COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
La SCI Capimmo, gérée par Praemia REIM France, est la première société civile immobilière du marché de l'assurance vie, avec 4,55 milliards d'euros investis dans 152 fonds, SCPI et immeubles en Europe. Au 3 juillet 2026, sa valeur liquidative est de 221,10 € et sa performance 2026 de -1,78 %, la société de gestion anticipant environ -0,8 % sur l'année avec des revenus de l'ordre de 4,4 %. Le capital n'est pas garanti et la durée de placement recommandée est de 8 ans.
Source : Praemia REIM France, reporting trimestriel T2 2026, données au 03/07/2026. Performances nettes des frais de gestion de la SCI, hors frais du contrat d'assurance vie. Les revenus ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
| Société de gestion | Praemia REIM France (ex-Primonial REIM), agrément AMF GP 11 000043 |
| Forme | Société civile immobilière à capital variable (FIA) |
| Création | 26 juillet 2007 |
| Valeur liquidative | 221,10 € par part, calculée chaque semaine |
| Actif net | 4,55 Md€ |
| Performance 2026 à date | -1,78 % |
| Prévision 2026 de la société de gestion | De l'ordre de -0,8 %, non garantie |
| Performance 2025 | +0,36 % |
| Volatilité sur 52 semaines | 1,11 % |
| Endettement (LTV) au 31/03/2026 | 24,80 % |
| Frais d'entrée | 2 % acquis au fonds |
| Frais de gestion | 1,60 % HT de la valeur brute des actifs |
| Indicateur de risque | 3 sur 7 |
| Durée recommandée | 8 ans |
| Accès | Unités de compte de contrats d'assurance vie |
Pourquoi la SCI Capimmo a-t-elle baissé en 2026 ?
Après un retour en territoire positif en 2025 (+0,36 %), Capimmo affiche -1,78 % au 3 juillet 2026. Les revenus continuent de rapporter (+2,16 % sur le semestre), mais la revalorisation du patrimoine ressort à -2,93 %.
Selon Praemia REIM France, près de 60 % de cette revalorisation négative vient de corrections de valeur sur les bureaux, et principalement d'une ligne identifiée : la SCPI Primopierre, dont la variabilité du capital a été suspendue. Capimmo valorise désormais sa participation en tenant compte des premiers prix observés sur le marché secondaire de cette SCPI. Les autres allocations affichent une relative stabilisation de leurs valeurs, dans la continuité du second semestre 2025.
Décomposition de la performance 2026 au 03/07/2026
Source : Praemia REIM France, reporting T2 2026. L'amortissement correspond à l'étalement comptable sur 8 ans des droits et frais d'acquisition des actifs, prévu par les statuts.
Une baisse de nature différente de celle de 2023-2024
Les pertes de 2023 et 2024 venaient d'une crise générale : baisse des valeurs immobilières après la remontée des taux, rachats importants et provisions pour liquidité immédiate. La baisse de 2026 est concentrée sur la valorisation d'une participation dont le prix vient d'être confronté au marché secondaire. Elle n'en est pas moins réelle, mais elle ne traduit pas une nouvelle dégradation d'ensemble du portefeuille.
Le contexte de marché
Le conflit au Moyen-Orient déclenché fin février 2026 a relancé l'inflation et conduit la Banque centrale européenne à relever ses taux directeurs de 25 points de base le 11 juin 2026. Pour l'immobilier, ces conditions financières plus restrictives décalent la normalisation du cycle engagée en 2025. En l'absence d'autres revalorisations, Praemia REIM France anticipe une performance nette de l'ordre de -0,8 % en 2026, estimation non garantie qui pourra évoluer.
Vous détenez déjà la SCI Capimmo : que regarder ?
La situation d'un détenteur dépend d'abord de sa date d'entrée et du contrat qui porte l'unité de compte. Le reporting du 3 juillet 2026 permet de poser plusieurs repères.
