SCPI Coeur de régions de Sogenial, avis, analyse, souscription

La SCPI Coeur de Régions est une SCPI créée en 2018 dite « diversifiée ». Elle oriente ses choix d’acquisitions vers des zones moins concurrentielles concernant l’acquisition de biens immobiliers. 

Cela a pour effet au moins deux choses : 

  • l’accès à des actifs moins onéreux à l’achat si on les compare aux actifs plus habituels dans le cadre des Sociétés Civiles de placement immobilier,
  • plus d’opportunités à l’achat et donc finalement une plus grande mutualisation du risque. Pour la même somme, plus de biens immobiliers seront acquis…

Les perspectives de revalorisation sont également palpables en cette période ou les demandes des Français ont progressé vers les villes de tailles moyennement importantes. 

Intéressons-nous à cette SCPI. Demandez-nous d’y souscrire en bas de page !

N’hésitez pas à nous demander des informations complémentaires ou d’établir une étude patrimoniale.

Vous trouverez les chiffres relatifs à la SCPI plus bas ainsi que les documents réglementaires de la SCPI par Atland Voisin (le gestionnaire). Ces éléments sont renouvelés régulièrement. Ces éléments ne sont pas contractuels. 

En ce moment, nous vous remboursons jusqu'à 3 % sur vos investissements dans des parts de SCPI !*

SCPI DIVERSIFIEE

La SCPI Coeur de Régions

au 30 Juin 2022

Type de SCPI

Diversifiée

Secteur géographique

Province

Tx de rendement en 2021

6,43 %

Année de création

2018

Valeur d’une part 

648,50 €

Valeur de reconstitution*

691,75 €

Tx d’Occup. Financier

 93,40 %

TRI sur 5 ans

 –

* Pour lire notre article sur le sujet : la valeur de reconstitution 

Pour aller sur le site de la société de gestion SOGENIAL.

 

La stratégie de la SCPI Coeur de régions de SOGENIAL

Cette SCPI lancée en 2018 n’est bien entendu pas la plus connue du marché. Il n’en demeure pas moins qu’elle fait partie de celles qui distribuent le plus en 2020 et également en 2021.

La stratégie de cette SCPI  

Comme évoqué, elle investit dans des actifs qui subissent moins de concurrence à l’achat. La taille et l’emplacement n’étant pas ceux habituellement visés par les sociétés de gestion. Cela lui permet d’exister plus facilement et de sélectionner des actifs différenciants. Evidemment, les biens immobiliers doivent être sélectionner de manière intelligente.    

Cela a surtout deux impacts :

  • Le prix : moins de concurrence à l’achat favorise un prix d’acquisition plus bas.
  • En région, le prix du marché est moins mature. Il y a donc des opportunités ou des perspectives plus favorables. En effet, le marché est actuellement porteur dans ces zones géographiques et les tendances haussières depuis la « période Covid-19 » . 
  • La taille des actifs et le montant étant moindre, cela permet de mieux mutualiser le risque.

En termes de secteur d’activités, on peut qualifier la SCPI de diversifiée puisqu’elle investit autant dans les bureaux que dans les commerces. Le reste étant composée de 20 % de biens immobiliers liés à des activités.

La revalorisation de la part 

 

Au sujet du prix de la part, celle-ci est actuellement de 648.50 €. La valeur de reconstitution est quant à elle de 691.75 €.

Cela permet de jauger le prix de la part par rapport à une valeur d’expertise pourquoi pas d’entrevoir des perspectives favorables de revalorisations.

 

La règle concernant la valeur de reconstitution est simple. Le prix de la part ne doit pas être supérieure ou inférieure de 10 % de cette valeur.  Vous pouvez vous diriger vers notre lexique ou notre page sur la valeur de reconstitution

Le rendement et ses perspectives 

Après avoir passé la période du Covid-19 sans encombre, la SCPI a augmenté sa valeur de part, son Taux d’Occupation Financier et son rendement. L’objectif de rendement pour 2022 est de 6,40 % !

Le Taux d’Occupation Financier (TOF) est au-dessus de 95 %. Cela induit des perspectives de loyers honorés plus importantes. Vous pourrez observer également les locataires, leur solidité au sein des bulletins trimestriels, le rapport annuel voire dans pour certaines SCPI dans les documents relatant des acquisitions immobilières durant l’année.  

