COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
Un club deal immobilier réunit un petit groupe d'investisseurs, souvent 20 à 40, qui financent ensemble l'achat d'un immeuble précis par l'intermédiaire d'une société, puis se partagent la plus-value à la revente. Le ticket d'entrée est le plus souvent de 100 000 €, les fonds sont bloqués 3 à 7 ans en moyenne et le TRI cible affiché, de 7 % à plus de 10 % par an, n'est jamais garanti.
- Un actif unique ou presque : le risque est concentré, à l'inverse d'une SCPI.
- Aucune liquidité avant la revente de l'immeuble.
- Depuis 2026, plus-values et dividendes sont imposés à 31,4 % (PFU) hors PEA.
- Le choix de l'opérateur et son agrément AMF sont le premier critère de sélection.
Club deal immobilier : définition
Un club deal immobilier est un investissement collectif dans lequel un nombre restreint d'investisseurs apportent les fonds propres nécessaires à l'achat d'un actif immobilier identifié à l'avance : immeuble de bureaux, hôtel, commerce, immeuble résidentiel à rénover. Ils deviennent associés d'une société créée pour l'opération, le plus souvent une SAS, qui achète l'actif, le valorise puis le revend.
La différence avec un fonds classique tient en deux points. D'abord, vous savez avant de signer dans quel immeuble vous investissez, avec quel business plan et quel prix d'achat. Ensuite, les investisseurs sont associés à certaines décisions importantes (vente, refinancement) dans le cadre d'un pacte d'associés, alors qu'un porteur de parts de fonds subit les choix du gérant.
1. Un opérateur repère un actif et monte l'opération (prix d'achat, travaux, financement bancaire, stratégie de sortie). 2. Il lève les fonds propres auprès des investisseurs, qui entrent au capital de la société propriétaire. 3. L'actif est valorisé (travaux, relocation, repositionnement) puis revendu ; le produit de la vente est réparti entre les associés après remboursement de la dette.
Le club deal immobilier n'a rien à voir avec le « club deal » bancaire, où plusieurs banques se regroupent pour accorder un même crédit à une entreprise.
Club deal, SCPI, OPCI, FPS : quelles différences ?
Il existe de nombreuses façons d'investir dans l'immobilier à plusieurs. Plus le ticket est élevé, plus l'actif est concentré et plus l'investisseur a de visibilité sur ce qu'il achète, mais moins il est diversifié.
| Véhicule | Ticket d'entrée | Diversification | Liquidité | Rôle de l'investisseur |
|---|---|---|---|---|
| SCPI | Quelques centaines à quelques milliers d'euros | Forte (dizaines d'immeubles) | Revente des parts, sans garantie de délai | Très limité |
| OPCI | Faible à moyen | Forte (immobilier et titres financiers) | Plus élevée qu'une SCPI | Très limité |
| Foncière cotée (SIIC) | Le prix d'une action | Forte | Quotidienne (Bourse) | Actionnaire minoritaire |
| FPS | 100 000 €, ou 30 000 € sous conditions (moins en unités de compte de certains contrats) | Moyenne | Faible, durée fixée | Limité |
| Crowdfunding immobilier | Dès 1 000 € environ | Un projet par souscription | Nulle jusqu'à l'échéance (18 à 36 mois) | Prêteur ou obligataire |
| Club deal | 100 000 € et plus | Faible (un ou quelques actifs) | Nulle jusqu'à la revente | Associé, consulté sur les grandes décisions |
Ordres de grandeur au 14 octobre 2026 ; chaque produit fixe ses conditions dans sa documentation. Seuils FPS : article 423-27 du règlement général de l'AMF.
Comment fonctionne un club deal immobilier ?
Quelle structure juridique ?
La plupart des club deals sont logés dans une SAS (société par actions simplifiée) soumise à l'impôt sur les sociétés, plus rarement dans une société civile. L'opérateur en assure la présidence ou la gestion et l'actif est souvent acheté avec un financement bancaire, qui représente fréquemment 40 à 60 % du prix.
