Les résultats 2025 des SCPI sont tombés et confirment la dynamique observée depuis 2024. Avec un taux de distribution moyen du marché attendu légèrement au-dessus de 4,72%, certaines SCPI affichent des performances remarquables. Wemo One domine le classement avec un TD 2025 de 15,27%, suivie de Reason (12,90%) et Iroko Atlas (9,41%). L'ASPIM a par ailleurs instauré un nouvel indicateur de référence : la Performance Globale Annuelle (PGA), qui intègre la variation du prix de part en plus du taux de distribution.
Ce classement analyse les SCPI les plus performantes en se basant sur trois critères essentiels : dividendes distribués, valorisation par rapport à la valeur d'expertise, et perspectives à moyen terme. La disparité des résultats s'explique principalement par la dynamique de collecte/décollecte et le timing des acquisitions durant la période post-crise. Les résultats 2025 sont désormais publiés pour l'ensemble des SCPI de ce classement. Le constat est sans appel : les SCPI les plus performantes sont quasi-exclusivement des véhicules lancés ces toutes dernières années (2022-2024), qui ont su tirer parti du nouveau cycle immobilier pour constituer des patrimoines à des conditions d'acquisition particulièrement favorables.
Les SCPI lancées en 2023-2024 dominent encore le classement : elles ont bénéficié de conditions d'acquisition favorables avec des actifs acquis à des prix normalisés. Mais attention, ces performances exceptionnelles doivent être mises en perspective avec leur manque de recul historique. Pour en savoir plus sur le fonctionnement des SCPI, consultez notre guide complet.
Avertissement important
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI comportent des risques de perte en capital et de liquidité. Il est essentiel de lire les documents réglementaires avant tout investissement. Pour mieux comprendre ces enjeux, consultez notre article sur les avantages et inconvénients des SCPI.
Tableau comparatif des meilleures SCPI (performances 2024-2025)
| Rang | Nom de la SCPI | Société de gestion | Lancement | Spécialisation | TD 2025 | TD 2024 | Classification ESG |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Wemo One | Wemo REIM | 2024 | Europe – diversifiée | 15,27% | 10,00% | – |
| 2 | Reason | MNK Partners | 2024 | OCDE – diversifiée | 12,90% | – | ISR |
| 3 | Iroko Atlas | Iroko | 2025 | International – diversifiée | 9,41% | – | – |
| 4 | Momentime | Arkéa REIM | 2024 | International – diversifiée | 9,25% | – | ISR |
| 5 | Sofidynamic | Sofidy | 2023 | Europe – diversifiée | 9,04% | 9,52% | – |
| 6 | Comète | Alderan | 2024 | Monde – diversifiée | 9,00% | 10,62% | ISR |
| 7 | EDR Europa | Edmond de Rothschild REIM | 2024 | Europe – diversifiée | 8,75% | 9,66% | ISR |
| 8 | Elevation Tertiom | Elevation Capital Partners | 2024 | DROM-COM – diversifiée | 8,25% | – | – |
| 9 | Perial Opportunités Territoires | Perial AM | 2024 | France (régions) – diversifiée | 8,21% | – | ISR |
| 10 | Mistral Sélection | Swiss Life AM | 2024 | Zone euro – diversifiée | 8,07% | 8,59% | ISR |
| 11 | Eden | Advenis REIM | 2024 | Europe hors France | 8,00% | – | ISR |
| 12 | Corum USA | Corum AM | 2024 | USA – diversifiée | 7,70% | – | – |
| 13 | Transitions Europe | Arkéa REIM | 2022 | Europe – Article 9 | 7,60% | 8,25% | Article 9 |
| 14 | Darwin RE01 | Darwin Invest | 2024 | France + Zone euro | 7,54% | – | ISR |
| 15 | Iroko Zen | Iroko | 2020 | Europe – diversifiée | 7,16% | 7,32% | ISR |
| 16 | Remake Live | Remake AM | 2022 | Europe – diversifiée | 7,05% | 7,50% | ISR |
| 17 | Epsicap Nano | Epsicap REIM | 2021 | France – diversifiée | 7,01% | 6,55% | – |
| 18 | Osmo Energie | Mata Capital | 2023 | Europe – diversifiée Article 9 | 7,00% | 9,33% | Article 9 + ISR |
| 19 | Upeka | Axipit REP | 2023 | Europe – diversifiée | 7% | 7,96% | ISR |
| 20 | Epargne Pierre Europe | Atland Voisin | 2022 | Europe – diversifiée | 6,75% | 6,75% | ISR |
Ce classement intègre les résultats 2025 officiels publiés par les sociétés de gestion. Les taux de distribution sont exprimés bruts de fiscalité étrangère, selon la méthodologie ASPIM. Les SCPI très récentes bénéficient d'un effet de relution qui booste artificiellement leur rendement les premières années. Nouveau en 2025 : la Performance Globale Annuelle (PGA) intègre le TD et la variation du prix de part.
Ce classement n'est pas exhaustif. Il repose uniquement sur le taux de distribution et la PGA de l'année 2025, deux indicateurs purement annuels qui ne mesurent ni la qualité de gestion, ni la solidité du patrimoine, ni la capacité d'une SCPI à performer sur le long terme.
