Lexique des SCPI

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Voici notre lexique des SCPI. Une Société Civile de Placement Immobilier dépend d’un fonctionnement normé, d’un cadre réglementaire établi notamment par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) mais également d’un vocabulaire technique adapté.  Pour mieux appréhender les SCPI, il est évident qu’il est préférable de maitriser les termes relatifs à ce domaine. Ce texte est évolutif. Il est convenu qu’il s’enrichisse au fur et à mesure. 

C

Capitalisation

En termes de SCPI, c’est le nombre de parts SCPI multiplié par le prix de la valeur de souscription (actuelle) ou le prix moyen sur un marché secondaire.

Collecte brute

Cela correspondant au montant collecté par la SCPI (nombre de parts multiplié par le son prix) pendant la période définie.

Collecte nette

C’est la collecte brute minoré des cessions (rachats) de parts de SCPI pendant la période (1 an ou le trimestre voire le mois).

D

Délai de jouissance 

Durée pendant laquelle le souscripteur ne touche pas de revenu. Cette durée change en fonction de la SCPI. 

Démembrement 

C’est le fait d’isoler la Nue-propriété de l’usufruit. Vous retrouverez plus d’indications ici. Cela sert à répondre à des besoins de capitalisation. Vous pouvez investir dans l’usufruit d’une SCPI (notamment pour les sociétés) ou dans la Nue-propriété (capitalisation) suivant ce que vous recherchez.

F

Frais d’acquisition

C’est un pourcentage que vous retrouverez facilement dans les documents officiels de la SCPI et qui, contrairement à ce que l’on peut penser, est ponctionné à la cession des parts de SCPI. Le rendement est donc calculé généralement sur la somme que vous placez.

On trouve parfois des SCPI dont les frais d’acquisition sont allégés. Contactez-nous pour en savoir plus.

M

Marché primaire 

Les parts sont émises directement par la société. 

Marché secondaire 

C’est un marché de gré à gré, lieu où se rencontre l’offre et la demande. 

N

Nue-propriété

La nue-propriété est détenue par le nu propriétaire. Il s’agit, lors d’un démembrement de détenir simplement  l’abusus, c’est à dire le droit de vendre la chose, de la donner ou de la modifier. 

Vous trouverez plus d’éléments dans cette article : acquérir la nue-propriété.

O

OPCI : Organisme de Placement Collectif Immobilier

Il s’agit ici d’un véhicule financier proche des SCPI mais plus hybride. En effet, bien qu’il soit majoritairement immobilier, il se compose potentiellement d’une partie financière variable. Il y a également une partie investi en monétaire pour le rendre plus liquide (rachetable).

P

Part de SCPI

Une SCPI est composée de parts. Leur valeur varie dans le temps (voir valeurs). Au-delà de la distribution des SCPI de rendement, le but est évidemment de constater la valeur des parts augmenter dans le temps.

Pierre papier

C’est le terme que l’on donne depuis longtemps à l’immobilier « titrisé ». On parle généralement de SCPI. Par extension, il vise également les solutions apparentées tels les OPCI, les foncières, les SCI…

Prime d’émission 

Elle fait partie intégrante du prix de la part. C’est la différence entre le prix de la part et la valeur nominale. 

Prix d’exécution 

C’est la valeur de la part à la cession. Il s’agit d’une valeur qui résulte de l’offre et de la demande à la revente. Il n’est utilisé que pour des SCPI à capital fixe. 

Prix de souscription 

C’est évidemment la valeur que le souscripteur dépense pour une part. Il équivaut à la valeur de réalisation pondérée par la société de gestion à 10 % près (au dessus ou au dessous).

R

Report à Nouveau (RAN) 

il permet de compenser les charges exceptionnelles. Il est un indicateur des possibilités qu’à une société de gestion de lisser la baisse de volatilité sur une période longue. 

S

SCPI à capital variable

Elles représentent la majorité des SCPI. Ses parts sont émises à tous moment. Le capital n’est pas plafonné. Il y a une vraie différence avec les SCPI à capital fixe à la revente qui sera directement lié à l’offre et la demande sur un marché de gré à gré (ou secondaire). 

SCPI à capital fixe 

Le gestionnaire des SCPI plafonne le montant du capital maximum dans les statuts. Elles peut ouvrir la collecte et augmenter son capital et acquérir des biens immobiliers lorsqu’elle le décide (décision en assemblée général). Ses parts sont revendues sur un marché secondaire. 

