. Comme tout actionnaire, celui d’une SPPICAV a des droits lors de l’assemblée générale et autres droits liés à l’actionnariat.

• Les Fonds de Placement Immobilier – FPI

Les individus qui y investissent sont quant à eux des porteurs de parts.

Comme il ne s’agit pas d’actions, contrairement au premier cas, ils n’ont pas de droits de décision, de contrôle. Il y a un agrément obligatoire à l’AMF.

Dans un FPI, la loi dit que le fonds doit être composé de 60 % d’immobilier. Dans une SPPICAV, elle précise que la « teneur » en titres de SIIC (foncières cotées), les SCPI, SCI ou OPCI doivent être au moins de 51 %.

La part d’actifs financiers peut être au maximum de 40 %, en considérant que 5 % soit alloué pour la trésorerie. Il reste donc 35 % à investir dans des actions, OPCVM ou des instruments financiers…

Enfin, il y a une obligation de détenir 10 % en dépôt à terme de moins de 12 mois et en liquidité afin de garantir la liquidité du fonds.

Un OPCI peut utiliser l’effet de levier du financement à hauteur de 40 % maximum.

4. Pour synthétiser l’OPCI

Un OPCI est composé de :

• 60 % d’immobilier minimum et 90 % au maximum
• Entre 0 et 35 % d’actifs financiers
• 5 % minimum de trésorerie

Ils sont au nombre de 18 OPCI actuellement, distribués par 14 sociétés de gestion.

Généralement on trouve des OPCI diversifiés sur de l’immobilier d’entreprise. Il existe également des OPCI qui ne vont qu’investir dans ce type d’actifs et se désintéressent à la partie financière. Les gérants profitent du cadre juridique de l’OPCI pour proposer un véhicule mieux adapté à leur stratégie.

Il existe un OPCI spécialisé dans le meublé. Il n’est cependant pas éligible aux enveloppes habituelles. Les biens immobiliers investis sont meublés. L’OPCI est investi dans des résidences de service.

Les OPCI sont majoritairement spécialisés dans l’immobilier d’entreprise. On trouve au sein de leurs actifs des commerces, des bureaux mais également des biens de santé. Certains OPCI sont spécialisés dans les EHPAD. C’est le cas de SILVER GENERATION ou dans les résidences de service tel LF CERENICIMMO +.

5. La distribution des revenus

Les OPCI ont l’obligation légale de distribuer une portion des revenus locatifs et la plus-value engendrée. Pour les Fonds de Placement Immobilier (FPI), 85 % des revenus locatifs ou 85 % du résultat doit être distribué !

Concernant les SPPICAV, la totalité des dividendes et 50 % des plus-values de cession doivent être distribués.

La performance des OPCI ces dernières années

En 2023, très peu d’OPCI ont des performances positives. On trouve deux OPCI largement supérieures aux autres. Les OPCI Silver Génération et Altixia Valeur. 

En 2022, le rendement des OPCI était de -3,48 %, bien inférieur à 2021, où le rendement global s’affichait à 4,40 %. En 2020, il était également négatif puisque s’affichant à -1,54 %.

Avant 2020, la moyenne des rendements des OPCI étaient positifs : 5,19 % en 2019, 1,2 % en 2018 et 3,97 % en 2017. 

On observe une volatilité supérieure des OPCI par rapport aux SCPI ou aux SCI. Elle peut s’expliquer par la volatilité des marchés financiers mais il ne faut pas oublier les arbitrages et la liquidité relativement facile de ces solutions d’investissement.

Les résultats des OPCI restent très hétéroclites et largement entammés ces dernières années par la réaction au Covid-19 et surtout la hausse des taux de la BCE qui a engendré une baisse de la valeur des actifs immobiliers et une crise de liquidité; les épargnants effectuant des arbitrages en défaveurs des fonds immobiliers. 

Pour établir une comparaison, les SCPI ont distribué une moyenne de 4,40 % en 2019, 4,12 % en 2020, 4,49 % en 2021 et 4,53 % en 2022. Ces éléments ne prennent pas en compte la revalorisation des parts. 