- Les revenus tiennent : 2,16 % au premier semestre et une composante revenus attendue autour de 4,4 % sur 2026, comparable à 2025, portée par l'indexation des loyers. Le patrimoine continue de produire ; c'est sa valorisation qui pèse.
- La liquidité est reconstituée : plus de 1,2 milliard d'euros d'arbitrages réalisés à fin juin 2026, des engagements couverts à 24 mois et des retraits de parts toujours remboursés.
- L'endettement recule : LTV de 24,80 % au 31 mars 2026, contre 25,93 % au 31 décembre 2025, pour un effet de levier de 1,33.
- Les bureaux pèsent moins : 27 % du portefeuille, contre près de 40 % historiquement.
Grille de lecture pour un détenteur
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Qu'est-ce que la SCI Capimmo ?
La SCI Capimmo, anciennement Primonial Capimmo, est une société civile immobilière à capital variable créée le 26 juillet 2007 et gérée par Praemia REIM France, ex-Primonial REIM, société de gestion agréée par l'AMF sous le n° GP 11 000043. C'est un fonds d'investissement alternatif qui ne fait pas d'offre au public et n'est pas agréé par l'AMF : ses parts sont détenues par des assureurs et proposées aux épargnants comme unités de compte de contrats d'assurance vie.
Capimmo est un fonds de fonds : il investit surtout dans des participations immobilières collectives (fonds non cotés, club deals, SCPI, OPCI) et, dans une moindre mesure, dans des immeubles et des foncières cotées, en France et dans les pays de l'OCDE. Avec 4,8 milliards d'euros d'actif net fin 2025 selon l'ASPIM-IEIF, c'est la première société civile du marché de l'assurance vie.
Objectifs d'investissement
- Récurrence de performance sur un patrimoine immobilier diversifié
- Perspective de plus-value à long terme
- Diversification européenne par secteurs et par pays
- Poche de liquidités de 10 % minimum dans la politique d'investissement
Quelles sont les performances de la SCI Capimmo ?
De 2007 à 2022, Capimmo a enchaîné seize exercices positifs, entre +1,80 % et +8,89 %. La remontée des taux a provoqué deux années de forte baisse, -11,55 % en 2023 et -13,59 % en 2024, avant une stabilisation en 2025. Depuis l'origine, la valeur en base 100 s'établit à 150,35 en juin 2026.
| Année | Revenus | Amortissement | Revalorisation | Frais | Performance nette |
|---|---|---|---|---|---|
| 2020 | 3,45 % | -0,19 % | 0,94 % | -1,69 % | +2,50 % |
| 2021 | 3,94 % | -0,36 % | 2,23 % | -1,69 % | +4,12 % |
| 2022 | 3,62 % | -0,16 % | 2,18 % | -1,60 % | +4,04 % |
| 2023 | 4,08 % | -0,04 % | -14,05 % | -1,54 % | -11,55 % |
| 2024 | 3,27 % | -0,63 % | -14,78 % | -1,45 % | -13,59 % |
| 2025 | 4,35 % | -0,56 % | -1,86 % | -1,57 % | +0,36 % |
| 2026 au 03/07 | 2,16 % | -0,22 % | -2,93 % | -0,78 % | -1,78 % |
Source : Praemia REIM France, reporting T2 2026. Les revalorisations de 2023 à 2026 intègrent les provisions pour liquidité immédiate enregistrées en septembre 2023 puis en février 2024. Depuis 2025, les revenus des sociétés contrôlées (club deals Preim France) sont analysés par transparence.
| Année | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Performance | +8,89 % | +6,89 % | +2,49 % | +3,18 % | +1,80 % | +5,07 % | +5,03 % |
| Année | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
| Performance | +4,70 % | +4,95 % | +4,23 % | +4,06 % | +4,20 % | +4,56 % | +2,50 % |
| Année | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 à date | |
| Performance | +4,12 % | +4,04 % | -11,55 % | -13,59 % | +0,36 % | -1,78 % |
Source : Praemia REIM France au 03/07/2026. Performances nettes des frais de gestion de la SCI, hors frais du contrat. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Dans quoi investit la SCI Capimmo ?
