Peu dâinvestissements permettent de gĂ©nĂ©rer un bon rendement sur des pĂ©riodes courtes tout en engendrant un risque maĂźtrisable. Ces caractĂ©ristiques sont pourtant assez recherchĂ©es autant chez les investisseurs aguerris que chez les plus novices. On les retrouve dans le crowdfunding immobilier.
Il faut partir du postulat quâil est gĂ©nĂ©ralement plus compliquĂ© de gĂ©rer la volatilitĂ© dâun actif financier sur une durĂ©e limitĂ©e. Le potentiel de gain y est logiquement plus alĂ©atoire.
Cela ne voudra dâailleurs pas dire que lâinvestissement est mauvais. Sa capacitĂ© Ă engendrer un profit va peut-ĂȘtre prendre plus de temps, la conjoncture nâest pas au rendez-vous ou tout simplement, le momentum nâest pas le bon.
En effet, le rendement peut ĂȘtre dĂ©fini comme une rĂ©munĂ©ration dâun risque. Ce dernier est mieux maitrisĂ© sur des pĂ©riodes longues puisque mathĂ©matiquement, la volatilitĂ© (fluctuation de la valeur de lâactif) y est lissĂ©e.
Une des solutions qui peut allier un rendement annuel net supérieur à 6 % et sur une durée succincte (maximum 36 mois) est le crowdfunding immobilier.
1.Présentation
Le crowdfunding est un « outil » qui consiste Ă mettre en relation des investisseurs et le porteur dâun projet. Ce dernier a pour but, synthĂ©tiquement de financer son activitĂ©.
GrĂące Ă internet et aux plateformes conçues Ă cet effet, une entreprise va donc proposer dâinvestir « chez elle » en contrepartie dâune rĂ©munĂ©ration. Dans notre cas, il sâagira essentiellement des promoteurs immobiliers.
Le crowdfunding liĂ© Ă lâimmobilier est tout simplement une adaptation du financement participatif au secteur de lâimmobilier. Cela a beau ĂȘtre du crowdfunding, hormis lâobjectif et le cahier des charges, le risque est bien diffĂ©rent de lâequity. Cela se ressent par le succĂšs de ce modĂšle liĂ© Ă lâimmobilier.
Courant Octobre 2019, le marchĂ© du crowdfunding immobilier a poursuivi sa belle croissance en franchissant la barre des 215 millions d’euros de collecte. En 2018, cela sâĂ©levait Ă 185 millions d’euros.
 1.1 Les objectifs du crowdfunding immobilier
Ce modĂšle a permis de proposer Ă des particuliers dâinvestir facilement dans des solutions qui nâĂ©taient que lâapanage de fonds dâinvestissement ou dâinvestisseurs privilĂ©giĂ©s.
Le premier avantage est de pouvoir agir dans une activitĂ© dont le fruit est tangible. En effet, Il nâest pas ici question dâinvestir dans la pierre mais bien de dâaugmenter les fonds propres dâun promoteur immobilier.
Le crowdfunding immobilier va ĂȘtre utilisĂ© pour plusieurs objectifs dont les principaux sont les suivants :
- Financer la construction ou la rĂ©habilitation dâun projet immobilier
- Servir Ă lancer dâautres opĂ©rations,
- Augmenter leur taille,
- Augmenter la trésorerie ou encore
- Optimiser le bilan de la holding.
1.2 Les formats dâinvestissement
Il existe plusieurs cadres juridiques et fiscaux.
Les fonds levĂ©s vont ĂȘtre transmis soit Ă la sociĂ©tĂ© mĂšre, soit une sociĂ©tĂ© crĂ©Ă©e spĂ©cialement pour le projet immobilier.
Elles se matĂ©rialise par une prise de capital ou une souscription dâobligations dans un holding prenant des parts dans une SociĂ©tĂ© Civile de Construction Vente (SCCV). Une souscription dâobligations peut ĂȘtre Ă©galement effectuĂ©e auprĂšs dâune SociĂ©tĂ© par Actions SimplifiĂ©s (SAS).
