SCPI : le guide complet

Vous les connaissez au moins certainement par leur acronyme, mais les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont aujourd’hui l’une des stars des placements, idéal entre autres, pour les investisseurs qui ne souhaitent pas voir la valeur de leur placement varier de manière trop importante tout en bénéficiant d’une bonne distribution de revenus constante, peu volatile (peu enclin à des variations).

Une Société civile de placement immobilier (SCPI) caractérisée parfois encore par la « pierre papier »  a pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.

Le principe est simple : la société gérante va collecter des fonds auprès des investisseurs et va ensuite acquérir des biens déjà occupés la plupart du temps par des sociétés.

Le souscripteur acquière donc des parts du capital de la SCPI (il devient dès lors associé de la SCPI).

Ce dernier devient de facto,  propriétaire indivis d’immeubles selon leur quotepart investie. L’objectif est simple : il est de percevoir les loyers récurrents (distribués généralement trimestriellement) et de voir dans le temps, la valeur de ses parts augmenter.

Pour rendre les choses plus concrètes, voici un exemple : un bon nombre de bâtiments situés dans le quartier de La Défense sont détenus par ce type de structures.

Ces sociétés de Gestion sont d’ailleurs désignées par les statuts ou par l’Assemblée Générale, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

1. Petit historique des SCPI

Durant ces dernières années, nous avons pu observer un transfert de liquidités des livrets réglementés traditionnels et des plans d’épargne ou encore des fonds euro vers cette typologie d’actif bien évidemment différente.

Si des raisons économiques incontestables et notamment la baisse des taux directeurs ont permis un transfert de ces capitaux vers les SCPI, c’est bel et bien pour son couple rendement par rapport au risque extrêmement avantageux.

Peu importe les actifs, Il est toujours pertinent de regarder les performances sur le long terme, en regardant l’historique des variations de la valeur ou la moyenne des distributions.  Même si les rendements antérieurs ne sont pas obligatoirement les mêmes que ceux qui émaneront dans le futur : l’historique des SCPI est assez profond pour se faire une idée du « comportement» de ces actifs dans le temps, puisque les  toutes premières datent de 1970.

2. La Composition des SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont composées quasi exclusivement d’actifs immobiliers d’entreprises, notamment de commerces et de bureaux.

Parfois, selon l’objectif de gestion et les particularités connexes notamment thématiques,  des biens spécialisés dans un secteur économique géographique peuvent y être investis de manière plus importante : par exemple des SCPI qui se cantonnent au domaine de  la santé et de l’éducation, ou encore exclusivement situés à l’étranger, voire ayant pout objectif le développement durable…

La stratégie employée est donc protéiforme dans l’objet des biens.

A cela, nous pourrions même nommer les SCPI de défiscalisation ou de capitalisation, que nous ne détailleront pas dans ce guide.

Pourquoi diversifier ?

Cela permet de sécuriser votre placement. Vous accédez à des marchés immobiliers qui n’ont pas forcément d’interactions trop importantes. Dans l’idéal, ce placement est établi dans une démarche de long terme. Mieux mutualiser permet d’avoir une stratégie cohérente et sécuritaire voire opportuniste si ces secteurs d’activité disposent à l’avenir d’une revalorisation potentiellement plus importante. 

2.1 Les SCPI généralistes

Elles se composent d’une diversification sectorielle. Elle détiennent généralement des commerces, des entrepôts et des bureaux.

Elles peuvent être comparées à un fond de portefeuille si nous nous référons à des critères plus financiers. Une SCPI ayant une capitalisation plus importante peut être moins sujette à la volatilité. Nous détaillerons dans l’analyse les points importants à regarder.

D’autres SCPI peuvent être également exclusivement investies dans des commerces ou des bureaux. Comme dans les OPCVM, il y a cette possibilité d’investir sur des placements collectifs plus spécialisés. Dans tous les placements collectifs, il y a un principe de diversification qui permet de ce fait de diluer les charges exceptionnelles ou des vacances locatives dans la masse de biens qui distribuent des revenus.

2.2 Les SCPI thématiques

Nous les trouvons principalement :

  • Dans le secteur de la santé et d’éducation,

Les sociétés  locataires exercent des activités en lien avec le domaine de la  santé et de l’éducation. Cela permet de décorréler votre investissement dans son ensemble des actifs plus traditionnels. Les actifs que l’on y trouve sont principalement des EHPAD mais également des biens spécialisés.

  • Dans des biens ayant une démarche plus environnementale :

Des politiques environnementales et énergétiques sont exprimées dans le choix des actifs ou la qualité intrinsèque s’y voit renforcée. On y voit même une pro-activité par rapport à la réglementation en vigueur et une dimension évidemment plus éthique et durable.

