2024-2025 marque un tournant pour les SCPI. Alors que la moyenne du marché s'établit à 4,72% en 2024, certaines SCPI explosent les compteurs avec des rendements à deux chiffres. Comète (10,62% en 2024), Wemo One (15,27% en 2025) et Transitions Europe (7,6% en 2025) trustent le podium, portées par des stratégies d'acquisition opportunistes durant la phase de normalisation des marchés. La moyenne 2025 sera déterminée dans les semaines qui viennent.
Ce classement analyse les SCPI les plus performantes en se basant sur trois critères essentiels : dividendes distribués, valorisation par rapport à la valeur d'expertise, et perspectives à moyen terme. La disparité des résultats s'explique principalement par la dynamique de collecte/décollecte et le timing des acquisitions durant la période post-crise.
Les SCPI lancées en 2023-2024 dominent le classement : elles ont bénéficié de conditions d'acquisition favorables avec des actifs acquis à des prix normalisés. Mais attention, ces performances exceptionnelles doivent être mises en perspective avec leur manque de recul historique. Pour en savoir plus sur le fonctionnement des SCPI, consultez notre guide complet.
Avertissement important
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI comportent des risques de perte en capital et de liquidité. Il est essentiel de lire les documents réglementaires avant tout investissement. Pour mieux comprendre ces enjeux, consultez notre article sur les avantages et inconvénients des SCPI.
Tableau comparatif des meilleures SCPI (performances 2024-2025)
| Rang | Nom de la SCPI | Société de gestion | Lancement | Spécialisation | TD 2024 | TD 2025 | Classification ESG |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Comète | Alderan | 2024 | Monde – diversifiée | 10,62% | ~8%* | – |
| 2 | Wemo One | Wemo REIM | 2024 | Europe – diversifiée | 10,00% | 15,27% | – |
| 3 | EDR Europa | Edmond de Rothschild REIM | 2024 | Europe – diversifiée | 9,66% | ~8%* | ISR |
| 4 | Sofidynamic | Sofidy | 2023 | Europe – diversifiée | 9,52% | ~8%* | – |
| 5 | Osmo Energie | Mata Capital | 2023 | Europe – diversifiée Article 9 | 9,33% | ~7%* | Article 9 + ISR |
| 6 | Transitions Europe | Arkéa REIM | 2022 | Europe – Article 9 | 8,25% | 7,60% | Article 9 |
| 7 | Epsicap Nano | Epsicap REIM | 2021 | France – diversifiée | 6,55% | ~6%* | – |
| 8 | Coeur d'Europe | Sogenial | 2019 | Europe – diversifiée | 6,20% | ~6%* | – |
| 9 | Epargne Pierre Europe | Atland Voisin | 2022 | Europe – diversifiée | 6,75% | 6-6,8%* | – |
| 10 | Iroko Zen | Iroko | 2020 | Europe – diversifiée | 7,32% | ~7%* | ISR |
* Estimation ou objectif communiqué par la société de gestion. Les rendements définitifs 2025 seront mis à jour au fur et à mesure de leur publication (janvier-février 2026). Les SCPI très récentes bénéficient d'un effet de relution qui booste artificiellement leur rendement les premières années.
Ce qu'il faut retenir du classement
3 Tendances Majeures
SCPI Récentes Dominent
Les 5 premières places occupées par des SCPI lancées en 2023-2024 grâce à des acquisitions à prix normalisés
Performance + Impact
Les SCPI Article 9 et ISR prouvent qu'engagement environnemental et rendement attractif sont compatibles
Collecte = Confiance
Toutes les SCPI du top 10 maintiennent une collecte positive, gage de capacité de développement
Évolution des rendements moyens SCPI (2020-2024)
Analyse : Après une légère baisse en 2023 (4,52%) due à la hausse des taux BCE, le rendement moyen des SCPI repart à la hausse en 2024 (4,72%, +0,20 point). Cette reprise s'explique par la stabilisation des taux directeurs et la normalisation des valorisations immobilières. La moyenne 2025 sera publiée dans les semaines qui viennent.