De nombreuses SCPI excellentes et très bien gérées n'apparaissent pas dans ce top 20. Non pas en raison d'un défaut de qualité, mais parce qu'elles n'ont pas bénéficié des mêmes effets de collecte, de timing d'acquisitions ou de relution propres aux SCPI récentes. Des SCPI plus matures, disposant d'un patrimoine constitué avant la correction de 2022-2023, affichent mécaniquement des taux de distribution plus modestes. Pourtant, grâce à leur gestion rigoureuse, leur diversification éprouvée et leur historique de performance sur longue période, certaines de ces SCPI seront probablement devant plusieurs SCPI de ce classement à horizon 10 ou 15 ans.
Parmi ces SCPI qualitatives à considérer : Corum Origin (6,50%, 14 ans de rendement supérieur à 6%), Alta Convictions (6,57%, PGA 7,55%), Log In (6,21%, PGA 8,21%), Coeur d'Europe (6,25%, PGA 8,25%), Cristal Rente (5,00%), Epargne Pierre (5,15%), Immorente (5,00%) ou encore Pierval Santé. Un rendement plus modeste aujourd'hui peut signifier un patrimoine plus résilient, une moindre dépendance aux conditions de marché actuelles et, in fine, une meilleure performance globale sur la durée. Retrouvez la plupart de ces SCPI sur notre page dédiée Investir en SCPI, et n'hésitez pas à nous contacter pour un accompagnement personnalisé selon votre profil et vos objectifs.
Ce qu'il faut retenir du classement
3 Tendances Majeures
SCPI Récentes Dominent
Les 4 premières places occupées par des SCPI lancées en 2023-2024 grâce à des acquisitions à prix normalisés et l'effet de relution
Nouvel Indicateur 2025
La Performance Globale Annuelle (TD + variation prix de part) devient l'indicateur de référence des SCPI
Performance + Impact
Les SCPI Article 9 et ISR confirment qu'engagement environnemental et rendement attractif sont compatibles
Évolution des rendements moyens SCPI (2020-2024)
Analyse : Après une légère baisse en 2023 (4,52%) due à la hausse des taux BCE, le rendement moyen des SCPI repart à la hausse en 2024 (4,72%, +0,20 point). En 2025, le taux de distribution moyen devrait être légèrement supérieur à celui de 2024, confirmant la reprise du marché. Cette tendance s'explique par la stabilisation des taux directeurs et la normalisation des valorisations immobilières.
Analyse détaillée des 20 meilleures SCPI
1SCPI Wemo One
Stratégie d'acquisition "SMART CAPS"
La SCPI Wemo One est un véhicule d'investissement immobilier lancé en 2024 par Wemo REIM. Elle se distingue par sa stratégie axée sur les "small caps" : des actifs de moins de 5 millions d'euros offrant de meilleurs rendements à l'acquisition et une liquidité accrue.
Le patrimoine se compose de 28 actifs répartis en Italie, Espagne et France, avec un rendement moyen acte en main de 8,52%. La SCPI a été triplement récompensée en 2025 : "Meilleure SCPI Espoir" aux Victoires de la Pierre-Papier et "Meilleure Jeune SCPI" aux Grands Prix des SCPI (Les Echos).
Performance exceptionnelle en 2025
Le taux de distribution 2025 atteint 15,27% brut de fiscalité (30,54€ par part), le plus élevé du marché. La valeur de reconstitution s'établit à 218,73€ par part, soit une décote de 9,37% par rapport au prix de souscription de 200€. Pour 2026, l'objectif indicatif de distribution est d'environ 10% (non garanti), avec une volonté de poursuivre la diversification du portefeuille. Attention : ce rendement élevé s'explique par l'effet mécanique de relution propre aux jeunes SCPI et ne reflète pas la performance future. Le rendement devrait converger vers l'objectif de 7% à long terme.
2SCPI Reason
La SCPI pilotée par la data
Lancée en octobre 2024, Reason est la première SCPI à intégrer un modèle de gestion quantitative (outil Quanty) analysant les cycles immobiliers de plus de 1 500 villes pour cibler les meilleures opportunités. Avec un TD 2025 de 12,90% et une PGA de 13,90% (incluant +1% de revalorisation du prix de part), elle s'impose comme l'une des SCPI les plus performantes du marché dès sa première année pleine. Le prix de part est passé de 1,00€ à 1,01€ au 31/12/2025, avec une valeur de reconstitution de 1,05€.
Première SCPI diversifiée sans limite géographique ni thématique, Reason investit dans tous les pays de l'OCDE, y compris dans les énergies renouvelables. Son portefeuille comprend 9 actifs répartis dans 4 pays (Royaume-Uni 57%, Pays-Bas 18%, Irlande 17%, Belgique 8%), avec un TOF de 100% et une durée ferme moyenne des baux de 10 ans. MNK Partners gère la collecte de manière proactive pour éviter les investissements précipités. Labellisée ISR depuis le T1 2025, Reason vise un TRI cible de 7% sur 8 ans. La capitalisation atteint 31 millions d'euros pour 1 382 associés.
3SCPI Iroko Atlas
La petite sœur internationale d'Iroko Zen
Lancée en septembre 2025, la SCPI Iroko Atlas est le deuxième véhicule d'investissement d'Iroko, après le succès d'Iroko Zen. Elle se distingue par une stratégie 100% hors de France, investissant exclusivement dans des actifs immobiliers européens répartis sur 6 pays (Royaume-Uni, Pays-Bas, Espagne notamment). Comme Iroko Zen, elle applique un modèle sans frais de souscription, avec une commission de sortie de 5% uniquement en cas de retrait avant 5 ans.