Ici, c’est plus la qualité plutôt que la nature du bien qui est privilégié.

2.3 Les SCPI diversifiées géographiquement

Il existe deux avantages importants lorsque vous faites le choix d’un investissement diversifié géographiquement. D’une part, vous détenez des biens dans des zones variées. Le marché de l’immobilier est pluriel et diversifier ses acquisitions engendre une dilution du risque.

Investir dans des zones éparses permet d’investir dans différents marchés et à des points d’entrée différents.

D’autre part, l’un des atouts est la possibilité de percevoir des loyers allégés en fiscalité et sans Prélèvements sociaux.

Vous trouverez un exemple chiffré de calcul sur les SCPI ayant des biens en Allemagne.

Généralement, ces biens sont situés dans des pays limitrophes à la France voire un peu plus à l’Est et dans les pays Baltes.

Les marchés y sont souvent moins matures. Les perspectives y sont plutôt favorables.

La règle établie est la suivante : contrairement aux revenus de valeurs mobilières, la fiscalité applicable est souvent celle du pays où se situe le bien immobilier.

C’est donc la société de gestion qui s’acquitte de cette même fiscalité. Vient par la suite une exonération partielle de la fiscalité (selon les conventions fiscales).

Exemple d’un investissement dans une SCPI ayant des biens en Allemagne :

La fiscalité est payée de prime abord comme si tous les loyers étaient perçus en France. Par la suite, un crédit d’impôt calculé selon la méthodologie ci-après est rétribué par l’administration fiscale.

Méthode de l’imputation :

 crédit d’impôt = impôt sur les revenus mondiaux X (revenus de source allemande / revenu net global). 

Pour information, c’est la société de gestion qui s’acquitte de la fiscalité sur les sociétés en Allemagne. Celle-ci est au taux de 15,825 %.

La convention validée entre la France et l’Allemagne fait appliquer cette méthode. Ce n’est en aucun cas une différence entre l’impôt payé par la société de gestion en Allemagne et votre propre fiscalité.

Il n’y a en revanche pas de prélèvements sociaux à payer.

Exemple chiffré :

 Pour un foyer disposant de revenus globaux de 65 000 €  ( La TMI à 30 %).  

 – Impôt sur le revenu résultant du barème : 6 167 € (ce que le contribuable aurait eu à payer s’il ne bénéficiait pas d’un crédit d’impôt).

 – Détermination du crédit d’impôt : 6 167 € x (5.000 € / 65 000 €) = 474 €

– Le crédit d’impôt de 474 € s’impute sur l’impôt à payer de 6 167 €. – Soit un impôt définitif à payer de 6 167 €– 474 € = 5 693 € (impôt à payer après affectation du crédit d’impôt)

3. La détention des SCPI

Il existe plusieurs formes de détentions :

3.1 SCPI en pleine propriété (PP)

Selon le code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de manière la plus absolue : vous êtes totalement propriétaire et vous percevez de ce fait, la totalité des revenus perçus.

3.2 SCPI en démembrement : Nue Propriété (NP) ou usufruit (USU)

Pour information :

Usufruit : usus et fructus : le droit d’user et de percevoir les fruits (loyers)

Surtout pour de la trésorerie d’entreprise. Perception de la totalité des revenus durant la période.

Nu propriété : Abusus

Il existe la possibilité d’acquérir soit la nue propriété, soit l’usufruit lors d’un démembrement temporaire.

L’intérêt de cette pratique réside dans la possibilité d’acquérir des actifs décotés et d’obtenir une plus value qui n’est pas fiscalisée.

A l’acquisition, une clé de répartition qui définit la valeur de l’usufruit et la valeur de la nue propriété vous est présentée par la société de gestion en fonction de la durée de démembrement. La période de démembrement est donc définie (souvent entre 3 et 15 ans).

En achetant la NP, vous obtenez le futur droit d’être pleinement propriétaire des parts de SCPI.

Plus cette durée est longue, plus la valeur de Nue Propriété sera faible par rapport à l’usufruit.

L’investissement n’apparait pas dans l’assiette taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Fonctionnement du démembrement 

A la fin de la période de démembrement définie, les droits de l’usufruitier s’éteigne au profit du nu-propriétaire. Vous devenez donc naturellement pleinement propriétaire des parts de SCPI.

C’est à ce même moment que vous commencez à percevoir les revenus.

Vous générez sur la période une création de richesse non relative à la perception de revenus, ni liée à des facteurs de revalorisation de l’actif et donc non assujettie à la fiscalité des revenus ni à celle des plus value immobilière.

