Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Une SCPI est un véhicule d'investissement collectif qui permet d'accéder à l'immobilier professionnels et parfois résidentiel sans les contraintes de la gestion locative directe. En achetant des parts de SCPI, vous devenez copropriétaire d'un parc immobilier diversifié géré par une société de gestion agréée par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers).

Le principe est simple : la SCPI collecte l'épargne des investisseurs pour constituer et gérer un patrimoine immobilier. Les loyers perçus sont redistribués aux associés proportionnellement au nombre de parts détenues, après déduction des frais de gestion. Avec une capitalisation totale dépassant les 75 milliards d'euros en 2025, les SCPI s'imposent comme l'un des placements immobiliers les plus prisés en France.

Les différents types de SCPI

Il existe trois grandes catégories de SCPI, chacune répondant à des objectifs patrimoniaux spécifiques :

SCPI de rendement

Les SCPI de rendement constituent l'essentiel du marché (plus de 90% des encours). Leur objectif principal est de distribuer des revenus réguliers aux associés. Elles investissent dans différents secteurs : bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiels. Le rendement moyen se situe entre 4% et 5% par an, avec des versements trimestriels ou mensuels.

SCPI de plus-value ou de capitalisation

Ces SCPI privilégient la valorisation du patrimoine à long terme plutôt que la distribution immédiate de revenus. Elles investissent dans des biens à rénover ou dans des zones à fort potentiel de développement. Moins répandues, elles conviennent aux investisseurs cherchant une croissance patrimoniale sur le long terme.

SCPI fiscales

Les SCPI fiscales permettent de bénéficier de dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux, déficit foncier). Elles ont une durée de vie limitée (généralement 9 à 15 ans) et visent principalement la réduction d'impôt plutôt que le rendement locatif.

Performances et rendement des SCPI

Le rendement d'une SCPI se mesure principalement par le Taux de Distribution (TD), qui rapporte les dividendes versés au prix de la part. En 2025, les SCPI de rendement affichent des performances attractives :

Ces performances restent attractives comparées aux autres placements : le Livret A rémunère à 1,7% (plafonné à 22 950€), le PEL à 1,75% brut (soit 1,23% net après fiscalité), et l'assurance-vie en fonds euros autour de 2,6% en moyenne. Les SCPI offrent donc un complément de rendement intéressant, tout en conservant une exposition à la pierre.

Avantages et inconvénients des SCPI

Les avantages principaux

• Accessibilité : Investissement possible dès 200€ à 1 000€ selon les SCPI
• Diversification automatique : Accès à un portefeuille de plusieurs dizaines voire centaines d'immeubles
• Gestion déléguée : Aucune gestion locative, travaux ou impayés à gérer
• Liquidité relative : Possibilité de revendre ses parts sur le marché secondaire
• Revenus réguliers : Distributions trimestrielles ou mensuelles
• Effet de levier : Possibilité d'investir à crédit pour optimiser la fiscalité

Les inconvénients à connaître

• Capital non garanti : La valeur de la part peut baisser en fonction du marché immobilier
• Frais d'entrée élevés : Entre 8% et 12% du montant investi (souvent réduits ou offerts)
• Liquidité limitée : Délai de revente variable selon l'offre et la demande (quelques semaines à plusieurs mois)
• Fiscalité des revenus : Imposition au barème de l'IR + prélèvements sociaux 17,2%
• Horizon d'investissement : Placement recommandé pour 8 à 10 ans minimum
• Risques sectoriels : Sensibilité aux évolutions du marché immobilier (bureaux, commerces, etc.)

FAQ : Questions fréquentes sur les SCPI