 

Pour aller plus loin…

 

La véritable différenciation réside dans le nombre de locataires par rapport au nombre d’actifs. Il y a presque 4 locataires par actifs.

L’autre surprise est de voir que s’il y a 80 locataires, soit une moyenne de 3.64 locataires par actif pour une capitalisation de par actif.

Les biens se trouvent partout sur le territoire. Il y une véritable diversification. Si on regarde les dernières acquisition, on constate que le

 

Les points forts de la SCPI Coeur de Régions 

Pour synthétiser : 

  • La valeur de reconstitution par rapport à la valeur de la part,
  • la distribution du rendement en 2020 ainsi que sa stabilité
  • la gestion globale : durant la période du Covid-19, cette SCPI n’a pas eu de grosses difficultés significatives notamment dans les bureaux. Plus de problèmes pointés au niveau des commerces « non indispensables ». Il y a tout de même eu des franchises de loyers. 
  • La stratégie opportuniste : les . 
  • La concurrence à l’achat peu importante qui a une influence sur le prix. 
  • La diversification des actifs, des secteurs d’activité et des zones géographiques. 

Les contraintes 

Difficile de trouver des points vraiment négatifs propres à la SCPI. Il faut évidemment observer les répercutions de la crise de la Covid-19 et les changements que cela a et va engendrer. Différentes stratégies ont été imaginés pour amortir la perte potentiel de rendement durant la période de confinement. Il faut bien évidemment considérer le Taux d’Occupation Financier – TOF (et physique) ainsi que les franchises de loyer. 

L’autre élément à scruter est bien entendu les futures acquisition. La SCPI COEUR DE REGIONS est jeune. Elle va de ce fait bien évoluer dans les mois et années à venir en fonction de la collecte nette et donc, des acquisitions futures.

La société de gestion SOGENIAL 

La société Sogenial Immobilier, gérant de la SCPI Cœur de Régions, est une société de gestion de portefeuilles indépendante agréée depuis 2012. Son capital est détenu par des personnes physiques et morales. Elle s’appuie à ce titre sur le savoir-faire et la culture immobilière et financière de ses actionnaires et de ses dirigeants.

Depuis 35 ans, elle est spécialisée dans le management de fonds immobiliers avec 4 OPPCI et une SCPI (Cœur de Ville) sous gestion, représentant un encours de 150 millions d’euros. Ces fonds sont investis en immobilier d’entreprise (bureaux, activité, commerce…) dans toute la France.

La société SOGENIAL en quelques chiffres 

15 millions d’euros d’encours, 
10 fonds sous gestion, 
74 actifs,
171 locataires.  
 

Les secteurs géographiques – composition de la SCPI COEUR DE REGIONS (au 31 Mars 2022)

Composition géographique

Composition par secteur

Secteurs / activités

Zone géographique

Les performances et valorisation de la part de la SCPI COEUR DE REGIONS de SOGENIAL

Taux de distribution

2021 : 6,43 %

2020 : 6,30 %

2019 : 6,25 %

2018 : –

Valeur de la part 

2021 : 648,50 €

2020 : 631 €

2019 : 622 €

2018 : 620 €

Autres indicateurs de la SCPI COEUR DE REGIONS de chez SOGENIAL au 31 Décembre 2021

Souscription et valeur

Minimum de souscription :  4 parts soit 2594 €
Commission de souscription : 12 % TTC
Frais de gestion :  12 % TTC
Délai de jouissance : 1 er jour du 4 ème mois suivant la date de souscription
Impôt sur le Fortune Immobilière (IFI) :
résident : 483,31  €
Période de distribution des dividendes : trimestrielle
Valeur de réalisation : 584,57  €
Report à nouveau :  19 % (des dividendes versés)
Valeur de retrait :  570,68 €
 

Immobilier

Capitalisation : 95 158 296 €
Nombre de biens : 29
locataires : 96
Nombre d’associés : 1660

Taux d’Occupation Physique (TOP) : 94,80 %
Durée résiduelle moyenne des baux jusqu’aux fins des baux :  –
Effet de levier : 24,30 %
 
 
 

Les modes de détention de la SCPI COEUR DE REGIONS

A crédit : oui

Démembrement : oui (voir ci-après)

Versements programmés : non

Vous trouverez plus d’éléments sur cette page : le démembrement : nue-propriété et usufruit

La clé de répartition permet d’établir la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété sur les différentes périodes de démembrement. 