Le pacte d'associés, pièce maîtresse
Les relations entre investisseurs et opérateur sont fixées par un pacte d'associés, qui n'est pas public. C'est le document à lire avec le plus d'attention. Il prévoit en général :
- la gouvernance : décisions réservées aux associés, majorités, droit à l'information ;
- la sortie : calendrier cible de revente, conditions de cession des titres, clauses d'agrément ou de préemption ;
- le partage de la valeur : ordre de remboursement, rendement prioritaire éventuel des investisseurs, intéressement de l'opérateur (« carried interest ») au-delà d'un certain TRI ;
- les frais : honoraires de montage, d'asset management et de cession.
Le rôle de l'opérateur
L'opérateur peut gérer l'opération de bout en bout (acquisition, travaux, location, revente) ou n'intervenir qu'en conseil, les associés gardant la main sur les décisions. Dans les deux cas, sa compétence et son historique sur des opérations comparables pèsent plus lourd dans le résultat final que n'importe quel autre critère.
Deux stratégies : valorisation ou revenus
| Stratégie | Principe | Durée habituelle | Source du rendement |
|---|---|---|---|
| Valorisation (« value add ») | Achat d'un actif décoté, travaux, relocation ou changement d'usage, puis revente | 2 à 6 ans | Plus-value à la revente |
| Rendement (« core plus ») | Achat d'un actif loué et stabilisé, conservé pour ses loyers | 8 à 15 ans | Loyers distribués, puis plus-value éventuelle |
Les secteurs les plus fréquents sont les bureaux, l'hôtellerie, les commerces, le résidentiel à rénover et la logistique. Chacun a ses risques propres : cycle économique pour l'hôtellerie, télétravail pour les bureaux, commerce en ligne pour les murs de boutiques.
Un club deal est-il réglementé ?
Cela dépend de son montage, et c'est un point qui a beaucoup évolué. Le Code monétaire et financier définit le fonds d'investissement alternatif (FIA) comme un véhicule qui lève des capitaux auprès de plusieurs investisseurs pour les investir, dans leur intérêt, selon une politique d'investissement définie (article L214-24 du Code monétaire et financier). Un club deal qui remplit ces critères doit être géré par une société de gestion agréée par l'AMF, avec un dépositaire et des obligations d'information.
À l'inverse, une opération portant sur un actif unique, dont la stratégie est décidée avec les investisseurs et où ceux-ci sont consultés sur les décisions importantes, peut rester en dehors de la qualification de FIA. La frontière est fine. En septembre 2025, la commission des sanctions de l'AMF a infligé 400 000 € d'amende à la société de gestion Eternam, notamment pour sa gestion de club deals immobiliers qu'elle a qualifiés d'« autres FIA » : conflits d'intérêts dans des co-investissements hôteliers, contrôle insuffisant des valorisations, manque de transparence sur les frais (communiqué de l'AMF du 11 septembre 2025).
Avant de présenter un club deal, nous vérifions le statut de l'opérateur sur la base GECO de l'AMF et sur les listes noires de l'AMF, ainsi que la cohérence entre son statut et le montage proposé.
Quel rendement, quelle durée, quels frais ?
| Critère | Fourchette habituelle | À retenir |
|---|---|---|
| TRI cible | 7 % à plus de 10 % par an | Objectif affiché par l'opérateur, jamais garanti |
| Durée | 2 à 6 ans (valorisation), 8 à 15 ans (rendement) | Souvent prolongeable si le marché est défavorable |
| Ticket d'entrée | 100 000 €, parfois 250 000 € et plus | Montant fixé par l'opérateur |
| Nombre d'investisseurs | 20 à 40, parfois davantage | Un nombre élevé rapproche l'opération d'un fonds |
| Endettement bancaire | 40 à 60 % du prix d'achat | Amplifie le gain comme la perte |
| Frais d'entrée | 0 à 5 % du montant investi | Parfois négociables |
| Frais de gestion | 1 à 2 % par an | À lire dans le pacte et le business plan |
| Intéressement de l'opérateur | 10 à 20 % de la performance au-delà d'un TRI seuil | Aligne les intérêts si le seuil est exigeant |
Fourchettes observées par Comment Bien Investir sur les opérations présentées aux investisseurs particuliers, au 14 octobre 2026 ; chaque opération fixe ses propres conditions dans sa documentation.
