Les Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) sont des fonds immobiliers créés pour offrir une alternative modernisée aux SCPI (Sociétés Civiles de Placement en Immobilier), particulièrement adaptés à l'assurance vie.

Depuis leur création, les OPCI cohabitent avec les SCPI. En 2024, la capitalisation des OPCI s'établit à 12,6 milliards d'euros tandis que les SCPI représentaient environ 88,5 milliards d'euros. Cette différence s'explique par la nature plus spécialisée des OPCI.

La performance globale moyenne de l'ensemble des OPCI grand public s'établissait à -3,48% en 2022 (contre +4,4% en 2021). Cette performance négative a été essentiellement provoquée par la chute des marchés financiers en 2022. En 2023, le bilan était encore moins bon avec une décollecte de 3 milliards d'euros et une performance de -7,6%.

Pour consulter le bilan détaillé : Fonds immobiliers grand public en 2024 (ASPIM)

1. Définition d'un OPCI

Un Organisme de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) est avant tout un investissement diversifié majoritairement en immobilier. Il est géré par une société de gestion agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) (Ordonnance n° 2005-1278). Les actifs qui le composent sont des immeubles voire des sociétés immobilières.

Contrairement aux SCI ou aux SCPI, un OPCI est une solution hybride unique. Il peut être couplé avec des actifs financiers, ce qui permet de booster le rendement et de profiter d'un rebond des marchés financiers tout en bénéficiant de l'attrait moins volatile et tangible de l'immobilier.

Liquidité garantie : Afin de rendre le fonds plus liquide, il est obligatoire pour un OPCI de stocker une part de votre montant investi en liquidité afin de garantir votre sortie. Ainsi vous pouvez récupérer votre argent quand vous le souhaitez.

L'investissement dans un OPCI se fait à travers un compte-titres ou une assurance vie. Vous pouvez donc vendre vos lignes investies en OPCI facilement. La flexibilité est un des objectifs majeurs de ce type de fonds.

Ticket d'entrée : Suivant l'OPCI, on trouve des versements minimum de quelques centaines d'euros et jusqu'à 5000 € minimum.

2. La composition d'un OPCI

Si la comparaison par rapport aux SCPI est facile, un OPCI est régi par un cadre légal spécifique structurant sa composition. Les gérants se doivent d'investir 60% minimum dans des actifs immobiliers, directement (acquisition d'immeuble physique) ou indirectement en prenant des participations dans le capital des sociétés immobilières.

L'ASPIM (Association française pour les Sociétés de Placement Immobilier) définit les activités des OPCI comme telles :

• À titre principal : l'investissement dans des immeubles ou leur construction, leur gestion
• À titre accessoire (secondaire) : la gestion d'instruments financiers et de dépôts

On y voit ici la typologie d'actifs financiers simplement comme une variable d'ajustement. L'activité de marchand de biens ainsi que de promotion immobilière lui est totalement interdite.

3. Les deux catégories d'OPCI

Les SPPICAV (Société à Prépondérance Immobilière à capital Variable)

Très proche des SICAV, les personnes qui y investissent deviennent des actionnaires. Comme tout actionnaire, celui d'une SPPICAV a des droits lors de l'assemblée générale et autres droits liés à l'actionnariat.

Les Fonds de Placement Immobilier (FPI)

Les individus qui y investissent sont des porteurs de parts. Contrairement au premier cas, ils n'ont pas de droits de décision ou de contrôle. Il y a un agrément obligatoire à l'AMF.

Part d'actifs financiers : Elle peut être au maximum de 40%, en considérant que 5% soit alloué pour la trésorerie. Il reste donc 35% à investir dans des actions, OPCVM ou des instruments financiers.

Il y a une obligation de détenir 10% en dépôt à terme de moins de 12 mois et en liquidité afin de garantir la liquidité du fonds.

Un OPCI peut utiliser l'effet de levier du financement à hauteur de 40% maximum.

4. Pour synthétiser l'OPCI

Ils sont au nombre de 18 OPCI actuellement, distribués par 14 sociétés de gestion.

Généralement on trouve des OPCI diversifiés sur de l'immobilier d'entreprise. Il existe également des OPCI qui ne vont qu'investir dans ce type d'actifs et se désintéressent à la partie financière. Les gérants profitent du cadre juridique de l'OPCI pour proposer un véhicule mieux adapté à leur stratégie.

Types de spécialisations

• Immobilier d'entreprise : bureaux, commerces
• Santé : EHPAD (exemple : SILVER GENERATION)
• Résidences de service : meublé (exemple : LF CERENICIMMO +)

Il existe un OPCI spécialisé dans le meublé, mais il n'est cependant pas éligible aux enveloppes habituelles. Les biens immobiliers investis sont meublés et l'OPCI est investi dans des résidences de service.

5. La distribution des revenus

Les OPCI ont l'obligation légale de distribuer une portion des revenus locatifs et la plus-value engendrée.

6. Tableau des performances des OPCI (2018-2024)

En 2024, les OPCI affichent une amélioration notable par rapport à 2023 avec une performance moyenne de -2,82% (contre -7,6% en 2023). Les meilleures performances reviennent aux deux OPCI d'AXA IM : AXA Selectiv'Immo (+3,20%) et AXA Selectiv'ImmoService (+2,90%), qui ont fusionné en février 2025 pour créer AXA Immo Avenir.

