SCPI : avantages, inconvénients

1. SCPI : avantages et les inconvénients d’une Société Civile de Placement Immobilier

1.1 Les atouts des SCPI

Les SCPI présentent de nombreux atouts. Voici les plus marquants :

La qualité des locataires

Les SCPI  permettent à des personnes physiques (et morales) d’acquérir une fraction de chacun des biens qui compose celles-ci. En toute logique, il est compliqué d’acquérir seul les biens détenues par la plupart des SCPI, compte tenu de la valeur vénale importante de chacun des immeubles. Les locataires sont très souvent de grosses sociétés. Ce caractère rare en fait un marché prisé et rentable. Une SCPI permet donc d’accéder à des actifs différents de ceux que vous pourriez détenir en direct. 

Evidemment, la taille des actifs varient mais l’idée d’une différenciation d’accéder à un marché immobilier lucratif autre que celui des particuliers est l’un des points centraux. 

Le rendement

Le rendement est calculé sur votre prix d’acquisition, soit le prix de la part multiplié par le nombre de parts acquises et donc sur la totalité de la somme placée. C’est une différence notable entre l’acquisition d’un bien immobilier détenu en direct et des parts de SCPI. Les frais d’acquisition sont payés par l’investisseur (associé) non pas à l’acquisition mais à la sortie, c’est-à-dire à la revente. Si vous ne revendez pas, vous ne les payez pas…

Une troisième particularité liée au rendement est que celui-ci est perçu net de frais de gestion. C’est-à-dire, que les charges de gestion ont déjà impacté les revenus. C’est donc le gestionnaire de la SCPI qui s’acquitte de ces frais.

Pour faire une comparaison, lorsque vous investissez dans un bien en direct, le rendement est calculé sur le prix d’acquisition moins les frais de l’acquisition. Les frais d’acquisition dans ce type d’investissement sont donc plus vite amortis puisque le rendement est calculé sur la totalité de votre montant investi. 

Exemple

Pour une acquisition de 30 000 € de SCPI, le rendement sera calculé sur la totalité de la somme.

Pour un bien immobilier, le rendement serait calculé sur les 30 000 € moins les frais d’acquisition (frais de notaire etc).

La valorisation des parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)

Tous les ans, un expert va calculer la valeur de l’actif de la SCPI et son passif. Il va ensuite le soumettre au gestionnaire qui aura la possibilité de pondérer de 10 % à la hausse ou à la baisse le prix des parts sociales par rapport au prix réel. 

C’est ce qu’on appelle la valeur de reconstitution. C’est est un élément cpital pour choisir sa SCPI (en la comparant à sa valeur réelle) notamment pour voir si la valeur de la part est surévaluée ou sous-évaluée. L’autre indicateur qui ne reprend que la valeur de l’immobilier est la valeur de réalisation. Sa variation est aussi un indicateur important de la hausse ou la baisse de la valeur sur la période (l’année) antérieure.

La logique de l’augmentation de la part est la suivante : si une SCPI augmente, la distribution de revenus pour un rendement équivalent sera alors également en hausse. D’ailleurs, plus la valeur des parts augmente, plus les frais d’acquisition seront amortis rapidement.

Le risque maîtrisé des SCPI

Par nature, ce placement est immobilier, il permet donc une sécurisation de votre argent (surtout sur du long terme) car s’appuyant sur des actifs palpables. Vous placez votre argent « dans de la pierre », dans des actifs tangibles; d’autre part, vous bénéficiez d’une récurrence dans la distribution des loyers perçus car « la signature » des locataires est plus facilement connu et quantifiable qualitativement que des particuliers. Les baux y sont également plus longs. 

Enfin, la diversification des actifs engendre par ailleurs une meilleure mutualisation du « risque ». Ce principe permet de mieux appréhender la volatilité du rendement ou de la valeur même des actifs immobiliers.

Vous diluez le risque extraordinaire par une notion simple : le fait de ne pas investir dans les mêmes zones géographiques ou dans les mêmes secteurs d’activités vous permet de ne pas subir la même cause d’une baisse. Cela protège des risques économiques, sociales voire politiques d’une zone ou d’un secteur d’activité.

Le ticket d’entrée des SCPI : vous pouvez moduler le montant de votre investissement

Vous pouvez investir dans une SCPI avec seulement quelques milliers d’Euros. Ce « ticket d’entrée » très faible pour un investissement immobilier est un des facteurs du succès des SCPI. De surcroit, vous pouvez réinvestir des sommes minimes de façon régulière et ainsi vous constituer un patrimoine immobilier progressivement. Vous pouvez également diversifier vers d’autres SCPI en fonction de la période et de ses opportunités.  

La liquidité (la récupération de votre argent)

La cession est aussi simplifiée : les parts de SCPI restent en générale plus liquides qu’un bien immobilier détenu en direct. Vous avez deux cas distincts : soit des SCPI à capital variable où le gestionnaire va vous « racheter » vos propres parts, soit les SCPI à capital fixe où un marché de gré à gré va vous permettre de vendre vos parts à un acquéreur. C’est la loi de l’offre et de la demande. 

