Club Deal Immobilier : Guide Complet 2025 - Définition, Rendement et Analyse
Les club deals représentent une opportunité unique d'investir collectivement dans l'immobilier premium. Avec des rendements attractifs de 7% à plus de 10% et un accès à des actifs d'exception normalement inaccessibles, découvrez comment ces investissements élitistes peuvent optimiser votre patrimoine en 2025.
Sommaire de l'article
Qu'est-ce qu'un Club Deal Immobilier ?
Un club deal est une association d'investisseurs qui mutualisent leurs capitaux pour acquérir des actifs immobiliers premium généralement inaccessibles individuellement. Cette forme d'investissement collectif permet d'accéder à des biens d'exception avec des perspectives de rentabilité élevées.
Contrairement aux véhicules d'investissement traditionnels, le club deal offre un pouvoir décisionnaire plus important aux investisseurs. Vous ne subissez pas passivement les choix d'un gérant : vous participez activement aux décisions stratégiques concernant l'actif acquis.
Principe fondamental
Après la création d'une société gérante (généralement en SAS - Société par Actions Simplifiée), une levée de fonds est organisée. Les co-investisseurs transfèrent leurs capitaux à la société qui acquiert le sous-jacent immobilier. Ils deviennent ainsi actionnaires de la société propriétaire.
La stratégie repose sur un achat stratégique puis une revente, révélant ainsi la plus-value de l'opération. L'objectif est double : revalorisation rapide du bien et/ou perception de revenus locatifs à moyen terme.
À ne pas confondre
Ne confondez pas les club deals immobiliers avec les club deals bancaires (pools bancaires) qui reprennent à leur compte une dette d'entreprise. Il s'agit de deux concepts totalement distincts.
Différence avec les fonds traditionnels
À la différence d'un fonds classique où le gérant décide seul de la stratégie, les décisions dans un club deal sont collégiales et prises par l'ensemble des actionnaires. Cette gouvernance participative constitue un avantage majeur pour les investisseurs avertis.
Panorama des Investissements Collectifs
Il existe de nombreuses possibilités pour investir dans des placements en association avec d'autres personnes. Acquérir collectivement un ou plusieurs actifs permet d'"upgrader" votre investissement, qu'il soit financier ou immobilier.
De manière générale, si le montant d'investissement est plus onéreux, l'actif acquis sera plus rare, plus qualitatif et son retour sur investissement potentiellement plus intéressant.
| Type d'investissement | Classe d'actifs | Accessibilité | Pouvoir décisionnel |
|---|---|---|---|
| SCPI - Société Civile de Placement Immobilier | Immobilier physique | Faible (à partir de 1 000€) | Très limité |
| SCI - Société Civile Immobilière | Immobilier physique | Variable | Élevé (selon parts) |
| OPCI - Organisme de Placement Collectif Immobilier | Immobilier + valeurs mobilières | Moyenne | Très limité |
| SIIC - Société d'Investissement Immobilier Cotée | Immobilier coté en bourse | Faible (quelques €) | Très limité |
| FPS - Fonds Professionnel Spécialisé | Variable (souvent immobilier) | Élevée (investisseurs qualifiés) | Limité |
| OPCVM (SICAV, FCP) | Valeurs mobilières | Faible | Très limité |
| FCPR, FCPI, FIP | Capital risque, innovation | Moyenne à élevée | Très limité |
| Club Deal | Immobilier premium, PME | Très élevée (>100k€) | Très élevé |
Pour en savoir plus sur ces différents véhicules :
- Le fonctionnement des SCPI
- Les SCI en assurance-vie
- Qu'est-ce qu'un OPCI ?
- Les foncières cotées (SIIC)
- Comprendre les OPCVM
- Les FCPR (Fonds Commun de Placement à Risque)
Évolution du marché
Les caractéristiques des club deals répondent à des normes et un cadre rigoureux (FIA - Fonds d'Investissement Alternatif). L'usage de ce type d'investissement était auparavant l'apanage d'investisseurs institutionnels, seuls capables de "lever" les fonds nécessaires.