Analyse détaillée des 10 meilleures SCPI
1SCPI Comète
La vision de la SCPI Comète
Dans le paysage des Sociétés Civiles de Placements Immobiliers, la SCPI Comète a su se démarquer grâce à sa stratégie d'acquisition différenciante au-delà de son objectif de 6,5%. Gérée par Alderan, elle permet à ses associés d'investir indirectement dans toutes les classes d'actifs (hors logistique en zone euro et hors résidentiel), prioritairement au sein de l'Union Européenne voire au-delà selon les opportunités.
Comète cible des espaces urbains en croissance, des pôles tertiaires, industriels, logistiques ou d'excellence avec une forte demande locative. Son approche soigneusement calibrée lui permet d'obtenir un avantage indéniable sur ses concurrents, favorisant les biens aux potentiels futurs plutôt que de se focaliser uniquement sur les actifs déjà rentables.
Performances 2024-2025
En 2024, le rendement a atteint 10,62% (voire 11,18% selon la méthode ASPIM). Pour 2025, l'objectif est fixé à 8%, la SCPI étant en avance sur ses projections avec 12,20€ de dividendes versés au S1 2025 (soit déjà plus de la moitié de l'objectif annuel de 20€).
2SCPI Wemo One
Stratégie d'acquisition "SMART CAPS"
La SCPI Wemo One est un véhicule d'investissement immobilier lancé en 2024 par Wemo REIM. Elle se distingue par sa stratégie axée sur les "small caps" : des actifs de moins de 5 millions d'euros offrant de meilleurs rendements à l'acquisition et une liquidité accrue.
Le patrimoine se compose de 28 actifs répartis en Italie, Espagne et France, avec un rendement moyen acte en main de 8,52%. La SCPI a été triplement récompensée en 2025 : "Meilleure SCPI Espoir" aux Victoires de la Pierre-Papier et "Meilleure Jeune SCPI" aux Grands Prix des SCPI (Les Echos).
Performance exceptionnelle en 2025
Le taux de distribution 2025 atteint 15,27% brut de fiscalité (30,54€ par part). La valeur de reconstitution s'établit à 218,73€ par part, soit une décote de 9,37% par rapport au prix de souscription de 200€. Attention : ce rendement élevé s'explique par l'effet mécanique de relution propre aux jeunes SCPI et ne reflète pas la performance future. Le rendement devrait converger vers l'objectif de 7% à long terme.
3SCPI EDR Europa
L'expertise Edmond de Rothschild
Première SCPI de la branche immobilière du groupe Edmond de Rothschild, EDR Europa a été lancée en mai 2024. Elle vise la constitution d'un patrimoine diversifié pan-européen tout en intégrant des critères d'investissement socialement responsable (ISR).
Ses actifs sont composés de logistique, de locaux d'activités, de bureaux, de résidentiel et d'établissements de santé, répartis en Allemagne, Pays-Bas, Luxembourg, Belgique, Irlande, Royaume-Uni, Suisse et France.
Performance 2024
Son objectif est de 8% brut de fiscalité en 2025 avec un objectif annualisé de 6% sur la durée de placement recommandée de 6 ans. En 2024, elle a distribué 9,66% brut.
4SCPI Sofidynamic
Stratégie opportuniste haut rendement
Sofidynamic a adopté une stratégie d'acquisition opportuniste axée sur le haut rendement. Grâce à sa connaissance approfondie du marché et son appréciation des besoins locataires, le portefeuille immobilier a vu sa valeur augmenter dès la première année.
L'intérêt principal se porte sur les bureaux modernes situés dans des régions économiquement actives à travers l'Europe occidentale. SOFIDYNAMIC attache une grande importance à la diversification et à la mutualisation du patrimoine par une granularité importante en termes de nombre d'actifs et de locataires.
