Investir dans une SCPI Européenne : fiscalité, avantages…

Pourquoi investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) Européenne ? (c’est à dire qui investit dans des biens immobiliers à l’étranger). 

Depuis quelques années ces SCPI « thématiques » se sont multipliées. Les raisons en sont multiples :

  • Proposer une solution alternative, 
  • diversifier les actifs immobiliers,
  • accéder à des marchés porteurs, 
  • fiscalité avantageuse,
  • moins de concurrences lors de l’acquisition des biens, ce qui permet de mieux acheter… 

La « tendance » que nous constatons également est une ouverture de certaines SCPI « historiques » vers d’autres zones géographiques limitrophes. On peut conclure, au-delà d’un essoufflement du marché, une véritable opportunité d’accéder à des biens qualitatifs…

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Liste des SCPI Européennes intéressantes en 2024

Nom de la SCPINom du gérant Capitalisation en millionsDate de création Caractéristiques Rendement 2023ISRPrix de souscription 2024 (en €)
Transitions EuropeArkea1112022Diversifiée – Europe8,16SCPI Transitions Europe, avis et analyseOui
Remake LiveRemake3912022Diversifiée – Fr et Europe7,79 (6,48)SCPI Remake Live : avis, analyseOui200
Iroko ZenIroko4672020Diversifiée – Fr et Europe7,12SCPI Iroko Zen : avis, description, souscriptionOui200
Ncap ContinentNorma Capital232023Diversifiée – Europe6,59SCPI NCAP Continent : avis, analyse, souscription210
NeoNovaxia4202019Province et étranger / Bureaux et hôtels6,51SCPI NEO de Novaxia : avis, analyseOui187
Epargne Pierre EuropeAtland Voisin752023Diversifiée – Europe6,26SCPI Epargne Pierre Europe : Analyse, avis et souscription200
Log InTheoreim1082022Logistique – Europe6,21SCPI LOG IN : avis et analyseOui250
Corum OriginCorum AM2 5902012Diversifiée6,061135
Vendôme RégionsNorma Capital8532015Surtout bureaux en province6,01SCPI Vendôme Régions de Norma Capital : avis et analyse655
Interpierre Europe CentraleParef Gestion422020Europe Centrale :villes importantes de Pologne, Hongris, Rép Tchèque5.8SCPI Interpierre Europe Centrale : avis, analyse250
PFOPerial Gestion7781992Diversifiée – France5.70SCPI PFO de PERIAL : avis, analyse et souscriptionOui880
Corum EURIONCorum AM7652020Bureaux5.67Oui215
Corum XLCorum AM16612017Bureaux5.40195
Altixia CommercesAltixia REIM1072019Commerces5.31SCPI Altixia Commerces : avis, analyse et souscription200
Kyaneos PierreKyaneos AM3312018Résidentiel5.28Investir dans la SCPI Kyaneos Pierre : avis et analyse1080
Coeur d’EuropeSogenial1052021Europe5.23SCPI Coeur d’Europe de Sogenial : avis, analyse200 €
Novapierre Allemagne 2Paref Gestion389.42019DIY – alimentaire – Allemagne4.79SCPI Novapierre Allemagne 2, avis et analyse260
Europe InvestSofidy3212022Europe 4.71SCPI Europe Invest de Sofidy : avis, analyse235

 

Les raisons d’investir dans une SCPI Européenne (qui investit à l’étranger)

Investir dans des zones différentes permet de diversifier les actifs détenus. Cela a pour effet non seulement d’investir dans des endroits dont la revalorisation des actifs est potentiellement plus importante, ainsi accéder à un marché moins mature et rechercher un rendement plus important que dans des biens exclusivement détenus en France. 

Certaines zones ne souffrent pas de la concurrence comme ça peut être le cas parfois en France. Il y a donc parfois la possibilité d’aller rechercher un rendement plus intéressant.

Il s’avère que moultes éléments au-delà de l’offre et la demande influent sur le prix d’un marché immobilier au sein d’un pays : évidemment,  la maturité d’un marché, la croissance économique, sa « relation » à l’immobilier et à la propriété voire l’histoire d’un pays va influer les prix de l’immobilier. 

Ce que l’on cherche avant tout lorsque l’on acquiert des parts de SCPI, c’est d’avoir un rendement important, régulier et une valeur de part qui croit également avec le temps. Accéder à un autre marché immobilier (que celui France) permet de diversifier donc mutualiser le risque, de diluer un peu les aléas propres à l’immobilier.

La fiscalité d’une SCPI Européenne

Sa fiscalité : c’est l’autre aspect attrayant d’une SCPI qui a ses actifs à l’étranger. Au-delà de la nature des biens, de sa valeur de sa distribution de ses revenus, l’élément positif indépendant de la qualité des sous-jacent est la fiscalité « engendrée » par le pays dans lequel le bien est situé. Non pas qu’il soit intéressant de payer de la fiscalité mais celle-ci sera moins importante qu’en France.

