SCPI

Les SCPI ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier ont bénéficié de la baisse des taux directeurs. Elles sont devenus incontournables dans la liste de l’épargne “classique”. Son couple rendement par rapport au risque a pu être mis en exergue dans un univers de taux bas.

Son caractère hybride couplant l’immobilier et une réglementation plus financière en fait un véhicule d’investissement liquide et assez peu volatile sur du long terme (avec une tendance haussière de la valeur de ses actifs).

Bien entendu, lorsque vous investissez dans ce type de placement, vous accédez à de l’immobilier. Cela engendre des coûts d’acquisition (à payer à la revente!). Cette charge est “amortie” sur une durée longue. De ce fait, il est impératif d’avoir le bon cahier des charges pour faire son choix et éviter d’avoir une mauvaise surprise quant à la gestion de la SCPI dans laquelle vous aurez investie.

Au sein de “Comment bien investir“, nous vous accompagnons dans cette sélection.

N’hésitez plus à nous solliciter.

Investir dans une SCPI Européenne ? fiscalité, avantages, inconvénients

Pourquoi investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) Européenne ? (c’est à dire qui investit dans des biens immobiliers à l’étranger). Depuis quelques années ces SCPI “thématiques” se sont multipliées. Les raisons en sont évidemment plurielles : Proposer une solution alternative, diversifier les actifs immobiliers, accéder à des marchés porteurs, fiscalité avantageuse, moins de concurrences lors de l’acquisition …

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Investir dans des SCPI à crédit en 2021 : avantages, inconvénients, avis

Les SCPI à crédit peut être une bonne solution pour capitaliser, se servir des taux bas actuels, d’investir également dans de l’immobilier tout en déléguant totalement la gestion et ainsi faire disparaitre les aléas immobiliers. Dans cet article, nous abordons tout ce qui touche aux SCPI à crédit. Contactez-nous afin d’avoir une proposition adaptée. Nous travaillons avec beaucoup de partenaires …

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SCPI logistique (et e-commerce) en 2021 : analyse et avis

Acquérir des parts de “SCPI logistique” ? En cette période troublée, il est parfois compliqué d’être totalement rassuré lorsque l’on investit. Pourtant, en temps de crise, il reste toujours des opportunités. C’est le cas dans la finance mais également dans l’immobilier. Glaner un revenu « correct » et reposant sur un risque modéré n’est pas une chose si aisée. On entend …

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Les meilleures SCPI en 2021 / classement de nos 10 préférées

Voici selon notre avis, les 10 meilleures SCPI du marché en 2021. Notre hiérarchie se base sur une pondération que vos retrouverez expliquées plus bas. Il est évident que le marché ne se résume pas à 10 ou 11 SCPI et d’autres pouvaient rentrer dans notre classement mais nous souhaitions en cette époque trouble, axer notre comparatif sur des SCPI …

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Rendements des SCPI en 2021. Tableau comparatif / palmarès

SCPI : vous les connaissez au moins certainement par cet acronyme, mais les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont aujourd’hui l’une des stars des placements, disposant d’une mutualisation du risque et investis sur des actifs tangibles… Vous retrouverez le classement comparatif des SCPI en 2021 plus bas. La question qui se pose en 2021 est de savoir si le choix …

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SCPI NEO de NOVAXIA : avis, analyse. Pourquoi investir dans cette SCPI ?

Le pédigrée de la SCPI NOVAXIA NEO début 2021 Type de SCPI Secteur géographique Rendement distribué en 2020 Année de création DIVERSIFIEE FRANCE, ALLEMAGNE & ESPAGNE 6,00 % 2019 Sur tout le mois d’Avril, nous vous remboursons 2 % sur tout investissement dans des parts de SCPI !* Contactez-nous ! *voir conditions La stratégie de la SCPI NOVAXIA NEO …

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SCPI INTERPIERRE Europe Centrale : analyse et avis

Le pédigrée de la SCPI INTERPIERRE Europe Centrale de la société PAREF GESTION

Type de SCPI

Secteur géographique

Rendement distribué en 2020

Année de création

Bureaux,
Logistique.