La forme obligataire est donc le plus souvent sĂ©lectionnĂ©. Câest dâautant plus attrayant que les informations sont dĂ©terminĂ©es.
En effet, la solvabilitĂ© de lâĂ©metteur (celui qui crĂ©Ă© lâobligation) est parfois rĂ©fĂ©rencĂ©e selon une notation financiĂšre. Cela permet de se faire une idĂ©e synthĂ©tique de la qualitĂ© de la dette Ă©mise (le rating). Plus le rendement est Ă©levĂ©, plus le coĂ»t pour lâĂ©metteur est Ă©levĂ© et donc, le risque pour lâinvestisseur Ă©galement.
Le taux va ĂȘtre dĂ©terminĂ© selon la qualitĂ© du promoteur, notamment financiĂšre et organisationnelle, lâemplacement et sa typologie. Câest avant tout le promoteur qui est jugĂ© sur sa capacitĂ© Ă rembourser dans les conditions convenus lâinvestisseur.
RĂ©guliĂšrement, lâapport du crowdfunding permet Ă lâentreprise porteuse de finaliser son financement Ă la banque. Le crowdfunding est un effet de levier efficace. Si les fonds propres du la sociĂ©tĂ© en demande de financement est initialement utilisĂ©s Ă d’autres fins et qu’elle se voit dans l’obligation d’apporter en garantie Ă la banque un pourcentage en cash, la solution la plus intĂ©ressante sera le crowdfunding.
Dans le cadre dâune augmentation de fonds propres, lâopĂ©ration de crowdfunding nâest pas considĂ©rĂ©e comme de lâendettement mais du cash. La capacitĂ© de financement en est alors dĂ©cuplĂ©e. Le retour sur investissement pour le promoteur est tel que le coĂ»t de l’opĂ©ration en crowdfunding est largement amorti. Sans cette opĂ©ration, certains promoteurs ne pourraient donc pas se financer.
2. Le rĂŽle de la plateforme
Lâun des atouts concernant ces plateformes est la simplification des rapports entre les apporteurs de capitaux et les promoteurs. La plateforme doit dĂ©complexer lâopĂ©ration pour lâinvestisseur en une solution financiĂšre simple, tant sur le plan administratif que comptable et financier.
2.1 Un rĂŽle de contrĂŽle et de coordination
Son rĂŽle ne sâarrĂȘte donc pas Ă la sĂ©lection de projets selon des critĂšres de rentabilitĂ© et de sĂ©curisation. Elle se doit Ă©galement de coordonner lâopĂ©ration jusque Ă son terme. Le suivi du financement est inhĂ©rent aux projets.
Câest Ă la plateforme de crĂ©er son « ossature juridique » en crĂ©ant un holding, par exemple.
Elle va contrĂŽler si le projet immobilier va pouvoir exister. Il est assez courant en immobilier de constater des chantiers prenant du retard ou mĂȘme arrĂȘtĂ© par dĂ©cision juridique ou se voir malheureusement confrontĂ©e Ă une demande trop faible. Maintes problĂ©matiques existent…
LĂ encore, mĂ©thodologiquement, la plateforme se doit dâĂȘtre cohĂ©rente quant au moment de levĂ©e de fonds et Ă lâavancement du chantier. La prĂ©-commercialisation doit ĂȘtre Ă un stade mĂ»r. La Garantie FinanciĂšre dâAchĂšvement (GFA) doit ĂȘtre obtenu.
