Un produit financier accessible des 100 000 euros, construit sur le modele de démembrement de parts de SCPI. Une solution de placement pour les entreprises, indépendante de la valeur de l'immobilier, basee sur les revenus locatifs, avec un objectif de TRI net de 6 à 7 % sur 10 ans.
Usufruit de SCPI : les 6 caractéristiques clés de France Valley USU Select 2026
France Valley USU Select 2026 est un produit financier construit sur le modele de démembrement de parts de SCPI, destiné à des investisseurs recherchant des revenus réguliers. Voici les six points essentiels qui le définissent :
Un modele base sur les loyers, pas sur la valeur des murs
Le rendement est construit autour de l'évolution du coupon des SCPI, indépendamment des aléas de l'évolution de la valeur de l'immobilier, sous reserve du maintien des distributions des SCPI sous-jacentes.
Des revenus locatifs de SCPI investies en Europe
Le rendement brut est base sur les revenus locatifs de SCPI diversifiées en France et en Europe, offrant une exposition géographique élargie.
Un portefeuille diversifié
Le fonds investit dans differents secteurs immobiliers (bureaux, sante, commerces, logistique) et differentes zones géographiques en France et en Europe.
Un produit auto-liquidatif
Des distributions trimestrielles non garanties permettent une récupération progressive du capital. Le fonds se liquide naturellement à l'échéance des usufruits.
Un couple rendement/risque historiquement attractif
Sur 10 ans, le couple rendement/volatilité des fonds d'usufruit de France Valley s'est montré compétitif par rapport à d'autres classes d'actifs, avec une volatilité inférieure aux actifs immobiliers en pleine propriété.
Plus de 10 ans d'historique
Une stratégie d'investissement active depuis 2014, sur 26 fonds d'usufruit de parts de SCPI, pour plus de 1,2 milliard d'euros sous gestion. Les 10 derniers fonds affichent un TRI brut moyen de l'ordre de ~8 % (hors commissions de performance et frais, en supposant une stabilité des coupons).
Comment fonctionne le démembrement de parts de SCPI ?
Le démembrement de propriété consiste a separer la pleine propriété en deux droits : la nue-propriété (60 a 80 % de la valeur) et l'usufruit (20 a 40 % de la valeur). Cette répartition est déterminée par la cle de démembrement.
| Nue-propriété | Usufruit | |
|---|---|---|
| Description | Donne la propriété d'un bien sans le droit de l'exploiter ou d'en percevoir les loyers | Donne le droit d'exploiter et tirer profit d'un bien appartenant à un autre proprietaire |
| Source de revenus | Revenus éventuellement générés par la vente du bien (plus-value) | Revenus générés par les loyers payes par les locataires |
| Cycle de revenus | Revenus ponctuels obtenus lors de la vente de part | Revenus trimestriels récurrents jusqu'a la fin de l'usufruit |
| Variation de la valeur | Dependant de la valeur de l'actif : perte ponctuelle en cas de dépréciation | Liee au paiement des loyers : perte potentielle en cas de baisse de la valeur locative |
Avantages de chaque approche
Investir en nue-propriété
Decote à la souscription, hors champ de l'IFI pendant la durée du démembrement, absence d'IR, absence d'exposition directe à l'aléa locatif. Adapté aux investisseurs fortement fiscalisés, sans besoin de revenus immediats.
Investir en usufruit
Revenus réguliers et stables (non garantis), peu sensible à la valeur des actifs immobiliers, indexation partielle des loyers sur l'inflation, récupération progressive du capital via les distributions. Adapté aux investisseurs institutionnels et aux personnes morales recherchant des revenus récurrents.
Pourquoi investir en usufruit de SCPI dans un marché chahuté ?