Le portefeuille se compose de 12 actifs pour 40 394 m², avec 16 locataires et un rendement moyen acte en main de 8,54%. Le TOF s'établit à 100% et la durée ferme résiduelle des baux (WALB) atteint 12,1 ans, un indicateur rassurant pour la pérennité des revenus.
Un démarrage remarquable
Dès sa première année, Iroko Atlas dépasse largement son objectif de distribution (non garanti) de 6,50%, avec un TD 2025 de 9,41%. La valeur de reconstitution s'établit à 204,87€ pour un prix de souscription de 200€, traduisant une appréciation de 11% du patrimoine par rapport aux valeurs d'acquisition. Le TRI cible à 10 ans reste fixé à 7%. La collecte a dépassé 76 millions d'euros, confirmant l'intérêt des épargnants pour le modèle Iroko. Attention : en tant que SCPI très récente, la PGA affichée peut ne pas être représentative de la performance future, notamment en raison de l'impact du délai de jouissance.
4SCPI Momentime
Le momentum immobilier
Lancée fin 2024 et commercialisée depuis janvier 2025, Momentime est la petite soeur de Transitions Europe (classée 5e de ce classement). Gérée par Arkéa REIM (filiale du Crédit Mutuel Arkéa), cette SCPI adopte une stratégie complémentaire en ciblant la France et les marchés hors zone euro, notamment le Royaume-Uni. Elle a déjà déployé près de 40 millions d'euros d'investissements en 2025, avec 3 actifs acquis.
Sa PGA 2025 de 9,25% dépasse largement l'objectif initial de 7,5%, tout en conservant un niveau de réserve équivalent à 4 mois de distribution. Le TRI cible à 10 ans est fixé à 6%. Labellisée ISR dès sa création, Momentime s'inscrit dans la dynamique ESG du groupe Arkéa REIM. Attention : comme pour toute SCPI très récente, la PGA de première année peut ne pas être représentative d'une performance stabilisée (effet de relution).
5SCPI Comète
La vision de la SCPI Comète
Dans le paysage des Sociétés Civiles de Placements Immobiliers, la SCPI Comète a su se démarquer grâce à sa stratégie d'acquisition différenciante. Gérée par Alderan, elle permet à ses associés d'investir indirectement dans toutes les classes d'actifs (hors logistique en zone euro et hors résidentiel), prioritairement au sein de l'Union Européenne voire au-delà selon les opportunités.
Comète cible des espaces urbains en croissance, des pôles tertiaires, industriels, logistiques ou d'excellence avec une forte demande locative. Son approche soigneusement calibrée lui permet d'obtenir un avantage indéniable sur ses concurrents, favorisant les biens aux potentiels futurs plutôt que de se focaliser uniquement sur les actifs déjà rentables.
Performances 2024-2025
En 2024, le rendement a atteint 10,62% (voire 11,18% selon la méthode ASPIM). En 2025, la SCPI a distribué 22,49€ par part en pleine jouissance, dépassant l'objectif annuel de 20€, pour un taux de distribution confirmé de 9,00% et une PGA identique de 9,00%. La capitalisation a franchi les 500 millions d'euros avec 519,6 M€ au 31 décembre 2025 pour 17 511 associés. Le patrimoine est désormais réparti sur 7 pays (Royaume-Uni, Espagne, Italie, Pays-Bas, Pologne, Canada) avec un TOF de 99,1%.
6SCPI EDR Europa
L'expertise Edmond de Rothschild
Première SCPI de la branche immobilière du groupe Edmond de Rothschild, EDR Europa a été lancée en mai 2024. Elle vise la constitution d'un patrimoine diversifié pan-européen tout en intégrant des critères d'investissement socialement responsable (ISR).
Ses actifs sont composés de logistique, de locaux d'activités, de bureaux, de résidentiel et d'établissements de santé, répartis en Allemagne, Pays-Bas, Luxembourg, Belgique, Irlande, Royaume-Uni, Suisse et France.
Performance confirmée en 2025
Le taux de distribution 2025 s'établit à 8,75%, confirmant la pertinence de la stratégie déployée. La PGA atteint également 8,75%. La décote entre prix de part et valeur de reconstitution s'élève à 9,36% au 31 décembre 2025, offrant un potentiel de revalorisation significatif. L'objectif annualisé reste de 6% sur la durée de placement recommandée de 6 ans.
7SCPI Sofidynamic
Stratégie opportuniste haut rendement
Sofidynamic a adopté une stratégie d'acquisition opportuniste axée sur le haut rendement. Grâce à sa connaissance approfondie du marché et son appréciation des besoins locataires, le portefeuille immobilier a vu sa valeur augmenter dès la première année.
L'intérêt principal se porte sur les bureaux modernes situés dans des régions économiquement actives à travers l'Europe occidentale. SOFIDYNAMIC attache une grande importance à la diversification et à la mutualisation du patrimoine par une granularité importante en termes de nombre d'actifs et de locataires.
Revalorisation exceptionnelle et performance
Le prix de part a été revalorisé de +5% en début d'année 2025, ce qui porte la PGA estimée à environ 13,4% (TD + variation du prix de part). L'objectif de distribution 2025 a été fixé à un minimum de 9% brut, dépassant largement l'objectif initial de 7%. L'ouverture à de nouvelles géographies (Allemagne, Pologne) renforce la diversification européenne, avec un taux d'occupation de 97,4% et une capitalisation qui a franchi les 130 M€.