Attention tout de mĂȘme Ă©galement aux acteurs : certains marchands de biens ont dorĂ©navant accĂšs au crowdfunding. Elles financent leurs projets Ă 100 %. Le risque nâest quand mĂȘme pas le mĂȘme que de lever des fonds pour un projet dĂ©jĂ bien avancĂ©, en complĂ©ment des banquesâŠ
2.2 Des plateformes intuitives
Il existe Ă l’heure actuelle de nombreuses plateformes internet dont lâune ou la spĂ©cialitĂ© est de sĂ©lectionner des projets immobiliers. Ce sont des professionnels qui ont normalement les aptitudes de mettre en avant les indicateurs positifs et de pointer les risques dâune telle opĂ©ration.
Il est relativement simple dâinvestir en sâinscrivant sur une plateforme internet. Il vous est bien entendu demandĂ© les documents d’usage obligatoires pour investir.
Une fois votre « compte » validĂ© et crĂ©ditĂ©, vous avez la possibilitĂ© dâaccĂ©der aux projets du moment dont lâenveloppe est ouverte.
Comme la demande est souvent importante, surtout concernant des rendements supĂ©rieurs Ă 8 %, lâenveloppe est clĂŽturĂ© parfois en quelques minutes, il faut ĂȘtre rĂ©actif lors de votre versement.
Il vous est possible quelques jours ou heures avant lâouverture Ă un projet dâaccĂ©der aux informations de celui-ci. Lâemplacement, lâavancĂ©e des travaux, la prĂ©-commercialisation, les chiffres importants (bilan, compte de rĂ©sultat de la sociĂ©tĂ©), lâhistorique de la sociĂ©tĂ© mais Ă©galement et du projet Ă bĂątirâŠ
Lorsque le montant de lâenveloppe est atteint, cette derniĂšre est transfĂ©rĂ©e au promoteur. Votre investissement est validĂ©. Vous pourrez dĂšs lors suivre lâavancĂ©e du projet⊠GĂ©nĂ©ralement, cela se fait Ă©galement directement sur le site de la plateforme. Des reportings trimestriels sont Ă©galement Ă©tablis pour un bon suivi de lâopĂ©ration en cours. ConnaĂźtre oĂč en est-on de la construction, par exemple et des donnĂ©es financiĂšresâŠ
3. Les Ă©tapes du crowdfunding immobilier
3.1 Lâanalyse du projet
Le processus de financement suit un cheminement simple.
La plateforme en amont va sĂ©lectionner les projets immobiliers qualitatifs, rĂ©pondant Ă son cahier des charges. La sociĂ©tĂ© gĂ©rante va auditer les promoteurs tant financiĂšrement que comptablement. Ainsi, les comptes de rĂ©sultats et le bilan doivent pouvoir justifier d’une telle opĂ©ration.
Au-delĂ de la qualitĂ© intrinsĂšque de la sociĂ©tĂ©, une analyse commerciale, technique doit intervenir pour jauger dĂ©finitivement sâil est concevable dâaccompagner ou pas le promoteur demandeur.
Il est important Ă©galement de calculer le risque inhĂ©rent Ă lâopĂ©ration. Voir quels sont les coĂ»ts relatifs Ă la construction et les diffĂ©rentes charges annexes. Il est dâusage de dĂ©terminer les risques financiers dâun tel projet et les rĂ©percutions, si il y a un retard ou si jamais une diminution du retour sur investissement est constatĂ©. Le promoteur doit ĂȘtre en capacitĂ© de payer.
Il va ĂȘtre prĂ©pondĂ©rant Ă©galement de lier lâopĂ©ration Ă ce quâelle doit gĂ©nĂ©rer. Le marchĂ© est tangible. Il est donc intĂ©ressant dâĂ©tablir sa profondeur suivant lâemplacement, la concurrence, le prix des biens, la demande. L’opĂ©ration doit ĂȘtre en adĂ©quation avec le marchĂ©.
