COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
SCPI sans frais de souscription : comparatif et analyse
Comment fonctionnent les SCPI à 0 % de frais d'entrée, ce qu'elles coûtent vraiment et comment se comparent les principales SCPI sans frais ou à frais réduits en 2026.
Une SCPI sans frais de souscription investit la totalité de votre versement, au lieu de 88 à 92 % pour une SCPI classique dont la commission d'entrée est payée dès l'achat. En contrepartie, elle prévoit une commission de sortie de 5 à 6 % si vous revendez dans les cinq à six premières années, et des frais de gestion souvent plus élevés. En 2025, leurs taux de distribution allaient de 5,50 % (Novaxia Neo) à 9,41 % (Iroko Atlas). L'absence de frais d'entrée est un avantage, pas un critère de choix suffisant : la qualité de la SCPI reste déterminante.
Sources : documentation et bulletins des sociétés de gestion. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Qu'est-ce qu'une SCPI sans frais de souscription ?
Dans une SCPI classique, le prix de la part inclut une commission de souscription, souvent de 8 à 12 %, qui rémunère la recherche des immeubles et la commercialisation. Elle est payée dès l'achat : la valeur de retrait, ce que vous récupérez en sortant, est égale au prix de part diminué de cette commission.
Une SCPI sans frais de souscription supprime cette commission : la totalité de votre versement est investie et la valeur de retrait est égale au prix de part. Novaxia Neo a lancé ce modèle en 2019, suivie par Iroko Zen en 2020 et par une dizaine de SCPI depuis, presque toutes récentes : il est difficile de modifier la structure de frais d'une SCPI existante.
Que coûte vraiment une SCPI sans frais ?
Les frais ne disparaissent pas, ils changent de place.
| Type de SCPI | Frais d'entrée | Frais de gestion annuels | Frais de sortie |
|---|---|---|---|
| SCPI classique | 8 à 12 % | 8 à 12 % des loyers | Aucun en général |
| SCPI sans frais | 0 % | 12 à 18 % des loyers | 5 à 6 % avant 5 à 6 ans |
| SCPI à frais réduits | 2 à 6 % | 10 à 13 % des loyers | Variable |
Les frais de gestion sont prélevés sur les loyers avant le versement du dividende : le taux de distribution affiché en tient déjà compte. Comparer deux SCPI sur leur taux de distribution revient donc à comparer des rendements nets de frais de gestion.
SCPI sans frais ou SCPI classique : le calcul
À rendement égal, la SCPI sans frais part avec 1 000 € d'avance, soit environ 11 % de capital investi en plus. Cette avance s'érode chaque année si ses frais de gestion sont plus élevés, mais il faut en général de nombreuses années pour qu'elle disparaisse. En pratique, l'écart entre deux SCPI tient bien davantage à la qualité de leur patrimoine et à l'évolution de leur prix de part qu'à leur structure de frais.
Comparatif des SCPI sans frais en 2026
| SCPI | Société de gestion | Création | Stratégie | Prix de part | Taux de distribution 2025 | Écart prix / reconstitution | Label ISR |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Iroko Atlas | Iroko | 2025 | Diversifiée hors France | 200 € | 9,41 % | +8,00 % | Oui |
| Mistral Sélection | Swiss Life AM | 2024 | Diversifiée zone euro | 180 € | 8,07 % | +1,16 % | Oui |
| Eden | Advenis REIM | 2024 | Diversifiée Europe hors France | 50 € | 8,00 % | −0,38 % | Oui |
| Iroko Zen | Iroko | 2020 | Diversifiée Europe | 205 € | 7,14 % | +4,51 % | Oui |
| Remake Live | Remake AM | 2022 | Diversifiée Europe | 204 € | 7,05 % | +0,51 % | Oui |
| Upêka | Axipit REP | 2023 | Diversifiée Europe | 206 € | 5,71 % | +0,12 % | Oui |
| Novaxia Neo | Novaxia Investissement | 2019 | Bureaux à reconvertir, Europe | 187 € | 5,50 % | −8,42 % | Oui |
| Epsicap Explore | Epsicap REIM | 2025 | Diversifiée Europe | 250 € | Lancement fin 2025 | +3,84 % | Non |
Taux de distribution 2025 et valeurs de reconstitution au 30 juin 2026 (au 31 décembre 2025 pour Upêka) publiés par les sociétés de gestion. Un écart positif signale une décote, un écart négatif une surcote. Liste non exhaustive, sans recommandation. Voir aussi notre tableau des valeurs de reconstitution.
Quelles sont les conditions de sortie ?
| SCPI | Durée avant sortie sans frais | Commission si revente avant |
|---|---|---|
| Iroko Zen | 6 ans pour les parts souscrites depuis le 01/09/2026 (3 ans auparavant) | 6 % |
| Iroko Atlas | 6 ans pour les parts souscrites depuis le 01/09/2026 (5 ans auparavant) | 6 % TTC |
| Mistral Sélection | 6 ans | 6 % TTC |
| Eden | 5 ans | 6 % |
| Remake Live | 5 ans | 5 % |
| Upêka | Dégressive sur 6 ans | De 6 % à 0 % |
| Novaxia Neo | 5 ans | 6 % TTC |
| Epsicap Explore | 5 ans | 5 % TTC |
Conditions à vérifier dans la note d'information en vigueur au jour de la souscription : elles peuvent évoluer, comme l'a montré le passage de 3 à 6 ans décidé par Iroko Zen en avril 2026.
