La SCI CAPIMMO est la Société Civile Immobilière à capital variable proposée par PRIMONIAL.
Cette société Civile Immobilière (SCI) est devenue une référence en la matière. Nous la retrouvons référencée dans un bon nombre de contrats d’assurances vie. Ce véhicule d’investissement ne faisant pas appel à l’épargne publique, les clients de la SCI Capimmo sont la quinzaine d’assureurs qui la distribuent.
La performance nette annuelle ciblée est de 4 %. Evidemment, la valorisation en 2023 ainsi qu’en 2024 n’est pas au rendez-vous. Il est à espérer que le fonds touche un point bas.
Vous retrouverez plus bas les performances des années passée de cette SCI. Les performances passées ne préjugent évidemment pas des performances futures…
Par ailleurs, vous retrouverez sur cette page les documents réglementaires et notre avis. Les informations relatives ne sont pas contractuelles. Elles évoluent avec le temps. Il peut y avoir parfois un décalage.
Contactez-nous afin d’avoir des conseils et investir grâce à une allocation personnalisée.
Société Civile Immobilière (SCI)
SCI CAPIMMO
Code ISIN
QS0002005277
Zone géo.
France – Europe
Perf. 2023
-11,55 %
Création
2007
Valeur liquidative
Actif net
+5 milliards d’€
Frais d’entrée
2 % acquis au fond
Frais de gestion
1,60 TTI max
Répartition géographique, typologique et sectorielle de la SCI Primonial Capimmo
Zone géographique
No Data Found
Répartition sectorielle
No Data Found
Actifs
No Data Found
Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière (SCI) dans le cadre d’un FIA ?
Une société Civile Immobilière (SCI) en tant que Fonds d’Investissement Alternatif (FIA) est un véhicule d’investissement dont le but est d’investir dans des actifs immobiliers. Contrairement aux SCPI qui accéderont à de l’immobilier en direct, les SCI peuvent accéder à un panel plus large d’actifs de nature immobilière. Elle a également la possibilité d’accéder à d’autres FIA comme des SCPI, des OPCI, des SCI voire des club deals. Toutes ces SCI ne le font pas. Il est important de ne pas négliger les statuts qui relatent la ligne conductrice de l’investissement.
Le fait qu’elle ne soient pas agréées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) contrairement aux SCPI en fait un véhicule généralement plus volatile mais également plus opportuniste. Souvent, les SCI sont volontairement bridées pour se focaliser sur une thématique ou une stratégie plus restrictive.
Les SCI ne font pas appel public à l’épargne. Elles sont proposées par des institutionnels.
Son but est donc d’acquérir de l’immobilier sous différentes formes pour profiter des facteurs de richesses et la nature de cet actif. Il est tout à fait complémentaire aux investissements plus centrés sur les actions, obligations…
Elle est accessible en Unité de Compte (UC) au sein de contrats d’assurance vie ou de capitalisation. On la retrouve également dans les PER quand celles-ci sont éligibles et référencées dans le contrat. Certaines sont également accessible en nominatif pur.
Pourquoi accéder à une SCI plutôt qu’une SCPI à travers un contrat d’assurance vie ?
Nous l’avons déjà à plusieurs reprises signifié mais la nature des frais des SCI aura une influence positive sur le gain total de l’opération.
Sa structure de frais en fait un véhicule qui appréhende mieux l’assurance vie car plus liquide. A la base, une SCPI est créée par nature pour être détenu en direct. Les SCI, sont quant à elle envisagées comme une Unité de Compte (UC) tout comme les OPCI. Une poche de liquidité permet de faire des arbitrages ou récupérer son argent.
Pourquoi investir dans une SCI de rendement ?
Ce type d’investissement permet de générer dans un contexte normal d’une valeur moins volatile (moins variable) que les OPCVM traditionnels investis dans des actions. L’avantage de l’immobilier est donc d’accéder à une certaine récurrence des revenus liés aux loyers générés. Il permet d’investir dans un actif tangible.
La valeur du portefeuille est également sécurisée en partie par la valeur de l’immobilier des actifs. Il convient parfaitement de ce fait à des profils d’investisseurs équilibrés voire prudents (se référer au SRRI en bas de page). Pour d’autres profils, une SCI permet de diversifier son investissement.
Quelles sont les contraintes des SCI de rendement ?
