Investir dans des SCPI à crédit : avis, avantages, inconvénients

Les SCPI à crédit peut être une bonne solution pour capitaliser sur du long terme. Il est possible de générer un effet de levier en souscrivant à des SCPI via le crédit.

Si les taux de crédit ont depuis quelques mois bondi, il est possible de toujours faiire de bonnes opérations à des moments où les taux de rendement augmentent également (tout de même moins vite que les taux de crédit).  Ces opérations permettent selon les cas d’accepter un endettement supérieur à ce qui est demandé lors d’une acquisition d’un bien immobilier. Il peut être utilisé dans le but d’obtenir des revenus complémentaires dans un horizon plus ou moins lointain ou que le besoin de revenu complémentaire n’est tout simplement pas un besoin actuel..

Selon les profils, le montant engagé, la durée, la capacité d’emprunt… il existe un certain nombre de possibilité afin de personnaliser le montage.

Investir à crédit dans des SCPI permet également de bénéficier de l’immobilier tout en déléguant la gestion à des professionnels et ainsi faire disparaitre certains aléas liés l’immobilier. 

Dans cet article, nous abordons tout ce qui touche aux SCPI à crédit. 

Contactez-nous afin d’avoir une proposition adaptée. Nous travaillons avec beaucoup de partenaires et favorisons généralement la diminution des frais de l’opération.

Les différentes possibilités pour investir dans les SCPI de rendement : 

Elles sont assez nombreuses et permettent véritablement de s’adapter aux profils et à votre capaciété financière :

  • l’acquisition en direct de parts de SCPI, en une fois voire depuis quelques années, en investissement programmé (tous les mois, tous les trimestres…)
  • à travers l’assurance vie ou le contrat de capitalisation (ou encore contrat Luxembourgeois),
  • détention par une société,
  • en démembrement temporaire (ou définitif), via l’usufruit ou la nue-propriété,
  • investir dans des SCPI à crédit.

C’est à cette dernière possibilité que nous nous intéressons ici. Il est clair que les SCPI ont différentes solutions

En ce moment, nous vous remboursons jusqu'à 3 % sur vos investissements dans des parts de SCPI*

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) permet d’accéder à de l’immobilier principalement d’entreprise (bureaux, commerces, logisique, activités, médicale…). Elle permet toutefois selon les cas d’accéder également à de l’immobilier résidentiel. Les SCPI peuvent être spécialisées ou diversifiées selon leur stratégie et permettent ainsi de mutualiser le risque.

Il est possible de trouver sur le marché des stratégies très différentes. Géographiquement, sectoriellement, mais également par la taille des actifs, actuellement il est possible de trouver des SCPI différenciantes et ainsi pouvoir faire un choix complémentaire et diversifié de SCPI.

Par ailleurs, les actifs immobiliers que l’on retrouve sont d’une taille souvant importante et donc généralement trop onéreux pour une seule personne. Elles permettent d’accéder à de l’immobilier dont le rendement est important. L’investissement est relativement sécurisé (cela comporte évidemment des risques) par sa nature et le fait que le rendement soit majoritairement nourrit par les loyers.  

Il existe plusieurs moteurs de performance. Les SCPI génèrent avant tout un rendement issu des loyers perçus. Il peut y avoir également de la plus-value de cession distribué. La valeur de la part relativement indexée à la valeur des biens immobiliers de la SCPI peut également être à long terme revalorisé à la hausse. Enfin, Les liquidités placés et non investie dans de l’immobilier peut être placé sur des placements sécurisés. Vous en percevez également le fruit. 

Les SCPI disposent d’indicateurs importants pouvant mesurer sur la durée la qualité de la gestion ou les risques encourus à moyen terme : 

  • la durée du bail,
  • la valeur de reconstitution, 
  • la valeur de réalisation,
  • le Taux d’Occupation Financier, 
  • le Report A Nouveau, 
  • la collecte nette, 
  • le TRI, 
  • le Taux d’Occupation Financier ou Physique, 
  • la distribution de rendement…

Pour en savoir plus : comment choisir une SCPI ? 

Les SCPI disposent d’une adaptabilité intéressante puisque leur prix de parts assez faible permet de générer des montant d’investissement potentiellement plus bas qu’un actif immobilier en direct.

Vous pouvez trouver bien d’autres éléments sur les SCPI en allant à cette page : Tout savoir sur les SCPI

Pourquoi effectuer un crédit pour investir dans des SCPI ?

Comme évoqué précédemment, lorsque vous investissez dans des SCPI à crédit, elles permettebt de générer un effet de levier intéressant. En d’autres termes, vous profitez de l’écart favorable entre le coût de l’emprunt et la rentabilité de l’investissement. Ceci n’en est toutefois pas la seule raison…

Vous accédez à des actifs qui génèrent un rendement compris environ entre 4,5 % et 7 %, grâce à un prêt au taux plus bas. Selon les cas, en fonction de différents paramètres ci-après, le taux varie entre moins de 1 % et un peu plus de 2 %…

Cela varie en fonction de :

  • le taux de crédit proposé, 
  • sa durée,
  • le montant investi,
  • le type de crédit, 
  • les frais relatifs au prêt (frais de fonctionnement…), 
  • la marge de l’intermédiaire,
  • l’assurance,
  • la marge de l’organisme du crédit…
L’effort d’épargne est minimisé grâce à différents « mécanismes ». Logiquement, une partie des mensualités d’emprunt est payée par la distribution des revenus des SCPI. 