Si vous investissez dans la nue-propriété, vous n’aurez pas les revenus distribués durant la période. En revanche, à la fin de la durée de démembrement, vous obtiendrez la valeur en Pleine Propriété. La plus-value engendrée (liée au démembrement) ne sera pas fiscalisée. Le fait d’avoir une valeur sous-cotée de la part est une indication supplémentaire positive. Pour en savoir plus : la valeur de reconstitution.

L’usufruit peut être également acquis notamment dans le cadre de la trésorerie d’entreprise. Pour en savoir plus : Investir dans l’usufruit d’une SCPI.

Concernant la nue-propriété, contactez-nous afin d’avoir une proposition et les Taux de Rendement Interne (TRI) concernant le démembrement. 

Indicateur de risque
3/7

Notre avis sur la SCPI COEUR DE REGIONS de chez SOGENIAL

Cette SCPI fait partie des premières du classement des SCPI en termes de rendement.

Bien qu’elle soit jeune et que les actifs soient peu nombreux, depuis 2018, il y a une cohérence dans la stratégie de celle-ci. Il est à noter qu’elle use de cette stratégie proche pour sa SCPI COEUR DE VILLE. 

Les voyants sont au vert. Il y a un bon taux d’occupation financier, un report à nouveau respectable afin de palier à des travaux, des potentiels loyers impayés futurs et donc lisser le rendement dans le temps. 

Nous le disions déjà l’année dernière, la valeur de reconstitution révèlait une part sous-cotée avec une  probabilité forte d’être revalorisée par la suite. C’est chose faite. 

Evidemment, une SCPI aussi jeune collecte beaucoup par rapport à sa capitalisation actuelle, par rapport aux loyers collectés. La stratégie portée par la société SOGENIAL s’inscrit parfaitement dans un marché immobilier dont le potentiel est plus marqué dans les villes pour lesquels la société sélectionne ses biens. 

Elle s’est beaucoup diversifiée en 2021. Elle a pu accéder à de la santé, des locaux de services. En proportion, elle a logiquement augmenté la partie en régions.

L’année 2021 s’est clôturée avec une collecte de capitaux nette de plus de 46M€, soit 60 de la capitalisation totale de la SCPI au 31 décembre. On comptabilise une dizaine d’acquisitions nouvelles sur 29 actifs immobiliers.

Nous recommandons pour 2022 cette SCPI !

Nous pensons qu’il est intéressant de souscrire des parts de SCPI (en regardant si cela reste adapté à la personne suivant son profil, son horizon de placement, sa fiscalité car le rapport rendement par rapport au risque est avantageux. La différence avec les autres années est que notre choix doit exclure un certain nombre de solutions et de SCPI. Il est clair que vous trouverez plus de critiques au sein de nos analyses globales. 

Contactez-nous !

Contactez-nous afin d’échanger sur vos besoins et ainsi bénéficier gratuitement de nos conseils ou simplement souscrire à cette SCPI. 

En passant par notre société, les solutions d’investissement ne supportent pas de coûts supplémentaires. Echangez avec nous gratuitement lors d’un rendez-vous téléphonique ! 

Pour souscrire dans la SCPI Coeur de régions,
complétez le bordereau ci-après ou contactez-nous par téléphone au 01 87 42 16 27

AVERTISSEMENT : Si les SCPI sont dirigés vers l’acquisition de biens immobiliers, le capital investi en SCPI n’est pas garanti. C’est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale. Il est également important de vérifier si cela correspond à vos objectifs d’investissements et enfin votre profil de risque. L’horizon de placement est également un élément à vérifier. 

Il est généralement conseiller d’investir 7 à 10 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d’actif.  

Vous devez également prendre connaissance de l’ensemble des documents réglementaires avant de valider toute décision (DICI, plaquette commerciale, bulletin périodique (trimestriel ou semestriel), rapport annuel, statut et bulletin de souscription. 

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