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Qu'est-ce que le FCP Immobilier 21 de Gestion 21 ?
Immobilier 21 est un Fonds Commun de Placement (FCP) créé en novembre 2007, géré par la société de gestion indépendante Gestion 21. Ce fonds investit dans environ 27 foncières cotées de la zone euro (SIIC en France, REIT en Europe), offrant un accès diversifié à l'immobilier professionnel européen avec une liquidité quotidienne.
Contrairement aux SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) qui détiennent directement des biens immobiliers physiques, Immobilier 21 investit dans des sociétés foncières cotées en bourse. Ces sociétés possèdent et gèrent elles-mêmes des actifs immobiliers variés : centres commerciaux, bureaux, logements, logistique, santé, etc. Le fonds permet ainsi d'investir dans l'immobilier coté tout en bénéficiant d'une gestion professionnelle et d'une liquidité supérieure à l'immobilier non coté.
A savoir : Immobilier 21 est le seul fonds d'immobilier coté labellisé ISR en 2025. Il est également classé Article 8 SFDR. Le fonds est potentiellement hors IFI et offre une liquidité quotidienne (70% du portefeuille liquidable en 0,8 jour), ce qui en fait un complément idéal aux SCPI dans une allocation patrimoniale immobilière.
Pourquoi investir dans le fonds Immobilier 21 ?
Investir dans Immobilier 21 présente plusieurs atouts distinctifs par rapport à un investissement immobilier classique ou à l'achat direct de foncières cotées en bourse :
Une expertise reconnue depuis 2007 et des résultats prouvés. L'équipe de Gestion 21 dispose de plus de 20 ans d'expérience sur les foncières cotées. En 2025, Immobilier 21 affiche +10,1% de performance. C'est la 4e année sur 5 de performance positive et la 5e année consécutive de surperformance par rapport à son indice (+45% de surperformance cumulée depuis la création).
Un potentiel d'exonération d'IFI. Les SIIC et sociétés foncières européennes détenues via Immobilier 21 sont potentiellement hors du champ de l'IFI, sous condition de détenir moins de 5% du capital ou des droits de vote. Cet avantage fiscal est majeur pour les investisseurs soumis à l'IFI.
Une liquidité quotidienne exceptionnelle. Contrairement aux SCPI dont la revente peut prendre plusieurs semaines, Immobilier 21 offre une valorisation et une liquidité quotidiennes. 70% du fonds est liquidable en 0,8 jour, ce qui est essentiel pour les investisseurs recherchant de la flexibilité.
Le seul fonds d'immobilier coté labellisé ISR. Classé Article 8 SFDR et labellisé ISR (seul fonds de sa catégorie en 2025), Immobilier 21 intègre pleinement les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance. Gestion 21 est signataire des PRI des Nations Unies.
Des valorisations encore attractives. Fin 2025, le portefeuille s'échange à un multiple de cash-flow de 11x (vs 12,3x pour le secteur zone euro et 18x pour les REIT américains), avec une décote de -39% sur l'ANR. La performance 2025 est purement "économique", sans aucune revalorisation des multiples, ce qui laisse un potentiel de rattrapage significatif.
Les différentes parts du fonds Immobilier 21
Le FCP Immobilier 21 propose quatre catégories de parts pour s'adapter aux différents profils d'investisseurs :
Les parts "C" (capitalisation) réinvestissent automatiquement les dividendes, optimisant la croissance du capital à long terme. Les parts "D" (distribution) versent les revenus aux porteurs. Les parts "I" sont réservées aux institutionnels, les parts "A" aux particuliers.
Distributions au titre de 2025
| Part | Distribution 2025 | Rendement estimé |
|---|---|---|
| Part ID (institutionnel) | 300 € | ~3,2% |
| Part AD (particulier) | 2,40 € | ~2,7% |
Performances et rendement d'Immobilier 21 en 2026
En 2025, Immobilier 21 affiche une performance de +10,1%. C'est la 4e année positive sur 5 et la 5e année consécutive de surperformance par rapport à l'indice de référence (+0,5% en 2025, +45% depuis la création). Les performances ci-dessous (part IC, au 4 février 2026) illustrent cette régularité :
Performances cumulées d'Immobilier 21
Performances annualisées du fonds vs indice de référence
| Période | Immobilier 21 | Indice de référence* | Surperformance |
|---|---|---|---|
| 3 ans | +6% | +3% | +3 pts |
| 5 ans | +2% | -2% | +4 pts |
| 10 ans | +1% | +1% | 0 pt |
| Depuis création (2007) | +3% | +1% | +2 pts |
* Indice de référence : IEIF zone euro div. nets réinvestis jusqu'au 31/12/2021, puis FTSE EPRA Nareit Eurozone Capped div. nets réinvestis depuis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
A retenir : Immobilier 21 surperforme son indice de référence sur toutes les périodes. La performance 2025 de +10,1% est purement "économique" (sans revalorisation des multiples de valorisation), ce qui renforce la qualité du track record. Le fonds se négocie encore avec un multiple de cash-flow de 11x et une décote de -39% sur l'ANR, laissant un potentiel de rattrapage significatif.