C’est l’idéal lorsque vous n’avez pas besoin de percevoir des revenus dans un avenir proche, que votre tranche marginale d’imposition (TMI) est importante et que vous savez que d’ici quelques années, cette dernière va diminuer. Elle peut servir notamment dans l’optique de la préparation de la retraite.

De plus, sur une période longue, l’objectif est que la part soit revalorisée à la hausse. Cet élément peut être le double objectif affiché lors de la souscription.

Cela étant dit, dans un objectif de transmission, une part de SCPI peut être démembrée définitivement comme n’importe quel actif.

Exemple :

Acquisition de la NP de parts de SCPI pendant la période de 10 ans (la clé de répartition diffère selon le gérant).

Pour un investissement de 100 000 € en NP, et une clé de répartition de

33 % en Usufruit

67 % en NP.

Au bout de 10 ans, l’usufruit s’éteint au profit de la NP.

A votre actif, vous aurez donc en SCPI, 149 253  (sans compter la revalorisation de la part). Tous les ans, un expert va comptabiliser la valeur effective du parc immobilier.

Sur du long terme, nous pouvons fort logiquement envisager une revalorisation positive.

3.3 SCPI en Assurance Vie

Nous n’aborderons que peu ce sujet car il sera bien développé dans un autre article.

Cependant, afin de capitaliser sans pour autant subir la volatilité des marchés, il peut être adapté d’investir dans des  SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance vie.

Les rendements distribués seront généralement par ailleurs plus importants que ceux du fonds euro (même fonds euro boosté).

L’un des avantages est de pouvoir bénéficier de la fiscalité de l’enveloppe fiscale. En effet, si vous êtes dans une tranche marginale d’imposition élevée, choisir l’assurance vie pour détenir vos SCPI peut être plus avantageux d’un point de vue fiscal.

La contrepartie, ce sont les frais de gestion du contrat qui viennent s’ajouter. Il faut donc vérifier que le gain fiscale soit supérieur à la perte due aux frais de gestions.

4. Quelques éléments à connaitre sur les SCPI

4.1 Informations clés

Avant de souscrire une SCPI, il est important de vérifier certaines informations. Nous allons voir ici où porter votre attention.

Sur le bulletin de souscription, vous trouverez plusieurs indications :

Le mode de détention : Pleine Propriété (PP) ou Nue Propriété (NP) (voire usufruit, notamment pour les personnes morales).

Le délai de jouissance est un élément important et correspond à la période pendant laquelle vous n’allez pas percevoir de revenu. Je vous en explique plus bas la raison. Après ce fameux délai, vous commencez à percevoir les loyers. Ceux-ci dont distribués de manière trimestrielle.

Les frais d’acquisition : Ce sont des frais fixés par la société de gestion, comme dans tout investissement immobilier. Ils sont amortis par les loyers distribués dès le premier euro puisque ces frais sont payés à la sortie (revente). Ils sont amortis également par la revalorisation des parts.

Comme nous l’avons déjà évoqué, c’est un investissement dont la gestion est totalement déléguée. Vous n’avez donc aucun tracas administratif ou de gestion. Le rendement qui est communiqué est toujours brut de fiscalité (avant fiscalité) et net de frais de gestion. C’est bien la société de gestion qui s’acquitte de toutes les charges de fonctionnement.

Tous les ans, un expert va évaluer la valeur du parc immobilier (actif – passif) ; Au-delà de la perception de revenus, cette revalorisation peut avoir un effet dopant de votre investissement.

4.2 Vie de la SCPI

Tous les trimestres :

Au cours de la vie de votre investissement, vous allez recevoir un bulletin trimestriel qui relate des dernières acquisitions, du rendement distribués, d’une synthèse des choix de gestion, des travaux futurs, des vacances locatives…

Tous les ans :

Vous avez une assemblée générale ordinaire à laquelle vous pouvez participer. Vous avez d’ailleurs le droit de vote.

Les points abordés au cours de cette assemblée : l’approbation des comptes annuels et l’affectation du résultat, du rapport du conseil de surveillance, nomination du conseil de surveillance, de la valeur comptable, de la valeur de réalisation et de reconstitution, ou encore par exemple de l’autorisation de contracter des emprunts…

Chaque année, il vous sera également communiqué un document Imprimé Fiscal Unique (IFU) qui relatera des loyers distribués et des éléments à indiquer dans votre déclaration d’impôt sur le revenu. Tout est fait encore une fois pour vous simplifier la vie !