Décomposition de l'actif net
Répartition sectorielle
Répartition géographique
Source : Praemia REIM France au 03/07/2026.
| Poche | Au 03/07/2026 | Cible |
|---|---|---|
| Immobilier collectif non coté | 91,0 % | 60 % à 90 % maximum |
| Autres actifs immobiliers (immeubles, foncières cotées) | 2,5 % | 30 % maximum |
| Poche de liquidités | 4,0 % | 10 % minimum |
| Droits, créances et autres dettes | 2,5 % |
Au 3 juillet 2026, l'immobilier non coté dépasse sa cible maximale et la poche de liquidités reste sous son minimum de 10 %, conséquence des cessions réalisées pour rembourser les retraits. La santé et le résidentiel représentent désormais 43 % du portefeuille, davantage que les bureaux.
Comment Capimmo gère-t-elle sa liquidité ?
Depuis 2023, l'équipe de gestion mène une stratégie de liquidité par arbitrages : elle cède des participations pour faire face aux demandes de retrait sans recourir à des ventes contraintes. À fin juin 2026, plus de 1,2 milliard d'euros d'arbitrages ont été réalisés. Le véhicule dispose, selon Praemia REIM France, d'un niveau de liquidité suffisant pour couvrir l'ensemble de ses engagements d'investissement identifiés à horizon 24 mois, tout en continuant de rembourser les retraits.
Programme d'arbitrages
Quels sont les frais et caractéristiques de Capimmo ?
Frais
Des frais d'entrée acquis au fonds
Les 2 % de frais d'entrée reviennent à la SCI elle-même et non au distributeur : ils protègent les porteurs déjà présents des coûts d'investissement des nouvelles souscriptions, et aucun intermédiaire ne peut les supprimer. Ce qui se compare, ce sont les frais du contrat d'assurance vie qui héberge l'unité de compte, frais sur versement et frais de gestion annuels, dont l'écart d'un contrat à l'autre pèse sur la performance nette.
Caractéristiques
Intervenants
| Type d'actif | Méthode de valorisation |
|---|---|
| SCPI à capital variable | Valeur de retrait |
| SCPI à capital fixe | Moyenne des 4 derniers prix d'exécution, moins 10 % |
| OPCI et OPCVM immobiliers | Valeur liquidative |
| Immobilier direct | Valeur d'expertise |
| Immobilier coté | Cotation boursière ou ANR moins 5 % selon la liquidité du titre |
Cette grille explique la sensibilité de la valeur liquidative aux prix du marché secondaire des SCPI détenues, comme pour Primopierre en 2026.
Quels actifs détient la SCI Capimmo ?
Marine Holdings, Paris 14e
Bureaux restructurés en 2018, 24 969 m², loués notamment à Sodiaal, au CNOEC et à Atout France. Participation de Capimmo : 28 %. Certifications HQE Excellent et BREEAM Very Good, label BBC Effinergie.
Capimmo Europe Holdings, Budapest
Hôtel B&B Hotel Budapest City acquis en 2021, 8 487 m² et 214 chambres, loué à B&B Hôtels. Participation de Capimmo : 100 %, gérée par Praemia REIM Luxembourg.
Comment se situe Capimmo face aux autres SCI en assurance vie ?