Potentiel de revalorisation
Au 1er janvier 2026, le prix de part affiche une décote de 8,74% par rapport à sa valeur de reconstitution, laissant entrevoir un potentiel de revalorisation significatif en 2026.
5SCPI Osmo Energie
Stratégie Article 9 à impact
Osmo Énergie adopte une approche diversifiée et responsable, classée Article 9 et labellisée ISR dès sa première année. Cette SCPI investit dans des bâtiments à faible empreinte carbone, avec des initiatives comme l'installation de panneaux solaires et l'amélioration de l'efficacité énergétique.
Le portefeuille comprend 13 immeubles répartis entre la France, les Pays-Bas et l'Irlande, dans les secteurs de la logistique, des bureaux et des commerces.
Performance remarquable
Le premier rendement de la SCPI a atteint 9,33%, bien au-delà de son objectif de 6%. Cette performance démontre que l'engagement ESG n'est pas incompatible avec des rendements attractifs.
6SCPI Transitions Europe
La référence Article 9
Transitions Europe est la SCPI référente du marché. Seule SCPI du Top 5 2024 à avoir maintenu sa position, elle a bénéficié d'une collecte exceptionnelle de plus de 406 M€ en 2025, portant sa capitalisation à 948 M€.
Au T3 2025, la SCPI compte 43 immeubles répartis dans 6 pays (Espagne 32%, Pays-Bas 22%, Allemagne 17%, Japon 13%, Irlande 10%, Portugal 6%). Son TOF s'établit à 97,54%. Le rendement moyen à l'acquisition ressort à 7,9% avec une durée ferme de baux supérieure à 6 ans.
Performance 2025
La SCPI a distribué 7,60% en 2025 (8,6% de performance globale annuelle). La revalorisation du prix de part à 202€ au 1er décembre 2025 confirme la solidité du patrimoine, avec une valeur de reconstitution à 207,02€ offrant une décote de 2,84%.
7SCPI Epsicap Nano
100% France, politique tarifaire compétitive
Contrairement aux premières du classement, Epsicap Nano (anciennement Epsilon 360°) est une SCPI totalement française. Elle a axé ses efforts sur l'établissement d'un portefeuille immobilier diversifié et robuste, avec des frais parmi les plus compétitifs du marché.
D'un point de vue sectoriel, le gestionnaire porte une attention particulière aux bureaux modernes et écologiques ainsi qu'aux commerces, dans des zones densément peuplées offrant un large bassin locatif.
Revalorisation et stabilité
L'année 2024 a été caractérisée par une performance de 6,55% mais également une revalorisation de la part. Elle a su naviguer avec brio dans un contexte socio-économique complexe grâce à son portefeuille flexible.
8SCPI Coeur d'Europe
Diversification européenne éprouvée
La SCPI Coeur d'Europe s'est distinguée par une stratégie d'acquisition rigoureuse en Europe (Belgique, Espagne, Portugal, Pays-Bas). Cette démarche met l'accent sur des propriétés commerciales de premier ordre dans des régions à forte valeur ajoutée.
Coeur d'Europe a diversifié ses domaines en se concentrant sur les commerces, bureaux et entrepôts logistiques situés au cœur des principales villes européennes.
Progression constante
En 2024, le rendement affiché a été de 6,20%, en progression par rapport à 2023 (5,85%). Une SCPI mature qui a fait ses preuves dans différents cycles de marché.
9SCPI Epargne Pierre Europe
La déclinaison européenne d'Epargne Pierre
Epargne Pierre Europe constitue la déclinaison européenne de la SCPI historique d'Atland Voisin. Elle poursuit une stratégie d'investissement exclusivement tournée vers les pays européens hors France, fidèle aux mêmes fondamentaux que sa grande sœur.