La réglementation

Les actifs détenues par une Société Civile de Placement Immobilier sont des actifs immobiliers et donc tangibles mais pour autant, les SCPI sont encadrées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). L’AMF qui est en quelque sorte le gendarme des marchés financiers s’assure de réglementer et ce véhicule d’investissement composé d’immobilier. C’est une sécurité supplémentaire pour l’investisseur puisque les règles sont plus importantes en finance. 

Un investissement en SCPI est donc un investissement compréhensible et transparent.

La gestion déléguée des SCPI

Vous déléguez la gestion de votre investissement à une société de gestion dont c’est le métier. Vous n’avez pas de frais exceptionnels comme dans l’immobilier traditionnel à payer ni de tracas propre à la location. C’est donc la société de gestion qui s’acquitte de la gestion locative et des tracas associés !

Les informations relatives à votre investissement en SCPI

Vous pouvez suivre régulièrement l’évolution de la SCPI.

Des bulletins trimestriels vous délivrent les nouveautés de la SCPI, la politique d’investissement mis en œuvre et les différentes informations importantes liées à votre SCPI. Vous recevez également le rapport annuel de l’assemblée générale.

A tout moment vous pouvez donc savoir ce que détient votre SCPI, quels sont les locataires et les différents ratios de votre SCPI.

1.2 SCPI : avantages, inconvénients. Les contraintes liées à l’investissement en Société Civile de Placement Immobilier

Dans tout investissement, il y a également des contraintes voire de véritables inconvénients. Il faut bien évidemment prendre conscience de cela et vérifier dans sa globalité si cela peut vous correspondre…

La fiscalité des SCPI

C’est la principale contrainte : tout dépend de votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI). Plus ce taux est important pour vous, plus la fiscalité sera forte et donc le rendement net, plus faible.

En effet, le rendement des SCPI est déclaré sous la forme des revenus fonciers. Le solde foncier va s’ajouter à vos revenus globaux. Il y a la possibilité également de bénéficier du micro foncier si vous percevez déjà des revenus fonciers d’une opération immobilière (et que vous utilisez ce régime).

Il faut également rajouter les prélèvements sociaux (17,2 % actuellement).

Des mécanismes peuvent être utilisés pour minimiser l’impôt : en investissant à crédit (grâce à la déduction des intérêts d’emprunt), soit en se servant d’un déficit foncier, soit en se servant de la nue-propriété…

En investissant dans des SCPI qui perçoivent une partie ou la totalité de leurs revenus à l’étranger. Selon les conventions, la fiscalité est allégée et vous ne payerez pas de prélèvements sociaux (PS).

La durée de détention d’une société Civile de Placement Immobilier

Nous l’avons déjà abordé mais ce type de placement est plus adapté à une période longue d’investissement. Nous l’avons déjà signifié mais comme dans tout investissement immobilier, les frais inhérents à l’acquisition sont amortis après quelques années, notamment par la revalorisation de la part et le rendement récurent calculé dès le premier euro placé.

Si la liquidité existe, un placement sur une durée de 6 à 7 ans minimum est plus qu’encouragé.

2. Comment bien investir dans des parts d’une Société Civile de Placement Immobilier ?

Personne ne peut avoir toutes les certitudes quant aux projections sur du long terme. Il est toutefois possible de privilégier les acteurs ou les solutions les mieux armés pour rendre votre opération plus intéressante et créatrice de valeur.

Les éléments à regarder pour sélectionner une bonne SCPI sont :

2.1 Le rendement

Celui-ci évolue dans le temps. Il est calculé directement sur le montant de votre prix de part multiplié par le nombre de parts en votre possession. 

Le rendement est net de frais de gestion et brut de fiscalité. La distribution de revenu ne subit pas d’autres charges que l’impôt et les prélèvements sociaux. Même si différents facteurs vont faire évoluer la SCPI, vous pouvez regarder l’historique des performances pour constater la régularité de des revenus.

Il est impossible d’avoir une volatilité nulle mais un rendement haut et une volatilité mesurée sur du long terme permet de se faire une idée sur la qualité de gestion.

2.2 La valeur de reconstitution

2.3 Le Taux d’Occupation Financière (TOF)

Il s’agit des locaux occupés moins les vacances locatives par rapport au potentiel total des locaux (ramenés au montant financier).

Plus le TOF est important, plus le potentiel locatif maximum de la SCPI est approché. Plus il est haut, plus vous êtes sûr de percevoir des rendements potentiellement importants. Il permet également de vérifier si la SCPI est bien gérée. Une SCPI qui a un TOF inférieure à 88 % pose question sauf dans des cas particuliers de travaux imposés dans la stratégie de la SCPI…

Cela est une indication sur la qualité des locaux.

2.4 Le délai de jouissance

C’est le délai qui existe entre la date de souscription et le moment où vos premiers loyers seront perçus.