Explications 

Les SCPI sont des sociétés Françaises. Elles peuvent détenir des biens situés hors de France. Généralement, on les trouve dans des pays limitrophes mais parfois, il est possible (de plus en plus) d’en voir dans les Balkans voir dans les pays Baltiques.

Lorsque des loyers sont perçus de l’étranger, il faut regarder la convention bilatérale entre la France et le pays du ou des biens immobiliers détenus par la SCPI.

Au sujet des Prélèvements Sociaux (PS)

L’autre élément fiscal important est au sujet des Prélèvements Fiscaux (PS). Si l’administration ne considère pas cela comme un impôt, c’est bien 17,2 % qui reparte à l’administration fiscale lorsque les revenus de la SCPI sont Français. Pour le moment, il est à noter qu’il n’y a pas de PS à devoir pour les revenus afférents de l’étranger.

Comparaison entre la fiscalité d’une SCPI Française et une SCPI qui dispose de biens à l’étranger. 

Le mieux est de comparer synthétiquement l’investissement pour se faire une idée plus précise. Pour un investissement de 50 000 € dans des SCPI à 5 % = 2 500 € brut de fiscalité

Si les biens sont situés en France :

la fiscalité sera la suivante : 

  • Impôt sur le revenu (IR) suivant votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) (voir tableau)
  • Prélèvements Sociaux (PS) à 17 ,2 % 

Si la TMI est de 30 %, la fiscalité globale sur ces revenus perçus sera de 47,2 %, soit 1180 € de fiscalité ! Si par ailleurs la TMI est de 11 %, la fiscalité sera de 28,2 %… 

Dans cet exemple, si le rendement distribué est de 2500 €, le revenu net (après fiscalité) sera de 1320 €.

Les SCPI Européennes : le cadre fiscal

Il y a un principe simple que l’on retrouve dans les revenus venant de l’étranger. En Europe, il existe des conventions multilatérales qui existent et qui stipulent du mode de fonctionnement des relations commerciales et fiscales qui interagissent entre deux Etats. 

 
  • le crédit d’impôt : c’est le cas en Allemagne, 
  • le taux effectif comme en Belgique, au Portugal, en Pologne, en Irlande et aux Pays-Bas ou en Finlande. 

Reprenons notre exemple : 

Si les biens de la SCPI sont situés en Allemagne : fiscalité selon le crédit d’impôt 

Si la SCPI détient 100 % de ses biens en Allemagne, comme cela peut être le cas pour NOVAPIERRE Allemagne I et II. Si on considère le même rendement qu’évoqué au-dessus.

La règle est la suivante :

  • 1. Vous payez votre impôt comme si les revenus venez de France. Or, dans ce cadre, la société de gestion s’est déjà acquittée de l’impôt en Allemagne.
  • 2. Un même revenu n’est supposé ne pas être supporté deux fois : vous (le résident Français) obtenez  un crédit d’impôt.

Ce crédit d’impôt est fonction de vos revenus et votre Tranche Marginale d’Imposition (que nous avons vus au-dessus) par le calcul suivant :

(TMI*revenu foncier) – (Taux moyen*revenu)

Un crédit d’impôt va venir en diminution de votre impôt à payer. L’autre avantage, nous l’avons vu est qu’il n’y aura pas de Prélèvements Sociaux à devoir.  

Cet article n’est pas une ode aux SCPI disposant de biens à l’étranger car la fiscalité n’est que l’un des composants de votre choix. Cependant, il permet de bien se rendre compte de l’avantage de la fiscalité ou d’une certaine manière du désavantage de la fiscalité en France. 

Il faut toutefois avoir à l’esprit que l’impôt payé par la société de gestion va venir en diminution du rendement distribué. En France, ce type de véhicule est transparent. La société de gestion ne paye pas d’impôt. A l’étranger, même si cela permet de diminuer l’impôt pour le contribuable Français, ce coût a impacté (même de manière minime) le rendement. Il est aisé d’avoir plus d’indications dans les statuts de la SCPI…

La diversification, la possibilité de chercher des marchés moins matures, la qualité d’un parc immobilier, d’un marché doit être prépondérant et votre véritable moteur dans votre cahier des charges. 

L’exonération d’impôt des SCPI Européennes (le taux effectif)

Il existe dans différents pays une autre possibilité au sujet de la fiscalité étrangère à travers une exonération d’imposition. Son principe est le suivant :

Dans ce cas, le calcul se fait en deux fois.

  • 1. On calcule le revenu perçu tel qu’il serait s’il était 100 % de France. Le Taux moyen est alors calculé (avec l’abattement sur les revenus du travail de 10 % ou effectif).
  • 2. Suite à cela, ce taux va permettre de calculer de manière efficiente la fiscalité.

