Des SCPI sans frais de souscription (appelées encore commissions de souscription ou frais d’entrée) sont créées régulièrement afin d’optimiser la liquidité.
Les contraintes des SCPI « habituelles »
L’une des contraintes qui revient lorsque l’on évoque les SCPI est les commissions de souscription ont une moyenne autour des 8 à 9 % mais qui peuvent même dépasser les 10 %.
Dans le cadre des SCPI à capital variable, elles n’impactent pas directement le montant investi initialement mais vous sont imputés du prix de parts à la cession de ces dernières. Cela a une incidence quand la durée d’investissement est plus courte. Il est évident que ces charges sont mieux « amorties » sur une durée d’investissement plus longue.
Ces frais ne diminuent pas la valeur définie que vous injectez dans votre placement par rapport au rendement annoncé et distribué. Le rendement sera calculé sur le montant total de votre investissement durant les années placées. Après le délais de jouissance, vous percevez les revenus selon le rendement net de frais de gestion (et brut de fiscalité).
La genèse des SCPI sans frais
La première à avoir proposé ce type de « prestations » fut NEO de NOVAXIA. Suivir IROKO ZEN puis plus récemment, REMAKE LIVE. Enfin, courant 2023, la SCPI Upeka vit le jour.
Certaines Sociétés de gestion proposent désormais des SCPI aux frais de souscription nuls ou, comme le cas de ALTIXIA COMMERCES, relativement plus basses que la moyenne constatée sur le marché.
Les résultats des SCPI qui sont actuellement toutes dans le haut des classements des SCPI les plus rentables du marché.
Nous verrons dans cet article quelles en sont les raisons.
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Les coûts des SCPI
Il existe un certain nombre de coûts dont les principaux pouvant impacter la rentabilité de votre placement sont les frais de gestion et les frais de souscription (commission de souscription). Vous pouvez retrouver l’ensemble des frais sur le DIC (Document d’Information Clé) de chaque SCPI.
Les frais de souscription des SCPI (ou commission de souscription)
Les frais de souscription sont généralement compris entre 7 et 12 % !
Pour les SCPI à capital variable, Ils impactent la valeur investie dans les SCPI lors de la revente. Ces frais ne sont donc pas « ressentis » pendant la détention. A la cession des parts, vous récupérez le montant revalorisé mois les frais. En d’autre terme, vous récupérez la valeur de retrait. Cette valeur se trouve facilement sur les documents relatifs à votre SCPI. Cette particularité est une chose à connaître lors de votre investissement.
C’est sur cela que les SCPI sans frais de souscription vont avoir une véritable répercution.
Les frais de gestion au sein des SCPI
Ce sont les coûts que l’on retrouve qui se situent généralement autour de 10 % et qui peuvent être supérieurs.
A contrario, les SCPI qui ont peu ou pas de frais à l’entrée, il est observé des frais de gestion plus important. Il y a donc une « réorganisation » des frais vers cette nature de coûts.
Pour rappel, les frais de gestion ont déjà impacté le rendement lorsque vous percevez vos revenus. Un rendement distribué par une SCPI est donc toujours net de frais de gestion et brut de fiscalité. Vous ne devez « que » la fiscalité et les prélèvements sociaux lorsqu’il y en a (voir fiscalité des SCPI).
En nue-propriété
Les différentes SCPI sans frais de souscription*
| Nom de la SCPI | Nom du gérant | Capitalisation en millions | Date de création | Caractéristiques | ISR | Rendement 2023 brut de fiscalité étrangère | Rendement 2023 net de fiscalité étrangère | Rendement 2022 (brut de fiscalité étrangère) | Rendement 2022 (%) | Prix de souscription 2024 (en €) | Valeur de reconstitution 2022 (en €) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Altixia Commerces | Altixia REIM | 108 | 2019 | Commerces | Non | 5,31 % | 5,31 % | 5.34 % | 5.34 % | 200 € | 211,52 € |
| Neo | Novaxia | 420 | 2019 | Province et étranger / Bureaux et hôtels | Oui | 6,51 % | 6.33 % | 6.01 % | 187 € | 191,33 € | |
| Iroko Zen | Iroko | 280 | 2020 | Diversifiée | Oui | 7,12 % | 6,42 % | 7.04 % | 6.45 % | 200 € | 207,17 € |
| Upeka | Axipit | 22 | 2023 | Europe | Oui | – | – | – | – | 200 € | – |
| Remake Live | Remake | 299 | 2022 | Europe | Oui | 7,79 % | 6,48 % | 7.64 % | 6.48 % | 204 € | 206,98 € |
| Sofdynamic | Sofidy | Nv | 2024 | Diversifiée – Européene | Non | – | – | – | – | 300 € | – |
| Mistral Sélection | Swiss Life | Nv | 2024 | Diversifiée – Européene | Non | – | – | – | – | 180 € | – |
| Elevation Tertiom | Inter Invest | Nv | 2024 | Diversifiée – DROM COM | Non | – | – | – | – | 200 € | – |
Les SCPI sans frais de souscription (sans frais d’entrée) :
Néo de NOVAXIA
1re SCPI à proposer 0% de frais de souscription, à condition de garder les parts au moins 5 ans.
