Investir dans l’usufruit d’une SCPI pour sa trésorerie d’entreprise

Il existe bien entendu un certain nombre de solutions afin de bien placer la trésorerie de sa société immobilisable sur moyen terme. Toutes ne sont quand même pas efficaces. Parmi celles-ci, l’usufruit de SCPI permet de disposer de plusieurs atouts indéniables et d’alléger qduand même un certain nombre de contraintes. Elle permet synthétiquement deux choses :

  • de percevoir un rendement attrayant, 
  • d’amortir la valeur 

Il est également possible d’acquérir de l’usufruit pour une personne physique. Les conditions que celles-ci soient intéressantes s’avèrent toutefois rares. Il est également possible de démembrer une SCPI et considérer un usufruit viager ! Nous ne parlerons dans cette article que de l’usufruit “temporaire” (à durée fixe), qui structuré selon une durée définie à la souscription s’éteint in fine au profit du nu-propriétaire.  

Si vous souhaitez en savoir plus sur la nue-propriété et voir notre vidéo sur le sujet, c’est ici !

Le code civil (article 544) désigne le droit de propriété et de ce fait, la nue-propriété et l’usufruit afin de dissocier “le fruit du produit”. Le démembrement est donc “simplement” le fait de fractionner ces deux prérogatives. Je vous joins un lien vers les commentaires sur cette article de loi.  

En réalité, par ces deux termes, c’est bien trois notions que l’on couvre : 

  • le droit d’user des choses, 
  • de jouir des choses et,
  • celui d’en disposer.
La notion de nue-propriété se borne souvent à d’autres droits : urbanisme, environnement… Dans l’acquisition de SCPI, cela n’est pas le cas puisque la gestion est totalement déléguée. Il n’en demeure pas moins que la souscription est contractuelle. Il est donc conseillé de bien regarder quelle SCPI acquérir… 
 

La Nue-Propriété et l’Usufruit

La Nue-Propriété (NP) est l’abusus. Il s’agit du droit d’aliéner la chose, c’est à dire du fait de céder, de disposer du bien. Il en détient les murs mais ne peut l’utiliser sans l’usufruit.

L’usufruit (USU) est un droit qui est par nature temporaire (à terme fixe ou viager). Il se compose de l’usus : droit d’utiliser de la chose et du fructus, le droit d’en percevoir les fruits (revenus). L’usufruitier (détenteur de l’usufruit) pourra donc percevoir les revenus ou utiliser la chose visée. Dans le cas où c’est la société qui d’investit dans de l’usufruit, sa “temporalité” est défini contractuellement. Elle est généralement comprise entre 3 et 20 ans. Cela varie en fonction de la société de gestion qui va la distribuer. 

A l’échéance, l’usufruit (USU) s’éteint au profit de la Nue-Propriété (NP) pour reformer la Pleine Propriété (PP)

Chacun de ces éléments à une valeur : 

la valeur de la Pleine Propriété (PP) = la valeur de l’usufruit (USU) + la valeur de la Nue-Propriété (NP)

Ces dernières sont fonctions de la durée. Plus le démembrement est long, plus la valeur de l’usufruit devrait être faible par rapport à la NP.

En revanche le rendement distribué à l’usufruitier est toujours calculé sur la pleine propriété !

Pourquoi acquérir de la Nue Propriété pour une personne physique? 

C’est avant tout pour : 

  • acquérir un actif dont la valeur est décotée, 
  • bénéficier de la revalorisation, 
  • sortir la valeur investi de l’assiette taxable à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
En contrepartie, si une personne acquiert la nue-propriété, il va être proposé d’investir sur son usufruit.  
 

Acquérir l’usufruit temporaire d’une SCPI pour une personne morale (entreprise)

C’est donc ce qui nous intéresse sur cette page. Il existe plusieurs avantages : 

  • un rendement calculé sur un prix d’acquisition décoté (donc très important)
  • des revenus réguliers et peu volatiles sur une courte ou moyenne période,
  • un amortissement de la valeur investie,
  • un ticket d’entrée (minimum de souscription) de l’investissement modulable (pouvant être faible),
  • une durée contrôlée de l’investissement,
  • pas de frais d’acquisition : c’est le Nu-Propriétaire qui les paye, à la revente,
  • une revente possible. 
L’investissement est à fonds perdus. La somme que vous placez, vous le récupérez par les revenus mais également par la diminution de la fiscalité. L’objectif est bien entendu d’obtenir un gain. A la fin du démembrement, c’est le nu-propriétaire qui “récupère” l’usufruit et devient pleinement propriétaire. Dès lors l’usufruitier initial n’a plus aucun droit. La somme a sa disposition est nulle.  
 