Europe centrale :

Pologne,
Rép. Tchèque,
Hongrie

NOUVELLE SCPI

2020

(Ouverture des souscriptions le 3 septembre)

Sur tout le mois d'Avril, nous vous remboursons 2 % sur tout investissement dans des parts de SCPI !*

Contactez-nous ! *voir conditions

La stratégie de la SCPI INTERPIERRE Europe Centrale

La SCPI Interpierre Europe Centrale est une Société Civile de Placement Immobilier créée en 2020 par la société PAREF GESTION.

Je vous propose une synthèse. Vous trouverez les documents officiels dans le lien plus bas. Contactez-nous afin de souscrire et d’avoir d’autres éléments !

Secteur géographique

Comme son nom l’indique, cette SCPI est focalisée sur l’Europe Centrale. Pour être plus précis, elle est centrée sur trois pays en particulier.

Pologne : Varsovie, Cracovie et Wroclaw,
République Tchèque : Prague,
Hongrie : Budapest.

L’objectif de la SCPI INTERPIERRE EUROPE CENTRALE est d’acquérir des biens au centre des villes ou en périphérie dans les villes citées au-dessus ou dans des villes comparables. La démographie ainsi que des éléments économiques voire extra-économiques (niveau de diplôme dans ces villes) en fait en Europe l’une des zones où l’immobilier est le plus prometteur.

Pourquoi ces pays ?

La configuration du marché et une revalorisation potentiellement intéressante en fait une zone stratégiquement fiable et porteuse. Historiquement, si on se réfère au marché, le point immobilier est plus bas qu’en France.

Les villes de ces pays ont des atouts factuels. Ils attirent les capitaux étrangers. La main d’oeuvre des villes visées est qualitative.

Economiquement, ces pays ont une croissance supérieure à ses voisins et le chômage y est parmi les plus faibles en Europe.

Pour synthétiser la SCPI INTERPIERRE EUROPE CENTRALE:

prix relativement plus bas (marché moins mature),
croissance supérieure ,
chômage plus faible.

Secteur d’activité

bureaux,
logistique.

Objectif de rendement

L’objectif de distribution de rendement est de 5,5 %.

La société gérante PAREF GESTION

PAREF GESTION a été créé en 2006. Elle est spécialisée de la création de valeur grâce à l’acquisition de biens immobiliers et fait ainsi partie des sociétés références dans son domaine.

On y trouve différentes SCPI. Elle se spécialise dans des SCPI thématiques :

SCPI NOVAPIERRE ALLEMAGNE I et II,
résidentiels (France).

Avant cela, elle dispose déjà de SCPI connues et réputées telles :

NOVAPIERRE I
INTERPIERRE FRANCE

La SCPI INTERPIERRE Europe Centrale est une SCPI récente. Pour le moment, nous n’avons certaines informations. Nous les indiquerons dès que nous les aurons.

Souscription et valeur

Minimum de souscription : 10 parts soit 2 500 €

Frais d’acquisition : 12 % TTC
Délai de jouissance : 1 er jour du 6 ème mois suivant la date de souscription

Immobilier

Nombre de biens : 109
Locataires : 663
Nombre d’associés : 21376
Capitalisation : 1086,18 M €

Pourquoi investir dans la SCPI INTERPIERRE Europe Centrale?

Nous croyons à cette SCPI pour des raisons évidentes de potentiel de marché. Historiquement, cette partie de l’Europe s’est moins développée en terme de prix. La demande d’implantation pour les sociétés et les facteurs économiques montrent une véritable aubaine pour l’investissement dans l’immobilier d’entreprise.

Avantages

Emplacement,
Perspective,
diversification,
fiscalité minorée.

Inconvénients

Frais de souscription (que vous payez à la sortie) mais cela peut être plus vite compensé par la fiscalité allégée.

Nous avons accès à tout le marché des SCPI et cela sans coûts supplémentaires. Contactez-nous gratuitement afin d’avoir notre regard impartiale sur votre demande ou souscrire dans une SCPI !