Ses actifs ont un potentiel de transformation : si à l’issue du bail et au départ du locataire, un actif ne trouve pas preneur, il peut être recyclé, en logements par exemple.
Elle n’a pas vocation à devenir une SCPI « Européenne » (qui investirait une part très importante hors de France) mais elle dispose de biens immobiliers situés dans des biens limitrophes.
Autre élément à évoquer sur cette SCPI « nouvelle génération » : elle dispose du label ISR.
La contrainte pour n’avoir pas de frais à payer à la cession est de détenir au moins les parts cinq années. Sinon, les frais de souscription à devoir sont de 5 %.
Le montant minimum de souscription pour cette SCPI est par ailleurs simplement de 187 €. Son rendement fut en 2021 de 6,49 %, de 6,33 % en 2022 et 6,51 % en 2023.
Pour en savoir plus :
Iroko Zen IROKO
La SCPI IROKO ZEN a quant à elle une stratégie opportuniste. Son début est très prometteur puis qu’elle a distribué 7,10 % en 2021, puis 7,04 % en 2022 et 7,12 % en 2023.
Iroko Zen dispose également du label ISR.
C’est une SCPI diversifiée. Elle n’a pas vocation à se spécialiser dans une ou des thématiques particulières.
Les parts doivent être conservées pendant trois années afin de bénéficier de commissions de souscription nulles. Sinon, les frais sont quant à eux de 6 % de votre souscription à devoir.
La SCPI IROKO ZEN accède elle aussi au marché immobilier Européen. Elle a ce souhait de se diversifier autant sur le plan sectoriel que géographique. En ce début d’année, elle a environ la moitié de ses actifs en France et le reste dans des pays étrangers.
Le minimum de souscription est de 5000 €.
Pour en savoir plus :
Remake Live de REMAKE AM
REMAKE LIVE est la plus jeune des SCPI qui proposent des frais de souscription totalement nuls. Elle a été lancée en 2022.
Le créneau de cette SCPI peut se résumer ainsi : dynamiser des territoires enclavés à haute valeur ajoutée, investir dans un immobilier à fort impact social, être moteur de la transition écologique…
Elle a donc la motivation de contribuer à un modèle de transition plus juste.
Sa démarche d’amélioration s’articule autour des 3 axes ESG : environnemental, social, gouvernance (ESG) dont nous parlons régulièrement. Elle dispose également du label ISR.
La commission est de 0 % à condition de garder les parts pendant 5 années. Sinon, les fraits de sortie sont de 5 %.
Le rendement de 2022 est de 7,64 %, soit l’une des plus grosses ditributions pour cette année.
Le minimum de souscription est fixé à 200 €.
Pour en savoir plus :
Upeka d’Axepit
La SCPI Upeka est la plus récente de toutes.
Ses gérants veulent obtenir le label ISR rapidement. Elle est lancée au moment où glbalement, la montée des taux a eu une incidence sur l’Europe. Cela lui permet d’accéder à des prix de marché plus bas et donc un rendement intéressant.
Son objectif de rendement est actuellement de 6 %. Elle souhaite véritablement avoir une stratégie opportuniste et diversifiée.
Ses parts doivent être conservées pendant cinq années afin de bénéficier de commissions de souscription nulles. Sinon, les frais sont quant à eux de 5 % HT du montant de souscription.
La SCPI Upeka cible les marchés Européens disposant d’un potentiel intéressant.
Le rendement cible de cette jeune de SCPI est d’atteindre les 7,7 % brut de fiscalité étrangère en 2024.
Son minimum de souscription est de 1000 €.
Pour en savoir plus :
Mistral Sélection de Swiss Life
La SCPI Mistral Sélection dispose également d’une stratégie opportuniste.
