Investir dans une SCPI : définition, fonctionnement, analyses, lexique…

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) font parties des solutions d’épargne préférées des Français. Elles représentent la sécurisation de l’immobilier et le caractère plus liquide et fongible d’un produit “financier”. Nous vous évoquons dans cette page les articles sur des conseils, des analyses, des préconisations pour tout savoir sur les SCPI et ainsi mieux appréhender cette solution intéressante pour investir. 

Ce type de solutions répond d’ailleurs à un certain nombre de besoins tel que : 

  • la perception de revenu (souscription en pleine propriété)
  • capitaliser ( souscription en pleine propriété ou en souscription en pleine propriété ou en nue-propriété)
  • bénéficier d’un effet de levier (acquisition de parts à crédit)
  • générer un rendement intéressant pour l’excédent de trésorerie d’entreprise (pleine propriété ou usufruit)
  • transmettre un patrimoine (démembrement définitif dans le cadre d’une succession ou assurance vie)
  • sécuriser son patrimoine tout en étant liquide (assurance vie ou même pleine propriété)
  • réduire sa fiscalité (SCPI fiscale)
  • booster un déficit foncier (souecription en pleine propriété)
  • s’adapter à une baisse de revenu futur (nue-propriété)
  • capitaliser malgré une forte Tranche Marginale d’Imposition (TMI)
Comme vous le voyez, les Sociétés Civiles Placements Immobiliers disposent de fortes possibilités d’adaptation. Vous disposez sur notre site d’articles, guides et vidéos afin de tout savoir pour mieux investir dans les SCPI. 

Table des matières

SCPI DE RENDEMENT : PRESENTATION 

Les SCPI de rendement ont pour objectif de permettre aux investisseurs d’obtenir lesles mêmes atouts que dans l’immobilier en direct mais également de bénéficier d’avantages spécifiques : 

  • percevoir un revenu provenant des loyers des biens immobiliers, 
  • profiter de la diversification afin de mutualiser les risques, 
  • générer un rendement peu volatile et plus élevé grâce au marché immobilier des sociétés, 
  • accéder à des actifs qualitatifs à partir de sommes faibles (environ mille euros), 
  • profiter de la liquidité de ce type de véhicule d’investissement, 
  • comprendre et accéder aux informations grâce à l’obligation d’informations de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) : les statuts, les bulletins trimestriels…

Leurs actifs immobiliers sont composés de bureaux, commerces mais également d’hébergements de santé (EHPAD, cliniques…). 

2 axes d’enrichissements :

  • Un rendement perçu qui équivaut en quasi-totalité aux loyers distribués (et de manière anecdotique un peu de rendement de la trésorerie placée par le gestionnaire).
  • La revalorisation du parc immobilier. La part est régulièrement revalorisée en fonction du marché. A long terme, celui-ci est haussier. L’inflation et la demande en sont la raison. 

Le rendement perçu est net de frais de gestion et brut de fiscalité. Les charges de gestion ont déjà été payés par la société de gestion. Il est important d’avoir à l’idée la fiscalité à devoir ainsi que les prélèvements sociaux pour bien ajuster 

Elément fondamental : le rendement perçu est calculé sur votre ticket d’entrée. Par exemple, vous investissez 30 000 €, le rendement sera calculé sur cette somme. Les frais d’acquisition que l’on peut retrouver dans l’immobilier ne seront payés qu’à la cession de vos parts,  c’est à dire si vous les revendez.

Je vous invite à lire les deux articles ci-après pour avoir plus d’indications. Contactez-nous pour avoir notre avis sur votre projet et cela gratuitement. 

  
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LES SCPI DE CAPITALISATION

Les SCPI de capitalisation ne paratgent pas l’objectif de percevoir un revenu mais bien d’augmenter au fil du temps plus fortement que leur “grande soeur” la valeur vénale du parc immobilier. 

Vous trouverez plus d’informations sur notre article traitant du sujet : 

LES SCPI FISCALES

Moins connues et moins développées que les SCPI de rendement, les SCPI fiscales permettent surtout logiquement de répondre à des objectifs fiscaux. En effet, alors que les SCPI sont de rendement ont un but de perception de revenu voir de capitalisation, les SCPI fiscales permettent de générer un enrichissement en utilisant des leviers fiscaux. 