Stratégie d'investissement en foncières cotées de Gestion 21
L'équipe de gestion d'Immobilier 21 applique un processus d'investissement rigoureux articulé autour de trois piliers. Cette approche, dite de "rente indexée", privilégie les foncières générant un cash-flow régulier :
Analyse immobilière
Suivi des marchés immobiliers pour analyser les perspectives de croissance organique par zone géographique et typologie d'actifs. Attention au niveau des loyers, leur croissance et leur pérennité.
Analyse de la valeur
Indicateurs financiers (multiple de cash-flow, décote/surcote) et immobiliers (prix au m² implicite, taux de capitalisation) pour l'analyse comparative des foncières cotées.
Analyse des risques
Suivi de deux risques majeurs : risque immobilier (surproduction de m²) et risque financier (excès d'endettement). Indicateurs propriétaires exclusifs.
Les investissements sont longuement documentés et motivés par de fortes convictions. Cette gestion active se distingue d'une approche indicielle passive et explique la surperformance régulière du fonds.
Les 7 indicateurs propriétaires de Gestion 21
| Indicateur | Risque couvert | Description |
|---|---|---|
| Modèle prospectif de la vacance | Risque immobilier | Anticipe la surproduction de m² pouvant conduire à une baisse des loyers |
| Taux d'intérêt critique | Risque financier | Anticipe l'excès d'endettement provoquant des augmentations de capital subies et une baisse des cash-flows par action |
Portefeuille : principales positions et allocation (au 31/12/2025)
Immobilier 21 investit dans environ 27 foncières cotées de la zone euro. Le portefeuille est construit sur la base de fortes convictions, avec une concentration assumée sur les meilleures opportunités identifiées par l'équipe de gestion :
Top 5 des positions d'Immobilier 21
| Foncière cotée | Poids dans le fonds | Secteur |
|---|---|---|
| Unibail-Rodamco-Westfield | 9,7% | Centres commerciaux |
| LEG Immobilien | 9,3% | Résidentiel allemand |
| Vonovia | 8,3% | Résidentiel allemand |
| Wereldhave | 6,3% | Centres commerciaux |
| Klépierre | 6,0% | Centres commerciaux |
Répartition géographique
Répartition par type d'actifs immobiliers
| Typologie | Poids | Dynamique sectorielle |
|---|---|---|
| Commerce | 35% | Taux d'effort maîtrisé (11,5%), croissance organique loyers +3,4% |
| Logement / Résidentiel | 29% | Déficit structurel en Allemagne, taux d'occupation >97,5% |
| Bureaux | 15% | Polarisation centre/périphérie, rééquilibrage progressif |
| Logistique | 9% | Taux d'occupation 98%, 70% surfaces certifiées |
| Santé | 8% | Demande structurelle liée au vieillissement |
Tendance émergente : Les data centers apparaissent comme une nouvelle classe d'actifs dans l'univers des foncières cotées. Merlin Properties (Espagne) développe cette activité où chaque MW installé représente environ 10 M€ d'investissement pour 1 M€ de loyer annuel, soit un rendement attractif de 10%.
Zones géographiques et types d'actifs immobiliers d'Immobilier 21
Le FCP investit dans les foncières cotées de l'ensemble de la zone euro. Cette diversification géographique et sectorielle permet de mutualiser les risques et de capter les dynamiques de chaque marché :
| Zone géographique | Poids | Types d'actifs et dynamique |
|---|---|---|
| Allemagne | 31% | Résidentiel (déficit 200 000 logements/an, décotes -50% à -60%), bureaux |
| France (SIIC) | 23% | Centres commerciaux, bureaux, logistique |
| Benelux | 17% | Commerce, logistique, résidentiel |
| Zone ibérique | 8% | Commerce, data centers (Merlin Properties) |
| Autres zone euro | 21% | Santé, mixte, résidentiel |
Cette exposition multi-pays offre une véritable diversification immobilière européenne, comparable aux SCPI européennes mais avec la liquidité d'un placement coté en bourse.
Gestion 21 : société de gestion indépendante spécialisée
Gestion 21 est une société de gestion indépendante fondée en 2007 par Daniel Tondu et Laurent Gauville, basée au 8 rue Volney, Paris 2e. Elle gère des actions cotées à long terme sur deux classes d'actifs : les actions françaises (Actions 21) et les foncières cotées zone euro (Immobilier 21).
