Comment bien sélectionner une opération en crowdfunding immobilier ?

Peu d’investissements permettent de générer un bon rendement sur des périodes courtes tout en engendrant un risque maîtrisable. Ces caractéristiques sont pourtant assez recherchées autant chez les investisseurs aguerris que chez les plus novices. On les retrouve dans le crowdfunding immobilier.

Il faut partir du postulat qu’il est généralement plus compliqué de gérer la volatilité d’un actif financier sur une durée limitée. Le potentiel de gain y est logiquement plus aléatoire.

Cela ne voudra d’ailleurs pas dire que l’investissement est mauvais. Sa capacité à engendrer un profit va peut-être prendre plus de temps, la conjoncture n’est pas au rendez-vous ou tout simplement, le momentum n’est pas le bon

En effet, le rendement peut être défini comme une rémunération d’un risque. Ce dernier est mieux maitrisé sur des périodes longues puisque mathématiquement, la volatilité (fluctuation de la valeur de l’actif) y est lissée.

Une des solutions qui peut allier un rendement annuel net supérieur à 6 % et sur une durée succincte (maximum 36 mois) est le crowdfunding immobilier.

1.Présentation

Le crowdfunding est un « outil » qui consiste à mettre en relation des investisseurs et le porteur d’un projet. Ce dernier a pour but, synthétiquement de financer son activité.

Grâce à internet et aux plateformes conçues à cet effet, une entreprise va donc proposer d’investir « chez elle » en contrepartie d’une rémunération. Dans notre cas, il s’agira essentiellement des promoteurs immobiliers.

Le crowdfunding lié à l’immobilier est tout simplement une adaptation du financement participatif au secteur de l’immobilier. Cela a beau être du crowdfunding, hormis l’objectif et le cahier des charges, le risque est bien différent de l’equity. Cela se ressent par le succès de ce modèle lié à l’immobilier.

Courant Octobre 2019, le marché du crowdfunding immobilier a poursuivi sa belle croissance en franchissant la barre des 215 millions d’euros de collecte. En 2018, cela s’élevait à 185 millions d’euros.

 1.1 Les objectifs du crowdfunding immobilier

Ce modèle a permis de proposer à des particuliers d’investir facilement dans des solutions qui n’étaient que l’apanage de fonds d’investissement ou d’investisseurs privilégiés.

Le premier avantage est de pouvoir agir dans une activité dont le fruit est tangible. En effet, Il n’est pas ici question d’investir dans la pierre mais bien de d’augmenter les fonds propres d’un promoteur immobilier.

Le crowdfunding immobilier va être utilisé pour plusieurs objectifs dont les principaux sont les suivants :

  • Financer la construction ou la réhabilitation d’un projet immobilier
  • Servir à lancer d’autres opérations,
  • Augmenter leur taille,
  • Augmenter la trésorerie ou encore
  • Optimiser le bilan de la holding.

1.2 Les formats d’investissement

Il existe plusieurs cadres juridiques et fiscaux.

Les fonds levés vont être transmis soit à la société mère, soit une société créée spécialement pour le projet immobilier.

Elles se matérialise par une prise de capital ou une souscription d’obligations dans un holding prenant des parts dans une Société Civile de Construction Vente (SCCV). Une souscription d’obligations peut être également effectuée auprès d’une Société par Actions Simplifiés (SAS).

La forme obligataire est donc le plus souvent sélectionné. C’est d’autant plus attrayant que les informations sont déterminées.

En effet, la solvabilité de l’émetteur (celui qui créé l’obligation) est parfois référencée selon une notation financière. Cela permet de se faire une idée synthétique de la qualité de la dette émise (le rating). Plus le rendement est élevé, plus le coût pour l’émetteur est élevé et donc, le risque pour l’investisseur également.

Le taux va être déterminé selon la qualité du promoteur, notamment financière et organisationnelle, l’emplacement et sa typologie. C’est avant tout le promoteur qui est jugé sur sa capacité à rembourser dans les conditions convenus l’investisseur.

Régulièrement, l’apport du crowdfunding permet à l’entreprise porteuse de finaliser son financement à la banque. Le crowdfunding est un effet de levier efficace. Si les fonds propres du la société en demande de financement est initialement utilisés à d’autres fins et qu’elle se voit dans l’obligation d’apporter en garantie à la banque un pourcentage en cash, la solution la plus intéressante sera le crowdfunding.

Dans le cadre d’une augmentation de fonds propres, l’opération de crowdfunding n’est pas considérée comme de l’endettement mais du cash. La capacité de financement en est alors décuplée. Le retour sur investissement pour le promoteur est tel que le coût de l’opération en crowdfunding est largement amorti. Sans cette opération, certains promoteurs ne pourraient donc pas se financer

2.    Le rôle de la plateforme

L’un des atouts concernant ces plateformes est la simplification des rapports entre les apporteurs de capitaux et les promoteurs. La plateforme doit décomplexer l’opération pour l’investisseur en une solution financière simple, tant sur le plan administratif que comptable et financier.