La SCPI explore divers domaines : résidentiel, commerces, bureaux et hôtellerie. Sa présence géographique tend vers une diversification équilibrée entre capitales européennes comme Paris, Bruxelles ou Berlin.
Collecte dynamique
Au 30 juin 2025, la SCPI affiche une capitalisation de 408 millions d'euros, nourrie par une collecte nette de 140 millions sur le premier semestre. L'objectif de TRI sur 10 ans s'élève à 5,5%.
10SCPI Iroko Zen
La référence des SCPI sans frais
La SCPI Iroko Zen constitue une référence parmi les SCPI "nouvelle génération" sans frais de souscription. Elle se distingue par sa stratégie opportuniste et ultra-diversifiée à l'échelle européenne, et a systématiquement dépassé son objectif de 7% pendant 4 années consécutives (2021-2024).
La SCPI a atteint une capitalisation de 1,1 milliard d'euros à fin juin 2025, portée par la meilleure collecte du marché sur le premier semestre (281 millions d'euros nets).
Revalorisation en 2025
La valeur de souscription a été revalorisée de 1% au 1er août 2025, pour se fixer à 204€. La valeur de reconstitution s'établit à 213,65€ au 30/06/2025, offrant toujours un potentiel d'appréciation.
Bilan : comment choisir la bonne SCPI selon votre profil ?
Les disparités de performances observées dans ce classement s'expliquent principalement par trois facteurs : le timing des acquisitions (période 2023-2024 favorable), la dynamique de collecte (capacité à déployer des capitaux), et la stratégie de gestion (opportuniste vs défensive). Pour approfondir ces critères, consultez notre guide Comment choisir une SCPI.
SCPI récentes (2023-2024) : rendement attractif mais manque d'historique
Profil type : Comète (10,62%), Wemo One (15,27%), EDR Europa (9,66%), Sofidynamic (9,52%), Osmo Energie (9,33%).
Avantages : rendements exceptionnels, acquisitions à prix normalisés, stratégies d'investissement modernes intégrant les critères ESG dès le départ.
Points de vigilance : manque de recul historique (1-2 ans de distribution), patrimoine encore en constitution, effet de relution qui booste artificiellement les rendements initiaux.
SCPI établies (2019-2022) : résilience et stabilité
Profil type : Transitions Europe (7,6%), Epsicap Nano (6,55%), Coeur d'Europe (6,20%), Epargne Pierre Europe (6,75%), Iroko Zen (7,32%).
Avantages : historique de distribution prouvé, patrimoine mature et diversifié, gestion éprouvée ayant traversé plusieurs cycles de marché.
SCPI Article 9 et ISR : performance et impact environnemental
Profil type : Osmo Energie (Article 9 + ISR), Transitions Europe (Article 9).
Opportunité : le durcissement des réglementations (décret tertiaire, taxonomie européenne) devrait accentuer la prime de valorisation des actifs performants sur le plan énergétique. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur les SCPI ISR.
Nos recommandations selon votre situation
Investisseur débutant : privilégier une diversification entre 2-3 SCPI complémentaires. Par exemple : une SCPI récente à fort rendement + une SCPI établie défensive + une SCPI Article 9.
Investisseur confirmé : allocation stratégique avec 60% sur SCPI établies (stabilité), 30% sur SCPI récentes opportunistes (performance), 10% sur SCPI thématiques Article 9 (engagement ESG).
Profil prudent : se concentrer sur les SCPI établies ayant traversé plusieurs cycles : Epargne Pierre Europe, Coeur d'Europe, Iroko Zen.
Profil dynamique : surpondérer les SCPI récentes ayant acquis à prix normalisés : Comète, Wemo One, EDR Europa.
Pour optimiser votre investissement, vous pouvez également envisager l'acquisition de SCPI via l'assurance vie ou le financement à crédit.
Rappels essentiels avant d'investir
Horizon de placement minimum : 8-10 ans. Les SCPI sont des placements long terme, la liquidité n'est pas garantie.