Exemple du calcul suivant l’exonération d’impôt d’une SCPI Européenne

Considérons les mêmes revenus de 2500 € mais issus de biens situés en Belgique (100 %).

Si le revenu net fiscal après abattement de 10% est de 70 000 €. Si nous reprenons notre exemple précédent et 2500 € de revenus en SCPI Européenne.

  • Taux moyen d’imposition effectif : l’impôt sera dans notre exemple de 7 762 € soit un taux moyen de 7 762 €/72 500 € = 10,6 %.
  • On applique cette base sur le revenu actuel : 70 000 €*10,6 % = 7 420 € !

Le taux moyen sera de 10,46 %. Sur l’investissement de la fiscalité, l’avantage fiscale sera donc de 342 € + 430 € soit 772 €.

En le comparant à notre fiscalité dans le cadre d’une situation ou les revenus seraient totalement Français. 

772 € au lieu de 1 180 € pour une SCPI Française !

Comme évoqué, cet exemple doit être toutefois modéré par la fiscalité que paye la société de gestion à l’étranger. Elle s’acquitte de la fiscalité sur les sociétés (même si elle reste bien entendu assez faible). 

SCPI Européenne : compléter l’avis d’imposition

Vous n’aurez pas grand chose à faire. Il vous sera communiqué les revenus annuels et les cases à compléter pour déclarer à l’administration fiscale vos revenus.

Sur le formulaire 2047 

  • Cadres 4 et 6 si la SCPI a des revenus venant de l’Allemagne.
  • Le cadre 8 devra être également complété afin d’indiquer les revenus exonérés retenus afin d’établir le taux effectif.

Nous vous accompagnons concernant votre fiscalité également si vous souscrivez par nous…

Les inconvénients d’une SCPI Européenne

S’il y a un inconvénient à mettre en exergue, cela peut être la méconnaissance de marchés immobiliers à l’étranger ou une forme de dispersion plus coûteuses en charges. Il est plus difficile à contrôler même si les tendances macroéconomiques sont facilement vérifiables. 

On trouve dans mes SCPI 100 % à l’étranger, des SCPI diversifiées originellement ou d’autres qui se diversifient au fur et à mesure.

Même si la fiscalité est minorée, il faut considérer que la société de gestion l’a aussi payée dans le pays d’où viennent les revenus. Cet impôt aussi léger qu’il soit va impacter le rendement net. Une SCPI dispose d’une fiscalité transparente. C’est donc au souscripteur de payer.

Notre avis sur les SCPI Européennes

Les SCPI Européennes permettent de diversifier votre allocation de SCPI. Elles vont permettrent de diversifier votre patrimoine et les marchés immobiliers qui sont plus décorrélés tant sur les données de marchés, le rendement, les perspectives de revalorisation ou encore la réaction plus ou moins épidermiques aux variations de taux. 

C’est également une solution plus intéressante pour les personnes disposant d’une TMI importante. A partir de 30 %, on peut y voir un véritable avantage pour les SCPI en direct.

Nous l’avons vu, il n’y a pas de prélèvements sociaux à devoir ! A 17,2 %, cela donne un avantage indéniable. Le rendement net en sort boosté.

Attention toutefois à se laisser entrainer par le chant des sirènes sans toutefois bien regarder les éléments importants, en l’occurrence la gestion de la SCPI et des biens immobiliers qui la composent, des statuts, des chiffres comptables et financiers,  de son historique… 

Notre offre : liste des SCPI EUROPEENNES

Nous avons accès à tout le marché. Contactez-nous afin de bénéficier de nos conseils à des prix souvent inférieur au marché. Vous devriez avoir des surprises ! 

SCPI Européenne que nous mettons en avant en 2024*

Sofidy Europe Invest

Comme la SCPI COEUR D’EUROPE, cette SCPI a été créée en 2021. Produite et gérée par SOFIDY, elle va investir 100 % de ses actifs à l’étranger, dans des pays Européens.
 

Remake Live

Cette SCPI rentre dans plusieurs cases. C’est une SCPI spécialisée dans le domaine de l’éducation, la santé et l’hébergement. Le choix de la société de gestion se porte sur les secteurs disposant de tendances démographiques forts, par exemple, les EHPAD et les résidences étudiants…

Elle dispose d’une allocation Française mais également Européenne.

Transitions Europe

La SCPI Transitions Europe créée par la société Arkea REIM est une SCPI diversifiée sectoriellement qui a pour but d’investir en Europe à hauteur d’environ 80 % de ses actifs. Le reste sera situé évidemment en France. 

C‘est déjà une SCPI ayant obtenu le label ISR (Investissement Socialement Responsable). 