3.2 Le lancement de l’opĂ©ration
Au niveau du promoteur, lorsque celui-ci a dĂ©posĂ© son permis de construire, il va entamer sa prĂ©-commercialisation. Il doit donc communiquer sur sa future construction, Ă©tablir des plaquettes commercialesâŠ
Une plateforme sĂ©rieuse afin que lâinvestissement Ă travers le crowdfunding puisse ĂȘtre actĂ©, il est dĂ©terminant de valider un certain nombre dâautorisations purgĂ©s de tous recours. (DROC, DRAC, CDAC)
Il faut bien entendu que le promoteur obtienne la Garantie FinanciĂšre dâachĂšvement (GFA) validĂ©e aprĂšs gĂ©nĂ©ralement au moins 40 % de ventes (en VEFA), mais le plus souvent de 50 Ă 60 %.
Lorsque les risques sont Ă©cartĂ©s, le montage de lâopĂ©ration peut ĂȘtre effectuĂ©.
3.3 Le validation du projet
A la banque, le promoteur valide le financement correspondant Ă 80 % du projet. Les 20 % restants sont des fonds propres (apport). Une partie ou la totalitĂ© de ces 20 % est le fruit du crowdfunding immobilier. La banque considĂšre, malgrĂ© cette forme dâendettement que lâapport du crowdfunding est du cash. Câest un apport venant de fonds propres.
3.4 Le suivi et le remboursement
Pendant les quelques mois de l’opĂ©ration, la plateforme a un rĂŽle de communication. Elle doit ĂȘtre l’interface entre le promoteur et l’investisseur. Elle se doit de transmettre Ă©galement les informations sur l’avancĂ©e des travaux et les nouvelles donnĂ©es financiĂšres. MĂȘme si la durĂ©e d’investissement est courte, son rĂŽle est de rassurer et de l’informer. Enfin, sa mission se termine une fois le capital et les intĂ©rĂȘts transmis et justifiĂ©s.
4. Les facteurs de risque et la sĂ©curisation de l’opĂ©ration
4.1 Les risques dans une opération de crowdfunding immobilier
Le risque principal dans tout investissement est de subir une perte partielle ou totale du capital investi.
Dans le crowdfunding immobilier, le risque est avant tout centré sur le promoteur et sa capacité à rembourser. Si ce dernier fait faillite, la perte sera totale.
Le crowdfunding immobilier est une activitĂ© de financement tout de mĂȘme corrĂ©lĂ© Ă un projet immobilier. Le process de sĂ©lection doit, nous l’avons vu identifier les risques Ă©manant de la commercialisation de ce dernier et au dĂ©lai de la livraison. Sa marge peut ĂȘtre d’ailleurs perturbĂ©e.
Dans le crowdfunding immobilier, depuis 2012, le taux de dĂ©faut est en moyenne de 0,36 % (chiffres 2019). Certaines plateformes spĂ©cialisĂ©es ont un taux de dĂ©faut tout simplement nul…
4.2 Comment sécuriser son projet de crowdfunding immobilier ?
Afin de rĂ©ussir son investissement, il est dĂ©terminant de sĂ©lectionner la bonne plateforme. Nous avons vu prĂ©cĂ©demment quâau-delĂ de la sĂ©lection du projet immobilier, sa structuration juridique et lâaccompagnement jusquâĂ lâĂ©chĂ©ance et donc le remboursement est Ă©tabli Ă©galement par ses services.
Il y a un historique assez long dans le crowdfunding pour juger la capacitĂ© dâun acteur Ă mener Ă bien le projet.
L’autre Ă©lĂ©ment le plus important est d’avoir Ă l’esprit qui est le promoteur ? Quel est son historique, si il a beaucoup de chantiers, par exemple. De bien lire son bilan et ses derniers comptes de rĂ©sultats. Sa capacitĂ© Ă absorber des imprĂ©vus.
Il est Ă©galement logique de regarder oĂč en est le projet dans son avancement.
LâavancĂ©e de lâouvrage tant dans sa construction que dans sa commercialisation. Plus un projet est proche de son terme, plus il sera sĂ©curisant dâinvestir. Il est Ă©galement plus simple de constater lâattrait dâun immeuble quand les appartements se sont vendus en un temps minimum.