10SCPI Mistral Sélection
L'agilité Swiss Life sans frais d'entrée
Lancée en avril 2024 par Swiss Life Asset Managers France, Mistral Sélection a connu une croissance rapide : sa capitalisation a atteint 46 millions d'euros fin 2025, soit une progression de +153% par rapport à 2024 et 2 867 associés. Le rendement annualisé sur les 12 premiers mois d'exercice atteint 11,16%, un démarrage exceptionnel qui lui a valu le TOP d'Or 2025 de la meilleure nouvelle SCPI (ToutSurMesFinances) et une place dans le top 10 Finance Héros.
Sans frais de souscription (frais de sortie de 6% TTC avant 6 ans), Mistral Sélection investit en zone euro avec une diversification sectorielle équilibrée : commerces (65%), bureaux (22%) et logistique (13%). Le portefeuille comprend 8 immeubles et 19 locataires pour un TOP de 100%. L'enseigne ACTION a rejoint son retail park de Valenciennes avec un bail ferme de 10 ans. Labellisée ISR, sans endettement, elle vise un TRI de 6,4% sur 10 ans. Swiss Life AM France ambitionne 60% d'actifs hors France à terme.
11SCPI Eden
La première SCPI 100% Europe sans frais
Lancée en décembre 2024, Eden est la première SCPI à combiner 0% de frais de souscription et une stratégie 100% Europe hors France. Gérée par Advenis REIM (20+ ans de présence en Europe avec des équipes locales en Allemagne, Espagne, Royaume-Uni et Luxembourg), elle a déjà rassemblé plus de 1 300 associés et une capitalisation de 34,2 millions d'euros en à peine un an. Son premier dividende (T2 2025) s'est élevé à 1,90€ par part, soit 3,8% sur un trimestre.
Le patrimoine comprend 4 actifs répartis entre le Royaume-Uni (47%) et les Pays-Bas (53%), avec une diversification sectorielle entre bureaux (38%), formation (25%) et logistique (37%). Le TOF est de 100% et la durée résiduelle moyenne des baux atteint 8,1 ans, un niveau remarquable pour une SCPI de cet âge. Labellisée ISR, sans frais d'entrée (frais de sortie de 6% avant 5 ans), Eden vise un TD cible de 6,5% sur 10 ans et un TRI de 7,44%. Prix de part accessible à 50€ (minimum 1 000€).
13SCPI Transitions Europe
La référence Article 9
Transitions Europe est la SCPI référente du marché. Seule SCPI du Top 5 2024 à avoir maintenu sa position, elle a bénéficié d'une collecte exceptionnelle de 490 M€ en 2025. Avec sa petite sœur Momentime (TD 2025 de 9,25%), Arkéa REIM totalise 530 M€ d'investissements réalisés en 2025.
Au T3 2025, la SCPI compte 43 immeubles répartis dans 6 pays (Espagne 32%, Pays-Bas 22%, Allemagne 17%, Japon 13%, Irlande 10%, Portugal 6%). Son TOF s'établit à 97,54%. Le rendement moyen à l'acquisition ressort à 7,9% avec une durée ferme de baux supérieure à 6 ans.
Performance 2025 confirmée
La SCPI a distribué un TD de 7,60% en 2025, auquel s'ajoute la revalorisation du prix de part à 202€ au 1er décembre 2025 (+1%), pour une PGA de 8,60%. Elle maintient un matelas de réserve confortable de 45 jours de distribution. La valeur de reconstitution à 207,02€ offre une décote de 2,84%.
14SCPI Darwin RE01
L'immobilier utile et vertueux
Créée fin 2024 par Darwin Invest (fondée par l'ex-DGA d'Iroko), Darwin RE01 a validé dès sa première année complète son objectif de distribution avec un TD 2025 de 7,54%, et une PGA de 8,54% grâce à une revalorisation de +1% du prix de part (de 200€ à 202€ au 01/01/2026). La valeur de reconstitution s'établit à 207,19€, confirmant un écart favorable pour les associés.
Le portefeuille comprend 8 actifs pour une valeur vénale de 12,9 millions d'euros et 11 284 m², avec un patrimoine 100% loué. La SCPI investit en France et en zone euro (Espagne notamment), ciblant des actifs diversifiés : commerces, logistique, bureaux publics, santé et éducation. Classée Article 8 SFDR et labellisée ISR depuis janvier 2025, Darwin RE01 verse des acomptes mensuels depuis octobre 2025. Aucune part en attente de retrait. Le TRI cible à 8 ans est fixé à 6,50%.
15SCPI Iroko Zen
La référence des SCPI sans frais
La SCPI Iroko Zen constitue une référence parmi les SCPI "nouvelle génération" sans frais de souscription. Elle se distingue par sa stratégie opportuniste et ultra-diversifiée à l'échelle européenne, et surperforme régulièrement la moyenne du marché depuis sa création en 2020.
La SCPI compte plus de 27 000 associés début 2026, portée par une collecte soutenue. Son patrimoine comprend plus de 170 immeubles avec un taux d'occupation financier de 98,6% et une durée moyenne des baux (WALT) de 8,8 ans.
Rendement confirmé en 2025
Le taux de distribution 2025 s'établit à 7,16%, confirmant la capacité d'Iroko Zen à délivrer régulièrement au-dessus de 7%. La valeur de souscription a été revalorisée à 204€ au 1er août 2025, et la valeur de reconstitution s'établit à 213,94€ au 31/12/2025, offrant toujours un potentiel d'appréciation.
