La valeur de reconstitution d’une SCPI : définition et analyse

La valeur de reconstitution d’une SCPI comparée à son prix de souscription permet de vérifier si la part de la SCPI est souscotée ou surcotée par rapport à la valeur réelle de son patrimoine

Elle permet ainsi de se projeter vers une revalorisation positive ou non de la part… Elle demeure également en cas de crise une indication importante. En effet, dans des périodes de baisse de la valeur de l’immobilier, vette indication importante perlent de vérifier le risque de baisse de la part des SCPI acquisses ou même de contrôler si un investissement dans une SCPI est adapté à un instant T.

Tous les ans, la valeur de constitution est validée en Assemblée Générale. Elle paraît autour de Mars. En 2023, l’AMF avait recommandé aux sociétés de gestion de communiquer sur une valeur à la mi-année. 

La valeur de constitution est calculée sur le parc immobilier composé à la fin de l’année précédente. 

Vous retrouvez dans cette page la liste des valeurs de reconstitution des SCPI en 2022 ! Contactez-nous pour inscrire dans les SCPI les plus intéressantes du marché  en bénéficiant de notre offre !

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Par nature, l’un des éléments comptables le plus important pour se décider dans le choix d’une SCPI est la valeur de reconstitution. Vous trouverez plus d’indications dans cet article : Comment sélectionner une SCPI ? 

Comment est calculé le prix de la part d’une SCPI ?

Le « jargon » des SCPI est assez large et pointu. Beaucoup de valeurs et de critères arpentent les documents réglementaires imposés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Nous le rappelons régulièrement, bien que les sociétés civiles de placements immobiliers soient composées majoritairement d’immobiliers, ce sont bien les règles drastiques de l’AMF que celles-ci doivent de respecter.

Bien des particularités caractérisent ces véhicules d’investissement au succès important depuis de nombreuses années. C’est le cas de leur transparence fiscale. La société de gestion s’acquitte de tous les frais de gestion. Le rendement perçu est donc net de frais de gestion ! 

En revanche, elle ne paye pas d’impôts sur les loyers générés. C’est au souscripteur de payer la fiscalité sur les revenus perçus sous forme de revenus fonciers voire de revenus sur les valeurs mobilières (sommes placés par la société de gestion « en attente »). Ces dernières sont faibles. 

Pour connaitre les autres particularités, je vous invite à lire ces deux articles :

Qu’est-ce que la valeur de reconstitution ?

La valeur de reconstitution représente la valeur expertisée du parc immobilier dont on rajoute les liquidités et on les diminue de l’ensemble des charges.

D’autres  valeurs vous sont apportées relatant de la valeur du parc immobilier de la SCPI. Quelles sont-elles et quelles différences ?

  • valeur d’expertise : c’est ce qu’on appelle la valeur vénale. Elle désigne le montant du parc immobilier décrété par un expert immobilier indépendant, dans un rapport d’expertise.
  • valeur de retrait : elle est obtenu en diminuant au prix de la part les frais de souscription. On les retrouve facilement sur les documents de la SCPI. Ils sont dans très peu de cas nuls et  souvent compris entre 7 et 12 %.
  • valeur de réalisation : elle s’apparente à la valeur liquidative. C’est la valeur d’expertise à laquelle on ajoute les autres actifs détenus par la SCPI. En d’autres termes, cette valeur reprend l’expertise et la majore des liquidités et la minore des dettes (emprunts…).
  • valeur de reconstitution : En théorie, elle reprend l’ensemble des coûts engendrés par la SCPI pour constituer son parc immobilier. C’est donc la valeur de réalisation à laquelle on ajoute tous les frais (droits de mutation chez le notaire, commissions…).

Les contraintes de l’AMF

En pratique, il est autorisé un prix de part 10 % au-dessus ou au-dessous de la valeur de reconstitution .

En réalité, ce qui va nous importer n’est pas la valeur de reconstitution mais la différence entre celle-ci et le prix d’acquisition.  La hausse des prix de l’immobilier étant une tendance de long terme assez logique, une valeur de reconstitution proche de 90 % de la valeur de souscription permet d’identifier une prochaine revalorisation potentielle de la part.

C’est une indication pour savoir si le prix de souscription est en adéquation avec sa valeur réelle. Elle est aussi également une soupape en cas de baisse importante du marché (avec la valeur de réalisation et le report à nouveau).

Une valeur haute de reconstitution par rapport au prix de la souscription permet d’avantager les nouveaux entrants (souscripteurs).

Si l’expert relate une valeur de reconstitution supérieure. Le prix de souscription ne pouvant pas être différent de 10 % de la valeur de reconstitution, le prix de souscription sera obligatoirement revu à la hausse.

Le montant du prix de souscription est également là pour pouvoir utiliser un rendement plus haut et donc commercialement être plus attractif !

Le cas d’une souscription de SCPI en nue-propriété ?