Le marché des SCPI traverse une période difficile depuis 2023. Le contexte inflationniste de 2021-2023, suivi de la remontée des taux de la BCE (de 0 % a 4,50 %), a provoque une correction des valorisations immobilières. Les prix de bureaux en Ile-de-France ont baisse de 33 % entre 2021 et 2024 (source Immostat). Plusieurs SCPI ont du baisser leur prix de souscription : Primopierre (-44,7 %), Edissimmo (-27,4 %), Accimmo Pierre (-18,1 %). Au T3 2025, 47 % des SCPI avaient des parts en attente de retrait, pour un montant de 2,4 milliards d'euros.
L'évolution du prix de part des SCPI a basculé en territoire négatif depuis 2023 : -4,90 % en 2023, -4,50 % en 2024, -3,60 % au T3 2025 (source ASPIM-IEIF).
Pour les investisseurs en usufruit, les consequences du marché chahuté sont les suivantes : aucun impact direct de la baisse des valeurs d'expertise sur la valorisation de l'usufruit, puisque la performance depend exclusivement de l'évolution du coupon. Et une faible sensibilité au blocage de la liquidité sur le marché des SCPI, puisque le capital est récupéré progressivement via les coupons trimestriels, sans avoir besoin de revendre des parts sur un marché secondaire. C'est ce qui en fait l'une des solutions de placement de trésorerie d'entreprise les plus pertinentes dans le contexte actuel.
En période d'inflation, les revenus locatifs sont partiellement indexés, ce qui constitue un potentiel de soutien à la performance.
Vous souhaitez investir en usufruit de SCPI ?
En tant que conseiller en gestion de patrimoine indépendant, nous vous accompagnons dans votre investissement. Notre conseil est intégré, sans surcout.
Nous contacter Processus de souscriptionQuel rendement pour un investissement en usufruit de SCPI ?
L'investissement en usufruit de parts de SCPI permet d'acquerir des chroniques de flux correspondant aux revenus locatifs des SCPI sous-jacentes. Voici une illustration simplifiee, basee sur une cle de démembrement moyenne observee par France Valley en 2024 et le taux de distribution moyen des SCPI en 2024 (source ASPIM, IEIF) :
L'usufruitier investit 31 euros et perçoit 4,72 euros par an pendant 10 ans, soit 47,20 euros de flux bruts cumules. La plus-value brute est de 16,20 euros, ce qui représente un rendement brut annualisé de l'ordre de 8,3 %. C'est cet effet de levier entre l'investissement initial (31 euros) et les loyers perçus (sur 100 euros de valeur en pleine propriété) qui généré la performance.
Il s'agit d'une présentation théorique. Les distributions effectives peuvent être inférieures ou supérieures a celles présentées. La liquidité et le rendement ne sont pas garantis.
Stratégie d'investissement : diversification et sélection des SCPI
La durée d'investissement recommandee est de 10 ans. La Société a pour objectif la constitution et la gestion d'un patrimoine comprenant des usufruits temporaires de parts de SCPI pour des périodes pouvant varier de 3 à 10 ans.
Le fonds rélevé de l'article 6 du règlement SFDR (UE 2019/2088). La société suit un indicateur de durabilité lie aux fonds labellises ISR et peut investir dans des SCPI classees Article 8 ou 9 selon SFDR. France Valley évalue annuellement les impacts négatifs de ses investissements sur les critères ESG.
Répartition type d'un fonds d'usufruits
| Par typologie | Par géographie | Par maturite |
|---|---|---|
| Bureaux : ~40 % Sante : ~20 % Commerces : ~20 % Logistique et activités : ~10 % Autres : ~10 % |
Regions : ~50 % Europe (hors France) : ~25 % Ile-de-France (hors Paris) : ~20 % Paris : ~5 % |
10 ans : ~60 % Moins de 10 ans : ~30 % Plus de 10 ans : ~10 % |
Répartitions illustratives et non contractuelles. Les allocations peuvent évoluer en fonction des opportunités d'investissement et des conditions de marché.