Selon l'ASPIM et l'IEIF, les sociétés civiles en unités de compte ont réalisé en moyenne +1,47 % en 2025 et -1,6 % au premier semestre 2026. Capimmo a fait moins bien que la moyenne en 2025, puis est restée proche d'elle en 2026. Sa taille en fait toutefois un cas à part : elle représente à elle seule près d'un quart de l'encours du marché. Notre comparatif des SCI en assurance vie reprend les 52 sociétés civiles suivies.
| Critère | SCI Capimmo | Moyenne du marché |
|---|---|---|
| Performance 2025 | +0,36 % | +1,47 % |
| 2026 à date | -1,78 % au 03/07 | -1,6 % au 30/06 |
| Actif net fin 2025 | 4,8 Md€ | 21 Md€ pour l'ensemble du marché |
| Collecte nette 2025 | -249 M€ | -584 M€ pour l'ensemble du marché |
Sources : ASPIM-IEIF, bilan 2025 publié le 16/02/2026 et bilan du 1er semestre 2026 ; Praemia REIM France pour 2026. Données au 17/10/2026.
D'autres SCI analysées par le cabinet
SC Pythagore suit une stratégie proche de multigestion européenne. Silver Avenir se concentre sur l'immobilier lié au vieillissement, ViaGénérations sur le viager résidentiel et Territoires Avenir sur les régions.
Quels sont les risques de la SCI Capimmo ?
- Perte en capital : la valeur liquidative peut baisser, comme en 2023 (-11,55 %), 2024 (-13,59 %) et 2026 (-1,78 % au 3 juillet). L'assureur s'engage sur un nombre de parts, pas sur leur valeur.
- Liquidité : le fonds a connu des rachats importants en 2023-2024 et sa poche de liquidités reste sous la cible de 10 %. Les conditions de sortie dépendent aussi du contrat d'assurance vie.
- Valorisation par transparence : la valeur des SCPI et OPCI détenus, et notamment leur prix sur le marché secondaire lorsque leur capital est suspendu, se répercute sur la valeur liquidative sans que le fonds en maîtrise le calendrier.
- Marché et taux : une hausse des taux pèse sur la valeur des immeubles et sur le coût de la dette.
- Crédit et endettement : LTV de 24,80 % et effet de levier de 1,33 au 31 mars 2026.
- Change : pour les actifs situés hors zone euro.
Indicateur de risque : 3 sur 7
L'indicateur suppose une conservation de 8 ans. Vous risquez de ne pas pouvoir vendre facilement vos parts, ou de devoir les vendre à un prix qui influera sur le montant perçu. Facteurs de risque identifiés : revenu, capital, marché, crédit et liquidité.
SCI Capimmo : quel avis porter sur ce fonds ?
Capimmo reste le fonds immobilier le plus diversifié accessible en assurance vie, avec un long historique et des revenus réguliers. La valorisation de son patrimoine n'a cependant pas fini de s'ajuster : la revalorisation est négative pour la quatrième année consécutive, et la société de gestion n'attend pas d'année positive en 2026. Les éléments ci-dessous sont une analyse factuelle à partir des documents de la société de gestion, pas un conseil personnalisé.
Ce que nous retenons au crédit du fonds
- 19 ans d'historique, dont seize exercices positifs de 2007 à 2022
- Une diversification étendue : 152 lignes, sept typologies d'actifs, huit pays
- Des revenus réguliers, autour de 4 % par an, attendus à 4,4 % en 2026
- Une liquidité reconstituée par plus de 1,2 Md€ d'arbitrages
- Des bureaux ramenés à 27 % au profit de la santé et du résidentiel
- Un reporting détaillé, qui décompose la performance et publie ses prévisions
Points de vigilance
- Prévision 2026 de l'ordre de -0,8 %, révisée en baisse en cours d'année
- Quatre exercices consécutifs de revalorisation négative, de 2023 à 2026
- Effet de la transparence SCPI, illustré par Primopierre
- Décollecte de 249 M€ en 2025 et actif net en recul
- 2 % de frais d'entrée acquis au fonds, à mettre en regard de l'horizon de placement
Pour quel épargnant ?