Des garanties financiĂšres et assurantielles sont bien Ă©videmment rassurantes. Une Garantie FinanciĂšre dâAchĂšvement (GFA) assurant la fin de la construction en cas dĂ©faillance du promoteur est importante. le permis de construire doit ĂȘtre parfaitement purgĂ©.
Les assurances du promoteur : la responsabilitĂ© civile mais Ă©galement les assurances liĂ©es au chantier doivent ĂȘtre validĂ©es. Elles sont Ă©videmment un indicateur sur la maĂźtrise du risque
Lâemplacement et la demande : il est dĂ©terminant de bien regarder le marchĂ© et sa profondeur. Quelle est la concurrence et la demande potentielle pour le projet immobilier.
Marge de sécurité pour le retard de livraison
Il est également possible de regarder les liens entre le promoteur et la plateforme. Si le promoteur est caution de la société qui émet les obligations. Le promoteur devra obligatoirement rembourser ses investisseurs avant ses fonds propres.
Pour sĂ©curiser, il est conseiller de diversifier. Certaines plateformes ont leur ticket dâentrĂ©e Ă partir de 100 âŹâŠ Autant en profiter et mutualiser les risques en profitant de plusieurs investissements.
5. La Fiscalité du crowdfunding immobilier
Pour les particuliers, le fiscalité est celle du prélÚvement forfaitaire unique (valeurs mobiliÚres).
La fiscalité est cette du prélÚvement forfaitaire unique à 30 %, prélÚvements sociaux inclus.
Si le rendement initial est de 10 % sur douze mois, aprĂšs fiscalitĂ©, le rendement escomptĂ© sera de 7 % net. Il nây a normalement pas de frais Ă lâentrĂ©e ni Ă la sortie. Le fonctionnement est donc trĂšs simple.
Exemple dâinvestissement de 9 % sur 24 mois avec coupons en in fine.
Si 10 000 ⏠investis sur 24 mois.
Rendement net de frais de gestion : 1 181 âŹ
Rendement net de fiscalitĂ© (PFU Ă 30 %) : 826,7 âŹ
Pour les personnes morales, la fiscalitĂ© est celle de l’impĂŽt sur les sociĂ©tĂ©.
Conclusion
Le crowdfunding immobilier est une bonne solution pour diversifier ses placements et générer un rendement plutÎt satisfaisant sur des durées courtes.
Le caractĂšre tangible de la pierre et lâactivitĂ© comprĂ©hensible de lâimmobilier couplĂ© Ă la possibilitĂ© dâavoir un historique cohĂ©rent et avancĂ© du promoteur et du projet rendent ce placement tout Ă fait avantageux.
Certaines plateformes ont un discours plutĂŽt rassurant quant Ă la vision quâils peuvent avoir de leur « business ». Le modĂšle Ă©tant relativement rĂ©cent, ils ont une posture prudente et des cahiers des charges pour certaines, lucides. Si pour des raisons Ă©videntes pĂ©cuniaires, des dĂ©fauts autres impactaient le « secteur ». La mĂ©fiance envers eux augmenterait et la demande baisserait. Il est Ă©vident qu’elles n’ont pour le moment pas de problĂšme pour trouver des demandes chez les promoteurs en quĂȘte de capitaux frais.
Enfin, le fait de pouvoir moduler son investissement (ticket dâentrĂ©e faible) tout en pouvant analyser le « pĂ©digree » de l’opĂ©ration traduit un couple rendement par rapport au risque dĂšs plus positif.
NâhĂ©sitez pas Ă nous solliciter (gratuitement) afin dâavoir plus dâinformations et des propositions adaptĂ©es. L’idĂ©al est de partir d’un bilan patrimonial pour vĂ©rifier si cette forme d’investissement vous est adaptĂ©e.Â