Mutualisation et diversification
Chaque fonds investit dans 15 a 30 SCPI differentes, représentant plus de 100 immeubles par SCPI en moyenne et 3 baux par immeuble, soit une diversification sur environ 2 500 immeubles et 7 500 baux commerciaux.
Les SCPI sont sélectionnees parmi les meilleures sociétés de gestion du marché : Alderan, Arkea REIM, Atland Voisin, Epsicap, Groupama Gan REIM, Inter Gestion, Iroko, MyShare Company, Perial, Remake, entre autres.
TRI de 6 à 7 % : objectif de performance et scénarios
Les scénarios ci-dessous sont bases sur les convictions de France Valley quant à l'évolution des taux de distribution des SCPI. France Valley estime que les distributions pourraient augmenter dans les prochaines années, notamment au régard des prévisions d'inflation. Ces scénarios different des simulations du Document d'Informations Cles (DIC), qui s'appuient uniquement sur l'évolution historique des distributions.
Evolution globale : +19,5 %
Coupon SCPI à 10 ans : 5,64 %
Evolution globale : 0 %
Coupon SCPI à 10 ans : 4,72 %
Evolution globale : -16,6 %
Coupon SCPI à 10 ans : 3,94 %
Ces scénarios n'ont aucune valeur contractuelle. Il existe un risque de perte en capital et de liquidité. Les performances futures sont soumises à l'impôt, lequel depend de la situation personnelle de chaque investisseur.
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Nous contacter SouscrireFrance Valley USU Select 2026 : caractéristiques, ticket et rentabilité
| Critère | France Valley USU Select 2026 |
|---|---|
| Durée de vie du fonds | 10 ans |
| Durée des usufruits temporaires | De 3 à 10 ans |
| Délai de jouissance | 1er jour du 5eme mois suivant la souscription |
| Objectif de TRI à 10 ans | 6 % à 7 % (non garanti) |
| Objectif du fonds | Distribution progressive de l'intégralité des revenus |
| Ticket minimum | 100 000 euros |
| Structure personnes morales IS | SCI France Valley USU Select 2026 |
| Structure personnes physiques / IR | SAS Club France Valley USU Select 2026 |
| Classification SFDR | Article 6 |
| Échelle de risque SRI PRIIPs | 3 / 7 |
Hypotheses de rentabilité pour 100 000 euros
Sur la base d'un portefeuille modele construit avant le lancement du produit, la rentabilité nette théorique apres frais et avant fiscalité pourrait etre, à titre strictement illustratif, pour une souscription de 100 000 euros :
Distributions non garanties. Hypothese de stabilité des coupons, sans prise en compte de l'inflation. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Frais et commissions de France Valley USU Select 2026
| Nature des frais | Montant | Commentaire |
|---|---|---|
| Commission de constitution | 7 % HT (8,4 % TTC) | A la charge de l'investisseur lors de la souscription. TVA non récupérable. |
| Commission de gestion | Neant | Aucune commission de gestion annuelle |
| Commission de performance | 14 % HT (16,8 % TTC) | Basee sur la plus-value brute, perçue trimestriellement. Assiette : ecart entre le coupon distribue et l'amortissement de l'usufruit. |
| Frais administratifs | Inclus | Dépositaire, comptabilité |
| Frais indirects | 5 à 7 % (moy. 6,2 %) | Remuneration perçue des sociétés de gestion de SCPI lors des investissements en usufruits |
L'absence de commission de gestion annuelle aligne les intérêts de France Valley avec ceux des investisseurs : la rémunération du gestionnaire repose principalement sur la commission de performance, qui n'est perçue que lorsque le fonds degage de la plus-value.
Fiscalité de l'usufruit de SCPI : amortissement et avantage à l'IS
C'est la dimension qui donne à l'usufruit de SCPI toute sa puissance pour les entreprises soumises à l'IS. Trois mécanismes se combinent :
Note : les personnes physiques peuvent investir via la SAS Club France Valley USU Select 2026, avec une fiscalité differente (flat tax 30 % sur la plus-value, responsabilité limitée aux apports). Contactez-nous pour en savoir plus.