En 2023, nous avons vu certains fonds « dévisser ». La raison en est simple. La hausse des taux des banques centrales et notamment de la BCE afin de faire diminuer l’inflation a mécaniquement engendrait une baisse de la valeur de l’immobilier. En effet, cette opération faisant monter les taux de crédit, cela agit sur la « demande en immobilier » et à moyen terme fait baisser la valeur des biens immobiliers. Cela a eu un effet sur certaines SCI dont Capimmo. S’en est suivi une période de rachats qui a impacté fortement ces véhicules d’investissement en générant une revente de biens immobiliers au sein des SCI. Cela a baissé ainsi la valeur globale des UC.
Certains ont provisionné cette baisse (Pythagore), d’autres l’ont impacté à la valeur de part…
La liquidité des SCI qui est positif s’est révélé un extrêmement négative durant cette période.
Présentation de la SCI Capimmo
Comme évoqué, il s’agit ici d’un FIA. Elle n’a pas d’agrément par l’AMF. Cela lui permet d’avoir plus de liberté quant aux types d’actifs dans le fonds . La volatilité sera toutefois généralement plus importante qu’une SCPI.
Cela étant dit, si on regarde les résultats précédents, on peut observer qu’il y a une proportion plus importante dans des actifs détenus indirectement. Si la part d’actifs Français est importante et représente plus de 60 % du fonds, elle a également pour vocation d’accéder à de l’immobilier en Europe sur toutes classes d’actifs immobilières.
La poche de liquidité représente quant à elle plus de 10 % du fonds (5 % minimum statutairement).
Les projections
La stratégie et les statuts – synthèse :
- un support multi classes d’actifs à vocation immobilière. Le patrimoine de Capimmo est notamment composé d’immeubles de bureaux, de commerces, d’établissements de santé/éducation et d’immeubles résidentiels.
- La SCI se compose de différents sous-jacents : détention d’immeubles en direct ou via des sociétés immobilières*, d’immobilier collectif non coté (SCPI, OPCI)*, d’instruments financiers cotés (actions de foncières) ou de placement collectif pour la gestion de la trésorerie ( OPCVM ou FIA destiné à des investisseurs non professionnels).
- Elle cible le marché Français principalement mais également Européen (de plus en plus).
Les performances de la SCI Capimmo de Primonial
La performance nette annuelle cible est de l’ordre de 4 %. Cet objectif de rendement est net de frais de gestion du support et brute des frais des unités de compte du contrat d’assurance-vie.
La performance indiquée ainsi que le capital ne sont évidememnt pas garantis. La fiscalité dépend de chaque investisseur. La durée d’investissement conseillé de ce type de placement est d’au moins 8 ans.
La SCI a une volatilité bien supérieure aux SCPI plus traditionnelles. Le SRRI est quant à lui de 3/7. Elle était de 2/7 avant 2023.
L’évolution de la valeur liquidative (graphique de Primonial (vous pouvez le retrouver sur le reporting)
Société de gestion Primonial
La société Primonial est un acteur important en Europe de la gestion d’actifs et de l’épargne. Elle créent des solutions d’investissement en immobilier collectif pour le compte d’investisseurs particuliers et institutionnels français
Elle structure et développe des fonds immobiliers de tous types : OPCI, OPPCI, club deals, fonds dédiés.
Pour aller sur le site de la société de gestion PRIMONIAL.
Les risques relatifs à l’investissement dans une SCI (FIA)
Perte en capital : la Société n’offre aucune garantie de protection en capital, la Valeur Liquidative peut donc être inférieure au prix de souscription. L’investisseur est averti que son capital n’est pas garanti et peut ne pas lui être restitué ou ne l’être que partiellement. Tout investisseur potentiel doit être conscient que les investissements sont soumis aux fluctuations normales des marchés et aux autres risques inhérents à tout investissement en valeurs mobilières. Les investissements sont également soumis aux fluctuations particulières de leurs sous-jacents immobiliers
Endettement : la Société aura recours à des emprunts dans la limite de 40% de la valeur des actifs qu’elle détient. Le remboursement du capital, en cas de liquidation, sera ainsi subordonné au remboursement préalable des emprunts. La Société comporte également un risque lié au refinancement de ses actifs à l’échéance des prêts.
Lié à la gestion discrétionnaire : résultant de la sélection par les gérants d’investissements moins performants.
de liquidité : la liquidité des parts de fonds immobiliers ou des actifs immobiliers détenus par la Société n’est pas garantie. Les sous-jacents détenus par la Société sont considérés comme peu liquides.
Immobilier : une baisse de la valeur des actifs immobiliers est susceptible d’entrainer une baisse de la valeur des parts.