2.1 Un rôle de contrôle et de coordination

Son rôle ne s’arrête donc pas à la sélection de projets selon des critères de rentabilité et de sécurisation. Elle se doit également de coordonner l’opération jusque à son terme. Le suivi du financement est inhérent aux projets.

C’est à la plateforme de créer son « ossature juridique » en créant un holding, par exemple.

Elle va contrôler si le projet immobilier va pouvoir exister. Il est assez courant en immobilier de constater des chantiers prenant du retard ou même arrêté par décision juridique ou se voir malheureusement confrontée à une demande trop faible. Maintes problématiques existent…

Là encore, méthodologiquement, la plateforme se doit d’être cohérente quant au moment de levée de fonds et à l’avancement du chantier. La pré-commercialisation doit être à un stade mûr. La Garantie Financière d’Achèvement (GFA) doit être obtenu.

Attention tout de même également aux acteurs : certains marchands de biens ont dorénavant accès au crowdfunding. Elles financent leurs projets à 100 %. Le risque n’est quand même pas le même que de lever des fonds pour un projet déjà bien avancé, en complément des banques…

2.2 Des plateformes intuitives

Il existe à l’heure actuelle de nombreuses plateformes internet dont l’une ou la spécialité est de sélectionner des projets immobiliers. Ce sont des professionnels qui ont normalement les aptitudes de mettre en avant les indicateurs positifs et de pointer les risques d’une telle opération.

Il est relativement simple d’investir en s’inscrivant sur une plateforme internet. Il vous est bien entendu demandé les documents d’usage obligatoires pour investir.

Une fois votre « compte » validé et crédité, vous avez la possibilité d’accéder aux projets du moment dont l’enveloppe est ouverte.

Comme la demande est souvent importante, surtout concernant des rendements supérieurs à 8 %, l’enveloppe est clôturé parfois en quelques minutes, il faut être réactif lors de votre versement.

Il vous est possible quelques jours ou heures avant l’ouverture à un projet d’accéder aux informations de celui-ci. L’emplacement, l’avancée des travaux, la pré-commercialisation, les chiffres importants (bilan, compte de résultat de la société), l’historique de la société mais également et du projet à bâtir…

Lorsque le montant de l’enveloppe est atteint, cette dernière est transférée au promoteur. Votre investissement est validé. Vous pourrez dès lors suivre l’avancée du projet… Généralement, cela se fait également directement sur le site de la plateforme. Des reportings trimestriels sont également établis pour un bon suivi de l’opération en cours. Connaître où en est-on de la construction, par exemple et des données financières…

3. Les étapes du crowdfunding immobilier

3.1 L’analyse du projet

Le processus de financement suit un cheminement simple.

La plateforme en amont va sélectionner les projets immobiliers qualitatifs, répondant à son cahier des charges. La société gérante va auditer les promoteurs tant financièrement que comptablement. Ainsi, les comptes de résultats et le bilan doivent pouvoir justifier d’une telle opération.

Au-delà de la qualité intrinsèque de la société, une analyse commerciale, technique doit intervenir pour jauger définitivement s’il est concevable d’accompagner ou pas le promoteur demandeur.

Il est important également de calculer le risque inhérent à l’opération. Voir quels sont les coûts relatifs à la construction et les différentes charges annexes. Il est d’usage de déterminer les risques financiers d’un tel projet et les répercutions, si il y a un retard ou si jamais une diminution du retour sur investissement est constaté. Le promoteur doit être en capacité de payer.

Il va être prépondérant également de lier l’opération à ce qu’elle doit générer. Le marché est tangible. Il est donc intéressant d’établir sa profondeur suivant l’emplacement, la concurrence, le prix des biens, la demande. L’opération doit être en adéquation avec le marché.

3.2 Le lancement de l’opération

Au niveau du promoteur, lorsque celui-ci a déposé son permis de construire, il va entamer sa pré-commercialisation. Il doit donc communiquer sur sa future construction, établir des plaquettes commerciales…

Une plateforme sérieuse  afin que l’investissement à travers le crowdfunding puisse être acté, il est déterminant de valider un certain nombre d’autorisations purgés de tous recours. (DROC, DRAC, CDAC)

Il faut bien entendu que le promoteur obtienne la Garantie Financière d’achèvement (GFA) validée après généralement au moins 40 % de ventes (en VEFA), mais le plus souvent de 50 à 60 %.

Lorsque les risques sont écartés, le montage de l’opération peut être effectué.

3.3 Le validation du projet

A la banque, le promoteur valide le financement correspondant à 80 % du projet. Les 20 % restants sont des fonds propres (apport). Une partie ou la totalité de ces 20 % est le fruit du crowdfunding immobilier. La banque considère, malgré cette forme d’endettement que l’apport du crowdfunding est du cash. C’est un apport venant de fonds propres.

3.4 Le suivi et le remboursement

Pendant les quelques mois de l’opération, la plateforme a un rôle de communication. Elle doit être l’interface entre le promoteur et l’investisseur. Elle se doit de transmettre également les informations sur l’avancée des travaux et les nouvelles données financières. Même si la durée d’investissement est courte, son rôle est de rassurer et de l’informer. Enfin, sa mission se termine une fois le capital et les intérêts transmis et justifiés.