Cela a évolué : quelques sociétés proposent désormais aux personnes physiques d'accéder à ces placements plus élitistes, démocratisant ainsi l'accès à l'immobilier premium.
Fonctionnement et Organisation d'un Club Deal
Structure juridique
Le plus souvent, un club deal est organisé sous la forme d'une SAS (Société par Actions Simplifiée). On trouve également parfois des structures en SCI (Société Civile Immobilière), selon la nature du projet et les objectifs fiscaux.
Même si l'objectif et la stratégie diffèrent d'un projet à l'autre, la réglementation applicable au gérant d'un club deal doit être strictement respectée. Ce dernier doit posséder les accréditations nécessaires. La démarche de faire appel à l'épargne publique nécessite d'établir un document AMF (Autorité des Marchés Financiers).
Le pacte d'actionnaires : pierre angulaire du club deal
Le club deal est organisé et structuré lors d'un tour de table, représentant le centre décisionnaire où les fonds des co-investisseurs sont transmis. Un pacte d'actionnaires vient sceller les relations entre eux, tout en déterminant l'organisation et la stratégie.
Caractère confidentiel
Contrairement aux autres sociétés citées précédemment où la gestion est inscrite dans des statuts rendus publics, le club deal est fermé et confidentiel. Les éléments liés à l'investissement ne sont connus que des seuls actionnaires. Le fonctionnement détaillé de l'organisation reste discrétionnaire.
Le pacte d'actionnaires comprend :
- Clauses générales : principes de gouvernance, droits et obligations
- Clauses de cession et transfert : conditions de sortie, clauses d'agrément
- Clauses de gouvernance : modalités de vote, quorum, majorités requises
- Clauses financières : répartition des résultats, modalités de distribution
Rôle du gérant
Le gérant d'un club deal peut intervenir selon deux modalités distinctes :
Les deux types de gérance
1. Gérant mandataire
Il a la responsabilité complète de gérer le projet dans son intégralité : acquisition, gestion locative, travaux, arbitrages, jusqu'à la liquidation finale. Il agit au nom et pour le compte des actionnaires.
2. Gérant prestataire
Il intervient en tant que conseil durant la vie du projet, guidant les actionnaires dans leurs décisions stratégiques jusqu'à la liquidation, mais sans avoir de pouvoir décisionnel autonome.
Avantages d'un Club Deal
Pourquoi investir dans un club deal ?
Les club deals offrent plusieurs avantages distinctifs par rapport aux autres formes d'investissement collectif :
1. Accès à des actifs premium inaccessibles
Un club deal permet d'accéder à un sous-jacent fortement valorisé et rentable que vous ne pourriez obtenir seul. Les murs sont généralement exploités par des entreprises solides dans des secteurs porteurs (hôtellerie, bureaux, commerces).
2. Minimisation des coûts par la professionnalisation
Délégation à des professionnels du secteur dont le business model est tourné vers la maximisation des profits sur une période définie. L'expertise du gérant et la mutualisation des moyens réduisent les coûts unitaires.
3. Pouvoir décisionnel renforcé
Accès à des informations détaillées et force de décision plus importante que dans un fonds classique. Vous sélectionnez l'actif et participez aux orientations stratégiques.
4. Rendement potentiellement très attractif
Les club deals visent des rendements de 7% à plus de 10% par an, significativement supérieurs aux placements immobiliers traditionnels. Cette performance élevée justifie le ticket d'entrée important.
5. Rentabilité optimisée par rapport à la durée
Le ratio rendement/durée d'investissement est particulièrement intéressant, avec des projets conçus pour maximiser la création de valeur sur 5 à 15 ans.
6. Fonctionnement cadré et actifs attractifs
Structure réglementée (FIA), typologie attractive des actifs investis, transparence vis-à-vis des actionnaires.
7. Protection via le pacte d'actionnaires
Le pacte d'actionnaires cadre la relation avec le gérant du club deal et protège les intérêts de chaque investisseur.
La différence fondamentale
Ce qui distingue véritablement le club deal des autres investissements collectifs, c'est la possibilité de sélectionner ses actifs. Il n'y a pas le rapport discrétionnaire que l'on trouve dans les fonds communs de placement ou les SICAV. Vous savez exactement dans quoi vous investissez.