De marché : les revenus potentiels des actifs immobiliers ainsi que leur valeur et leur liquidité peuvent varier à la hausse ou à la baisse en fonction de la conjoncture économique et immobilière.
Comment et pourquoi investir dans la SCI Capimmo ?
Investir dans une SCI, c’est accéder à un investissement immobilier diversifié. Cela permet bien entendu de percevoir un gain net grâce aux locataires et aux loyers perçus. La valeur des actifs permet également une augmentation de la valeur de l’UC.
Cette SCI a un historique satisfaisant avant 2023 et la baisse de la valeur du fonds. L’objectif de la SCI Capimmo est de générer un rendement autour des 4 %.
Ce type d’investissement permet de profiter également de la fiscalité propre à l’assurance vie (ou des autres enveloppes fiscales).
Modes de détention de la SCI Capimmo :
Sur contrat d’assurance vie ou de capitalisation (nous contacter par téléphone ou en complétant le bordereau en bas de page).
L’indice de risque SRI* de la SCI Capimmo
- pour en savoir plus sur le SSRI, notre article à lire ici
Règlement SFDR – informations de durabilité dans le secteur des services financiers
SCI CAPIMMO correspond à l’Article 6
Le règlement européen SFDR crée des obligations de transparence en matière de finance durable tant pour les sociétés de gestion que pour les distributeurs. Les produits financiers ayant une connotation ESG (critères Environnementaux, Sociaux et Gouvernance) sont classés en 3 typologies différentes dénommés articles:
Article 9 : fonds les plus vertueux désirant avoir un impact sur les critères environnementaux et sociaux.
Article 8 : fonds prenant en compte les critères extra financiers dans leur stratégie d’investissement pour promouvoir des valeurs environnementales ou sociales sans forcément avoir un impact direct sur ces thématiques.
Article 6 : les autres fonds sans visée de durabilité particulière.
Notre avis sur la SCI Capimmo
La SCI CAPIMMO est une SCI bien connue sur le marché. Sa capitalisation actuelle est l’une des plus importante malgré une « grosse décollecte » ayant eu une répercution tragique sur la valeur du fonds (la baissant de 20 % environ depuis 2023).
La baisse réelle est dû à un phénomène de décollecte régie par des résultats négatifs (-3,5 %) et d’un sentiment de panique. Des personnes qui avaient investis depuis un certain temps ont pris leur gain (racheté leurs parts) baissant la valeur du fonds. Cette tendance a précipité un peu plus la SCI dans une décollecte qui a un peu plus baissé la valeur. Un cercle vicieux s’est créé suite à cela forcant le fonds à vendre des actifs. Cela démontre un problème dans ce type de véhicule dû à la liquidité.
Il montre donc une liquidité forte du fonds impactant de manière importante le fonds.
Est-ce que la période est propice à investir dans ce fonds ?
Il est à espérer pour le fonds que la valeur ne baisse plus et que les investisseurs ne sortent plus de manière massive. Le fonds reste quant à lui tout à fait normal. Espérons que la période aura permis de réajuster les actifs afin que cela soit profitable pour la suite. Il est à déplorer que la période aura générée une perte importantes pour certains porteurs surtout que le SRRI avant la baisse était de 2/7, soit le plus faible pour ce type de fonds…
Pour répondre à la question, cela dépendra donc de la BCE et de la décollecte (ou de la collecte)… Il n’est pas impossible que sa valeur reparte à une bonne croissance par la suite…
Contactez-nous afin d’échanger sur vos besoins et ainsi bénéficier gratuitement de nos conseils. En passant par notre société, les solutions d’investissement ne supportent pas de coûts supplémentaires. Echangez avec nous gratuitement lors d’un rendez-vous téléphonique !
Pour avoir des informations ou souscrire
dans la SCI Capimmo,
complétez le bordereau ci-après ou contactez-nous par téléphone au 01 87 42 16 27
AVERTISSEMENT : Si les SCI sont dirigées vers l’acquisition de biens immobiliers, le capital investi en SCI n’est pas garanti. C’est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale. Il est également important de vérifier si cela correspond à vos objectifs d’investissements et enfin votre profil de risque. L’horizon de placement est également un élément à vérifier.
Il est généralement conseiller d’investir 7 à 10 ans minimum dans une Société Civile Immobilière (SCI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d’actif.
Vous devez également prendre connaissance de l’ensemble des documents réglementaires avant de valider toute décision (DICI, plaquette commerciale, bulletin périodique, rapport annuel, statuts).