Il existe bien entendu un certain nombre de solutions afin de bien placer la trésorerie de sa société immobilisable sur moyen terme. Parmi celles-ci, l’usufruit de SCPI permet de disposer de plusieurs atouts et d’alléger un certain nombre de contraintes.
Elle permet synthétiquement deux choses :
- percevoir un rendement attrayant,
- amortir la valeur
Il est d’ailleurs également possible d’acquérir de l’usufruit pour une personne physique sur une durée définie et enfin de disposer d’un démembrement viager !
Nous ne parlerons dans page que de l’usufruit à durée fixe et connue qui va rejoindre la nue-propriété à l’échéance au profit du nu-propriétaire.
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Si vous souhaitez en savoir plus sur la nue-propriété et voir notre vidéo sur le sujet, c’est ici !
Le code civil (article 544) désigne le droit de propriété et de ce fait, la nue-propriété et l’usufruit afin de dissocier « le fruit du produit ». Le démembrement est donc « simplement » le fait de fractionner ces deux prérogatives. Je vous joins un lien vers les commentaires sur cette article de loi.
En réalité, par ces deux termes, c’est bien trois notions que l’on couvre :
- le droit d’user des choses,
- de jouir des choses et,
- celui d’en disposer.
La Nue-Propriété et l’Usufruit
La Nue-Propriété (NP) est l’abusus. Il s’agit du droit d’aliéner la chose, c’est à dire du fait de céder, de disposer du bien. Il en détient les murs mais ne peut l’utiliser sans l’usufruit.
L’usufruit (USU) est un droit qui est par nature temporaire (à terme fixe ou viager). Il se compose de l’usus : droit d’utiliser de la chose et du fructus, le droit d’en percevoir les fruits (revenus). L’usufruitier (détenteur de l’usufruit) pourra donc percevoir les revenus ou utiliser la chose visée. Dans le cas où c’est la société qui d’investit dans de l’usufruit, sa « temporalité » est défini contractuellement. Elle est généralement comprise entre 3 et 20 ans. Cela varie en fonction de la société de gestion qui va la distribuer.
A l’échéance, l’usufruit (USU) s’éteint au profit de la Nue-Propriété (NP) pour reformer la Pleine Propriété (PP)
Chacun de ces éléments à une valeur :
la valeur de la Pleine Propriété (PP) = la valeur de l’usufruit (USU) + la valeur de la Nue-Propriété (NP)
Ces dernières sont fonctions de la durée. Plus le démembrement est long, plus la valeur de l’usufruit devrait être faible par rapport à la NP.
En revanche le rendement distribué à l’usufruitier est toujours calculé sur la valeur de la pleine propriété !
Pourquoi acquérir de la Nue-Propriété pour une personne physique?
C’est avant tout pour :
- acquérir un actif dont la valeur est décotée,
- bénéficier de la revalorisation,
- sortir la valeur investi de l’assiette taxable à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Acquérir l’usufruit d’une SCPI pour une personne morale (entreprise)
Il y a plusieurs avantages à acquérure de l’usufruit sur une durée définie (non viagère) :
- un rendement calculé sur un prix d’acquisition décoté (donc très important)
- des revenus réguliers et peu volatiles sur une courte ou moyenne durée,
- un amortissement de la valeur investie,
- un ticket d’entrée (minimum de souscription) de l’investissement modulable (pouvant être faible),
- une durée contrôlée de l’investissement,
- pas de frais d’acquisition : c’est le Nu-Propriétaire qui les paye, à la revente,
- une revente possible.
A la fin du démembrement, c’est le nu-propriétaire qui « récupère » l’usufruit et devient pleinement propriétaire. Dès lors l’usufruitier initial n’a plus aucun droit. La somme a sa disposition est nulle.
La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété d’une SCPI : clé de répartition
La clé de répartition est le partage des valeurs selon la durée entre l’Usufruit et la nue-propriété. Les valeurs vous sont transmises par la société de gestion de la SCPI.
Le principe en est simple : plus la durée de démembrement est longue, plus la valeur de l’usufruit va augmenter. Il est bien entendu plus avantageux d’avoir une proportion « d’usufruit » par rapport à la nue-propriété la plus importante et donc la plus avantageuse possible !
Exemple de clé de répartition
| Usufruit | Nue-Propriété | |
|---|---|---|
| 5 ans | 18 | 82 |
| 7 ans | 23 | 77 |
| 10 ans | 30 | 70 |
| 15 ans | 40 | 60 |
| 20 ans | 50 | 50 |
A qui peut être proposé l’usufruit d’une SCPI ?
il est tout à fait possible d’acquérir la nue-propriété pour soi et l’usufruit pour sa société. L’avantage sera alors double. D’un côté, vous disposez d’une capitalisation et d’un mécanisme de neutralité fiscale grâce à la nue-propriété tandis que l’usufruit acquise par votre société génère des effets également positifs dans la perception de revenu et sa fiscalité. Je vous laisse lire notre article sur le sujet : acquérir de la nue-propriété d’une SCPI.
Pourquoi l’usufruit temporaire de SCPI ?
Investir dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) par « l’intermédiaire » des SCPI est intéressant car cela permet de percevoir des rendements issus de loyers et ainsi profiter de la relative sécurité de l’immobilier d’entreprise. La durée permet également de sécuriser l’opération. Il est évident que des projections sont plus simples à établir sur des durées courtes.