C’est une SCPI diversifiée et Européenne comme beaucoup de SCPI qui sont lancées depuis quelques mois. Son rendement cible est établi à 6 % (et TRI de 6,4 %)…
Elle souhaite se positionner sur des secteurs en pleine mutation, potentiellement porteurs de nouvelles perspectives.
Pour qu’il n’y ait pas de frais de souscription, les parts de Mistral Sélection doivent cependant être conservées durant six années. Si cela n’est pas le cas, des frais de pénalités de 6 % s’ajouteront lors de la revente de vos parts…
Le minimum de souscription est d’une part soit 180 € simplement.
Pour en savoir plus :
Elevation Tertiom
La SCPI est la première SCPI de d’Inter Invest. Sa stratégie différenciante est liée à son secteur géographique puisque elle va acquérir des biens en Outre-Mer.
Forte de ses connaissances dans cette zone, Inter Invest souhaite profiter de ses connaissances pour proposer une SCPI de niche?
Le minimum de souscription est d’une part soit 3000 €.
Pour en savoir plus :
Autres SCPI « allégées » en frais
Alitixia Commerces de ALTIXIA
En effet, les commissions de souscriptions sont simplement de 2,5 %.
Cette SCPI n’a été créée qu’en 2019 par ALTIXIA REIM.
Comme son nom l’indique, La SCPI ALTIXIA COMMERCES est spécialisée dans les commerces. C’est d’ailleurs la seule de cette thématique dans cette liste.
Le minimum de souscription est de 2000 € pour cette SCPI 100 % Française. En 2021, elle a distribué un rendement de 5,21 %, 5,34 % en 2022, 5,31 % en 2023.
Pour en savoir plus :
Sofidynamic
La SCPI Sofidynamic est une jeune SCPI de chez Sofidy. Elle dispose d’une stratégie différente de ses SCPI historiques. Son objectif est d’accéder à un rendement important quite (7 % brut de fisclaité étrangère) en prenant plus de risque que précédemment.
C’est une SCPI « high Yield ». Son rendement cible est de 7 % brut de fiscalité étrangères selon les dires de Sofidy.
Elle se veut également diversifiée sectoriellement et géographiquement dans l’Espace Économique Européen (EEE), le Royaume-Uni et la Suisse.
Le minimum de souscription est d’une part soit 300 €.
Il existe des frais de souscription de 2 %. Nous la mettons dans la liste car il s’agit de frais de souscription toutefois bas par rapport à la moyenne des frais de souscription. Il y aura une pénalité de 5 % si un rachat est effectué au bout de 8 ans.
Pour en savoir plus :
Bilan des SCPI sans frais de souscription (sans frais d’entrée)
Il existe plusieurs points communs entre ces SCPI :
Le premier est que ces SCPI sont relativement jeunes. Cette idée consistant à baisser les commissions de souscription au minimum reste récent. Il n’y a que de jeunes SCPI qui ont dans leurs statuts fait une structure de coûts différentes. Souvent, par ailleurs, les frais de gestion sont en revanche plus importants que la moyenne constatée.
Un autre point sur lequel ces SCPI s’accordent réside dans les facteurs extra-financiers et le besoin de créer quelque chose dont l’impact sera maitrisé voire positif. Les critères ESG sont régulièrement évoquées et plusieurs d’entre-elles ont déjà le label ISR.
La stratégie mis en avant sur ses SCPI est également concentrés sur des actifs prime où les locataires sont en capacité de suivre l’augmentation des baux (dû à leur indexation à l’inflation).
Enfin, le rendement dans ces SCPI est parmi les plus importants du marché. Cela est également lié au fait que ces SCPI sont à la recherche d’actifs rémunérateurs dans des emplacements où les SCPI plus anciennes ne vont pas. Elles « s’attaquent » donc à des marchés où le prix des biens sont moins chers et où ils sont de plus petites tailles. C’est un point essentiel actuellement après la hausse des taux.
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AVERTISSEMENT : Si les SCPI sont dirigées vers l’acquisition de biens immobiliers, le capital investi en SCPI n’est pas garanti. C’est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale. Il est également important de vérifier si cela correspond à vos objectifs d’investissements et enfin votre profil de risque. L’horizon de placement est également un élément à vérifier.
Il est généralement conseiller d’investir au moins 8 à 10 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d’actif.
Vous devez également prendre connaissance de l’ensemble des documents réglementaires avant de valider toute décision (DICI, plaquette commerciale, bulletin périodique (trimestriel ou semestriel), rapport annuel, statut et bulletin de souscription.