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Pourquoi investir dans la SCPI Foncière des praticiens ? Analyse

Le pédigrée de la SCPI Foncière des praticiens

Type de SCPI

Secteur géographique

Rendement distribué en 2020

Année de création

Thématique

Régions

A VENIR

2017

Sur tout le mois d'Avril, nous vous remboursons 2 % sur tout investissement dans des parts de SCPI !*

Contactez-nous ! *voir conditions

La stratégie de la SCPI Foncière des praticiens

Il s’agit d’une SCPI créée en 2010 par une société spécialisée dans les véhicules d’investissement immobiliers. On peut trouver au sein de celles-ci des OPPCI, des club deals, des FPCI et donc une SCPI.

C’est une SCPI faite initialement pour les praticiens de la santé par des praticiens. Elle était présenté exclusivement aux professionnels de la santé. C’est une “pure player” (spécialisée dans un domaine). Il n’est pas question de la diversifier.

La stratégie de cette SCPI est basée sur l’immobilier tertiaire en région. Par immobilier tertiaire, cela signifie destiné à des métier de service. C’est une SCPI thématique car elle n’est “positionnée” que par l’immobilier destiné à la santé !

Création de valeur

La Foncière Magellan est une SCPI qui vise la création de valeur par la rénovation et la restructuration. Elle a une vision moderne de l’investissement puisqu’au delà de la performance financière, elle a également un but extra financier. Elle

Une stratégie tournée vers les enjeux modernes. Son but est de proposer des biens immobiliers de santé en coordination avec des professionnels du secteur. Elle est ainsi en partenariat avec la société Vivalto (voir ci-après). Elle a ainsi acquis certaines de ses cliniques privées et de bâtiments connexes.

La société Magellan porte une attention aux nouveaux enjeux que sont la digitalisation, la Responsabilité Sociétale des Entreprises(RSE). De ce fait, elle est active au sein de la French Proptech qui regroupe des startups notamment concernant la mutation digitale.

On trouve au sein de cette SCPI, une diversification de typologie d’immeubles : maison médicales, bureaux destinés à des activités médicales ainsi que des locaux connexes.

Il y a un lien fort entre la foncière Magellan et la société VIVALTO

La société VIVALTO

C’est le troisième groupe de cliniques privées en France. Elle dispose de 41 centre hospitaliers privés et de cliniques en France et 9 200 salariés début 2021. Cette société propose les biens à la Foncière Magellan pour acquérir ses murs.

La société Foncière Magellan ne s’interdit pas de s’intéresser à d’autres actifs immobiliers de santé. L’idée de la SCPI est toutefois de rester à taille humaine et d’appréhender les nouvelles souscriptions pour pouvoir choisir les actifs appropriés.

Un fonds de partage

La SCPI Foncière des praticiens a durant l’année 2020 a adpoté pour cette SCPI le statut fonds de partage. Cela démontre la dimension sociétale et philanthropique de cette investissement.

Cette option du contrat permet de verser une partie des revenus à une association (au choix parmi trois associations préselectionnées par la Foncière Magellan). En contrepartie, une réduction fiscale de 66 % vous est octroyé.

La Foncière Magellan verse également 20 % de ses commissions de gestion à ces associations.

La société de gestion : Foncière Magellan

La Foncière MAGELLAN est une société qui se veut globale dans l’investissement immobilier et la gestion d’actifs immobiliers. On y retrouve traditionnellement des OPPCI, des FPCI, des club deals ainsi qu’une SCPI. On y distingue des placements destinés aux personnes ainsi qu’une clientèle institutionnelle. Elle est agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).

Il y a une volonté d’appliquer une politique ESG (Economie, Société et gouvernance) et la création de fonds ISR (Investissement Socialement Responsable).
Au delà de l’aspect financier, la société MAGELLAN et plus particulièrement cette SCPI dispose d’une éthique et d’un objectif extra économique qu’elle souhaite mettre en avant également.

