Les SCPI à crédit peut être une bonne solution pour capitaliser, se servir des taux bas actuels, d’investir également dans de l’immobilier tout en déléguant totalement la gestion et ainsi faire disparaitre les aléas immobiliers. Dans cet article, nous abordons tout ce qui touche aux SCPI à crédit.
Contactez-nous afin d’avoir une proposition adaptée. Nous travaillons avec beaucoup de partenaires et favorisons généralement la diminution des frais de l’opération.
Il existe plusieurs possibilités d’investir dans des SCPI de rendement :
- l’acquisition en direct de parts de SCPI,
- à travers l’assurance vie ou le contrat de capitalisation (ou encore contrat Luxembourgeois),
- détention par une société,
- en démembrement temporaire (ou définitif), via l’usufruit voir la nue-propriété,
- à crédit.
C’est à cette dernière possibilité que nous nous intéressons ici. Il est clair que les SCPI ont différentes solutions
Les SCPI mises en avant en 2023
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) permet d’accéder à de l’immobilier principalement d’entreprise mais diversifié en mutualisant votre investissement avec d’autres personnes.
Cela permet donc d’accéder à de l’immobilier d’entreprise. Les biens que l’on retrouve sont d’une taille importante et donc généralement trop onéreux pour une seule personne. La cible visée est évidemment l’accession à de l’immobilier dont le rendement est important. L’investissement est sécurisé (cela comporte tout de même des risques) par sa nature. Le rendement étant majoritairement nourrit par les loyers.
La qualité d’une SCPI peut être mesurée par différentes points :
- la durée du bail,
- le Taux d’Occupation Financier,
- le Report A Nouveau,
- …
Pour en savoir plus : comment choisir une SCPI.
Les SCPI disposent d’une adaptabilité intéressante puisque modulable dans le montant, dans la détention permettant de valider les objectifs tels la perception de rendement, la capitalisation, la transmission…
Vous pouvez trouver bien d’autres éléments sur les SCPI en allant à cette page : Tout savoir sur les SCPI.
Pourquoi effectuer un crédit pour investir dans des SCPI ?
Comme évoqué précédemment, Il y a un effet de levier intéressant. En d’autres termes, à une époque où les taux sont historiquement bas, autant profiter de l’écart favorable entre le coût de l’emprunt et la rentabilité de l’investissement. Ceci n’en est toutefois pas la seule raison…
Vous accédez à des actifs qui génèrent un rendement compris environ entre 4,5 % et 7 %, grâce à un prêt au taux faible voire très faible. Selon les cas, en fonction de différents paramètres ci-après, le taux varie entre moins de 1 % et un peu plus de 2 %…
Cela varie en fonction de :
- le taux du marché financier,
- la durée de crédit,
- le montant,
- le type de crédit,
- les frais relatifs au prêt (frais de fonctionnement…),
- la marge de l’intermédiaire,
- l’assurance,
- la marge de l’organisme du crédit…
Fiscalement, même si les SCPI ne sont pas considérées positivement de prime abord par leur fiscalité, l’un des avantages du crédit est que l’on peut déduire les intérêts d’emprunt des revenus perçus.
Enfin, les assurances du crédit permettent de garantir la prise en charge du crédit en cas de décès prématuré de l’assuré ou de sa perte d’autonomie.
Quels types de crédits ?
Vers qui se tourner ?
Parfois, les SCPI qu’elles proposent ne sont pas spécialement les plus intéressantes. Or, il est évident qu’au delà du montage, les SCPI à investir doivent être le plus qualitatif possible. Comme tout placement, investir comporte des risques.
Si le montage de l’opération optimise son gain, il ne protège en rien du manque de qualité de l’investissement. Investir dans des SCPI, c’est placer son argent pour au moins 7 à 8 ans… Un investissement dans cette typologie d’actifs doit être fait sur des placements qui porteront leur fruit sur du long terme.
Il existe des partenariats entre des sociétés de gestion et des organismes de crédit qui permettent de disposer d’une possibilité bien plus importante de choix de SCPI tout en bénéficiant d’un taux intéressant. Contactez-nous !
Le type des crédits
Crédit immobilier amortissable
Les taux varient toutefois par rapport à de l’immobilier en direct. Bien que les SCPI, par leur structure et leur typologie d’une certaine manière sécurise (il existe bien entendu comme dans tout investissement un risque), les banques vont généralement majorer un peu le taux d’emprunt.
Crédit in fine
Le crédit in fine est un prêt dont, le capital est remboursé à l’échéance du crédit (majoritairement en une seule fois). Par rapport au prêt amortissable, les intérêts sont constants et bien entendu déductibles des revenus fonciers.
Les avantages sont multiples puisque cela va permettre à l’emprunteur de ne rembourser que les intérêts. L’inconvénient majeur est que le crédit est souvent plus cher.
On procède le plus souvent alors à un nantissement d’un montant défini qui sera bloqué pendant sa période. A la fin du crédit, le capital est donc remboursé (en une ou plusieurs fois) par la cession des parts ou le remboursement par le rachat du contrat nanti (le plus souvent une assurance vie).
Il peut toutefois si le montant nanti est inférieur à l’emprunt y avoir un « panachage » de garanties. Une hypothèque ou une caution pourra vous être demandée (voir plus bas)…
Le crédit in fine est plus approprié aux personnes fortement imposées.