Elle dispose d’une allocation Française mais également Européenne.

Iroko Zen

Cette SCPI rentre dans plusieurs cases. C’est une SCPI spécialisée dans le domaine de l’éducation, la santé et l’hébergement. Le choix de la société de gestion se porte sur les secteurs disposant de tendances démographiques forts, par exemple, les EHPAD et les résidences étudiants…

Elle dispose d’une allocation Française mais également Européenne.

 

SCPI Comète d’Alderan

C’est la petite dernière de la liste. Elle a été créée fin 2023. SCPI rentre dans plusieurs cases. C’est une SCPI spécialisée dans le domaine de l’éducation, la santé et l’hébergement. Le choix de la société de gestion se porte sur les secteurs disposant de tendances démographiques forts, par exemple, les EHPAD et les résidences étudiants…

Elle dispose d’une allocation Française mais également Européenne. 

Neo de Novaxia

Cette SCPI rentre dans plusieurs cases. C’est une SCPI spécialisée dans le domaine de l’éducation, la santé et l’hébergement. Le choix de la société de gestion se porte sur les secteurs disposant de tendances démographiques forts, par exemple, les EHPAD et les résidences étudiants…

Elle dispose d’une allocation Française mais également Européenne.

Epargne Pierre Europe

Cette SCPI rentre dans plusieurs cases. C’est une SCPI spécialisée dans le domaine de l’éducation, la santé et l’hébergement. Le choix de la société de gestion se porte sur les secteurs disposant de tendances démographiques forts, par exemple, les EHPAD et les résidences étudiants…

Elle dispose d’une allocation Française mais également Européenne.

 

Log In

Cette SCPI rentre dans plusieurs cases. C’est une SCPI spécialisée dans le domaine de l’éducation, la santé et l’hébergement. Le choix de la société de gestion se porte sur les secteurs disposant de tendances démographiques forts, par exemple, les EHPAD et les résidences étudiants…

Elle dispose d’une allocation Française mais également Européenne.

 NCAP Continent

Cette SCPI rentre dans plusieurs cases. C’est une SCPI spécialisée dans le domaine de l’éducation, la santé et l’hébergement. Le choix de la société de gestion se porte sur les secteurs disposant de tendances démographiques forts, par exemple, les EHPAD et les résidences étudiants…

Elle dispose d’une allocation Française mais également Européenne.

PF Hospitalité Europe

Cette SCPI rentre dans plusieurs cases. C’est une SCPI spécialisée dans le domaine de l’éducation, la santé et l’hébergement. Le choix de la société de gestion se porte sur les secteurs disposant de tendances démographiques forts, par exemple, les EHPAD et les résidences étudiants…

Elle dispose d’une allocation Française mais également Européenne.

 

La SCPI Coeur d’Europe

Il s’agit ici de la troisème SCPI de SOGENIAL. Elle a été créé en 2021. Comme la SCPI EUROPE INVEST, son but est d’nvestir dans des pays limitrophes à la France voir un peu plus loin, toujours dans l’Espace Economique Européen. 

C’est une SCPI opportuniste qui souhaite afficher les 5 % de rendement.

 

La SCPI Novapierre Allemagne II

Connue et reconnue pour sa qualité, la SCPI NOVAPIERRE ALLEMAGNE première du nom a laissé sa place à cette seconde mouture qui a la même stratégie. Ce sont des raisons statutaires qui imposait une capitalisation maximum qui ont ainsi permi à cette SCPI seconde du nom de « naître ».
Comme son nom l’indique, elle investit ses actifs en Allemagne… 

Interpierre Europe Centrale

 
C’est une nouvelle SCPI également. Elle a la singularité d’investir dans trois pays parmi les plus factuellement solides et prometteurs. Elle est située 100 % en Pologne (Cracovie, Varsovie, Wroclaw) en République Tchèque (Prague) et en Hongrie (Budapest). 

Le but de cette SCPI est d’investir dans des villes disposant de perspectives intéressantes au niveau Européen. 

Pierval Santé

La SCPI PIERVAL SANTE est la plus ancienne de ce trio. Nous la mettons ici en avant car 2020 et le grand chamboulement du Covid-19 a déréglé un certain nombre de « poncifs ». Le secteur de la santé est l’un des domaines les plus en phase avec la particularité de notre période. 
Sa capitalisation, son historique sont bien plus importants que pour les deux autres présentées. 
 

Comète 

C’est une SCPI de 2023 gérée par Alderan qui vise l’Espace Economique Européen mais également des actifs hors d’Europe (par la suiteà. 

Les SCPI CORUM

SCPI Corum Origin : première SCPI diversifiée Européennes (2011). 

Corum XL : SCPI de bureaux partout en Europe et au-delà… 

Eurion : SCPI de bureaux et ISR Européenne

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