Sur les club deals que nous sélectionnons, nous négocions les frais d'entrée au plus bas, voire leur suppression, pour améliorer le rendement net de nos clients.
Comment choisir un club deal immobilier ?
Un club deal ne se choisit pas sur son TRI cible, mais sur la qualité de l'opérateur et la solidité des hypothèses. Voici la grille que nous appliquons.
1. L'opérateur
- Statut réglementaire (société de gestion agréée ou non) et cohérence avec le montage
- Historique d'opérations comparables menées jusqu'à la revente, avec les TRI réellement obtenus
- Montant investi par l'opérateur lui-même dans l'opération
- Qualité et fréquence du reporting
2. L'actif
- Emplacement, état technique, travaux à prévoir
- Prix d'achat par rapport aux transactions comparables
- Locataires en place, durée ferme des baux, solidité de l'exploitant
3. Le business plan
- Prix de revente retenu : est-il prudent par rapport au marché actuel ?
- Sensibilité du résultat à une hausse des taux, à un retard de travaux, à une vacance
- Niveau et conditions de la dette bancaire, échéance du prêt
4. Le pacte et les frais
- Droits des minoritaires, décisions soumises au vote
- Ordre de répartition du produit de la vente et seuil de déclenchement du carried interest
- Moment où l'opérateur se rémunère : à l'entrée, chaque année ou seulement à la sortie
Comment investir dans un club deal ?
En direct ou sur un compte-titres
C'est le cas le plus courant : vous souscrivez des actions de la SAS en direct, ou via un compte-titres ordinaire lorsque l'établissement teneur de compte l'accepte. Les gains suivent alors le régime des valeurs mobilières (voir la fiscalité ci-dessous).
Dans un PEA
Certains club deals logés dans une société soumise à l'IS peuvent être éligibles au PEA si les conditions d'éligibilité des titres sont remplies et si la banque accepte des titres non cotés, dans la limite du plafond de versement de 150 000 €. Après 5 ans, les gains sont alors exonérés d'impôt sur le revenu et seuls les prélèvements sociaux, de 18,6 % en 2026, restent dus.
Dans le cadre d'un apport-cession
Un chef d'entreprise qui a apporté ses titres à une holding avant de les vendre doit réinvestir une partie du produit dans une activité économique pour conserver le report d'imposition de l'article 150-0 B ter du CGI. Les club deals portant sur une activité opérationnelle exploitée par la société (un hôtel, par exemple) peuvent s'y prêter. Depuis la loi de finances pour 2026, la location immobilière nue ou meublée, la promotion et le marchand de biens sont en revanche exclus, et le remploi doit porter sur 70 % du prix de cession dans un délai de 3 ans. Le détail est sur notre page apport-cession et article 150-0 B ter.
- Un ticket de 100 000 € ou plus, qui ne devrait pas dépasser une part limitée de votre patrimoine financier
- Un horizon compatible avec le blocage des fonds
- Une bonne compréhension du risque de perte en capital
- Pour certains véhicules (FPS notamment), le statut d'investisseur averti
Quelle est la fiscalité d'un club deal immobilier en 2026 ?
La fiscalité dépend de la structure qui porte l'actif et de l'enveloppe dans laquelle vous détenez les titres. Pour une SAS soumise à l'IS détenue en direct ou sur un compte-titres, la situation est la suivante en 2026.
| Impôt | Régime applicable en 2026 |
|---|---|
| Dividendes et plus-values (titres détenus en direct ou sur CTO) | Prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % d'impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux), ou barème progressif sur option |
| Titres détenus dans un PEA (si éligibles) | Exonération d'impôt sur le revenu après 5 ans, prélèvements sociaux de 18,6 % |
| Résultat de la société | Impôt sur les sociétés au niveau de la SAS |
| IFI | Titres retenus en principe pour la fraction de leur valeur représentative d'immobilier (article 965 du CGI) |
Sources : articles 200 A et 965 du Code général des impôts, article L. 136-6 du Code de la sécurité sociale, loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Règles en vigueur au 14 octobre 2026.