Comme vous l’avez compris, l’intérêt est moins de se soucier de la valeur intrinsèque sur le marché mais bien de sa perception des loyers qui compose l’essentiel du rendement. Il est à l’évidence primordial de regarder la qualité des entreprises locataires des biens détenues par la SCPI voire de la durée des baux restant à courir.
La diminution de la fiscalité de l’entreprise est quant à elle indépendante de tout aléas ce qui rend l’opération solide.
En ce qui concerne la nue-propriété d’un bien ou d’une SCPI, le gain de l’opération sera lié à la clé de répartition du démembrement mais également sur le potentiel de revalorisation du ou des actifs (biens immobiliers). Quant à l’usufruit, le choix se portera également sur un rapport usufruit/nue propriété favorable mais également une capacité de distribution de revenu importante !
Exemple d’acquisition d’usufruit de SCPI
Considérons une société qui acquiert l’usufruit d’une SCPI pour 5 ans.
- la valeur acquise est de 80 000 € et équivaut à 20 % de la Pleine Propriété (PP).
- Sur cette période, le rendement brut perçu sera par exemple de 5 % annuel.
Pour information :
USU : 80 000 €
NP : 320 000 €
soit, une PP de 400 000 €
Ses revenus seront alors de 400 000 € * 5 %, soit 20000 € brut par an. Sur 5 années, les revenus cumulés (en ne considérant pas la fiscalité) seront de 20 000 €*5 ans, soit 100 000 €.
Or, à l’échéance, l’usufruit « s’éteint » au profit du NP. L’usufruitier n’a donc plus sa mise de départ. Il aura donc engendré sur la période 20 000 € brut puisqu’il a investi 80 000 € et récupéré 100000 €.
Cet exemple est toutefois incomplet :
Cet exemple ne prend pas en considération la revalorisation potentielle des SCPI sur la période de détention ni des fluctuations potentielles du rendement. Evidemment, les revenus de la SCPI sont fiscalisés mais la personne morale usufruitière va bénéficier d’un amortissement de la valeur de l’usufruit sur son résultat et cela sur la période de démembrement.
Comment l’usufruit est fiscalisé ? Quid de la déductibilité ?
La déduction sera égale à 80 000 € (montant initial de l’USU)/5 ans (durée de démembrement), soit 16 000 € par an à déduire du bénéficie taxable à l’IS (Impôt sur les Sociétés).
Ce que la société va déclarer à l’IS sera la différence entre les revenus générés par l’opération et l’amortissement annuel soit 20000 € – 16 000 € = 4000 € par an.
Il n’y aura donc que cette somme à déclarer à l’IS. Pour un taux à 25 % :
La société aurait donc :
- pour un IS à 28 % : 1000 € d’impôt annuelle à payer sur le rendement perçu
- et pour un IS de15 %, il n’y aura que 600 € à devoir à l’administration fiscale
- soit pour 80 000 € investi, un gain net de :
Pour un investissement de 80 000 €, le gain net sera donc de :
- 15000 € sur la période de 5 ans (pour un IS à 25 %)
ou - 17 000 € (pour un IS à 15 %)
Comparaison avec une acquisition en pleine propriété
Si le choix s’était dirigé vers l’acquisition de SCPI en pleine propriété pour un montant 80 000 €, quelles auraient été les résultats ?
Des revenus auraient été perçus et fiscalisés à l’Impôt sur les Sociétés (IS).
Il n’y a pas de possibilité d’amortir la valeur souscrite en pleine propriété. Seul l’amortissement de l’usufruit est possible lorsque ce droit simplement est détenu !
Les frais d’acquisition seraient également à devoir (et payés généralement à la sortie, c’est à dire à la revente). Ils sont habituellement compris entre 6 % et 12 %). Si nous les considérons dans notre exemple à 10 % pour le même rendement de 5 % :
En fonction, du taux d’IS :
80 000 € * 5 % = 4000 € annuel brut sur un an ( soit 20000 € brut en 5 ans). Si vous désirez sortir et récupérer votre argent, les frais d’acquisition seront donc à devoir, soit :
La fiscalité à l’IS
- à 15 % = 600 € par an
soit 3400 € de rendement net ou 17000 € net sur la période ou - à 25 % = 1000 €,
soit 3000 € de rendement net et 15000 € net sur 5 années !
A cela, il faudra payer les frais d’acquisition de 10 % de la valeur des SCPI (8 000 €), soit finalement un gain de :
- A 15 % d’IS : 17000 € – 8 000 €, soit 9000 €,
- pour 25 % d’IS : 15000 € – 8 000 €, soit 7000 €
Résultat du gain selon la fiscalité et le mode d’acquisition
Pour synthétiser, si l’on considère la durée très faible d’investissement, la différence entre un investissement en pleine propriété et en usufruit est très importante. L’usufruit permet donc d’accéder à une opération rémunératrice sur du court voire du moyen terme. Elle génère un gain asupplémentaire au moins égale à la valeur des frais de souscription.
Comment souscrire dans de l’usufruit de SCPI
La souscription de l’usufruit se fait via un bulltin de souscription de démémbrement. Il faut toutefois que la nue propriété soit en contrepartie acquise.
Bilan de l’usufruit d’une SCPI
En usufruit, l’avantage est donc synthétiquement :
- l’amortissement (seulement autorisé pour le droit d’usufruit),
- pas de droits d’entrée à payer (à payer à la sortie pour la revente des parts de SCPI),
- la possibilité de générer une rentabilité intéressante sur des durées courtes !
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