Les chiffres importants au 31/12/2020

Prix de souscriptions de la part

Valeur de reconstitution

Taux d’Occupation Financier (TOF)

1100 €

1023 €

96,85 %

Les performances de la SCPI Foncière des praticiens

Rendement 2019

Revalorisation de la part en 2019

Dernière revalorisation de la part

5,10 %

–

Les autres données

Souscription et valeur

Minimum de souscription : 10 parts soit 11 000 €

Frais d’acquisition : 7,40 % TTC
Délai de jouissance : 6 mois

Démembrement possible : oui
Période de distribution des dividendes : trimestrielle
Prime d’émission : 170 €
Valeur nominale : 970 €
Valeur de retrait : 1023 €

Immobilier

Nombre de biens : 3
Locataires : 22
Nombre d’associés : 207
Capitalisation : 15 557 300 €

Les secteurs économiques : la SCPI FONCIERE DES PRATICIENS

Comme évoqué ci-dessus, cette SCPI est exclusivement destinée à une activité médicale.

On y trouve :

Cliniques privées,
bureaux destinés à la gestion des hôpitaux,
biens connexes…

Vous pourrez trouvez plus d’informations dans cette article :

Pourquoi investir dans une SCPI dans le secteur de la santé ?

Les secteurs géographiques – composition de la SCPI

C’est une SCPI qui acquiert ses actifs en France, en régions.

Les SCPI comparables

PIERVAL SANTE
PRIMOVIE

La détention de la SCPI Foncière des praticiens

Cette SCPI peut être détenu évidemment en direct, en démembrement (en usufruit pour une personne morale, par exemple ou en nue-propriété) voire avec un financement.

Contactez-nous afin d’avoir plus d’informations.

Notre avis sur la SCPI Foncière des Praticiens

C’est une très bonne SCPI. Pour le moment, elle reste assez petite. Le but de son équipe de gestion n’est pas d’en faire un mastodonte. Elle dispose d’une souplesse pour une période où cela est recherchée. La société avec laquelle elle travaille est également un gage de sûreté.

A une époque où certaines sociétés sont mis en difficulté, viser des actifs dont la location est assurée par l’activité des locataires est une logique indiscutable…
Elle peut être comparé dans la stratégie à PIERVAL Santé voire à PRIMOVIE même si la stratégie et la typologie d’actifs est différente.

En effet, sa taille et sa stratégie en fait une SCPI qui devrait rester mesurée. Son but n’est pas de devenir une énorme SCPI. Elle souhaite garder son business model, son coeur de métier et ne pas diluer le risque en devant acquérir rapidement des actifs peu qualitatifs.

Nous aimons l’état d’esprit de cette SCPI qui se veut sécurisante et thématique.
Je la conseille !

Documents de la SCPI Foncière des praticiens à télécharger

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Investir dans l’usufruit d’une SCPI pour sa trésorerie d’entreprise

Il existe bien entendu un certain nombre de solutions afin de bien placer la trésorerie de sa société immobilisable sur moyen terme. Toutes ne sont quand même pas efficaces. Parmi celles-ci, l’usufruit de SCPI permet de disposer de plusieurs atouts indéniables et d’alléger qduand même un certain nombre de contraintes. Elle permet synthétiquement deux choses : de percevoir un rendement …

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Lexique des SCPI

Sur tout le mois d’Avril, nous vous remboursons 2 % sur tout investissement dans des parts de SCPI !* Contactez-nous ! *voir conditions Voici notre lexique des SCPI. Une Société Civile de Placement Immobilier dépend d’un fonctionnement normé, d’un cadre réglementaire établi notamment par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) mais également d’un vocabulaire technique adapté. Pour mieux appréhender les SCPI, …

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Acquérir la Nue-Propriété temporaire d’une SCPI ou d’un bien immobilier

Le droit de propriété désigne les prérogatives (article 544 du code civil) qu’a un propriétaire sur une chose. Une chose, dans ce cas peut désigner tout actif, qu’il soit financier, un bien immobilier, une assurance vie… La pleine propriété se compose de la Nue-Propriété (NP) et de l’usufruit.

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Le code civil désigne par la nue-propriété et l’usufruit afin de dissocier le fruit (revenus) du produit (la matière).

Le démembrement est donc le fait de séparer les deux prérogatives suivantes :

la nue-propriété
l’usufruit

Le démembrement temporaire : explications

La Nue-Propriété

C’est le droit de disposer de la chose. C’est ce que l’on appelle l’abusus. Cela peut être le droit de vendre, de donner ou modifier.

L’usufruit

L’usufruit est quant à lui le droit qui est par nature temporaire (à terme fixe ou viager). Il se compose de l’usus (droit d’utiliser la chose) et le fructus (droit d’en percevoir les revenus.