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025) a porté les prélèvements sociaux sur les revenus financiers de 17,2 % à 18,6 %. Le PFU sur les dividendes et plus-values de titres passe ainsi de 30 % à 31,4 %. L'assurance vie, les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent à 17,2 %, mais les titres d'un club deal se logent en pratique très rarement dans un contrat d'assurance vie.
Quels sont les risques d'un club deal immobilier ?
Un club deal peut être très rentable, mais son profil de risque est élevé et concentré. Les principaux risques à connaître :
1. Perte en capital
Le capital n'est pas garanti. Si l'immeuble se revend moins cher que prévu, la dette bancaire est remboursée en priorité et la perte se concentre sur les fonds propres des investisseurs.
2. Illiquidité
Il n'existe en principe pas de marché pour revendre ses titres avant la sortie. La durée annoncée peut être prolongée si le marché ne permet pas de vendre au bon prix.
3. Concentration
Un seul actif, un seul marché, parfois un seul locataire : un événement défavorable touche toute l'opération.
4. Effet de levier et taux
La dette amplifie les gains comme les pertes. Une hausse des taux pèse à la fois sur le coût du financement et sur les prix de revente, comme l'ont montré les années 2023 et 2024.
5. Exécution et opérateur
Retard ou surcoût de travaux, difficultés de relocation, défaillance de l'opérateur ou montage non conforme à la réglementation.
6. Désaccord entre associés
Un blocage sur la décision de vendre ou de refinancer peut retarder la sortie.
Notre avis sur les club deals immobiliers
Le club deal est un investissement de diversification et d'opportunité. C'est la qualité d'un projet précis qui doit déclencher l'investissement, jamais l'envie d'avoir « un club deal » dans son patrimoine.
Nous réservons le club deal aux investisseurs qui disposent déjà d'un patrimoine financier diversifié, peuvent immobiliser 100 000 € ou plus pendant plusieurs années sans en avoir besoin, et acceptent de perdre tout ou partie de cette somme. Dans ce cadre, une opération bien choisie peut apporter un rendement qu'aucun fonds immobilier grand public n'offre. Les deux points qui décident tout : la qualité de l'opérateur et la prudence du prix de revente retenu dans le business plan.
Le club deal est adapté si vous :
- disposez déjà d'une épargne de précaution et d'un patrimoine financier diversifié ;
- pouvez immobiliser la somme sur toute la durée de l'opération ;
- visez une performance élevée en acceptant un risque de perte en capital ;
- souhaitez savoir précisément dans quel actif vous investissez ;
- êtes accompagné pour analyser l'opérateur, le pacte et le business plan.
Les alternatives avec un ticket plus faible
- Les fonds professionnels spécialisés (FPS), accessibles pour certains via l'assurance-vie
- Les FCPR, à partir de quelques milliers d'euros
- Les fonds ELTIF, ouverts aux particuliers sans ticket minimum réglementaire
- Les SCPI, pour un revenu immobilier diversifié
Les règles du démarchage bancaire et financier (article L341-10 du Code monétaire et financier) interdisent de démarcher pour la plupart des titres non cotés, dont relèvent les club deals. Nous présentons donc les opérations sélectionnées par le cabinet à votre demande, lors d'un échange personnalisé, après avoir vérifié qu'elles correspondent à votre profil.
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Questions fréquentes sur le club deal immobilier
Qu'est-ce qu'un club deal immobilier ?
Un club deal immobilier réunit un nombre restreint d'investisseurs, souvent 20 à 40, qui apportent ensemble les fonds propres nécessaires à l'achat d'un actif immobilier précis : immeuble de bureaux, hôtel, commerce ou opération de rénovation. Les investisseurs deviennent associés d'une société, le plus souvent une SAS, qui détient l'actif jusqu'à sa revente, en général après 3 à 7 ans.
Quel est le rendement d'un club deal immobilier ?
Les opérateurs affichent généralement un taux de rendement interne (TRI) cible de 7 % à plus de 10 % par an. Ce n'est qu'un objectif : il n'est pas garanti, il dépend du prix de revente obtenu et une perte en capital est possible.