Dirigeants, DAF : placez votre trésorerie d'entreprise
- Amortissement comptable intégralement déductible
- Revenus trimestriels réguliers pour votre trésorerie
- Résultat fiscal réduit grâce aux revenus europeens et à l'amortissement
- Distributions progressives sur 10 ans
Risques de l'investissement en usufruit de parts de SCPI
Liquidite, rendement et plus-value non garantis, en contrepartie d'un risque de perte en capital. Les performances passées ne présagent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
- Niveau des coupons et endettement des SCPI : risque d'exploitation (sur les revenus, c'est-à-dire les coupons SCPI), risque de gestion discretionnaire, risque de baisse des coupons immobiliers lies aux droits d'usufruit temporaire, risque de perte en capital, risque d'endettement des SCPI.
- Retour à moyen/long terme : risque de baisse des coupons immobiliers et risque de perte partielle ou totale du capital investi.
- Manque de liquidité : risque de blocage des actions, placement potentiellement illiquide sur les durées de démembrement, risque de contrepartie.
- Valeur : valeur de l'investissement susceptible d'etre inférieure a sa valeur nominale dans le cas de forte baisse des coupons des SCPI sous-jacents ou en cas d'interruption de versements de coupons.
- Responsabilite en SCI : la responsabilité des associés n'est pas limitée à la valeur de leurs apports. Il peut donc être réclamé aux investisseurs des sommes au-delà du montant investi. Les SAS Club (personnes physiques) ne présentent pas ce risque.
Échelle de risque SRI PRIIPs : 3 / 7 (1 = risque le plus faible, 7 = risque le plus élevé).
France Valley : société de gestion et expertise en usufruit de SCPI
France Valley est une Société de Gestion d'Actifs agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (GP-14000035), qui réunit expertise financière et expertise foncière. Elle gere 5,2 milliards d'euros d'actifs au 30/09/2025 (investissements en parts de SCPI comptabilisés en valeur de pleine propriété).
Depuis plus de 10 ans, France Valley reconcilie recherche de performance financière, organisation fiscale du patrimoine et protection de la nature. Plus de 22 000 investisseurs prives (environ 40 %) et institutionnels (environ 60 %) lui ont fait confiance. L'equipe est composée de 45 experts, dont 12 personnes dédiées à la relation partenaires et investisseurs.
Société indépendante et contrôlee par son equipe, France Valley est signataire des Principles for Responsible Investment (PRI) de l'ONU, membre de France Invest, administratrice de l'ASFFOR, membre de la Nature Based Solutions Coalition et de l'Organisation for Biodiversity Certificates.
L'activité se répartit entre les actifs naturels (23 % des AuM : plus de 550 forets dans 10 pays europeens, 58 domaines viticoles en Champagne) et l'immobilier (77 % des AuM : 4 milliards d'euros en parts de SCPI en pleine propriété, dont 1,1 milliard d'euros en valeur d'usufruit, représentant 80 % de part de marché de l'usufruit de parts de SCPI). Retrouvez notre comparatif des fonds d'usufruit de SCPI pour situer France Valley USU Select 2026 par rapport aux autres véhicules du marché.
À qui s'adresse France Valley USU Select 2026 ? Profils de sociétés à l'IS
La SCI France Valley USU Select 2026 est un fonds destiné aux personnes morales soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) : SAS, SARL, SA, SCI à l'IS, holdings patrimoniales, associations. Ticket minimum : 100 000 euros. Voici les cas les plus frequents avec un exemple chiffre pour chacun.
Profil 1 : SAS ou SARL avec un excedent de trésorerie d'entreprise
Situation type : une SAS dispose de 300 000 euros de trésorerie stable, actuellement placee sur un contrat de capitalisation ou un compte à terme à 3 %. Le dirigeant recherche un meilleur rendement sans augmenter significativement le risque.