Caractéristiques d'un Club Deal en Chiffres
| Critère | Fourchette / Valeur | Observations |
|---|---|---|
| Nombre d'investisseurs | 20 à 40 personnes (voire plus) | Groupe restreint garantissant une gouvernance efficace |
| Rendement annuel cible | Entre 7% et plus de 10% | Performance supérieure aux placements immobiliers classiques |
| Durée d'investissement | 5 à 15 ans | Horizon moyen-long terme selon la stratégie |
| Ticket d'entrée minimum | Supérieur à 100 000€ | Souvent supérieur à 250 000€ pour les projets premium |
| Montant total du projet | Quelques millions à plusieurs centaines de millions d'euros | Dépend de la nature et de l'envergure du projet |
| Effet de levier | Variable (souvent 40-60%) | Utilisation possible du financement bancaire pour optimiser le rendement |
| Frais de gestion | 0% à 5% | Rémunération du travail d'analyse et de structuration |
Modes de rémunération
Le mode de rémunération d'un club deal peut varier selon la stratégie retenue :
Deux stratégies principales
1. Club deal par capitalisation
- Objectif : maximiser la plus-value à la revente
- Stratégie : rénovation, repositionnement, optimisation de la valorisation
- Durée : généralement 2 à 6 ans
- Profil : investisseurs recherchant une forte création de valeur
2. Club deal par distribution
- Objectif : perception de revenus locatifs réguliers
- Stratégie : actifs stabilisés générant des loyers pérennes
- Durée : plus longue (8 à 15 ans)
- Profil : investisseurs recherchant des revenus défiscalisés
Secteurs d'investissement
Un club deal peut investir dans une grande variété d'actifs :
| Secteur | Exemples d'actifs | Attractivité |
|---|---|---|
| Hôtellerie | Hôtels, résidences de services, appart-hôtels | Forte rentabilité, secteur cyclique |
| Bureaux | Immeubles de bureaux, espaces de coworking | Valeur refuge, locataires professionnels |
| Commerces | Centres commerciaux, boutiques, retail parks | Rendement élevé, sensible à l'e-commerce |
| PME | Participations dans des PME en croissance | Fort potentiel, risque entrepreneurial |
| Résidentiel | Immeubles d'habitation, résidences étudiantes | Plus rare, demande structurelle forte |
| Murs et fonds de commerce | Restaurants, enseignes, franchises | Double exposition (immobilier + exploitation) |
Motivations stratégiques
L'enrichissement stratégique généré par un club deal s'articule autour de trois leviers principaux :
- Rénovation et revente (2-6 ans) : acquisition d'actifs décotés, travaux de valorisation, repositionnement, puis revente avec forte plus-value
- Distribution de revenus : actifs stabilisés générant des loyers défiscalisés sur une durée plus longue (8-15 ans)
- Effet de levier du financement : optimisation du rendement par l'utilisation du crédit bancaire (capitalisation)
Comment Sélectionner un Projet de Club Deal ?
La sélection d'un club deal nécessite une analyse rigoureuse. Voici les critères essentiels à auditer avant de vous engager :
Grille d'analyse : cahier des charges du projet
1. Capacité et historique du gérant
- Track record : historique des opérations similaires réalisées
- Expertise sectorielle : compétence avérée dans le type d'actif visé
- Solidité financière : santé économique de la société de gestion
- Réseau professionnel : relations avec investisseurs, banques, exploitants
- Transparence : qualité de la communication et du reporting
2. Qualité intrinsèque du projet
- Localisation : emplacement premium, accessibilité, dynamisme économique
- État du bien : diagnostic technique, nécessité de travaux
- Positionnement concurrentiel : analyse de l'offre et de la demande locales
- Potentiel de valorisation : marges d'amélioration identifiées
- Prix d'acquisition : décote éventuelle par rapport à la valeur de marché
3. Solidité financière des acteurs
- Locataires en place : solvabilité, pérennité, notation si disponible
- Durée des baux : sécurisation des revenus locatifs
- Exploitant : compétence et solidité de l'opérateur (hôtel, résidence...)