Les SCPI sont focalisées sur de l’immobilier des particuliers. Elles sont également bien moins valorisées car le parc immobilier qui la compose est bien plus petit. Elles sont une adaptation des lois fiscales telles actuellement la loi Malraux, la loi PINEL ou encore dans un autre objectif, de déficit foncier.

TOUT SAVOIR SUR LES SCPI : VIDEOS

A venir…

Nous ferons régulièrement des vidéos sur ce sujet. Inscrivez-vous à notre newsletter afin d’en bénéficier. 

TOUT SAVOIR SUR LES SCPI : ANALYSE DU MARCHE

Nous vous proposons des articles sur les SCPI. Des analyses du marché et des analyses sur des stratégies à employer…

LES SCPI SUR LE MARCHE

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LEXIQUE DES SCPI 

SCPI à capital variable 

Elles représentent la majorité des SCPI. Ses parts sont émises à tous moment. Le capital n’est pas plafonné. Il y a une vraie différence avec les SCPI à capital fixe à la revente qui sera directement lié à l’offre et la demande.  

SCPI à capital fixe 

Le gestionnaire des SCPI plafonne le montant du capital maximum dans les statuts. Elles peut ouvrir la collecte et augmenter son capital et acquérir des biens immobiliers lorsqu’elle le décide (décision en assemblée général).

Marché primaire 

Les parts sont émises directement par la société. 

Marché secondaire 

C’est un marché de gré à gré, lieu où se rencontre l’offre et la demande. 

Délai de jouissance 

Durée pendant laquelle le souscripteur ne touche pas de revenu. Cette durée change en fonction de la SCPI. 

Report à Nouveau (RAN) 

il permet de compenser les charges exceptionnelles. Il est un indicateur des possibilités qu’à une société de gestion de lisser la baisse de volatilité sur une période longue. 

Taux d’Occupation Financier (TOF) 

Ce ratio représente les loyers perçus sur la période par rapport à la capacité totale de loyers générés si le parc immobilier était totalement occupé. Un TOF au dessus de 92 % concernant une ancienne SCPI est un ratio correct alors qu’on demandera à une SCPI plus jeune (et disposant d”une capitalisation plus faible) d’avoir un ratio supérieur à 97 %. 

Taux de Rendement Interne (TRI) 

C’est le taux de rentabilité . Celui-ci est annualisé selon une période définie. Il prend en considération le rendement sur la période, la plus-value. C’est un indicateur important pour ajuster les deux axes d’enrichissement : le rendement et la revalorisation des parts de SCPI.  

Prime d’émission 

Elle fait partie intégrante du prix de la part. C’est la différence entre le prix de la part et la valeur nominale. 

Prix d’exécution 

C’est la valeur de la part à la cession. Il s’agit d’une valeur qui résulte de l’offre et de la demande à la revente. Il n’est utilisé que pour des SCPI à capital fixe. 

valeur vénale 

C’est la valeur calculée par un expert indépendant tous les cinq ans et actualisé tous les ans (toujours par un expert).

valeur de réalisation 

C’est la valeur vénale des biens immobiliers majorée des autres actifs de la SCPI (liquidités, trésorerie). Il est établi par un expert indépendant.

Le prix de souscription 

C’est évidemment la valeur que le souscripteur dépense pour une part. Il équivaut à la valeur de réalisation pondérée par la société de gestion à 10 % près (au dessus ou au dessous). 

Valeur de reconstitution 

C’est la valeur vénale majorée des frais et de la poche financière. 

Valeur de retrait 

C’est la valeur de la part moins les frais de souscription. C’est une valeur que l’on établit exclusivement pour les SCPI à capital variable. Elle correspond donc au montant de la part que le souscripteur que le souscripteur va récupérer s’il vend une part (avant fiscalité). 

Le démembrement 

C’est le fait d’isoler la Nue-propriété de l’usufruit. Vous retrouverez plus d’indications ici. Cela sert à répondre à des besoins de capitalisation. Vous pouvez investir dans l’usufruit d’une SCPI (notamment pour les sociétés) ou dans la Nue-propriété (capitalisation) suivant ce que vous recherchez.

Cette page évolue dans le temps en fonction du contexte et des offres du marché… Inscrivez-vous à notre newsletter afin de recevoir les articles que l’on poste dans la partie “tout savoir sur les SCPI”…

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