L’usufruitier est le détenteur de l’usufruit. Il pourra de ce fait percevoir les revenus et utiliser la chose.

Lorsque l’on parle de démembrement temporaire, l’usufruit s’éteint au profit du nue-propriétaire. Ce dernier devient donc pleinement propriétaire de la chose démembrée.

Pour en savoir plus sur les , je vous joins la page concernant le le démembrement temporaire (BOFIP)

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La valorisation économique

Chacun des droits à une valeur :

La valeur de la Pleine Propriété = valeur de la nue-propriété + l’usufruit

Elle est fonction de la durée. Plus le démembrement est long, plus la valeur de l’usufruit sera faible à l’acquisition…

Cela équivaut approximativement à la valeur du rendement brut qui devrait être perçue durant la période de démembrement.

Lorsque vous achetez de la nue-propriété de parts de SCPI, c’est la société qui gère la SCPI qui vous donne le partage. Il ne faut pas confondre avec la valeur de la Nue-Propriété désignée par l’article 669 du code général des impôts et relatif à l’âge de l’usufruitier ! Nous parlons dans cet article de démembrement temporaire exclusivement.

Par exemple

Pour une même SCPI, Sur 10 ans, l’usufruit aura une valeur correspondant à 30 % de la pleine propriété. Si le démembrement se fait sur 20 ans, sa valeur à l’acquisition n’en représentera que 50 %.

Dans quel cas se servir de la nue-propriété temporaire ?

Pour des personnes qui sont très fiscalisées , qui n’ont pas besoin de percevoir de revenus complémentaires ni de récupérer les fonds placés sur ces actifs sur du long terme.

Les avantages de la Nue-Propriété

Il y en a plusieurs :

– un décote à l’acquisition,

– une valeur permettant de mieux se projeter,

– pas de fiscalité sur les revenus,

– un système de plus-value non fiscalisée,

– c’est l’usufruitier qui paie l’IFI.

Au sujet de l’IFI (Impôt sur la fortune Immobilière)

C’est l’usufruitier qui paie l’impôt sur la fortune immobilière. En effet, la valeur de la Pleine Propriété sera à considérée par l’usufruitier. Seule, dans le cadre d’un héritage, la valeur à déclarer sera à partager entre l’usufruitier et le nu-propriétaire dans le cadre légal. Comme nous l’évoquions ci-dessus, la valeur sera proportionnée, en fonction de l’âge de l’usufruitier (article 669 du code général des impôts).

Le démembrement temporaire : dans quels types d’actifs ?

Nous la retrouvons surtout dans le cadre de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ou dans l’immobilier spécifique en direct.

Pour cela une clé de répartition vous est fournie par la société de gestion voire par la structure s’acquittant de la gestion et notamment de l’usufruit (par des institutionnels). Une clé de répartition représente le partage de la valeur entre l’usufruit et la nue-propriété.

Exemple chiffré et différence entre la Nue-propriété et la pleine propriété

Pour une SCPI en Nue-Propriété (NP) d’ une valeur de 150 000 € sur une durée de 10 ans. L’Usufruit pour 30 % et donc NP représentant 70 % de la pleine propriété.

A l’échéance, l’usufruit s’éteint au profit de la NP. Dès lors, le Nu-propriétaire devient pleinement propriétaire. Il pourra dès lors jouir des fruits de l’opération.

La valeur de ses actifs s’élèvera à 150 000/0,7 = 214 286 €

Si le choix s’était porté sur l’acquisition de SCPI pour 150 000 € en pleine propriété, des revenus fonciers auraient été perçus. Ceux-ci auraient été fiscalisés en fonction de la Tranche Marginale d’Imposition (barème progressif de l’impôt sur le revenu + Prélèvements Sociaux).

Pour synthétiser :

Acquisition en NP de 150 000 €
Gain net au bout de 10 ans : 64 286 €

Acquisition en PP de 150 000 €

Gain net après barème progressif de l’IRPP

Pour une Tranche marginale d’Imposition à :

11 % + PS* de 17,2 %, soit 28,2 % : 53 850 €
30 % + PS* de 17,2 %, soit 47,2 % : 39 600 €
41 % + PS* de 17,2 %, soit 58,2 % : 31 350 €
45 % + PS* de 17,2 %, soit 62,2 % : 28 350 €

*TMI : Tranche Marginale d’Imposition / PS : Prélèvements Sociaux.