Crédit à la consommation
Les crédits à la consommation affectés aux SCPI permettent de déduire les intérêts d’emprunt, sur les revenus fonciers déclarés, tout comme les prêts immobiliers ! N’utilisez pas de crédits à la consommation non affectée qui ne permettront pas de déduire les charges liées à votre opération de financement.Une autre différence concerne le calcul du taux. Ce dernier ne varie pas en fonction de la « qualité » du dossier et de l’évaluation du risque par l’organisme prêteur. Il est « seulement » lié à la durée et au montant financé.
Crédit Lombard
Le crédit Lombard est un prêt assez proche du crédit in fine. Il est éligible pour les personnes ayant de fortes liquidités.
Le montant prêté par l’organisme est fonction de la valeur avancée mais également de la qualification du risque. Plus les actifs sont considérés risqués et moins le montant octroyé sera important.
Les garanties des crédits pour les SCPI
Caution (ou cautionnement)
Les frais du crédit
Outre les intérêts d’emprunt, un crédit supporte un certain nombre de frais :
- Assurances en cas de décès, d’invalidité…
- frais de dossier,
- garanties (crédit logement, nantissement…).
Comment cela fonctionne ?
Vous nous contactez. Nous prenons vos éléments et contactons nos partenaires afin de faire les différentes simulations. Ensuite, une proposition concrète vous ait faite. Nous vous offrons les frais de dossier !
Concernant les SPCI, c’est votre Tranche Marginale d’Imposition qui va « conditionner » votre fiscalité. En effet, les revenus sont bien considérés comme des revenus fonciers. Il y a donc la volonté de l’administration fiscale à considérer les revenus tels des loyers.
A cela, il faudra également majorer la fiscalité avec les prélèvements Sociaux. Ils sont actuellement de 17,2 %.
Dans le cadre d’une acquisition de parts de SCPI à crédit, il est possible de déduire les intérêts des revenus déclarés.
Les SCPI dont les revenus viennent de l’étranger supportent une fiscalité différente. Il est à noter qu’elles sont plus compliquées à financer à l’aide d’un crédit amortissable.
Par exemple
Considérons que dans le cadre d’une acquisition de SCPI, vous percevez annuellement 10 000 €. Sans crédit, si vous êtes dans une Tranche Marginale d’Imposition de 30 %, la fiscalité sera de 3000 €. A cela, il faudra rajouter les PS de 17,2 %, soit 1720 €.
En tout, 4720 € « repartiront » à l’administration fiscale sur les 10 000 €…
Il y a évidemment des montages et spécificités pour diminuer la fiscalité, contactez-nous pour avoir une étude personnalisée et une solution adaptée.
Si vous désirez capitaliser grâce au crédit à travers les SCPI :
Dans le cas évoqué, il y a la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt. Si vous déclarez 3000 € d’intérêt d’emprunt, vous n’aurez plus que 7000 € à déclarer à l’administration fiscale.
En d’autres termes, pour une TMI de 30 % = 2100 € et en Prélèvements Sociaux = 1204 €, soit 3304 € à devoir…
Les avantages
Ce qu’il faut regarder
Le taux, bien entendu, mais surtout votre TMI, votre endettement possible, et les SCPI qui seront « acceptées » par la société de crédit.
Les montages possibles
Il est possible d’investir dans des SCPI à travers une société soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Nous en parlons régulièrement dans des articles sur ce site. Les avantages en sont avant tout fiscaux.
Et l’après crise ?
Les crédits étant à taux fixe, de ce côté-là, il n’y a pas de surprise à avoir. Un retour de l’inflation pourrait également rendre l’endettement « salutaire ». Vous emprunteriez à un taux inférieur au coût de l’argent !
Comme évoqué sur ce site plusieurs fois, la véritable problématique est de considérer les conséquences du Covid-19. Devons-nous nous attendre à des changements durables en ce qui concerne notamment les bureaux ?
Les Secteurs à privilégier actuellement sont avant tout la santé et la logistique. Il y a des opportunités à saisir (même si elles sont rares). Pour en savoir plus : lire notre article sur « les conséquences du COVID-19 sur les SCPI ».
Bilan : les SCPI à crédit
Investir dans des parts de SCPI via un crédit peut s’avérer être une bonne opération tant pour les caractéristiques propres des SCPI que pour l’avantage du crédit.
En effet, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier distribuent des revenus liés aux loyers perçus. La gestion est totalement déléguée. Comme évoqué, les SCPI disposent de propriétés sécurisantes : c’est de la pierre. Les locataires sont des sociétés. Il est toutefois très conseiller de bien regarder de quoi est composée la SCPI avant de se décider à investir…
Les crédits quant à eux permettent de figer un taux à une période de taux exceptionnellement bas. Il y a donc la possibilité de disposer d’un bel effet de levier. De plus, au vu la période délicate que nous vivons, le retour de l’inflation pourrait s’avérer être une réelle aubaine pour les opérations à crédit. Vous empruntez à un taux potentiellement inférieur à l’inflation.
Enfin, le montage permet de déduire les intérêts du crédit des revenus déclarés. Cela baisse la fiscalité à devoir sur ce type d’opérations !
Contactez-nous afin d’avoir un conseil et une proposition personnalisée dans l’acquisition de SCPI à crédit.