Quel montant faut-il pour investir dans un club deal ?
Le ticket d'entrée est le plus souvent de 100 000 euros, parfois 250 000 euros ou plus pour les projets les plus importants. Certains véhicules réglementés donnent accès à des opérations comparables avec des montants plus faibles : un fonds professionnel spécialisé est accessible dès 30 000 euros sous conditions, ou en unités de compte de certains contrats d'assurance vie pour les investisseurs qui remplissent les critères requis.
Combien de temps dure un club deal immobilier ?
Une opération de rénovation et revente dure en général de 2 à 6 ans, une opération de détention locative de 8 à 15 ans. Les fonds sont bloqués pendant toute la durée : il n'existe en principe pas de marché pour revendre ses titres avant la sortie.
Comment est imposé un club deal immobilier ?
Détenues en direct ou sur un compte-titres, les plus-values et les dividendes d'une SAS de club deal sont soumis en 2026 au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux), sauf option pour le barème. Les titres entrent en principe dans l'assiette de l'IFI pour leur fraction immobilière.
Un club deal est-il réglementé ?
Cela dépend de son montage. Lorsqu'un club deal lève des capitaux auprès de plusieurs investisseurs pour les investir selon une politique définie à l'avance, l'AMF peut le qualifier de fonds d'investissement alternatif (FIA), qui doit alors être géré par une société de gestion agréée. En septembre 2025, l'AMF a sanctionné une société de gestion de 400 000 euros, notamment pour sa gestion de club deals immobiliers qualifiés d'autres FIA.
Club deal ou SCPI : quelle différence ?
Une SCPI détient des dizaines ou des centaines d'immeubles, est accessible dès quelques centaines ou milliers d'euros et vise un revenu régulier. Un club deal porte sur un seul actif ou quelques actifs, demande en général 100 000 euros, bloque les fonds plusieurs années et vise surtout une plus-value à la revente, avec un risque nettement plus concentré.
Peut-on loger un club deal dans un PEA ?
Oui, si les titres de la société, soumise à l'impôt sur les sociétés, remplissent les conditions d'éligibilité du PEA et si la banque accepte des titres non cotés, dans la limite du plafond de versement de 150 000 euros. Après 5 ans, les gains sont exonérés d'impôt sur le revenu et seuls les prélèvements sociaux de 18,6 % restent dus.
Un club deal peut-il servir au remploi de l'article 150-0 B ter ?
Seulement s'il finance une activité opérationnelle, comme un hôtel exploité par la société. Depuis la loi de finances pour 2026, la location immobilière nue ou meublée, la promotion et le marchand de biens sont exclus du remploi, qui doit porter sur 70 % du prix de cession dans un délai de 3 ans.
- AMF : listes noires et mises en garde
- AMF : base GECO des sociétés de gestion agréées
- AMF : sanction d'une société de gestion pour la gestion de club deals (11 septembre 2025)
- Rivière Avocats : club deal immobilier et qualification de FIA (juin 2025)
- Légifrance : article L214-24 du Code monétaire et financier (définition du FIA)
- Légifrance : article L341-10 du Code monétaire et financier (démarchage)
- Légifrance : article 965 du CGI (assiette de l'IFI)
- Sénat : loi de financement de la sécurité sociale pour 2026
- Fonds professionnels spécialisés (FPS)
- Fonds ELTIF : investir dans les marchés privés
- Les FCPR : définition et avis
- Le fonctionnement des SCPI
- Qu'est-ce qu'un OPCI ?
- Les foncières cotées (SIIC)
- PEA : fonctionnement et comparatif
- Les placements alternatifs
- Le crowdfunding immobilier
- Apport-cession et article 150-0 B ter
Avertissement : un club deal comporte un risque de perte totale ou partielle du capital investi et une absence de liquidité pendant toute la durée de l'opération. Les rendements cités sont des objectifs, non garantis. Cette page est informative et ne constitue pas un conseil personnalisé. Comment Bien Investir, Benoît Richard, ORIAS n° 22004462, ANACOFI-CIF n° E010271.