16SCPI Remake Live
La référence sans frais
Remake Live s'est imposée en seulement trois ans comme l'une des SCPI incontournables du marché. Lancée en 2022 par Remake AM, elle affiche un TD supérieur à 7% pour la quatrième année consécutive. Sa capitalisation atteint 846 millions d'euros, avec plus de 10 000 associés et 58 actifs répartis dans 8 pays européens (France, Espagne, Irlande, Pologne, Écosse, etc.).
Son modèle sans frais de souscription (0%) est un atout majeur : 100% du capital investi est immédiatement productif. Le TOF atteint 99%, la durée moyenne des baux dépasse 11 ans, et le TRI depuis création s'élève à 10,88%. Labellisée ISR, elle intègre une poche sociale innovante (5-10% du patrimoine en logements à loyers modérés). Le TRI cible à 10 ans reste fixé à 6%, largement dépassé à ce stade. Prix de la Performance d'Investissement Conseils et Trophée d'Or de la meilleure jeune SCPI du Revenu.
17SCPI Epsicap Nano
100% France, politique tarifaire compétitive
Contrairement aux premières du classement, Epsicap Nano (anciennement Epsilon 360°) est une SCPI totalement française. Elle a axé ses efforts sur l'établissement d'un portefeuille immobilier diversifié et robuste, avec des frais parmi les plus compétitifs du marché.
D'un point de vue sectoriel, le gestionnaire porte une attention particulière aux bureaux modernes et écologiques ainsi qu'aux commerces, dans des zones densément peuplées offrant un large bassin locatif.
Quatrième hausse consécutive du rendement
L'année 2025 marque une performance de 7,01% en hausse pour la quatrième année consécutive, à laquelle s'ajoute une revalorisation du prix de part de 1,26%, portant la PGA à 8,27%. Un parcours remarquable pour une SCPI 100% française qui prouve que des rendements attractifs sont aussi possibles sur le territoire national.
18SCPI Osmo Energie
Stratégie Article 9 à impact
Osmo Énergie adopte une approche diversifiée et responsable, classée Article 9 et labellisée ISR dès sa première année. Cette SCPI investit dans des bâtiments à faible empreinte carbone, avec des initiatives comme l'installation de panneaux solaires et l'amélioration de l'efficacité énergétique.
Le portefeuille comprend 13 immeubles répartis entre la France, les Pays-Bas et l'Irlande, dans les secteurs de la logistique, des bureaux et des commerces.
Performance 2025 confirmée
Le taux de distribution 2025 s'établit à 7,00%, confirmé par Mata Capital, avec une PGA identique de 7,00% (le gestionnaire ayant fait le choix de maintenir le prix de part inchangé en 2025 pour privilégier la stabilité). Cette performance reste bien au-dessus de l'objectif cible de 6% sur 10 ans, avec un rendement immobilier moyen à l'acquisition supérieur à 7,55% depuis le lancement. La capitalisation a atteint 80 M€ grâce à 50 M€ de collecte en 2025.
19SCPI Upeka
L'européenne sans frais d'entrée
Lancée en 2023 par Axipit Real Estate Partners (adossée au groupe Catella, 38 ans d'expérience, 12 pays), Upeka incarne la nouvelle génération de SCPI européennes. Son modèle sans frais de souscription (commission de sortie dégressive de 6% à 0% sur 6 ans) et son approche 100% digitale la distinguent sur le marché. Le TOF est à 100% depuis la création, avec 12 actifs répartis dans 4 pays (Espagne 51%, Pays-Bas 37%, France 12%, Irlande).
Le prix de part a été revalorisé de 3% fin 2025, passant de 200€ à 206€, témoignant de la progression des valeurs d'expertise du patrimoine. La PGA 2024 s'est établie à 7,96%, et l'objectif de distribution 2025 est fixé à 7% (non garanti). Labellisée ISR depuis septembre 2024, classée Article 8 SFDR, Upeka vise un TRI cible de 6,5% sur 10 ans. Les rendements à l'acquisition restent attractifs (8,17% sur la dernière opération).
20SCPI Epargne Pierre Europe
La déclinaison européenne d'Epargne Pierre
Epargne Pierre Europe constitue la déclinaison européenne de la SCPI historique d'Atland Voisin. Elle poursuit une stratégie d'investissement exclusivement tournée vers les pays européens hors France, fidèle aux mêmes fondamentaux que sa grande sœur.
La SCPI explore divers domaines : résidentiel, commerces, bureaux et hôtellerie. Elle a fait son entrée en Allemagne en février 2025 avec l'acquisition d'un hôtel pour 14,5 M€ loué au groupe Louvre Hôtels (bail ferme de 15 ans), renforçant sa diversification géographique.
Collecte dynamique et croissance
La capitalisation a atteint 479 millions d'euros au T3 2025, en forte progression. Le TOF s'élève à 100% avec 23 locataires en place. L'objectif de TRI sur 10 ans s'élève à 5,5%. La SCPI est labellisée ISR depuis mars 2023.
Bilan : comment choisir la bonne SCPI selon votre profil ?
Les disparités de performances observées dans ce classement s'expliquent principalement par trois facteurs : le timing des acquisitions (période 2023-2024 favorable), la dynamique de collecte (capacité à déployer des capitaux), et la stratégie de gestion (opportuniste vs défensive). Pour approfondir ces critères, consultez notre guide Comment choisir une SCPI.