Nous comparons avec vous les SCPI sans frais et les SCPI classiques selon votre horizon et votre fiscalité, puis nous vous accompagnons jusqu'à la souscription.
L'analyse SCPI par SCPI
Iroko Zen (Iroko)
La plus grande SCPI sans frais, lancée en 2020 : environ 1,6 milliard d'euros de capitalisation, 183 immeubles dans huit pays européens et un taux d'occupation financier de 96,88 % au 30 juin 2026. Taux de distribution de 7,04 % en 2022, 7,12 % en 2023, 7,32 % en 2024 et 7,14 % en 2025 ; avec la hausse du prix de part à 204 € en août 2025, sa performance globale 2025 atteint 8,13 % ; le prix est passé à 205 € le 1er août 2026. Minimum de 5 000 €. L'assemblée générale du 16 avril 2026 a porté de 3 à 6 ans la durée avant sortie sans frais pour les souscriptions depuis le 1er septembre 2026, et révisé les objectifs (distribution cible de 5,5 %, performance cible de 6 % sur 10 ans, non garanties). Voir notre analyse d'Iroko Zen.
Iroko Atlas (Iroko)
Lancée en septembre 2025, investie exclusivement hors de France. Elle a distribué 9,41 % pour sa première année, très au-dessus de son objectif de 6,50 % : ce taux de démarrage n'est pas représentatif d'une performance stabilisée. Sa valeur de reconstitution de 216 € au 30 juin 2026 dépasse de 8 % le prix de part. Voir notre analyse d'Iroko Atlas.
Remake Live (Remake AM)
Lancée en 2022, plus de 800 millions d'euros de capitalisation, patrimoine diversifié dans neuf pays européens avec une poche de logements à loyers modérés. Taux de distribution de 7,79 % en 2023, 7,50 % en 2024 et 7,05 % en 2025 ; taux d'occupation de 99 %. Ses frais de gestion de 18 % TTC des loyers sont parmi les plus élevés du marché, contrepartie de l'absence de frais d'entrée. Minimum d'une part. Voir notre analyse de Remake Live.
Mistral Sélection (Swiss Life AM)
Lancée en avril 2024, investie en zone euro (commerces, bureaux, logistique). Après 8,59 % sur sa première année partielle, elle a distribué 8,07 % en 2025, sa première année pleine. Ticket d'entrée d'une part à 180 €, taux d'occupation financier de 98,78 % au 30 juin 2026, durée avant sortie sans frais de 6 ans. Voir notre analyse de Mistral Sélection.
Eden (Advenis REIM)
Lancée fin 2024, investie en Europe hors de France (Royaume-Uni, Pays-Bas), sans frais d'entrée et avec une commission de sortie de 6 % avant 5 ans. Taux de distribution de 8,00 % en 2025. Part de 50 €, minimum de 1 000 € ; elle verse ses revenus chaque mois depuis le 1er octobre 2026. Voir notre analyse d'Eden.
Upêka (Axipit Real Estate Partners)
Lancée en 2023, adossée au groupe Catella. Après 7,96 % en 2024, son taux de distribution a reculé à 5,71 % en 2025 (4,22 % net de fiscalité étrangère). Son prix est passé de 200 à 206 € fin 2025, son taux d'occupation est de 100 % et aucune part n'est en attente de retrait. Point de vigilance : 79 % du patrimoine aux Pays-Bas et en Espagne. Voir notre analyse d'Upêka.
Novaxia Neo (Novaxia Investissement)
La pionnière du modèle, lancée en 2019, investie dans des bureaux à potentiel de transformation, classée article 9 SFDR. Son taux de distribution recule depuis 2023 (6,51 %, puis 6,01 % en 2024 et 5,50 % en 2025), des parts en attente de retrait sont apparues fin 2025 et son taux d'occupation est passé à 90,6 % au premier trimestre 2026. Son prix de 187 € dépasse de 9,2 % sa valeur de reconstitution au 30 juin 2026 (171,25 €, non encore certifiée), proche de la limite des 10 % : trois signaux à suivre de près.
Epsicap Explore (Epsicap REIM)
Lancée en octobre 2025, investie dans des immeubles de taille intermédiaire (10 à 20 millions d'euros) en Europe et en Amérique du Nord, avec un endettement possible jusqu'à 40 %. Objectif de distribution de 6,5 % et de TRI de 7,5 %, non garantis ; distribution mensuelle. Sa société de gestion gère aussi Epsicap Nano, qui a distribué 7,01 % en 2025. SCPI très récente, sans historique. Voir notre analyse d'Epsicap Explore.