Indépendance capitalistique totale : Gestion 21 est détenue à 100% par ses dirigeants. Cette structure garantit un alignement d'intérêts parfait avec les porteurs de parts, sans pression commerciale extérieure. C'est un critère de qualité important lors du choix d'un gestionnaire.
L'équipe de gestion du fonds Immobilier 21
Palmarès et distinctions d'Immobilier 21
Le fonds a reçu de nombreuses récompenses : Lipper Fund Award du meilleur fonds sur 3 ans dans la catégorie "Actions Immobilier Europe" en 2011 et 2012, Prix de la Pierre-Papier pour la meilleure performance globale sur 5 ans en 2014. Gestion 21 a été sélectionnée à plusieurs reprises par des institutionnels pour gérer des mandats dédiés aux foncières cotées.
Démarche ESG, label ISR et indicateurs extra-financiers
Immobilier 21 est le seul fonds d'immobilier coté labellisé ISR en 2025. Il est également classé Article 8 SFDR, promouvant des caractéristiques environnementales et sociales. Cette double distinction est un gage de sérieux dans l'intégration des critères extra-financiers, à l'image des SCPI labellisées ISR.
Indicateurs ESG du portefeuille (2025)
| Indicateur ESG | Immobilier 21 | Univers de référence |
|---|---|---|
| Note ESG globale | 83/100 | 81/100 |
| Surfaces certifiées | 73% | 68% |
| Intensité carbone | 19 kgCO₂/m² | 20 kgCO₂/m² |
| Consommation énergie | 119 kWh/m² | 120 kWh/m² |
| Foncières alignées SBTi <2°C | 78% | 68% |
Depuis janvier 2020, Gestion 21 intègre les critères ESG dans son processus d'analyse. La société est signataire des Principes pour l'Investissement Responsable (PRI) des Nations Unies depuis novembre 2020. Elle déploie aussi une politique RSE couvrant la sobriété numérique, la réduction carbone, l'égalité salariale et le soutien aux Restos du Coeur (1 000 repas/an).
Perspectives 2026 et potentiel de revalorisation
Gestion 21 reste optimiste pour 2026. Les foncières cotées zone euro constituent le seul secteur ayant fait +10% en 2025 sans aucune revalorisation de son multiple de valorisation. Ce constat laisse entrevoir un potentiel de rattrapage significatif, d'autant que les fondamentaux opérationnels sont solides :
Scénarios de performance 2026 selon Gestion 21
| Scénario | Performance estimée | Hypothèses |
|---|---|---|
| Scénario central | +11% | Rendement économique 9% + croissance cash-flows +2% |
| Scénario optimiste | +11% à +20% | Réduction de la décote + revalorisation des actifs immobiliers |
Argument clé : La décote conjoncturelle des foncières cotées zone euro par rapport au MSCI EMU est de -20%, alors qu'historiquement le secteur se traite en surcote de +25%. Cet écart représente un potentiel de revalorisation considérable. Les cash-flows des foncières sont par nature pérennes, avec des variations annuelles contenues entre +1% et +9% sur la période 2008-2025 (hors COVID -9% en 2020).
Caractéristiques et frais du fonds Immobilier 21
| Caractéristique | Détail |
|---|---|
| Nom du fonds | Immobilier 21 |
| Nature juridique | FCP (Fonds Commun de Placement) |
| Société de gestion | Gestion 21 (indépendante, Paris) |
| Date de création | Novembre 2007 |
| Univers d'investissement | ~27 foncières cotées zone euro (SIIC, REIT) |
| Classification SFDR | Article 8 |
| Label | ISR (seul fonds immobilier coté labellisé) |
| Durée de placement recommandée | 5 ans minimum |
| Niveau de risque (SRI) | 5 sur 7 |
| Liquidité | Quotidienne (70% liquidable en 0,8 jour) |
| IFI | Potentiellement hors IFI* (sous conditions) |
| Indice de référence | FTSE EPRA Nareit Eurozone Capped div. nets réinvestis |
| Performance 2025 | +10,1% |
| Multiple de cash-flow | 11x (vs 12,3x secteur, vs 18x REIT US) |
| Décote vs ANR | -39% |
| Encours Gestion 21 (total) | 235 M€ (janvier 2026) |
* Hors IFI : les SIIC et sociétés foncières européennes équivalentes sont hors du champ de l'IFI, sous condition de détenir moins de 5% du capital ou des droits de vote. Consultez un conseiller fiscal.