L’actif net des OPCI grand public s’établit à 15,3 milliards € au 31 décembre 2023. Cela correspond à la valorisation globale des OPCI en 2018 (source ASPIM). On a donc observé une baisse de la capitalisation de manière très importante. 

6. Tableau des performances des OPCI en 2023

Nom de l’OPCI	Société de gestion	Année de création	2023 (%)	2022 (%)	2021 (%)	2020 (%)	2019 (%)	2018 (%)
SILVER GENERATION	A PLUS FINANCE	2016	5.15	-2.57	2.53	3.64	2.92	5.24
ALTIXIA VALEUR	ALTIXIA	2019	3.74	5.09	5.69	5.85
GROUPAMA GAN PIERRE 1	GROUPAMA GAN REIM	2015	0.69	4.90		2.82	7.98	2.63
LF CERENICIMMO +	LA FRANCAISE AM	2017	0.13	3.09	4.71	5.23	8.24	19.34
AXA SELECTIVIMMO SERVICE	AXA	2016	-0.63	-1.72	5.98	1.52	4.41	2.84
PIERRE EUROPE	SOFIDY	2018	-1.19	-5.87	5.74	4.60	6.64	1.67
LF OPSIS PATRIMOINE	LA FRANCAISE AM	2009	-1.38	-0.97	2.8	-1.10	4.53	1.38
FRANCE EUROPE IMMO	NAMI-AEW EUROPE	2008	-3.92		0.44	-3.37	2.09
IMMO DIVERSIFICATION	CILOGER	2013	-3.99	-12.64	2.59	-4.77	7.16	-3.85
AXA SELECTIVIMMO	AXA REIM	2012	-4.52	-3.68	7.28	-0.11	6.03	1.65
AMUNDI TRANSMISSION IMMOBILIER	AMUNDI IMMOBILIER	2014	-4.85	-20.76	8.56	9.95	4.01	2.03
IMMANENS	AMUNDI	2013	-7.13	0.13	2.58	4.39	5.57	2.43
BNP PARIBAS DIVERSIPIERRE	BNP PARIBAS REIM	2014	-8.76	-5.06	1.91	-1,21	7.64	1.17
SWISS LIFE DYNAPIERRE	SWISS LIFE REIM	2010	-9.43	-4.06	3.10	-0.54	5.55	5.16
OPCIMMO	AMUNDI	2011	-11.84	-2.46	2.41	-2.62	4.17	0.73
PREIM ISR	PRIMONIAL	2021	-11.91	4.32	4.91
OPCI PREIMIUM	PRIMONIAL	2016	-15.06	1.13	-4.03	1.66	-4.47	5.17
EDR IMMO PREMIUM	CLEAVELAND	2017	-16.35	-1.84	2.15	-7.84	6.33	-0.89

On peut constater les variations des rendements annuels pouvant être négatifs mais également au-delà des 6 % brut.

Cette variation est due évidemment à la partie financière (actions, OPCVM…) mais également aux foncières cotées, par exemple. Le risque entre les OPCI elles-mêmes varient en fonction de sa typologie et de son endettement, principalement.

Les frais des OPCI

L’investissement porte sur de l’immobilier, il y a donc des frais d’acquisition à « amortir ». La structure des frais est bien différente de ceux que l’on retrouve pour les SCPI. Au niveau des frais d’acquisition, ils sont plus faibles car on les trouve autour des 3,5 %. Les frais de gestion sont quant à eux plus importants car souvent au-dessus de 2 %.

Si on les compare aux SCPI, il y a de vraies différences de fonctionnement. Les frais d’acquisition sont plus importants : entre 7 et 12 % du montant de la part tandis que les frais de gestion sont plus faibles : autour des 0,5-0,7% par an.