- Partenaires bancaires : conditions de financement, taux d'intérêt
4. Perspectives à la revente et business model
- Stratégie de sortie : timing et modalités de revente envisagés
- Marché de revente : liquidité attendue, typologie d'acquéreurs potentiels
- Valorisation cible : projection réaliste de la plus-value
- Business plan : cohérence du modèle économique, hypothèses prudentes
- Sensibilité aux variables : impact des variations de taux, d'occupation, de loyers
5. Structure juridique et fiscale
- Pacte d'actionnaires : clarté des clauses, protection des minoritaires
- Gouvernance : modalités de prise de décision, quorum
- Fiscalité : optimisation fiscale, exonérations éventuelles (IR, IFI)
- Frais : transparence et niveau des frais de gestion
Points de vigilance
Comme évoqué, la validation d'un projet passe par l'analyse approfondie du pacte d'actionnaires mais surtout du projet en question. Il est essentiel d'"auditer" ou du moins de s'interroger sur le fonctionnement du club deal et de son business model.
Notez également la variation relative des frais et de la création de valeur : à quel moment le gérant se rémunère-t-il ? Sur la distribution des revenus ou uniquement sur la plus-value à la sortie ?
Comment Investir dans un Club Deal ?
Modalités d'investissement
Plusieurs options s'offrent aux investisseurs pour participer à un club deal :
Enveloppes d'investissement disponibles
1. Investissement en direct
Acquisition directe de parts de la SAS ou SCI gérant le club deal. Cette modalité offre le maximum de contrôle et de transparence, mais implique une fiscalité selon le régime des plus-values de cession de valeurs mobilières.
2. Via un Compte-Titres Ordinaire (CTO)
Le CTO permet de loger les parts du club deal dans une enveloppe fiscale standard. Flexibilité totale mais fiscalité moins avantageuse (flat tax de 30% ou barème progressif de l'IR).
3. Via un PEA (Plan d'Épargne en Actions)
Certains projets peuvent être éligibles au PEA quand les conditions sont remplies (société européenne, respect des critères d'éligibilité). Cette option offre une fiscalité optimisée après 5 ans (exonération d'IR, seuls les prélèvements sociaux de 17,2% restant dus).
Pour en savoir plus sur le PEA : Fonctionnement et comparatif du PEA.
4. Dans le cadre d'un apport-cession
Certains projets sont également éligibles dans le cadre d'une opération d'apport-cession, permettant de réinvestir le produit d'une cession d'entreprise tout en différant l'imposition de la plus-value.
Conditions d'accès
Les club deals étant des investissements élitistes, l'accès est généralement conditionné à :
- Capacité financière : ticket minimum de 100 000€ à 250 000€
- Profil investisseur : compréhension des risques, horizon de placement adapté
- Statut d'investisseur qualifié : selon les projets (FPS notamment)
- Contact via un CGP : les promoteurs de club deals ne peuvent démarcher activement
Fiscalité et Frais d'un Club Deal
Fiscalité : un avantage potentiel majeur
La fiscalité d'un club deal dépend entièrement de la structure fiscale de la société support. C'est un point crucial à analyser avant d'investir.
Avantages fiscaux possibles
Certains projets bénéficient d'une exonération d'IR (Impôt sur le Revenu) voire d'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). C'est évidemment un point très positif car cela booste significativement la rentabilité nette de l'investissement.
Comme le risque est par nature important dans un club deal, l'absence de fiscalité n'est pas un point négligeable et peut inciter à passer à l'action.
| Type de fiscalité | Situation standard | Optimisation possible |
|---|---|---|
| Impôt sur le Revenu (IR) | Selon barème progressif ou flat tax 30% | Exonération totale ou partielle selon structure |
| Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) | Assujettissement selon détention | Exonération possible (actifs professionnels, démembrement) |
| Plus-values de cession | Flat tax 30% (ou barème progressif + PS) | Abattements pour durée de détention (titres détenus >8 ans) |
| Revenus distribués | Flat tax 30% (ou barème progressif + PS) | Selon l'enveloppe : PEA (exonération IR après 5 ans) |
Frais de gestion
Les frais appliqués sur un club deal varient généralement entre 0% et 5% du montant investi. Ces frais servent à rémunérer le travail d'analyse, de structuration et de gestion réalisé par la société de gestion.