SCPI récentes (2023-2024) : rendement attractif mais manque d'historique
Profil type : Comète (9,00% en 2025), Wemo One (15,27%), EDR Europa (8,75%), Sofidynamic (9,04%), Osmo Energie (7,00%), Iroko Atlas (9,41%), Momentime (9,25%), Reason (12,90%), Mistral Sélection (8,59%), Darwin RE01 (7,54%), Eden (8%*), Alta Convictions (6,57%), Upeka (7,96%).
Avantages : rendements exceptionnels, acquisitions à prix normalisés, stratégies d'investissement modernes intégrant les critères ESG dès le départ.
Points de vigilance : manque de recul historique (1-2 ans de distribution), patrimoine encore en constitution, effet de relution qui booste artificiellement les rendements initiaux. L'ASPIM impose désormais aux jeunes SCPI de préciser que leur premier rendement n'est pas nécessairement représentatif d'une performance stabilisée.
SCPI établies (2019-2022) : résilience et stabilité
Profil type : Transitions Europe (7,6%), Iroko Zen (7,16%), Remake Live (7,05%), Epsicap Nano (7,01%), Epargne Pierre Europe (6,75%), Corum Origin (6,50%), Log In (6,21%, PGA 8,21%), Coeur d'Europe (6,25%).
Avantages : historique de distribution prouvé, patrimoine mature et diversifié, gestion éprouvée ayant traversé plusieurs cycles de marché.
SCPI Article 9 et ISR : performance et impact environnemental
Profil type : Osmo Energie (Article 9 + ISR), Transitions Europe (Article 9), Remake Live (ISR), Alta Convictions (ISR), Momentime (ISR), Upeka (ISR), Reason (ISR), Mistral Sélection (ISR), Darwin RE01 (ISR, Article 8), Eden (ISR), Log In (ISR, LEED Gold).
Opportunité : le durcissement des réglementations (décret tertiaire, taxonomie européenne) devrait accentuer la prime de valorisation des actifs performants sur le plan énergétique. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur les SCPI ISR.
Nos recommandations selon votre situation
Investisseur débutant : privilégier une diversification entre 2-3 SCPI complémentaires. Par exemple : une SCPI récente à fort rendement + une SCPI établie défensive + une SCPI Article 9.
Investisseur confirmé : allocation stratégique avec 60% sur SCPI établies (stabilité), 30% sur SCPI récentes opportunistes (performance), 10% sur SCPI thématiques Article 9 (engagement ESG).
Profil prudent : se concentrer sur les SCPI établies ayant traversé plusieurs cycles : Corum Origin, Remake Live, Epargne Pierre Europe, Coeur d'Europe, Iroko Zen, Log In.
Profil dynamique : surpondérer les SCPI récentes ayant acquis à prix normalisés : Comète, Wemo One, EDR Europa, Iroko Atlas, Momentime, Reason, Mistral Sélection.
Pour optimiser votre investissement, vous pouvez également envisager l'acquisition de SCPI via l'assurance vie ou le financement à crédit.
Rappels essentiels avant d'investir
Horizon de placement minimum : 8-10 ans. Les SCPI sont des placements long terme, la liquidité n'est pas garantie.
Diversification patrimoniale : les SCPI ne doivent pas représenter plus de 20-25% de votre patrimoine global.
Diversification entre SCPI : ne pas concentrer plus de 10-15% sur une seule SCPI.
Effet de relution : les rendements exceptionnels des SCPI récentes (>10%) sont mécaniquement boostés les premières années et convergeront vers 6-8% à terme.
PGA vs TD : en 2025, privilégiez l'analyse de la Performance Globale Annuelle (PGA) qui intègre la variation du prix de part en plus du taux de distribution.
Perspectives 2026 : un marché qui se structure
Les résultats 2025 confirment les tendances observées depuis 2024. Avec la stabilisation des taux directeurs de la BCE et la normalisation des valorisations immobilières, le marché des SCPI entre dans une phase de consolidation favorable aux investisseurs.
Les SCPI lancées en 2023-2024 continueront probablement à surperformer, mais leurs rendements devraient progressivement converger vers des niveaux de 6-8% une fois le patrimoine stabilisé. Comète vise un objectif de TRI à 10 ans de 6,5%, Wemo One un objectif long terme de 7%.
La PGA s'impose comme le nouvel indicateur de référence. L'ASPIM a instauré cet indicateur en 2025 pour donner une vision plus complète de la performance réelle des SCPI. Plusieurs SCPI affichent des PGA nettement supérieures à leur TD grâce à des revalorisations de parts : Sofidynamic (~13,4%), Epsicap Nano (8,27%), Transitions Europe (8,60%).
La polarisation du marché s'accentue. Les SCPI affichant un TD supérieur à 7% ont capté près de la moitié de la collecte du marché en 2025, tandis que les véhicules plus traditionnels peinent à se démarquer. Cette concentration pourrait redéfinir durablement l'écosystème de la pierre-papier.
L'engagement ESG deviendra encore plus déterminant. Les SCPI Article 9 et ISR bénéficieront du durcissement continu des normes environnementales.
Pour une analyse approfondie des critères de sélection et des opportunités d'investissement, consultez notre guide complet pour investir en SCPI.
FAQ : Questions fréquentes sur les SCPI
Quelle est la meilleure SCPI actuellement ?
Il n'existe pas de "meilleure" SCPI unique, car le choix dépend de votre profil d'investisseur. Wemo One (15,27% en 2025), Reason (12,90%) et Iroko Atlas (9,41%) dominent le classement en termes de rendement. Pour un investisseur prudent, Epargne Pierre Europe ou Iroko Zen offrent plus de recul historique.