La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété d’une SCPI : clé de répartition

La clé de répartition est le  partage des valeurs selon la durée entre l’Usufruit et la nue-propriété. Elle vous est fournie par la société de gestion (de la SCPI).

Plus la durée de démembrement est longue, plus la valeur de l’usufruit va augmenter. Il est bien entendu plus avantageux d’avoir une proportion “d’usufruit” la plus importante possible !

Exemple de clé de répartition 

Cela varie entre un gestionnaire et un autre. Certains proposent obligatoirement de souscrire à de l’usufruit de SCPI sur des durées plus courtes. D’autres SCPI sont plus flexibles. Evidemment, cela est loin d’être la seule chose à regarder. Je vous joins notre article sur le cahier des charges concernant l’acquisition de SCPI qui peut tout à fait être adaptée pour l’acquisition d’usufruit. 
 UsufruitNue-Propriété
5 ans1882
7 ans2377
10 ans 3070
15 ans4060
20 ans5050

A qui peut être proposé de l’usufruit de SCPI ? 

L’usufruit “temporaire” est souvent proposé aux sociétés pour des raisons logiques de temps de placement, de niveau de rendement perçu, de risque maitrisé, et de fiscalité. 

il est tout à fait possible d’acquérir la nue-propriété pour soit et l’usufruit pour sa société. L’avantage sera alors double. D’un côté, vous disposez d’une capitalisation et d’un mécanisme de neutralité fiscale grâce à la nue-propriété tandis que l’usufruit acquise par votre société génère des effets également positifs comme nous le voyons ici. Je vous laisse lire notre article sur le sujet : acquérir de la nue-propriété d’une SCPI

Pourquoi l’usufruit temporaire de  SCPI ? 

Investir dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) par “l’intermédiaire” des SCPI est intéressant car cela permet de percevoir des rendements issus de loyers et ainsi profiter de la relative sécurité de l’immobilier d’entreprise, encore faut-il bien choisir sa ou ses SCPI mais sur une période très courte. Il est évident que cette période n’est pas forcément un bon moment pour l’immobilier d’entreprise (voir notre article sur le sujet). 

Comme vous l’avez compris, l’intérêt est moins de se soucier de la valeur intrinsèque sur le  marché mais bien de sa perception des loyers qui compose l’essentiel du rendement. Il est à l’évidence primordial de regarder la qualité des entreprises locataires des biens détenues par la SCPI et de la durée des baux restant à courir. 

Une période transitoire des SCPI…

En cette période où de nombreuses questions restent sans réponse : les projections sont pour beaucoup de typologies d’actifs difficiles. Il faut de ce fait doubler d’efforts pour sélectionner les SCPI les plus sûres. Il est toutefois possible de sélectionner des SCPI qui ont acquis des actifs immobiliers moins impactés par la crise de la Covid-19. 

Dans la souscription d’usufruit de SCPI, l’effet de levier est créé par le rendement dépendant des loyers perçus alors que la diminution de la fiscalité est indépendant de tout aléas (hormis votre propre fiscalité) ! Cela augmente  votre rentabilité. 

Pour en savoir plus sur les SCPI après la crise : voici notre article sur les conséquences de la crise sur l’immobilier et les SCPI.

 

Pour en savoir plus sur les Sociétés Civiles de Placement Immobilier : 

 

La souscription de la nue-propriété de SCPI, le gain de l’opération sera lié à la clé de répartition du démembrement mais également sur la potentielle revalorisation de l’actif (bien immobilier). Quant à l’usufruit, le choix se portera également sur un rapport usufruit/nue propriété favorable mais également une capacité de distribution de revenu important !

Exemple d’acquisition d’usufruit de SCPI

Considérons une société qui acquiert l’usufruit d’une SCPI pour 5 ans.

  • la valeur acquise est de 80 000 € et équivaut à 20 % de la Pleine Propriété (PP).
  • Sur cette période, le rendement brut perçu sera par exemple de 4,8 % annuel.

Pour information :

USU : 80 000 €
NP : 320 000 €
soit, une PP de 400 000 €

Ses revenus seront alors de 400 000 € * 4,8 %, soit 19 200 € brut par an. Sur 5 années, les revenus cumulés (en ne considérant pas la fiscalité) seront de 19 200 €*5 ans, soit 96 000 €. 

Or, à l’échéance, l’usufruit “s’éteint” au profit du NP. L’usufruitier n’a donc plus sa mise de départ. Il aura donc engendré sur la période 16 000 € brut puisqu’il a investi 80 000 € et récupéré 96 000 €. 