En 2023, très peu d'OPCI avaient des performances positives. On trouvait deux OPCI largement supérieurs aux autres : Silver Génération et Altixia Valeur.

On peut constater les variations des rendements annuels pouvant être négatifs mais également au-delà des 6% brut. Cette variation est due évidemment à la partie financière (actions, OPCVM…) mais également aux foncières cotées.

Analyse des performances 2024

L'année 2024 marque une amélioration notable par rapport à 2023 :

• Performance moyenne : -2,82% (contre -7,6% en 2023)
• Décollecte réduite à -2 Md€ (contre -3 Md€ en 2023)
• Capitalisation : 12,6 milliards € au 31 décembre 2024 (-18% sur un an)

Les meilleures performances 2024 reviennent à :

• AXA Selectiv'Immo : +3,20%
• AXA Selectiv'ImmoService : +2,90%
• Silver Génération : +2,50% (reste en territoire positif)
• Groupama GAN Pierre : +0,73%

À noter qu'Altixia Valeur, régulièrement dans le haut des classements, signe son premier exercice négatif avec -4,63%. Les plus fortes baisses concernent OPCI PREIMium (-17,63%, en dissolution) et LF OPSIS Epargne Immobilière (-17,32%).

Comparaison avec les SCPI

Pour établir une comparaison, les SCPI ont distribué une moyenne de :

• 2024 : 4,72%
• 2023 : 4,52%
• 2022 : 4,53%
• 2021 : 4,49%
• 2020 : 4,12%
• 2019 : 4,40%

Ces éléments ne prennent pas en compte la revalorisation des parts.

On observe une volatilité supérieure des OPCI par rapport aux SCPI ou aux SCI. Elle peut s'expliquer par la volatilité des marchés financiers mais il ne faut pas oublier les arbitrages et la liquidité relativement facile de ces solutions d'investissement.

Les résultats des OPCI restent très hétéroclites et ont été largement entamés ces dernières années par la réaction au Covid-19 et surtout la hausse des taux de la BCE qui a engendré une baisse de la valeur des actifs immobiliers et une crise de liquidité. Toutefois, 2024 montre des signes d'amélioration avec une stabilisation progressive des valorisations immobilières.

Les frais des OPCI

L'investissement porte sur de l'immobilier, il y a donc des frais d'acquisition à "amortir". La structure des frais est bien différente de ceux que l'on retrouve pour les SCPI.

Comparaison OPCI vs SCPI

OPCI :

• Frais d'acquisition plus faibles : autour de 3,5%
• Frais de gestion plus importants : souvent au-dessus de 2%

SCPI :

• Frais d'acquisition plus importants : entre 7 et 12% du montant de la part
• Frais de gestion plus faibles : autour de 0,5-0,7% par an

Les documents réglementaires

• Le Document d'Information Clé (DIC) au format PRIIPS : synthèse informationnelle nécessaire à l'appréhension du fonds
• Le prospectus : réglementation du FPI
• Le dernier rapport annuel : rapport de gestion, comptes certifiés
• Le bulletin de souscription

8. La fiscalité

Sur les revenus ou la plus-value

La fiscalité dépend de votre socle d'investissement.

Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

L'IFI est calculé sur la fraction investie en immobilier. Un document vous est distribué par le gérant. Ce dernier relate le montant à déclarer dans l'assiette taxable. Il représente évidemment la quote-part d'immobilier dans le prix de l'action d'OPCI ou de la part.

9. Avantages et inconvénients des OPCI

Les avantages

• Ticket d'entrée faible donc très modulable
• Diversification d'actifs immobiliers et financiers
• Sécurisation de l'immobilier d'entreprise et rendement boosté par le financier
• Liquidité accrue par rapport aux SCPI
• Couple rendement-risque favorable (même si comme dans tout actif, il y a un certain nombre de risques)
• Véhicule d'investissement régi par l'AMF
• Frais d'acquisition plus faibles que les SCPI
• Produit tout-en-un combinant immobilier et financier
• Délégation de votre investissement à des professionnels

Les inconvénients

• Lisibilité et multigestion : pourquoi ne pas avoir des parts de SCPI et une allocation purement financière séparément ?
• Volatilité parfois importante, notamment en période de tensions sur les marchés
• Frais de gestion souvent élevés (>2% contre 0,5-0,7% pour les SCPI)

10. Notre avis d'expert

Les OPCI disposent de frais allégés et d'une liquidité accrue par rapport à d'autres véhicules d'immobilier géré. C'est le maillon entre la SCPI et le placement financier.

Dans la mesure où il faut une double compétence (financière et immobilière), il y a relativement peu d'OPCI sur la place.

Lorsque l'on regarde les résultats globaux par rapport à certains OPCI, il est frappant de voir la différence et le retournement que l'on peut voir lorsque le marché n'est plus porteur...

Dans la plupart des cas, nous choisissons d'opter pour une SCPI ou une SCI et une allocation d'actif séparée, mais certains OPCI ont des qualités indéniables.

Bilan concernant les OPCI

Un OPCI est donc un investissement hybride avec une prépondérance immobilière. Il garantit une certaine liquidité et permet au gré des stratégies et des perspectives, de minorer ou maximiser les placements financiers en son sein.

Si cela est cohérent, les performances seront supérieures à l'immobilier sur du long terme. Il faut y voir l'investissement financier dans ce cadre comme un curseur.

C'est une solution alternative aux OPCVM et aux SCPI, traditionnellement utilisée dans l'allocation d'actifs.