Les SCPI à frais d'entrée réduits
Sofidynamic (Sofidy)
2 % HT de frais d'entrée (2,4 % TTC), plus 5 % TTC en cas de revente avant 8 ans. Créée fin 2023 et commercialisée depuis janvier 2024, stratégie opportuniste en Europe. Taux de distribution de 9,04 % en 2025 et prix relevé de 300 à 315 € puis à 320 € au 1er juin 2026, pour une performance globale 2025 de 14,04 %.
Altixia Commerces (Altixia REIM)
2,5 % de frais d'entrée, sans condition de durée, en contrepartie de frais de gestion plus élevés. 100 % commerces, 22 immeubles et 73 locataires au 31 mars 2026. Taux de distribution de 5,0 % en 2025, taux d'occupation de 89,1 % au premier trimestre 2026, plus faible que ses pairs.
À qui s'adressent les SCPI sans frais ?
Elles conviennent si vous…
- investissez pour au moins 5 à 6 ans, idéalement 8 à 10
- voulez que tout votre versement soit investi dès le départ
- investissez progressivement, par versements programmés
- acceptez des SCPI récentes, au patrimoine encore en constitution
Elles conviennent moins si vous…
- pourriez avoir besoin de cet argent avant 5 à 6 ans
- privilégiez des SCPI ayant traversé plusieurs cycles
- cherchez à minimiser les frais sur une très longue durée
Les SCPI sans frais se combinent volontiers avec des SCPI plus anciennes. Les critères de choix sont détaillés dans comment choisir une SCPI, et les résultats 2025 de l'ensemble du marché dans notre classement des SCPI.
Questions fréquentes sur les SCPI sans frais
Qu'est-ce qu'une SCPI sans frais de souscription ?
C'est une SCPI dont le prix de part n'inclut pas de commission de souscription : la totalité du montant versé est investie, au lieu de 88 à 92 % pour une SCPI classique. En contrepartie, elle prévoit une commission de sortie, souvent de 5 à 6 %, en cas de revente dans les cinq à six premières années, et des frais de gestion généralement plus élevés.
Les SCPI sans frais sont-elles vraiment gratuites ?
Non. Les frais sont déplacés plutôt que supprimés : les frais de gestion annuels sont souvent de 12 à 18 % des loyers, contre 8 à 12 % pour une SCPI classique, et une commission de sortie s'applique en cas de revente anticipée. Comme les frais de gestion sont prélevés avant la distribution, le taux de distribution affiché en tient déjà compte.
Quelles sont les SCPI sans frais d'entrée en 2026 ?
Parmi les principales : Iroko Zen et Iroko Atlas (Iroko), Remake Live (Remake AM), Mistral Sélection (Swiss Life AM), Upêka (Axipit), Novaxia Neo (Novaxia), Eden (Advenis REIM) et Epsicap Explore (Epsicap REIM). D'autres appliquent des frais réduits, comme Sofidynamic à 2 % HT ou Altixia Commerces à 2,5 %.
Quelle SCPI sans frais a le meilleur rendement ?
En 2025, Iroko Atlas a distribué 9,41 % pour sa première année, Mistral Sélection 8,07 %, Eden 8,00 %, Iroko Zen 7,14 %, Remake Live 7,05 %, Upêka 5,71 % et Novaxia Neo 5,50 %, selon les sociétés de gestion. Les taux des SCPI récentes sont souvent élevés au démarrage et tendent ensuite vers leur objectif de long terme.
Combien de temps garder une SCPI sans frais ?
Il faut au moins dépasser la durée au-delà de laquelle la commission de sortie ne s'applique plus : 5 ans pour Remake Live, Novaxia Neo ou Eden, 6 ans pour Upêka (commission dégressive) et Mistral Sélection et, pour les parts souscrites depuis le 1er septembre 2026, 6 ans pour Iroko Zen et Iroko Atlas. Comme pour toute SCPI, une détention de 8 à 10 ans est recommandée.
SCPI sans frais ou SCPI classique : laquelle choisir ?
Sur une durée courte à moyenne, l'absence de frais d'entrée avantage nettement la SCPI sans frais, puisque tout le capital est investi dès le départ. Sur une très longue durée, l'écart se réduit, car des frais de gestion plus élevés pèsent chaque année. Le choix doit surtout porter sur la qualité de la SCPI : patrimoine, prix de part, liquidité et gestion.
Échange gratuit, en visio ou chez vous, sélection adaptée à votre horizon et accompagnement jusqu'à la souscription, avec notre offre de cashback sur les SCPI.
- AMF : espace épargnants, les frais des placements collectifs
- ASPIM et IEIF : bilan 2025 des SCPI
- Légifrance : Code monétaire et financier, articles L. 214-86 et suivants (SCPI)
Article mis à jour le 6 octobre 2026. Les SCPI citées le sont à titre d'information et ne constituent pas une recommandation. Le capital investi en SCPI n'est pas garanti, les revenus non plus, et la liquidité est limitée ; la durée de placement recommandée est de 8 à 10 ans. Avant toute décision, prenez connaissance du DIC, de la note d'information, des statuts, du dernier bulletin et du rapport annuel. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comment Bien Investir, SAS au RCS Nanterre 911 354 777, CIF ANACOFI-CIF E010271, ORIAS 22004462.