Avantages et inconvénients d'Immobilier 21
Avantages du fonds
- Liquidité quotidienne : 70% du fonds liquidable en 0,8 jour
- Performance 2025 : +10,1%, 5e surperformance consécutive vs indice
- 5e année consécutive de surperformance vs indice (+45% cumulé)
- Potentiellement hors IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
- Seul fonds d'immobilier coté labellisé ISR + Article 8 SFDR
- Décote de -39% sur ANR : potentiel de revalorisation
- 27 foncières cotées zone euro, diversification géographique
- Equipe expérimentée (+20 ans) et société 100% indépendante
- Complément idéal aux SCPI en allocation
- Accessible via assurance vie, compte-titres ou PEA
Points de vigilance
- Volatilité plus élevée que les SCPI (marché coté)
- Risque 5/7 : risque de perte en capital
- Exposition aux fluctuations des marchés financiers
- Durée de placement recommandée : 5 ans minimum
- Sensibilité aux variations de taux d'intérêt
- Performance dépendante des cycles boursiers
Immobilier 21 vs SCPI : quel investissement immobilier choisir ?
Le FCP Immobilier 21 et les SCPI permettent d'accéder à l'immobilier professionnel, mais avec des caractéristiques très différentes :
| Critère | Immobilier 21 (FCP) | SCPI de rendement |
|---|---|---|
| Actifs détenus | Actions de foncières cotées (SIIC, REIT) | Immobilier physique direct |
| Liquidité | Quotidienne (bourse) | Variable (semaines à mois) |
| Volatilité | Plus élevée (marché coté) | Faible (immobilier non coté) |
| IFI | Potentiellement hors IFI* | Soumise à l'IFI |
| Frais d'entrée | Variables selon distributeur | 0% à 12% |
| Fiscalité revenus | PFU 30% ou barème IR | Revenus fonciers + PS 17,2% |
| Horizon recommandé | 5 ans minimum | 8 à 10 ans minimum |
| Investissement à crédit | Non | Oui (effet de levier) |
Notre conseil : Immobilier 21 et les SCPI sont complémentaires. Le FCP apporte la liquidité, l'exonération potentielle d'IFI et l'accès aux foncières cotées. Les SCPI offrent la stabilité, un rendement régulier et la possibilité d'investir à crédit. Combiner les deux optimise le couple rendement/risque de votre allocation immobilière. Consultez nos critères de sélection.
Risques liés à l'investissement en foncières cotées via Immobilier 21
Avertissement : Le FCP Immobilier 21 est soumis à un risque de perte en capital. Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Avant toute souscription, prenez connaissance du DIC et du prospectus.
| Type de risque | Description |
|---|---|
| Perte en capital | Aucune garantie en capital. Perte possible de tout ou partie de l'investissement. |
| Risque actions | Exposition aux fluctuations des marchés actions, à la hausse comme à la baisse. |
| Risque immobilier | Valorisation des actifs dépendante des conditions du marché immobilier (vacance, loyers, obsolescence). |
| Risque de taux | Sensibilité aux variations des taux d'intérêt impactant coût de financement et valorisation. |
| Risque de concentration | Investissements potentiellement concentrés sur un nombre limité de valeurs. |
Notre avis sur le FCP Immobilier 21 de Gestion 21
Immobilier 21 est un fonds de conviction porté par une équipe expérimentée et totalement indépendante. Sa performance 2025 de +10,1% et ses 5 années consécutives de surperformance (+45% cumulé vs indice) témoignent de la qualité du processus de sélection et de l'expertise de Gestion 21 sur les foncières cotées depuis plus de 20 ans.
Le fonds présente un intérêt particulier dans une allocation patrimoniale en 2026 : les foncières cotées zone euro se négocient encore avec un multiple de cash-flow de 11x et une décote de -39% sur l'ANR, alors que la performance 2025 est purement économique (sans revalorisation des multiples). Le scénario central de Gestion 21 table sur +11% de performance en 2026, pouvant aller jusqu'à +20% en cas de réduction de la décote. C'est un complément naturel aux SCPI dans une stratégie de diversification.
La volatilité inhérente aux marchés cotés impose un horizon de placement d'au moins 5 ans. Ce fonds s'adresse aux investisseurs avertis, capables de supporter les fluctuations en contrepartie d'une liquidité supérieure et d'un potentiel de performance attractif à moyen-long terme.
En résumé : Immobilier 21 est un véhicule de qualité pour s'exposer aux foncières cotées européennes. Track record solide depuis 2007, expertise et indépendance de Gestion 21, indicateurs propriétaires de risques et complémentarité avec les SCPI en font une solution pertinente dans une stratégie patrimoniale globale.
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Documents réglementaires et rapports d'Immobilier 21
Retrouvez ci-dessous les documents officiels publiés par Gestion 21 :
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Avertissement important : Les informations figurant sur cette page ne constituent ni une recommandation ni une proposition d'achat ou de vente de titres. Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Le FCP Immobilier 21 est soumis à un risque de perte en capital. Avant toute souscription, prenez connaissance du DIC et du prospectus.
Comment Bien Investir - Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant (CGPI) - Enregistré ORIAS n°22004462 - Membre ANACOFI-CIF n°E010271