SCI (Société Civile Immobilière)

Les SCI sont très proches des SCPI. Le principe est le même. Leur rôle est de détenir des actifs immobiliers. On les retrouve bien sûr dans un usage de gestion d’actifs immobiliers dans des buts variés. 

Il est également d’usage de les utiliser notamment dans des contrats d’assurance vie. Elle s’apparente dès lors à des SCPI. La différence est mince mais avant tout statutaire. La SCI dispose de largesse dans l’acquisition de 

SCPI de capitalisation

C’est l’une des catégories de SCPI. Elle a pour but non pas de distribuer des revenus mais de proposer une valeur qui va augmenter avec le temps.

SCPI de défiscalisation

Elle permet grâce aux solutions et lois en vigueur de diminuer son impôt sur le revenu (IR). En 2021, nous constatons des SCPI MALRAUX, PINEL, DE NORMANDIE ou encore de déficit foncier. C’est donc la transposition à des SCPI de pratiques pouvant être effectuées en direct. L’avantage réside dans le ticket d’entrée (valeur minimum d’investissement) et de la délégation à un gestionnaire de votre placement. Il s’agit plus d’immobilier résidentiel.

SCPI de rendement

C’est la Société Civile de Placement Immobilier la plus connue. Elle permet de distribuer des revenus parfois importants. Ce sont les SCPI que l’on retrouve le plus. Il y en a actuellement plus de 130 sur le marché. Elles vont distribuer des dividendes qui vont être fiscalisés comme des revenus fonciers.

T

Taux de distribution

Le taux de distribution correspond au revenu distribué rapporté au montant de vos parts.  C’est donc le bénéfice qui va être transmis aux associés de la SCPI sous forme de dividendes (nets) (mensuellement ou trimestriellement). Les revenus sont quant à eux comptabilisés en tant que revenus fonciers.

Taux d’Occupation Financier (TOF) 

Ce ratio représente les loyers perçus sur la période par rapport à la capacité totale de loyers générés si le parc immobilier était totalement occupé. Un TOF au dessus de 92 % concernant une ancienne SCPI est un ratio correct alors qu’on demandera à une SCPI plus jeune (et disposant d’une capitalisation plus faible) d’avoir un ratio supérieur à 97 %. 

Taux de Rendement Interne (TRI) 

C’est le taux de rentabilité . Celui-ci est annualisé selon une période définie. Il prend en considération le rendement sur la période, la plus-value. C’est un indicateur important pour ajuster les deux axes d’enrichissement : le rendement et la revalorisation des parts de SCPI.  

U

Usufruit de SCPI

Un démembrement est constitué de l’usufruit et de la nue-propriété. L’usufruit est le fait de pouvoir utiliser et percevoir les revenus (fruit) de la chose (par exemple un bien immobilier ou des parts de SCPI). Sa durée est convenue initialement. Au terme, l’usufruit « rejoint » la nue-propriété. Le nu-propriétaire deviens alors pleine propriétaire de la chose.  

Pour en savoir plus : l’usufruit pour les personnes morales.

V

Valeur de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Il s’agit de la valeur à déclarer dans l’assiette taxable à l’IFI. Le montant total détenu de parts de SCPI n’est pas à déclarer à l’Impôt sur le Fortune Immobilière (IFI). Le montant vous est fourni par la société de gestion. Il correspond à un calcul reprenant le montant réel de l’immobilier détenu (valeur vénale) dans les parts de SCPI. Il faut ensuite multiplier ce montant à la valeur de retrait pour les SCPI à capital variable ou au dernier prix d’exécution (marché de gré à gré) ou encore  pour la valeur de réalisation. 

Valeur vénale 

C’est la valeur calculée par un expert indépendant, tous les cinq ans et actualisé tous les ans (toujours par un expert).

Valeur de réalisation 

C’est la valeur vénale des biens immobiliers majorée des autres actifs de la SCPI (liquidités, trésorerie). Il est établi par un expert indépendant.

Valeur de reconstitution 

C’est la valeur vénale majorée des frais et de la poche financière. 

Valeur de retrait 

C’est la valeur de la part moins les frais de souscription. C’est une valeur que l’on établit exclusivement pour les SCPI à capital variable. Elle correspond donc au montant de la part que le souscripteur que le souscripteur va récupérer s’il vend une part (avant fiscalité). 

 

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