Pourquoi les SCPI récentes (2023-2024) dominent-elles le classement ?
Les SCPI lancées en 2023-2024 ont bénéficié d'un timing d'acquisition exceptionnel durant la phase de normalisation des prix immobiliers. Elles bénéficient aussi de l'effet de relution : mécaniquement, les premières années, le rendement est boosté car peu de parts sont en jouissance. Ce rendement convergera vers 6-8% une fois le patrimoine mature.
Est-ce le bon moment pour investir en SCPI ?
Oui, les conditions sont favorables : taux BCE stabilisés, valorisations immobilières normalisées, et fin de la phase d'ajustement. Les SCPI en collecte positive peuvent désormais saisir de nouvelles opportunités. Privilégiez un horizon de placement long terme (8-10 ans) et une diversification entre plusieurs SCPI.
Faut-il privilégier les SCPI Article 9 et ISR ?
Les SCPI Article 9 et ISR comme Osmo Energie et Transitions Europe démontrent qu'engagement ESG et performance sont compatibles. Avec le durcissement des normes environnementales, ces SCPI devraient bénéficier d'une prime de valorisation future.
Combien investir dans des SCPI ?
Les SCPI doivent représenter maximum 20-25% de votre patrimoine global. Au sein de cette allocation, diversifiez entre 2 à 4 SCPI différentes, sans concentrer plus de 10-15% sur une seule. Pour un débutant, commencez par 10 000 à 20 000€ répartis sur 2 SCPI complémentaires.
Les rendements élevés (10-15%) sont-ils durables ?
Ces rendements exceptionnels doivent être analysés avec prudence. Ils s'expliquent par l'effet de relution (boost mécanique des premières années) et des acquisitions à prix normalisés. Il est probable que ces rendements convergent vers 6-8% une fois le patrimoine mature. D'où l'importance de diversifier avec des SCPI établies.
Qu'est-ce que la Performance Globale Annuelle (PGA) ?
La PGA est le nouvel indicateur de référence des SCPI instauré par l'ASPIM en 2025. Elle se calcule en additionnant le Taux de Distribution annuel et la variation du prix de souscription sur la même année. Elle donne une vision plus complète de la performance réelle, intégrant à la fois les dividendes et la plus-value potentielle. Par exemple, Sofidynamic affiche une PGA estimée de ~14% (TD 9,04% + revalorisation +5%).
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Bilan : comment choisir la bonne SCPI selon votre profil ?
Les disparités de performances observées dans ce classement s'expliquent principalement par trois facteurs : le timing des acquisitions (période 2023-2024 favorable), la dynamique de collecte (capacité à déployer des capitaux), et la stratégie de gestion (opportuniste vs défensive). Pour approfondir ces critères, consultez notre guide Comment choisir une SCPI.
SCPI récentes (2023-2024) : rendement attractif mais manque d'historique
Profil type : Comète (9,00% en 2025), Wemo One (15,27%), EDR Europa (8,75%), Sofidynamic (9,04%), Osmo Energie (7,00%), Iroko Atlas (9,41%), Momentime (9,25%), Reason (12,90%), Mistral Sélection (8,59%), Darwin RE01 (7,54%), Eden (8%*), Alta Convictions (6,57%), Upeka (7,96%).
Avantages : rendements exceptionnels, acquisitions à prix normalisés, stratégies d'investissement modernes intégrant les critères ESG dès le départ.
Points de vigilance : manque de recul historique (1-2 ans de distribution), patrimoine encore en constitution, effet de relution qui booste artificiellement les rendements initiaux. L'ASPIM impose désormais aux jeunes SCPI de préciser que leur premier rendement n'est pas nécessairement représentatif d'une performance stabilisée.
SCPI établies (2019-2022) : résilience et stabilité
Profil type : Transitions Europe (7,6%), Iroko Zen (7,16%), Remake Live (7,05%), Epsicap Nano (7,01%), Epargne Pierre Europe (6,75%), Corum Origin (6,50%), Log In (6,21%, PGA 8,21%), Coeur d'Europe (6,25%).
Avantages : historique de distribution prouvé, patrimoine mature et diversifié, gestion éprouvée ayant traversé plusieurs cycles de marché.
SCPI Article 9 et ISR : performance et impact environnemental
Profil type : Osmo Energie (Article 9 + ISR), Transitions Europe (Article 9), Remake Live (ISR), Alta Convictions (ISR), Momentime (ISR), Upeka (ISR), Reason (ISR), Mistral Sélection (ISR), Darwin RE01 (ISR, Article 8), Eden (ISR), Log In (ISR, LEED Gold).
Opportunité : le durcissement des réglementations (décret tertiaire, taxonomie européenne) devrait accentuer la prime de valorisation des actifs performants sur le plan énergétique. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur les SCPI ISR.
Nos recommandations selon votre situation
Investisseur débutant : privilégier une diversification entre 2-3 SCPI complémentaires. Par exemple : une SCPI récente à fort rendement + une SCPI établie défensive + une SCPI Article 9.
Investisseur confirmé : allocation stratégique avec 60% sur SCPI établies (stabilité), 30% sur SCPI récentes opportunistes (performance), 10% sur SCPI thématiques Article 9 (engagement ESG).
Profil prudent : se concentrer sur les SCPI établies ayant traversé plusieurs cycles : Corum Origin, Remake Live, Epargne Pierre Europe, Coeur d'Europe, Iroko Zen, Log In.