Comparaison avec les alternatives : un compte à terme à 3 % sur 300 000 euros généré 9 000 euros / an avant IS, soit environ 6 750 euros nets (IS a 25 %). France Valley USU Select 2026 vise 3 a 5 fois ce rendement, avec en plus l'amortissement qui réduit l'IS sur les autres revenus de la société. Le contrat de capitalisation offre plus de liquidité mais un rendement inferieur et aucun amortissement déductible. Retrouvez l'ensemble de nos solutions pour les entreprises et dirigeants.
Point d'attention : l'investissement dans France Valley USU Select 2026 est illiquide pendant 10 ans. Il ne doit concerner que de la trésorerie réellement stable, dont la société n'a pas besoin pour son exploitation. Les distributions trimestrielles apportent de la liquidité progressive, mais le capital n'est pas récupérable avant l'échéance.
Profil 2 : SCI à l'IS ou holding patrimoniale
Situation type : une SCI à l'IS détient un patrimoine immobilier locatif et dispose de réserves de trésorerie. Le gérant souhaite diversifiér les revenus sans acquerir de nouveaux biens en pleine propriété, tout en optimisant la fiscalité de la structure.
La SCI à l'IS qui investit dans France Valley USU Select 2026 bénéficie du meme mécanisme d'amortissement que la SAS. L'usufruit temporaire est inscrit à l'actif du bilan comme un actif incorporel et amorti linéairement. Ce qui distingue ce profil :
Point d'attention : France Valley USU Select 2026 est elle-meme une SCI. En SCI, la responsabilité des associés n'est pas limitée à leurs apports. C'est un risque juridique à mesurer, meme si le sous-jacent (usufruit de SCPI diversifié sur 2 500 immeubles) présente un profil de risque modéré (SRI 3/7).
Les holdings patrimoniales (SAS holding, SARL de famille à l'IS) suivent la meme logique. France Valley USU Select 2026 constitue une poche de rendement complémentaire à des participations ou a de l'immobilier en direct, avec un profil de risque et un horizon differents.
Profil 3 : Société détenant des SCPI en pleine propriété — arbitrage vers l'usufruit
Situation type : une société à l'IS détient des SCPI en pleine propriété dont la valorisation a baisse depuis 2023. Le dirigeant hesite entre conserver, vendre à perte, ou réorientér sa stratégie.
France Valley USU Select 2026 répond à cette situation de deux manières :
Décorrélation valeur / flux
En pleine propriété, la performance depend à la fois des loyers et de la valorisation des parts. Via France Valley USU Select 2026, seuls les loyers comptent. Pour une société pénalisée par la baisse des valorisations, basculér vers ce modele de flux pur élimine le risque de moins-value. Les taux de distribution des SCPI sont restes stables a ~4,5-4,7 % malgre la chute des prix de parts.
Diversification du portefeuille
Une société surexposée aux bureaux franciliens via ses SCPI existantes se diversifié avec France Valley USU Select 2026 : ~50 % regions, ~25 % Europe, ~20 % sante et commerces. La mutualisation sur 15 a 30 SCPI et 2 500 immeubles dilue le risque de concentration.
Avantage fiscal supplémentaire : si la société vend ses SCPI en pleine propriété à perte, la moins-value est imputable sur ses résultats fiscaux. Elle peut ensuite réinvestir dans France Valley USU Select 2026 pour continuer a capter des loyers avec un amortissement déductible. La combinaison des deux mécanismes (déduction de la moins-value + amortissement du nouvel usufruit) renforce l'optimisation fiscale.
Profil 4 : Association ou fondation
Situation type : une association disposant de réserves financières significatives cherche a les faire fructifier sur un horizon de 10 ans. France Valley USU Select 2026 est accessible aux associations, avec les memes conditions que pour les sociétés à l'IS.