Les documents réglementaires

• Le Document d’Information Clé DIC au format PRIIPS : c’est la synthèse informationnelle nécessaire à l’appréhension du fonds. Ce document met en avant les objectifs et la politique d’investissement, le risque et les performances visées et passées.
• Le prospectus : ce document concerne la réglementation du FPI.
• Le dernier rapport annuel : il s’agit ici du rapport de gestion, les comptes certifiés….
• Le bulletin de souscription

7. La fiscalité

Elle dépend de votre socle d’investissement. Si l’OPCI est placé dans un contrat d’assurance vie ou de capitalisation, la plus-value rachetée dépendra de l’antériorité de votre contrat.

Pour ce qui est d’une détention en direct, les OPCI sont soumis à la flat tax ou Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) soit 30 % en tout sur la plus-value rachetée (correspondant à la part rachetée). C’est donc une fiscalité souvent plus faible que pour une SCPI, soumise à votre Tranche Marginale d’Imposition (majorée des prélèvements sociaux) si vous détenez vos parts en direct ou propre à votre contrat d’assurance vie si elles sont investies par ce biais.

Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

L’IFI est calculé sur la fraction investie en immobilier. Un document vous est distribué par le gérant. Ce dernier relate le montant à déclarer dans l’assiette taxable. Il représente évidemment la quote-part d’immobilier dans le prix de l’action d’OPCI ou de la part.

8. Avantages et inconvénients des OPCI

Les avantages

• Ticket d’entrée faible donc très modulable
• Diversification d’actifs immobiliers et financiers
• Sécurisation de l’immobilier d’entreprise et rendement boosté par le financier
• Liquidité
• Sécurisation : le couple rendement-risque est très favorable (même si comme dans tout actif, il y a un certain nombre de risque)
• Véhicule d’investissement régi par l’AMF
• Frais d’acquisition plus faibles que les SCPI
• Produit tout-en-un
• Délégation de votre investissement à des professionnels
• Frais d’acquisition faibles

Les inconvénients

• Lisibilité et multigestion : pourquoi ne pas avoir des parts de SCPI et une allocation purement financière ?
• Volatilité parfois importante,
• Frais de gestion souvent élevés.

9. Notre avis

Est-il logique d’investir dans un OPCI plutôt que de faire son allocation en couplant des SCI ou SCPI avec des véhcules d’investissement financiers (OPCVM ou ETF…) au sein d’un contrat d’assurance vie ?

Les OPCI disposent de frais sont allégés et la liquidité accrue par rapport à d’autres véhicules d’immobilier géré. C’est le maillon entre la SCPI et le placement financier. Dans la mesure où il faut une double compétence (financière et immobilière), il y a relativement peu d’OPCI sur la place.

Lorsque l’on regarde les résultats globaux par rapport à certains OPCI, il est frappant de voir la différence et le retournement que l’on peut voir lorsque le marché n’est plus porteur…

Dans la plupart des cas, nous choisissons d’opter pour une SCP ou une SCI et une allocation d’actif mais certains OPCI ont des qualités indéniables.

Un OPCI permet une diversification supérieure aux SCPI ou SCI, de telle sorte qu’investir dans des foncières cotées (SIIC) ou dans des valeurs mobilières financières lui est possible. Cela rend son potentiel plus important.

Enfin, certains gérant s’en servent comme d’un statut pour y investir au-delà de la poche de liquidité dans l’immobilier. 

 Conclusion

Un OPCI est donc un investissement hybride avec une prépondérance immobilière. Elle garantit une certaine liquidité et permet au gré des stratégies et des perspectives, de minorer ou maximiser les placements financiers en son sein. Si cela est cohérent, les performances seront supérieures à l’immobilier sur du long terme. Il faut y voir l’investissement financier dans ce cadre comme un curseur.

C’est une solution alternative aux OPCVM et aux SCPI, traditionnellement utilisée dans l’allocation d’actifs. 

Il faut tout de même avoir à l’esprit que malgré la liquidité accrue qui les caractérisent, les OPCI sont des actifs immobiliers. L’horizon de placement est donc au moins supérieur à 6 ans.