Profil dynamique : surpondérer les SCPI récentes ayant acquis à prix normalisés : Comète, Wemo One, EDR Europa, Iroko Atlas, Momentime, Reason, Mistral Sélection.
Pour optimiser votre investissement, vous pouvez également envisager l'acquisition de SCPI via l'assurance vie ou le financement à crédit.
Rappels essentiels avant d'investir
Horizon de placement minimum : 8-10 ans. Les SCPI sont des placements long terme, la liquidité n'est pas garantie.
Diversification patrimoniale : les SCPI ne doivent pas représenter plus de 20-25% de votre patrimoine global.
Diversification entre SCPI : ne pas concentrer plus de 10-15% sur une seule SCPI.
Effet de relution : les rendements exceptionnels des SCPI récentes (>10%) sont mécaniquement boostés les premières années et convergeront vers 6-8% à terme.
PGA vs TD : en 2025, privilégiez l'analyse de la Performance Globale Annuelle (PGA) qui intègre la variation du prix de part en plus du taux de distribution.
Perspectives 2026 : un marché qui se structure
Les résultats 2025 confirment les tendances observées depuis 2024. Avec la stabilisation des taux directeurs de la BCE et la normalisation des valorisations immobilières, le marché des SCPI entre dans une phase de consolidation favorable aux investisseurs.
Les SCPI lancées en 2023-2024 continueront probablement à surperformer, mais leurs rendements devraient progressivement converger vers des niveaux de 6-8% une fois le patrimoine stabilisé. Comète vise un objectif de TRI à 10 ans de 6,5%, Wemo One un objectif long terme de 7%.
La PGA s'impose comme le nouvel indicateur de référence. L'ASPIM a instauré cet indicateur en 2025 pour donner une vision plus complète de la performance réelle des SCPI. Plusieurs SCPI affichent des PGA nettement supérieures à leur TD grâce à des revalorisations de parts : Sofidynamic (~13,4%), Epsicap Nano (8,27%), Transitions Europe (8,60%).
La polarisation du marché s'accentue. Les SCPI affichant un TD supérieur à 7% ont capté près de la moitié de la collecte du marché en 2025, tandis que les véhicules plus traditionnels peinent à se démarquer. Cette concentration pourrait redéfinir durablement l'écosystème de la pierre-papier.
L'engagement ESG deviendra encore plus déterminant. Les SCPI Article 9 et ISR bénéficieront du durcissement continu des normes environnementales.
Pour une analyse approfondie des critères de sélection et des opportunités d'investissement, consultez notre guide complet pour investir en SCPI.
FAQ : Questions fréquentes sur les SCPI
Quelle est la meilleure SCPI actuellement ?
Il n'existe pas de "meilleure" SCPI unique, car le choix dépend de votre profil d'investisseur. Wemo One (15,27% en 2025), Reason (12,90%) et Iroko Atlas (9,41%) dominent le classement en termes de rendement. Pour un investisseur prudent, Epargne Pierre Europe ou Iroko Zen offrent plus de recul historique.
Pourquoi les SCPI récentes (2023-2024) dominent-elles le classement ?
Les SCPI lancées en 2023-2024 ont bénéficié d'un timing d'acquisition exceptionnel durant la phase de normalisation des prix immobiliers. Elles bénéficient aussi de l'effet de relution : mécaniquement, les premières années, le rendement est boosté car peu de parts sont en jouissance. Ce rendement convergera vers 6-8% une fois le patrimoine mature.
Est-ce le bon moment pour investir en SCPI ?
Oui, les conditions sont favorables : taux BCE stabilisés, valorisations immobilières normalisées, et fin de la phase d'ajustement. Les SCPI en collecte positive peuvent désormais saisir de nouvelles opportunités. Privilégiez un horizon de placement long terme (8-10 ans) et une diversification entre plusieurs SCPI.
Faut-il privilégier les SCPI Article 9 et ISR ?
Les SCPI Article 9 et ISR comme Osmo Energie et Transitions Europe démontrent qu'engagement ESG et performance sont compatibles. Avec le durcissement des normes environnementales, ces SCPI devraient bénéficier d'une prime de valorisation future.
Combien investir dans des SCPI ?
Les SCPI doivent représenter maximum 20-25% de votre patrimoine global. Au sein de cette allocation, diversifiez entre 2 à 4 SCPI différentes, sans concentrer plus de 10-15% sur une seule. Pour un débutant, commencez par 10 000 à 20 000€ répartis sur 2 SCPI complémentaires.
Les rendements élevés (10-15%) sont-ils durables ?
Ces rendements exceptionnels doivent être analysés avec prudence. Ils s'expliquent par l'effet de relution (boost mécanique des premières années) et des acquisitions à prix normalisés. Il est probable que ces rendements convergent vers 6-8% une fois le patrimoine mature. D'où l'importance de diversifier avec des SCPI établies.
Qu'est-ce que la Performance Globale Annuelle (PGA) ?
La PGA est le nouvel indicateur de référence des SCPI instauré par l'ASPIM en 2025. Elle se calcule en additionnant le Taux de Distribution annuel et la variation du prix de souscription sur la même année. Elle donne une vision plus complète de la performance réelle, intégrant à la fois les dividendes et la plus-value potentielle. Par exemple, Sofidynamic affiche une PGA estimée de ~14% (TD 9,04% + revalorisation +5%).
Pour souscrire dans une SCPI et être bien accompagné
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