La SCI Capimmo peut trouver sa place, pour une part limitée, dans la poche immobilière d'un contrat d'assurance vie, chez un épargnant qui recherche une exposition immobilière européenne très diversifiée, accepte une valeur qui peut encore baisser et dispose d'un horizon d'au moins 8 ans. Elle se combine avec le fonds en euros, les SCPI les plus solides du moment et d'autres unités de compte. La part à lui donner dépend de votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Comment investir dans la SCI Capimmo avec un conseiller ?
La SCI Capimmo ne se souscrit pas en direct : elle s'achète comme unité de compte d'un contrat d'assurance vie qui la référence, à la valeur liquidative majorée de 2 %. Le cabinet propose plusieurs contrats d'assurance vie donnant accès à des unités de compte immobilières et vérifie, au moment de votre projet, ceux qui intègrent Capimmo et à quels frais.
- Échange gratuit : en visio ou chez vous, pour faire le point sur vos objectifs, votre horizon et vos contrats existants.
- Choix du contrat : le cabinet vérifie les contrats qui référencent Capimmo, leurs frais et la part à lui donner dans votre allocation.
- Souscription : ouverture du contrat ou versement sur un contrat existant. Voir notre processus de souscription.
- Suivi : lecture des reportings trimestriels et arbitrages si nécessaire.
Questions fréquentes sur la SCI Capimmo
Qu'est-ce que la SCI Capimmo ?
La SCI Capimmo, anciennement Primonial Capimmo, est une société civile immobilière à capital variable créée le 26 juillet 2007 et gérée par Praemia REIM France. Elle investit surtout dans des fonds immobiliers non cotés, des SCPI et des OPCI en France et en Europe. Elle n'est accessible qu'en unités de compte de contrats d'assurance vie.
Quelle est la performance de la SCI Capimmo en 2026 ?
Au 3 juillet 2026, la performance nette 2026 de la SCI Capimmo est de -1,78 %, pour une valeur liquidative de 221,10 euros et un actif net de 4,55 milliards d'euros. Elle se compose de 2,16 % de revenus, -0,22 % d'amortissement, -2,93 % de revalorisation et -0,78 % de frais. La performance 2025 avait été de +0,36 %. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Pourquoi la SCI Capimmo a-t-elle baissé en 2026 ?
La revalorisation de -2,93 % enregistrée depuis le 1er janvier 2026 provient à près de 60 % de corrections de valeur sur les bureaux. Elles reflètent principalement la suspension de la variabilité du capital de la SCPI Primopierre et la prise en compte des premiers prix de son marché secondaire. Les autres allocations sont restées relativement stables.
Quelles sont les perspectives de la SCI Capimmo pour 2026 ?
En l'absence d'autres revalorisations du patrimoine, Praemia REIM France anticipe une performance nette de l'ordre de -0,8 % en 2026, avec une composante revenus de l'ordre de 4,4 %, comparable à 2025. Cette estimation n'est pas garantie et peut évoluer.
Quels sont les frais de la SCI Capimmo ?
Les frais d'entrée sont de 2 % acquis au fonds : ils reviennent à la SCI et non au distributeur. Les frais de gestion sont de 1,60 % HT de la valeur brute des actifs par an. Les frais du contrat d'assurance vie s'ajoutent et varient d'un contrat à l'autre.
Pourquoi la SCI Capimmo a-t-elle perdu de la valeur en 2023 et 2024 ?
Les performances de -11,55 % en 2023 et -13,59 % en 2024 viennent de la baisse générale des valeurs immobilières après la remontée des taux, de rachats importants et de provisions pour liquidité immédiate enregistrées en septembre 2023 puis en février 2024.
La SCI Capimmo verse-t-elle des revenus ?
Non. La SCI Capimmo capitalise : les loyers et dividendes perçus sont réinvestis et se retrouvent dans la valeur liquidative.
La SCI Capimmo est-elle liquide ?
Sa valeur liquidative est hebdomadaire, mais sa liquidité n'est pas garantie. Après plus de 1,2 milliard d'euros d'arbitrages à fin juin 2026, Praemia REIM France indique disposer de liquidités suffisantes pour couvrir ses engagements d'investissement à 24 mois tout en remboursant les demandes de retrait. La poche de liquidités représente 4,0 % de l'actif au 3 juillet 2026.