C’est la durée qui permet aux sociétés gérantes d’acheter des biens avec la collecte de fonds. Elle permet ainsi de ne pas diluer le rendement pour ne pas défaoriser les associés de la SCPI plus anciens.

En effet, ces sociétés « subissent » parfois leur succès. L’apport supplémentaires de nouveaux associés et donc de liquidité à placer peut s’avérer être délicat. Le nombre d’associés s’allonge mais pendant quelques semaines, l’argent collecté n’est pas rentabilisé puisqu’elle n’est soit pas investi, parfois, les loyers ne sont pas encore perçus. Afin de ne pas subir ce laps de temps aux associés et prendre le temps de trouver des actifs de qualité sur le marché, un délai de jouissance est donc instauré.

2.5 La durée ferme des baux restant à courir

Il est clair que lorsqu’il s’agit d’un investissement long terme, il est par ailleurs logique d’investir dans des biens dont les baux ont la durée restante la plus longue possible.

Cela veut dire que la durée légale du bail est encore longue jusque son terme, et de ce fait, vous devriez naturellement disposer longtemps d’un locataire dans cet actif.

On trouve généralement deux indicateurs : le WASP et le WALB. Vous trouverez plus d’indications dans le lexique établi sur le sujet. 

2.6 Le report à nouveau

Il s’agit d’une « réserve » qui pourra être distribuée si le rendement a baissé (lors par exemple de travaux ou lorsqu’il y a des vacances locatives). Ceci permet de maintenir une récurrence des revenus sur une période longue et aini de lisser la récurrence du revenu; abaisser la fiscalité. 

C’est donc également une indication de sécurité quant à la qualité de gestion de la SCPI.

2.7 La capitalisation et l’âge de la SCPI

Cela ne fait évidemment pas tout mais pour une SCPI disposant d’une plus grosse capitalisation, tout comme dans un OPCVM, la mutualisation est meilleure. Cela rend toutefois la SCPI souvent plus en proie à des diffcultés de phénomènes macroéconomiques si les actifs sélectionnés sont enclin à subir ces phénomènes. 

La capitalisation permet aussi d’avoir une visibilité des changements qu’il pourrait y avoir si la SCPI collecte abondamment. On l’a vu depuis 2023, les SCPI qui collectent ont pu maintenir voire augmenter le prix de part là où certaines baissaient leur valeur de plus de 10 points.

L’âge de la SCPI  permet bien entendu d’avoir un meilleur historique sur les faits antérieurs. Voir quels ont été les choix, la politique d’investissement, les SCPI pourquoi pas absorbées par celle-ci… Par ailleurs, les SCPI jeunes qui achètent au prix de marché lorsque le prix est bas est un avantage indéniable à court et moyen terme. 

2.8 Les actifs qui composent la SCPI

Pour avoir une vision sur le rendement futur de la SCPI, il peut-être intéressant de vérifier quels sont les locataires ? quel est le secteur dans lequel elles évoluent ? Est-il concurrentiel ?

De la logique fondamental : l’immobilier, c’est l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement, il faudrait dans le cadre des SCPI ne pas oublier le locataire. C’est très important. En cas de crise, sera-t-il en capacité de payer voire en cas d’inflation de payer plus. Il est à rappeler que les baux commerciaux sont indexés à l’inflation…

Plus la SCPI aura des locataires de qualité, plus sûrs seront évidemment les rendements à venir.

2.9 L’emplacement (ou la situation géographique)

Géographiquement, dans quelles zones économiques sont situés les biens de la SCPI. Quels sont les perspectives économiques, sociales voire politiques…

Il est facile d’avoir des indications sur la répartition géographique de la SCPI et du positionnement ou du cadre d’investissement futur…

Bilan : avantages et inconvénients des SCPI

Il existe peu d’investissements générant un rendement avant fisclité aussi important par rapport au risque pris par l’investisseur. Cela ne veut évidemment pas dire que le facteur risque n’existe pas. 

Les informations sont simples d’accès et la réglementation purement financière, beaucoup plus rigide et transparente. C’est l’Autorité des Marchés Financiers qui en est l’organe de contrôle.

C’est également un placement généralement plus liquide que l’immobilier traditionnel bien qu’il y ait quand même généralement des frais assez importants.

Par ailleurs, la durée de détention est la clé. En effet, plus l’horizon de placement est long, plus la revalorisation devrait être importante et permettre d’amortir les frais d’acquisition, qui je vous le rappelle, sont payés à la revente. C’est bien la valeur de retrait que vous récupérez (valeur de part qu’il faut diminuer des frais (%) de souscription).

Une Société Civile de Placement en Immobilier est donc un placement assez sécurisé (entre 2 à 4/7 en SRI), avant tout utilisé pour percevoir des revenus. Mais qui, couplé à un crédit peut également avoir pour objectif de capitaliser (ou en nue propriété).

Cest enfin un outil intéressant car modulable lors d’aquisition démembrée que cela soit en nue-propriété ou en usufruit.

Je vous invite à lire notre autre article qui complète bien ce texte : le guide SCPI