Fiscalement, cette opération permet de déduire également du résultat les intérêts d’emprunt sur les revenus perçus. 

Si vous avez déjà les liquidités, il vous est pourquoi pas possible de nantir un contrat d’assurance vie et de générer un effet de levier (voir au sujet du prêt in fine).  

Enfin, les assurances du crédit permettent de garantir le solde du crédit en cas de décès prématuré de l’assuré ou de sa perte d’autonomie

Quels types de crédits ?

Vers qui se tourner ?

Nous pouvons évidemment vous accompagner? Nos frais sont les plus bas du marché. 
Les banques proposent évidemment des crédits pour financer des Sociétés Civiles de Placements en Immobilier. Les taux sont parfois avantageux. Le problème que l’on retrouve alors est que le choix des SCPI proposé est limité. Les banques n’ont en effet qu’un panel restreint des possibilités du marché. 

Parfois, les SCPI qu’elles proposent ne sont pas spécialement les plus intéressantes. Or, il est évident qu’au delà du montage, les SCPI à investir doivent être le plus qualitatif possible. Comme tout placement, investir comporte des risques. 

Si le montage de l’opération optimise son gain, il ne protège en rien du manque de qualité de l’investissement. Investir dans des SCPI, c’est placer son argent pour au moins 8 ans à 10 ans minimum… Un investissement dans cette typologie d’actifs doit être effectué sur du long terme. Si la part peut être réévalués, ce type de procduits est avant tout fait pour générer un rendement. On peut le comparer à des solutions de rente.

Il existe des partenariats entre des sociétés de gestion et des organismes de crédit qui permettent de disposer d’une possibilité bien plus importante de choix de SCPI tout en bénéficiant d’un taux intéressant. Contactez-nous !

Le type de crédits 

Crédit immobilier amortissable

Il s’agit ici d’un prêt immobilier. Le principe reste le même que pour un « bien immobilier en direct ». Les intérêts sont dégressifs. Les mensualités d’emprunt sont dues tous les mois. 
Les taux varient toutefois par rapport à de l’immobilier en direct. Bien que les SCPI, par leur structure et leur typologie d’une certaine manière sécurise (il existe évidemment comme dans tout investissement des risques), les banques vont généralement majorer le taux d’emprunt. On peut y voir également une façon de se rémunérer dans une opération où elle n’aura finalement que peu la main…

Crédit in fine

Le crédit in fine est un prêt dont le capital est remboursé à l’échéance du crédit (majoritairement en une seule fois). Par rapport au prêt amortissable, les intérêts sont constants et bien entendu déductibles des revenus fonciers. 

Dans ce cas, les avantages sont multiples puisque cela va permettre à l’emprunteur durant la période de prât de ne rembourser que les intérêts (et l’assurance du prêt). L’inconvénient majeur est que le crédit est souvent plus cher. Par ailleurs, ce coût est compensé par les intérêts générés qui sont constants mais également pas le montage.

On procède ainsi le plus souvent à un nantissement des fonds (par l’intermédiaire d’une assurance vie). Le montant défini est donc  bloqué pendant la période. A la fin du crédit, le capital est remboursé (en une ou plusieurs fois) par la cession des parts ou le remboursement par le rachat du contrat nanti.

Il peut toutefois si le montant nanti est inférieur à l’emprunt y avoir un « panachage » de garanties. Une hypothèque ou une caution pourra vous être par exemple demandée… 

Le crédit in fine est plus approprié aux personnes fortement imposées. 

Crédit à la consommation

Les crédits à la consommation peuvent être utilisés pour le financement des SCPI. Ils sont généralement utilisé pour de plus petits montants. Certaines opérations utilisent donc des cédit à la consommation, exclusivement destinés à à l’investissement dans des parts de SCPI. L’avantage est de ne pas être obligé de passer par une assurance. 
 
Les crédits à la consommation affectés aux SCPI permettent de déduire les intérêts d’emprunt, sur les revenus fonciers déclarés, tout comme les prêts immobiliers ! N’utilisez pas de crédits à la consommation non affectée qui ne permettront pas de déduire les charges liées à votre opération de financement. 
 
Une autre différence concerne le calcul du taux. Ce dernier ne varie pas en fonction de la « qualité » du dossier et de l’évaluation du risque par l’organisme prêteur. Il est « seulement » lié à la durée et au montant financé.
 

Crédit Lombard

Le crédit Lombard est un prêt assez proche du crédit in fine. Il est éligible pour les personnes ayant de fortes liquidités. 

Le montant prêté par l’organisme est fonction de la valeur avancée mais également de la qualification du risque.  Plus les actifs sont considérés risqués et  moins le montant octroyé sera important.