Les associations soumises à l'IS sur leurs revenus patrimoniaux bénéficient du meme mécanisme d'amortissement. Pour les associations exonérées d'IS, l'intérêt reside dans le rendement des distributions trimestrielles (objectif TRI 6-7 %) comparé aux placements bancaires classiques, sans la complexite de la gestion immobilière en direct.
Quel placement pour votre société ?
Que vous soyez dirigeant de SAS, gérant de SCI ou trésorier d'association, nous analysons votre situation et vous orientons vers la solution la plus adaptée.
Prendre rendez-vous Processus de souscriptionQuestions fréquentes sur France Valley USU Select 2026
Qu'est-ce que l'usufruit temporaire de SCPI ?
L'usufruit temporaire de SCPI est le droit de percevoir les revenus locatifs (loyers) de parts de SCPI pendant une durée déterminée (3 à 10 ans pour France Valley USU Select 2026), sans en être proprietaire. L'usufruitier acquiert ce droit avec une décote de 60 a 80 % par rapport au prix en pleine propriété, et perçoit les loyers calcules sur la valeur totale des parts. A l'échéance du démembrement, la pleine propriété revient au nu-proprietaire.
Quel est le ticket minimum pour investir ?
Le ticket minimum est de 100 000 euros, que ce soit via la SCI (personnes morales à l'IS) ou la SAS Club (personnes physiques). Il n'y a pas de frais supplémentaires en passant par un conseiller en gestion de patrimoine comme Comment Bien Investir.
Quels sont les frais de France Valley USU Select 2026 ?
Les frais comprennent une commission de constitution de 7 % HT (8,4 % TTC) à la souscription, aucune commission de gestion annuelle, et une commission de performance de 14 % HT (16,8 % TTC) prélevée uniquement sur la plus-value brute. Des frais indirects de 5 à 7 % (moyenne 6,2 %) sont perçus par France Valley de la part des sociétés de gestion de SCPI lors des acquisitions d'usufruit.
Comment fonctionne l'amortissement pour une personne morale à l'IS ?
L'usufruit temporaire de SCPI est un actif incorporel que la personne morale peut amortir linéairement sur la durée du démembrement. Pour un investissement de 100 000 euros sur 10 ans, l'amortissement est de 10 000 euros par an, intégralement déductible du résultat fiscal. Combine à l'exonération des revenus europeens (environ 25 % du portefeuille), le résultat imposable à l'IS est significativement réduit.
L'usufruit de SCPI est-il risque ?
Comme tout investissement, il existe un risque de perte en capital et de liquidité. Cependant, le modele est moins sensible aux variations de valeur de l'immobilier puisque le rendement depend des loyers (flux), pas du prix des murs. L'echelle de risque SRI PRIIPs est de 3/7. Le crash-test de France Valley sur un scénario extreme (loyers divises par 3) montré un retour à zéro : pas de perte, mais pas de plus-value.
La SCI France Valley USU Select 2026 est-elle réservée aux sociétés à l'IS ?
Oui, la SCI France Valley USU Select 2026 est destinée aux personnes morales soumises à l'IS : SAS, SARL, SA, SCI à l'IS, holdings, associations. Le ticket minimum est de 100 000 euros. Elle permet l'amortissement comptable déductible de l'IS. Attention : en SCI, la responsabilité des associés n'est pas limitée aux apports. Pour les personnes physiques, France Valley propose un véhicule distinct (SAS Club) avec responsabilité limitée et fiscalité differente (flat tax).
Quand commence-t-on a percevoir les revenus ?
Le délai de jouissance est fixé au 1er jour du 5eme mois suivant la souscription. Exemple : pour une souscription en mars, les premiers revenus sont perceptibles à partir du 1er aout. Les distributions sont ensuite trimestrielles.
Prêt à investir en usufruit de SCPI ?
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Tel. : 01 87 42 16 27 - Aucun frais supplémentaire via Comment Bien Investir
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Comprendre la répartition NP/usufruit
Comprendre l'imposition des SCPI
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