Cet exemple est toutefois incomplet : 

il ne prend pas en considération la revalorisation potentielle des SCPI sur la période de détention ni des fluctuations du rendement. Evidemment, les revenus de la SCPI sont fiscalisés mais la personne morale usufruitière va bénéficier d’un amortissement de la valeur de l’usufruit dans le temps sur son résultat. 

Comment l’usufruit est fiscalisé ? Quid de la déductibilité ? 

La déduction sera égale à 80 000 € (montant initial de l’USU)/5 ans (durée de démembrement), soit 16 000 € par an à déduire du bénéficie taxable à l’IS (Impôt sur les Sociétés).

Ce que la société va déclarer à l’IS sera la différence entre les revenus générés par l’opération et l’amortissement annuel soit 19 200 € – 16 000 € = 3 200 € par an. 

Il n’y aura donc que cette somme à déclarer à l’IS. Pour un taux à 28 % :

La société aurait donc : 

  • pour un IS à 28 % : 896 € d’impôt annuelle à payer sur le rendement perçu
  • et pour un IS de15 %, il n’y aura que 480 € à devoir à l’administration fiscale
  • soit pour 80 000 € investi, un gain net de :

Pour un investissement de 80 000 €, le gain net sera donc de :

  • 91 520 €  sur la période de 5 ans (pour un IS à 28 %) 
    ou
  • 93 600 € (pour un IS à 15 %)

Comparaison avec une acquisition en pleine propriété

Si le choix s’était porté sur l’acquisition de  SCPI pour un montant 80 000 € en pleine propriété, quelles auraient été les différences ? 

Des revenus auraient été perçus et fiscalisés à l’Impôt sur les Sociétés (IS). 

Il n’y a pas de possibilité d’amortir la valeur souscrite en pleine propriété. Seulel’amortissement de l’usufruit est possible lorsque ce droit simplement est détenu ! 

Les frais d’acquisition seraient également à devoir (et payés généralement à la sortie, c’est à dire à la revente). Ils sont habituellement compris entre 6 % et 12 %). Si nous les considérons dans notre exemple à 10 % pour le même rendement de 4,8 % :

En fonction, du taux d’IS :

Soit 80 000 € * 4,8 % soit 3840 € annuel (19 200 brut € sur la période) mais si vous désirez sortir et récupérer votre argent, les frais d’acquisition seront donc à devoir, soit 

La fiscalité  à l’IS 

  • à 15 % = 576 € par an 
    soit 3 264 € de rendement net ou 16 320 € net sur la période ou
  • à 28 % = 3 840 €,
    soit 2 764,80 € de rendement net et 13 824 € net !

A cela, il faudra payer les frais d’acquisition de 10 % de la valeur des SCPI (8 000 €), soit finalement un gain de : 

  • A 15 % d’IS : 16 320  € – 8 000 €, soit 8 320 €,
  • pour  28 % d’IS : 13 824 € – 8 000 €, soit 5 824 €
 

Résultat du gain selon la fiscalité et le mode d’acquisition

IS et frais d’acquisitionUsufruit (USU)Pleine Propriété (PP)Différence entre gain USU et PP
15 % 16 320 €16 320 €0 €
Revente (PP)16 320 €8 320 €8 000 €
28 % 13 824 €13 824 €0 €
Revente (PP)13 824 €5 824 €8 000 €

Pour synthétiser, si l’on considère la durée très faible d’investissement, la différence entre un investissement en pleine propriété et en usufruit est très importante. L’usufruit permet donc d’accéder à une opération rémunératrice sur du court- moyen terme.   

Comment souscrire dans de l’usufruit de SCPI 

La souscription de l’usufruit se fait comme . Il faut toutefois que la nue propriété soit en contrepartie acquise.  

Bilan de l’usufruit d’une SCPI 

En usufruit, l’avantage est donc synthétiquement :

  • l’amortissement (seulement autorisé pour le droit d’usufruit),
  • pas de droits d’entrée à payer (à payer à la sortie pour la revente des parts de SCPI),
  • la possibilité de générer une rentabilité intéressante sur des durées courtes !
Dans les SCPI, le rendement par rapport au risque est habituellement très favorable. L’usufruit de SCPI n’échappe évidemment pas à cette règle. Il y a également moins d’inconvénients que pour les comptes à terme ou les OPCVM monétaires ou le fonctionnement du contrat de capitalisation. 
Au vu de la période, il est quand même important de vérifier plusieurs fois les actifs et les entreprises locataires qui composent la société Civiles de Placement Immobilier. 
 

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