Typologie des frais
- Frais d'entrée : 0% à 5% du capital investi (parfois négociables)
- Frais de gestion annuels : généralement entre 1% et 2% de l'actif net
- Commission de performance (success fee) : souvent 10% à 20% de la plus-value au-delà d'un certain TRI
- Frais de sortie : variables selon les projets
Négociation des frais
Chez Comment Bien Investir, nous proposons toujours les frais minimums voire pas de frais sur les club deals que nous sélectionnons. La négociation collective des conditions permet d'optimiser la rentabilité nette pour nos clients.
Inconvénients et Risques d'un Club Deal
Inconvénients structurels
Points de vigilance
- Illiquidité totale des fonds : impossibilité de récupérer son capital avant la sortie prévue (5 à 15 ans). Il n'existe généralement pas de marché secondaire pour les parts.
- Frais parfois importants : certains projets appliquent des frais élevés qui grèvent la rentabilité nette. Privilégiez les structures transparentes avec des frais maîtrisés.
- Montant d'investissement élevé : ticket d'entrée minimum de 100 000€ à 250 000€, limitant l'accès à ce placement.
- Concentration du risque : investissement sur un actif unique ou un nombre limité d'actifs (absence de diversification).
Risques inhérents à l'investissement
Un club deal est un investissement potentiellement très lucratif, mais cette performance élevée s'accompagne naturellement d'un risque efficient et non négligeable.
Cartographie des risques
1. Risque lié au sous-jacent
Ce dans quoi vous investissez est le risque principal. Il faut que la demande pour le projet suscite un intérêt :
- Marché locatif : tension locative, évolution de la demande
- Marché de revente : liquidité, appétence des acquéreurs potentiels
- Obsolescence : risque de dépréciation du bien (normes, usages, concurrence)
2. Risque de structure du produit
- Montage juridique : complexité excessive, clauses défavorables
- Endettement : effet de levier excessif amplifiant les pertes potentielles
- Liquidité : absence totale de marché secondaire
3. Risque lié à la typologie d'actif
Chaque classe d'actifs présente des risques spécifiques :
- Hôtellerie : cyclicité économique, événements exceptionnels (COVID)
- Bureaux : télétravail, transformation des usages
- Commerces : e-commerce, évolution de la consommation
- PME : risque entrepreneurial, dépendance à l'équipe dirigeante
4. Risque de gestion et de management
Le gérant et son management du projet constituent un risque majeur. Il faut absolument étudier son historique lors d'opérations similaires :
- Compétence : expertise sectorielle avérée
- Transparence : qualité du reporting et de la communication
- Intégrité : alignement d'intérêts avec les actionnaires
- Capacité d'exécution : respect des délais et du business plan
5. Risques immobiliers classiques
Les risques traditionnels de l'immobilier s'appliquent pleinement :
- Vacance locative : périodes sans locataire, perte de revenus
- Impayés : défaillance des locataires
- Travaux imprévus : surcoûts par rapport aux prévisions
- Marché immobilier : retournement, baisse des prix
- Taux d'intérêt : hausse des taux affectant la valorisation et le financement
6. Risque de liquidation
- Sortie difficile : impossibilité de trouver acquéreur au prix espéré
- Timing défavorable : contrainte de vendre dans un marché baissier
- Désaccord entre actionnaires : blocage des décisions de sortie
Principe d'analyse
Pour éviter toute erreur, il est impératif d'auditer le produit sous toutes ses coutures en s'appuyant sur des conseillers expérimentés. Un investissement comme un club deal se jauge selon des facteurs comptables, juridiques et microéconomiques précis.
Notre Avis d'Expert sur les Club Deals
Un investissement de diversification opportuniste
Le club deal est avant tout un investissement de diversification et doit rester opportuniste. C'est l'occasion (un projet fiable et au potentiel important) qui doit permettre d'investir, et non l'inverse.