Sur la période, la NP permettrait de générer un gain (effectif à l’échéance) pour une TMI de :

11 % : + 10 436 €
30 % : + 24 686 €
42 % : + 32 936 €
45 % : + 35 936 €

L’opération est donc intéressante

Cet exemple ne prend pas en compte les revenus qui pourraient être réinvestis et permettre de générer un rendement supplémentaire, ni de la revalorisation de la valeur des actifs immobiliers. Il est néanmoins intéressant et permet de valoriser les différents leviers de l’opération…

Comment sélectionner la meilleure SCPI en nue-propriété ?

Le prix en fonction du marché

Le marché de l’immobilier est n’est pas uniforme. Le marché est corrélé par certains facteurs. Il est surtout multiple. La demande et l’offre en est le plus dominant. Il faut toutefois observer également les taux d’emprunts qui influent beaucoup sur les prix et l’activité économique qui peut bien entendu sur moyen terme activer une baisse des prix si celle-ci est mauvaise.

Certains facteurs historiques sous-pondèrent (ou surpondère) le prix. Le but lorsqu’il s’agit d’acquérir de la nue-propriété est d’accéder à un actif dont la valeur sera par la suite revalorisée de manière positive. La logique de partir d’un prix plus bas est donc légitime.

Des disparités géographiques

Il existe de fortes disparités de prix pour des zones pourtant comparables. Cela est dû à un historique différent. L’Allemagne dispose d’une carte encore plus probante sur ce sujet. Il existe six grosses villes comparables notamment sur leur taille. Le pays ayant été scindé en deux dans une histoire encore relativement proche, des différences de prix sont constatables aisément. Si cet écart va être par la suite annihilé, il est donc plus utile dans le cadre d’une revalorisation des actifs investis de choisir basiquement les biens les moins chers…

Cela me fait venir à l’élément suivant : la valeur de reconstitution que nous allons voir ci-après.

Lorsque vous accédez à de la nue-propriété, vous investissez sur moyen voire long terme. Le temps est votre allié. Il est tout de même à prévoir une phase bénéfique. En investissant dans de la nue propriété, vous faites l’acquisition d’une valeur décotée. Celle-ci permettra à valeur constante de générer une plus-value dont vous avez déjà la valeur. Il faut avoir à l’esprit l’inflation et les variations de marché.

La valeur de reconstitution

Nous avons fait un article sur cela. Nous vous en faisons part ci-après.

La valeur de reconstitution est la valeur expertisée de l’ensemble des biens immobiliers composant la SCPI majoré des liquidités et minoré de l’ensemble des charges.

La comparaison avec le prix de la part en fait un élément intéressant puisque une société de gestion a le droit de majoré ou minoré le prix de 10 %. Il en conviendra alors qu’un prix de la part plus bas permettra d’atteindre un potentiel plus intéressant.

Elle permet au gérant d’ajuster le prix en fonction du rendement qu’elle souhaite distribué mais également est un bon indicateur sur le potentiel de revalorisation du prix de la part en rapport à sa valeur effective ! C’est donc un réservoir de “plus-value” à bien considérer en amont afin de sélectionner sa SCPI.

SCPI

La valeur de reconstitution d’une SCPI : définition et analyse

octobre 2, 2020 Aucun commentaire

Bilan

La nue-propriété permet de générer un enrichissement simple de compréhension, de pouvoir prendre date sur une valeur future et de ne pas subir une fiscalité souvent confiscatoire. Je parle bien entendu de l’impôt sur le revenu, et notamment concernant les revenus fonciers extrêmement fiscalisés.

Si l’on n’appréhende pas ceux-ci par des montages, un démembrement de l’endettement ou du déficit foncier, la rentabilité nette est totalement différente de ce qui était imaginé initialement. Il y a également dans un autre cadre, l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). L’attrait du démembrement est une solution temporaire efficace !

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