Comment investir dans la SCI Capimmo ?
La SCI Capimmo ne se souscrit pas en direct : elle s'achète comme unité de compte d'un contrat d'assurance vie qui la référence, à la valeur liquidative majorée de 2 %. Comment Bien Investir vérifie les contrats qui la proposent, leurs frais et la part à lui donner dans votre allocation, après un échange gratuit.
Quelle est la durée de placement recommandée pour la SCI Capimmo ?
La durée de détention recommandée est de 8 ans. L'indicateur de risque est de 3 sur une échelle de 1 à 7. Le capital n'est pas garanti.
Qu'est-ce que l'effet Primopierre sur Capimmo ?
Capimmo détient des parts de la SCPI Primopierre, dont la variabilité du capital a été suspendue. Capimmo valorise désormais cette participation en tenant compte des premiers prix observés sur le marché secondaire de la SCPI, inférieurs à sa valeur précédente. Ce changement explique l'essentiel des corrections de valeur sur les bureaux en 2026.
La SCI Capimmo est-elle encore liquide ?
Oui, les rachats sont honorés. Praemia REIM France indique que plus de 1,2 milliard d'euros d'arbitrages réalisés à fin juin 2026 lui permettent de couvrir ses engagements à 24 mois tout en remboursant les demandes de retrait. La poche de liquidités reste toutefois sous sa cible de 10 %.
Documents de la SCI Capimmo
Retrouvez ci-dessous la documentation de la SCI Capimmo. Il est impératif de consulter le document d'informations clés et le document d'information des investisseurs avant toute décision d'investissement.
Pour aller plus loin
- SCI en assurance vie : comparatif et performances
- Autres sociétés civiles analysées : SC Pythagore, SCI ViaGénérations, SCI Silver Avenir, SCI Territoires Avenir, SCI Iroko Next, MeilleurImmo, ESG Tendances Pierre, Novaxia R
- L'immobilier dans l'assurance vie
- Les SCPI en assurance vie
- Le classement des SCPI
- Le fonctionnement de l'assurance vie et les contrats du cabinet
Sources officielles
- Praemia REIM France : reporting trimestriel de la SCI Capimmo, 2e trimestre 2026
- ASPIM-IEIF : le marché des fonds immobiliers grand public, 4e trimestre 2025 (données par société civile)
- ASPIM-IEIF : les fonds immobiliers grand public au premier semestre 2026
- Banque centrale européenne : taux d'intérêt directeurs
- Légifrance : Code monétaire et financier, article L214-24 (FIA)
- BOFiP : IFI et contrats d'assurance rachetables
Avertissement. La SCI Capimmo est un fonds d'investissement alternatif qui ne fait pas d'offre au public et n'est pas agréé par l'AMF. Elle se souscrit exclusivement en unités de compte de contrats d'assurance vie. Le capital investi et les revenus ne sont pas garantis ; l'assureur s'engage sur le nombre d'unités de compte, pas sur leur valeur. L'investissement comporte des risques de perte en capital et de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La durée de placement recommandée est de 8 ans.
Les données de cette page sont issues du reporting trimestriel T2 2026 de Praemia REIM France (données au 03/07/2026) et des publications de l'ASPIM-IEIF. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé : l'adéquation du support à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale doit être vérifiée.
SCI Capimmo, 36 rue de Naples, 75008 Paris, RCS Paris 499 341 469. Praemia REIM France, SA à directoire et conseil de surveillance, RCS Nanterre 531 231 124, agréée par l'AMF le 16 décembre 2011 sous le n° GP 11 000043.
Comment Bien Investir, SAS au RCS Nanterre 911 354 777, ORIAS n° 22004462, membre de l'ANACOFI-CIF n° E010271.