Les garanties des crédits pour les SCPI

La caution (ou cautionnement)

Comme pour l’acquisition d’une résidence principale ou un bien locatif, le bénéficiaire du prêt immobilier pour les SCPI verse une cotisation à un établissement qui va se porter garant. C’est le cas pour le crédit logement. C’est ce dernier qui rembourse l’organisme prêteur en cas de défaillance… 
 

Le nantissement

La garantie du crédit se fait soit sur les parts de SCPI à la manière d’une hypothèque ou sur des liquidités que l’on va placer la plupart du temps dans une assurance vie. 
 

Les frais du crédit

Outre les intérêts d’emprunt, un crédit supporte un certain nombre de frais : 

  • Assurances en cas de décès, d’invalidité…
  • frais de dossier,
  • garanties (crédit logement, nantissement…).

Comment cela fonctionne ?

Vous nous contactez. Nous prenons vos éléments et contactons nos partenaires afin de faire les différentes simulations. Ensuite, une proposition concrète vous ait faite. Nous vous offrons les frais de dossier ! Selon les SCPI demandés, nous avons parfois des bonus sur certaines SCPI qui vous sont versés.
 La fiscalité
 
Pour les biens des SCPI  qui se situent en France, c‘est votre Tranche Marginale d’Imposition qui va « conditionner » votre fiscalité. En effet, les revenus sont considérés par l’administration fiscale en tant que revenus fonciers, tels des loyers.

A cela, il faudra également majorer la fiscalité par les prélèvements Sociaux (PS). Ils sont actuellement de 17,2 %.

Dans le cadre d’une acquisition de parts de SCPI à crédit, il est possible de déduire les intérêts des revenus déclarés.

Les SCPI dont les revenus viennent de l’étranger supportent une fiscalité différente.

Par exemple

Considérons que dans le cadre d’une acquisition de SCPI, vous percevez annuellement 10 000 €. Sans crédit, si vous êtes dans une Tranche Marginale d’Imposition de 30 %, la fiscalité sera de 3000 €. A cela, il faudra rajouter les PS de 17,2 %, soit 1720 €.

En tout, 4720 € « repartiront » à l’administration fiscale sur les 10 000 €…

Il y a évidemment des montages et spécificités pour diminuer la fiscalité, contactez-nous pour avoir une étude personnalisée et une solution adaptée.

Si vous désirez capitaliser grâce au crédit à travers les SCPI :

Dans le cas évoqué, il y a la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt. Si vous déclarez 3000 € d’intérêt d’emprunt, vous n’aurez plus que 7000 € à déclarer à l’administration fiscale.

En d’autres termes, pour une TMI de 30 % = 2100 € et en Prélèvements Sociaux = 1204 €, soit 3304 € à devoir…

Les avantages

Ce qu’il faut regarder

Le taux, bien entendu, mais surtout votre TMI, votre endettement possible, et les SCPI qui seront « acceptées » par la société de crédit.

Les montages possibles

Il est possible d’investir dans des SCPI à travers une société soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Nous en parlons régulièrement dans des articles sur ce site. Les avantages en sont avant tout fiscaux. 

Bilan : les SCPI à crédit

Investir dans des parts de SCPI à crédit peut s’avérer être une bonne opération tant pour les caractéristiques propres des SCPI que pour l’avantage du crédit. 

En effet, comme évoqué les Sociétés Civiles de Placement Immobilier distribuent des revenus liés majoritairement aux loyers perçus. Leur gestion est totalement déléguée. Les SCPI disposent de propriétés sécurisantes : c’est de la pierre, c’est un investissement disposant d’un sous-hjacent tangible. Les locataires sont des sociétés parfois importantes et solides. Il est toutefois très conseiller de bien regarder de quoi est composée la SCPI avant de se décider à investir…

Les crédits quant à eux permettent de figer un taux. Il y a donc la possibilité de disposer d’un bel effet de levier. 

Le montages sont simples et permettent de déduire les intérêts du crédit des revenus déclarés. L’effort d’épargne en est minimisé. 

Contactez-nous afin d’avoir un conseil et une proposition personnalisée dans l’acquisition de SCPI à crédit. 

Pour avoir de plus amples informations sur les SCPI à crédit,
complétez le bordereau ci-après ou contactez-nous par téléphone au 01 87 42 16 27

AVERTISSEMENT : Si les SCPI sont dirigées vers l’acquisition de biens immobiliers, le capital investi en SCPI n’est pas garanti. C’est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale. Il est également important de vérifier si cela correspond à vos objectifs d’investissements et enfin votre profil de risque. L’horizon de placement est également un élément à vérifier. 

Il est généralement conseiller d’investir au moins 8 à 10 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d’actif.  

Vous devez également prendre connaissance de l’ensemble des documents réglementaires avant de valider toute décision (DICI, plaquette commerciale, bulletin périodique (trimestriel ou semestriel), rapport annuel, statut et bulletin de souscription. 

comment bien investir

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