Vous n’aurez plus qu’à inscrire les éléments de l’IFU sur votre formulaire 2044 ainsi que le 2047 pour tous les revenus de l’étranger (pour les SCPI percevant des loyers de l’étranger).

5. La fiscalité et Prélèvements Sociaux (en Pleine Propriété)

La fiscalité des SCPI est simple : il s’agit des revenus fonciers majorés des Prélèvements Sociaux.

Au régime réel, elle est calculée en fonction de votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI).

A cela, il faut majorer la fiscalité des prélèvements sociaux (17,2 % à ce jour). Depuis 1996, nous assistons à une augmentation de cette charge pour l’investisseur.

Le choix pour le régime réel est obligatoirement lorsque vos revenus sont supérieurs à 15 000 €.

Si vous êtes en situation de déficit foncier, celui-ci peut être imputé sur les revenus globaux et donc compenser la fiscalité créée par les SCPI.

En France, dans l’immobilier, la fiscalité est calculée sur la différence entre les loyers perçus et les charges effectives. Les SCPI distribuent un rendement net de frais de gestion et brut de fiscalité.

En micro foncier vous bénéficiez d’un abattement de 30 % des loyers perçus. La condition afin de bénéficier de ce régime est initialement de percevoir des revenus de même nature concernant un bien détenu en direct. Vos revenus doivent être inférieurs à 15 000 €.

Ce choix est irrévocable durant 3 années.

Pour les revenus des SCPI perçu depuis l’étranger : il faut regarder les conventions fiscales entre le pays où est situé le bien et la France.

Fiscalité sur les revenus financiers de la SCPI :

La trésorerie de la SCPI est placée. Elle permet de générer un rendement le temps de trouver notamment les biens qui vont être acquis.

Ce n’est pas par ce rendement que vous ferez fortune mais c’est un complément. La fiscalité appliquée est celle des Valeurs Mobilières.

Nous n’aborderons ce sujet plus longtemps car c’est anecdotique.

Fiscalité sur les plus value :

A la cession, la fiscalité applicable est la même que celle attribuée à la cession d’un bien détenu en direct. Elle est imposée à l’impôt sur le revenu à hauteur de 19 % après avoir subi un abattement selon la durée de détention.

Un abattement fait diminuer aussi le taux de prélèvements sociaux (17,2 %) sur trente années.

Vous retrouvez cela dans le tableau ci-après :

Fiscalité SCPI

6. La revente des SCPI

Il existe deux types de SCPI : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable.

Les SCPI à capital variable sont aujourd’hui beaucoup plus répandues.

Les SCPI à capital fixe étaient pourtant la première forme historique.

La différence est simple, dans le premier cas, le prix de vos parts sont fixés par la société de gestion. En d’autre terme, il n’y a pas de valeur de marché secondaire.

Vos parts de SCPI sont rachetées par la SCPI alors que dans le second, vous devez revendre vos parts sur un marché de gré à gré (marché secondaire). La SCPI vous aide à trouver des investisseurs potentiels.

Remarque : Lorsque vous investissez dans des SCPI, vous investissez dans de l’immobilier. L’immobilier contrairement aux actions n’est pas un actif très liquide. Même si aujourd’hui il existe beaucoup d’acheteur et les transactions se font rapidement, il faut bien avoir à l’esprit que ce ne sera pas toujours le cas.

En cas de marché tendu, la revente de vos part de SCPI pourra prendre un peu plus de temps. La revente de SCPI est donc un peu plus rapide. Les SCPI sont un peu plus liquide que de l’immobilier traditionnel. Mais il ne faut pas ranger les SCPI dans la catégorie des produits disponibles à tout moment. Comme le fonds en Euro ou les unités de compte.

La fiscalité appliquée est celle des plus value immobilière.

Conclusion

Il existe peu d’investissements générant un rendement brut aussi important par rapport à un risque aussi faible. Les informations sont simples d’accès et malgré l’immobilier qui compose l’investissement, une réglementation purement financière rend l’opération beaucoup plus transparente. C’est l’Autorité des Marchés Financiers qui est l’organe de contrôle.

C’est également un placement légèrement plus liquide que l’immobilier traditionnel. Vous le revendez d’une manière plus simple qu’un actif détenu en direct (pas de passage chez un notaire…).

La durée de détention est la clé. Plus l’horizon de placement est long, plus la revalorisation devrait être au rendez-vous et permettre d’amortir les frais d’acquisition, qui je vous le rappelle, sont payés à la revente.

Le choix des SCPI peut être variable suivant votre Tranche Marginale d’Imposition, la durée potentielle de votre investissement ou tout simplement vos objectifs…

C’est donc une très bonne solution d’investissement sécuritaire et pérenne.

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