Diversification patrimoniale : les SCPI ne doivent pas représenter plus de 20-25% de votre patrimoine global.
Diversification entre SCPI : ne pas concentrer plus de 10-15% sur une seule SCPI.
Effet de relution : les rendements exceptionnels des SCPI récentes (>10%) sont mécaniquement boostés les premières années et convergeront vers 6-8% à terme.
Perspectives 2026 : des tendances qui devraient se confirmer
Les tendances observées en 2024-2025 devraient se poursuivre en 2026. Avec la stabilisation des taux directeurs de la BCE et la normalisation des valorisations immobilières, le marché des SCPI entre dans une phase de consolidation favorable aux investisseurs.
Les SCPI lancées en 2023-2024 continueront probablement à surperformer grâce à leurs acquisitions réalisées à des prix normalisés. Attention toutefois : leurs rendements devraient progressivement converger vers des niveaux de 6-8% une fois le patrimoine stabilisé.
L'engagement ESG deviendra encore plus déterminant. Les SCPI Article 9 et ISR bénéficieront du durcissement continu des normes environnementales.
La collecte restera l'indicateur clé à surveiller. Les SCPI maintenant une collecte positive disposeront des moyens pour saisir les opportunités d'acquisition.
Pour une analyse approfondie des critères de sélection et des opportunités d'investissement, consultez notre guide complet pour investir en SCPI.
FAQ : Questions fréquentes sur les SCPI
Quelle est la meilleure SCPI actuellement ?
Il n'existe pas de "meilleure" SCPI unique, car le choix dépend de votre profil d'investisseur. Comète, Wemo One et Transitions Europe dominent le classement en termes de rendement. Pour un investisseur prudent, Epargne Pierre Europe ou Iroko Zen offrent plus de recul historique.
Pourquoi les SCPI récentes (2023-2024) dominent-elles le classement ?
Les SCPI lancées en 2023-2024 ont bénéficié d'un timing d'acquisition exceptionnel durant la phase de normalisation des prix immobiliers. Elles bénéficient aussi de l'effet de relution : mécaniquement, les premières années, le rendement est boosté car peu de parts sont en jouissance. Ce rendement convergera vers 6-8% une fois le patrimoine mature.
Est-ce le bon moment pour investir en SCPI ?
Oui, les conditions sont favorables : taux BCE stabilisés, valorisations immobilières normalisées, et fin de la phase d'ajustement. Les SCPI en collecte positive peuvent désormais saisir de nouvelles opportunités. Privilégiez un horizon de placement long terme (8-10 ans) et une diversification entre plusieurs SCPI.
Faut-il privilégier les SCPI Article 9 et ISR ?
Les SCPI Article 9 et ISR comme Osmo Energie et Transitions Europe démontrent qu'engagement ESG et performance sont compatibles. Avec le durcissement des normes environnementales, ces SCPI devraient bénéficier d'une prime de valorisation future.
Combien investir dans des SCPI ?
Les SCPI doivent représenter maximum 20-25% de votre patrimoine global. Au sein de cette allocation, diversifiez entre 2 à 4 SCPI différentes, sans concentrer plus de 10-15% sur une seule. Pour un débutant, commencez par 10 000 à 20 000€ répartis sur 2 SCPI complémentaires.
Les rendements élevés (10-15%) sont-ils durables ?
Ces rendements exceptionnels doivent être analysés avec prudence. Ils s'expliquent par l'effet de relution (boost mécanique des premières années) et des acquisitions à prix normalisés. Il est probable que ces rendements convergent vers 6-8% une fois le patrimoine mature. D'où l'importance de diversifier avec des SCPI établies.
Pour souscrire dans une SCPI et être bien accompagné
Contactez-nous afin d'avoir une proposition adaptée à votre profil
Démarrer ma souscriptionou appelez-nous au 01 87 42 16 27
Conseil indépendant - CIF agréé ORIAS