Conditions de succès d'un club deal
1. Rentabilité attractive obligatoire
Un club deal doit générer une rentabilité intéressante voire très intéressante (souvent supérieure à 10%). C'est la condition sine qua non de l'investissement. Le niveau de risque pris doit être compensé par un potentiel de performance élevé.
2. Absence de diversification intrinsèque
Il n'y a pas de diversification de l'actif contrairement à un fonds classique. L'objectif est de s'allier à d'autres investisseurs partageant une vision commune pour acquérir des actifs qualitatifs dont le prix global est trop important pour la capacité financière d'un seul individu.
3. Analyse rigoureuse indispensable
Le risque étant présent, il est crucial de juger :
- Le foncier : qualité, localisation, état
- Le potentiel de l'opération : demande, concurrence, business model
- Les acteurs : compétence du gérant, solidité des partenaires
- La structure : pacte d'actionnaires, gouvernance, fiscalité
Club deal vs investissements alternatifs
Pour les investisseurs dont le patrimoine est déjà bien constitué, le club deal représente une solution premium. Toutefois, ce placement élitiste n'est malheureusement pas adapté à toutes les bourses.
Alternatives accessibles
D'autres formes d'investissement peuvent se rapprocher du concept de club deal, avec des tickets d'entrée bien plus faibles :
- FCPR (Fonds Commun de Placement à Risque) : à partir de 10 000€ - En savoir plus
- Crowdfunding immobilier : à partir de 1 000€, durée courte (18-36 mois)
- SCPI de valorisation : à partir de quelques milliers d'euros
- FPS grand public : selon les projets, tickets parfois inférieurs à 100 000€
Profil d'investisseur adapté
Le club deal est adapté si vous :
- Disposez d'un patrimoine conséquent : > 500 000€ idéalement
- Recherchez des rendements élevés : objectif > 7-10% par an
- Acceptez l'illiquidité : horizon de placement 5-15 ans sans possibilité de sortie anticipée
- Comprenez les risques : investissement sophistiqué avec risque de perte en capital
- Souhaitez diversifier votre patrimoine : exposition à des actifs décorrélés des marchés financiers
- Voulez un pouvoir décisionnel : participation active à la gouvernance
- Êtes accompagné par un CGP : conseil professionnel pour la sélection et l'analyse
Cadre réglementaire
Restriction importante
Il nous est interdit de procéder à un démarchage pour ce type d'actif. Promouvoir un club deal est strictement interdit aux conseillers en gestion de patrimoine selon la réglementation en vigueur.
C'est pourquoi vous ne verrez pas de possibilités de souscription directe sur ce site. Seul un contact à votre initiative nous permet de vous présenter les opportunités de club deals que nous avons sélectionnées.
Bilan et Synthèse
Pour synthétiser, un club deal est un placement élitiste qui permet d'acquérir un sous-jacent dont la valeur est trop importante pour la capacité financière d'un seul individu.
Points essentiels à retenir
- Investissement de conviction : ne pas investir si le sous-jacent et son business model n'instaurent pas un climat de confiance
- Projet solide requis : porté par un business model financièrement logique et une équipe compétente
- Placement élitiste : ticket d'entrée > 100 000€, non adapté à tous les patrimoines
- Rendement attractif : objectif 7-10% par an, justifiant le niveau de risque
- Horizon long terme : immobilisation 5-15 ans sans liquidité
- Sélection rigoureuse : analyse approfondie du projet, du gérant et du pacte d'actionnaires
- Accompagnement professionnel : faire appel à un CGP spécialisé est indispensable
Le club deal n'est pas un placement pour tous. Il s'adresse aux investisseurs patrimoniaux avertis, disposant déjà d'une base patrimoniale solide et diversifiée, et recherchant une exposition à des actifs premium avec un potentiel de performance élevé.
Intéressé par les Club Deals Immobiliers ?
Nos conseillers en gestion de patrimoine sont à votre disposition pour échanger sur les opportunités de club deals actuellement disponibles. Contactez-nous pour une analyse personnalisée de votre situation.
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