4. Les facteurs de risque et la sécurisation de l’opération

4.1 Les risques dans une opération de crowdfunding immobilier

Le risque principal dans tout investissement est de subir une perte partielle ou totale du capital investi.

Dans le crowdfunding immobilier, le risque est avant tout centré sur le promoteur et sa capacité à rembourser. Si ce dernier fait faillite, la perte sera totale.

Le crowdfunding immobilier est une activité de financement tout de même corrélé à un projet immobilier. Le process de sélection doit, nous l’avons vu identifier les risques émanant de la commercialisation de ce dernier et au délai de la livraison. Sa marge peut être d’ailleurs perturbée.

Dans le crowdfunding immobilier, depuis 2012, le taux de défaut est en moyenne de 0,36 % (chiffres 2019). Certaines plateformes spécialisées ont un taux de défaut tout simplement nul…

4.2 Comment sécuriser son projet de crowdfunding immobilier ?

Afin de réussir son investissement, il est déterminant de sélectionner la bonne plateforme. Nous avons vu précédemment qu’au-delà de la sélection du projet immobilier, sa structuration juridique et l’accompagnement jusqu’à l’échéance et donc le remboursement est établi également par ses services.

Il y a un historique assez long dans le crowdfunding pour juger la capacité d’un acteur à mener à bien le projet.

L’autre élément le plus important est d’avoir à l’esprit qui est le promoteur ? Quel est son historique, si il a beaucoup de chantiers, par exemple. De bien lire son bilan et ses derniers comptes de résultats. Sa capacité à absorber des imprévus.

Il est également logique de regarder où en est le projet dans son avancement.

L’avancée de l’ouvrage tant dans sa construction que dans sa commercialisation. Plus un projet est proche de son terme, plus il sera sécurisant d’investir. Il est également plus simple de constater l’attrait d’un immeuble quand les appartements se sont vendus en un temps minimum.

Des garanties financières et assurantielles sont bien évidemment rassurantes. Une Garantie Financière d’Achèvement (GFA) assurant la fin de la construction en cas défaillance du promoteur est importante. le permis de construire doit être parfaitement purgé.

Les assurances du promoteur : la responsabilité civile mais également les assurances liées au chantier doivent être validées. Elles sont évidemment un indicateur sur la maîtrise du risque

L’emplacement et la demande : il est déterminant de bien regarder le marché et sa profondeur. Quelle est la concurrence et la demande potentielle pour le projet immobilier.

Marge de sécurité pour le retard de livraison

Il est également possible de regarder les liens entre le promoteur et la plateforme. Si le promoteur est caution de la société qui émet les obligations. Le promoteur devra obligatoirement rembourser ses investisseurs avant ses fonds propres.

Pour sécuriser, il est conseiller de diversifier. Certaines plateformes ont leur ticket d’entrée à partir de 100 €… Autant en profiter et mutualiser les risques en profitant de plusieurs investissements.

5. La Fiscalité du crowdfunding immobilier

Pour les particuliers, le fiscalité est celle du prélèvement forfaitaire unique (valeurs mobilières).

La fiscalité est cette du prélèvement forfaitaire unique à 30 %, prélèvements sociaux inclus.

Si le rendement initial est de 10 % sur douze mois, après fiscalité, le rendement escompté sera de 7 % net. Il n’y a normalement pas de frais à l’entrée ni à la sortie. Le fonctionnement est donc très simple.

Exemple d’investissement de 9 % sur 24 mois avec coupons en in fine.

Si 10 000 € investis sur 24 mois.

Rendement net de frais de gestion : 1 181 €

Rendement net de fiscalité (PFU à 30 %) : 826,7 €

Pour les personnes morales, la fiscalité est celle de l’impôt sur les société.

Conclusion

Le crowdfunding immobilier est une bonne solution pour diversifier ses placements et générer un rendement plutôt satisfaisant sur des durées courtes.

Le caractère tangible de la pierre et l’activité compréhensible de l’immobilier couplé à la possibilité d’avoir un historique cohérent et avancé du promoteur et du projet rendent ce placement tout à fait avantageux.

Certaines plateformes ont un discours plutôt rassurant quant à la vision qu’ils peuvent avoir de leur « business ». Le modèle étant relativement récent, ils ont une posture prudente et des cahiers des charges pour certaines, lucides. Si pour des raisons évidentes pécuniaires, des défauts autres impactaient le « secteur ». La méfiance envers eux augmenterait et la demande baisserait. Il est évident qu’elles n’ont pour le moment pas de problème pour trouver des demandes chez les promoteurs en quête de capitaux frais.

Enfin, le fait de pouvoir moduler son investissement (ticket d’entrée faible) tout en pouvant analyser le « pédigree » de l’opération traduit un couple rendement par rapport au risque dès plus positif.

N’hésitez pas à nous solliciter afin d’avoir plus d’informations et des propositions adaptées.

 

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