Lorsque vous investissez dans la nue-propriété de parts de SCPI, la valeur de reconstitution est également un élement important puisque votre objectif d’accéder à une valeur de part stable ou qui a une probabilité important de croître. Durant le nombre d’année de démembrement, vous ne percevez pas de revenus de vos parts de SCPI, il est donc pour les raisons évoqués précédemment un indicateur primordial pour faire votre choix de SCPI (la probabilité d’avoir une revalorisation est plus importante lorsque le prix de la part est sous-coté).

Liste des valeurs de reconstitution pour les SCPI en 2024 (valeurs 2023 à venir)

 

Nom de la SCPINom du gérant Prix de souscription 2024 (en €)Valeur de reconstitution en 2023 (en €) Valeur de reconstitution en 2022 (en €) Différence 2022 par rapport à val. partValeur de reconstitution 2021 (en €)Date de création Caractéristiques
Cristal LifeInter Gestion204223.58218.35 -8.40212.042021Commerces résilients
Epilon 360 °Epsilon250273.92272.58-8.38260,532021Diversifiée
Epargne Pierre Atland Voisin208220.30  225.14-7.61224.042013Bureaux
Cristal RenteInter Gestion250268268.34 -6.83253.32011Commerces
Kyaneos PierreKyaneos AM10801154.071157.60 -6.701123.542018Résidentiel
Cœur de ville Sogenial206220.14224.37-6.40213.312013Commerces en province
Vendôme RégionsNorma Capital670685.17709.40-5.55711.152015Surtout bureaux en province
Cœur de Régions Sogenial664683.32697.34-4.78691.75 2018Province et diversifié
Novapierre Allemagne 2Paref Gestion260251.27272.08 -4.44288.032019DIY – alimentaire
Cap Foncières et territoiresFoncières et Territoires255266.45269,71-4.34278.942014Diversifiée
Altixia Cadence XIIAltixia REIM200208.62 -4.13208.272018Commerces
ElialysAdvenis10001042.94-4.121082.12
Altixia CommercesAltixia REIM203211.52 -4.03214.392019Commerces
Fair InvestNorma Capital200205.18208.17-3.92215.392018Santé et éducation
Iroko ZenIroko200209.43207.17-3.46207.122020Diversifiée
Corum EurionCorum AM215223.23222.65-3.39225.412020Bureaux
Corum OriginCorum AM11351146.421171.90-3.151177.432012Diversifiée
Foncière des praticiens Foncière Magellan11001102.931131.73-2.801173.192017Santé en province
EurovalysAdvenis REIM10301054.94 -2.361105.132015Bureaux
Pierval santé Euryale200207.70-1.78210.312014Actifs spé : maladies neurologiques dégénératives, EHPAD..
Interpierre Europe CentraleParef Gestion250250.34253.98-1.572472020Europe Centrale :villes importantes de Pologne, Hongris, Rép Tchèque
PF Grand ParisPerial AM544550.86 -1.26570.471966Grand Paris
ActivimmoAlderan 610612.24 -0.37629.002019France Spécialisée dans la logistique
ImmorenteSofidy340322.29339.920.02341.681987Diversifiée
EfimmoSofidy237235.040.83241.431987Bureaux
NeoNovaxia187191.99183.871.21188.022019Province et étranger / Bureaux et hôtels
PrimoviePrimonial203200.511.24202.792012Santé
PF Hospitalité EuropePerial200196.261.91198.802020Europe – santé, éducation
PrimopierrePrimonial208203.762.08219.612008Bureaux
Corum XLCorum AM195185.80189.932.67199,252017Bureaux
PFO2Perial AM196189.673.34194.212009Bureaux
Sofidy Europe InvestSofidy235220.86226.883.58230.362021Europe diversifiée
LF Avenir SantéLa Française300257.825.89297 2021Santé

Bilan concernant la valeur de reconstitution

Ce n’est évidemment pas le seul élément à regarder pour faire son choix concernant des SCPI. Il peut même être considéré comme moins pertinent que la valeur de réalisation (valeurs des actifs immobiliers) mais il régit la valeur de part (+ 10 à – 10 % de la valeur). 

Il est à appréhender en plus d’un ensemble d’éléments que vous pouvez retrouver dans notre article comment choisir une SCPI, mais c’est un élément comptable tout de même important, surtout dans un moment où les marchés immobiliers ont une tendance baissière. 

Comme évoqué, la valeur de reconstitution est importante dans le cadre d’une souscription de parts de SCPI en Nue-propriété (voir notre article sur le sujet ici). Comme il n’y a pas de rendement sur une période définie, il faut sélectionner le ou les SCPI qui auront une part sous pondérée par rapport au prix de part.

Contactez-nous gratuitement afin d’évoquer votre projet. En termes de solutions, nous sommes indépendants et avons accès à l’ensemble du marché sans coûts supplémentaires.

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