Une SCI (Société Civile Immobilière) peut-être proposée en tant que produit de placement. Il permet d’investir grâce à cette structure juridique dans des actifs immobiliers divers.
Souvent comparé à juste titre aux SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), les SCI sont plus flexibles que celles-ci. Contrairement à ces premières, la SCI n’est pas agréée par l’Autorité des Marchés Financiers. Cela permet de créer des statuts plus libres et donc d’être plus flexible quant aux choix stratégiques et liste des actifs pouvant agrémentés le portefeuille d’investissement.
Elle est actuellement prisée sur les contrats d’assurance vie ou de capitalisation voire des Plan d’Epargne Retraite (PER).
Est-ce par ailleurs une solution intéressante ? Peut-on aujourd’hui les substituer au fonds en euros ? Quelles sont les causes de ce succès ? Nous répondons sur cette page à ces interrogations.
Vous trouverez plus bas un tableau comparatif reprenant les dernières performances de celles-ci.
N’hésitez pas à nous contacter afin d’avoir des conseils et vous proposer un contrat d’assurance vie ou un PER adapté..
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Définition d’une SCI dans le cadre de l’assurance vie
Une Société Civile Immobilière ou SCI que vous retrouvez référencé dans les contrats d’assurance vie ou en PER (Plan d’Epargne Retraite) est une structure juridique dont le but est d’investir dans de l’immobilier de manière diversifiée.
En direct, par le biais d’autres fonds comme par exemple des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ou autre FIA (Fonds d’Investissement Alternatif), une SCI investie et gère de l’immobilier dans la majorité de ces formes, si toutefois cela reste en adéquation avec les statuts et si la société gérante le décide.
La SCI peut donc avoir des spécificités plus thématiques voire se concentrer exclusivement sur un thème ou une typologie.
Comme les SCPI, elle peut gérer des bureaux, commerces, biens résidentiels, industriels ou encore de santé (voire viager) en direct mais également indirectement, en investissant dans des SCPI ou autres fonds immobiliers tels des OPC, club deals, foncières cotées, des OPPCI, des OPCVM immobiliers voire des fonds Luxembourgeois ou encore des club deals.
Cela permet de diversifier et de rechercher des solutions variées plus volatiles pouvant générer une rentabilité accrue. Il permet également d’allier des formes d' »enrichissement » différentes travaillant sur la valeur des actifs détenus dans le parc immobilier.
Contrairement aux Sociétés Civiles de Placement Immobiliers, ce type de structures a été fait pour l’assurance vie. vous accédez à la souscription par Unités de Compte (UC).
La liquidité de l’investissement
Dans le cadre d’une assurance vie, la liquidité de votre argent est préservée par l’assureur. Vous pouvez donc investir dans l’immobilier à travers des SCI et récupérer votre argent assez rapidement.
Tout va dépendre ensuite de l’assurance vie en question et surtout de la qualité de gestion de l’assureur (certains garantissent la liquidité sous 72 heures.
La rentabilité des SCI de rendement
Comme dans tout unité de compte, l’Unité de Compte va se nourrir des revenus mais également de la valeur d’expertise, des plus-value lors des arbitrages…
La moyenne des rendements se situe autour des 3 à 4,5 %. Vous trouverez les résultats 2021 dans le tableau.
Les risques des SCI de rendement
Le SRRI permet de justifier la volatilité par rapport au risque pris. Vous trouverez plus d’explications en allant sur la page dédiée au sujet. En général, le risque établi se situe entre 2/7 et 3/7. Cela en fait un actif pouvant être proposé pour les personnes disposant d’un profil de risque faible ou équilibré.
La fiscalité
Pour en savoir plus, nous vous proposons d’aller sur la page consacrée à cela : la fiscalité de l’assurance vie ou la fiscalité du PER.
Les avantages des SCI de rendement
- Sécurisation à moyen long terme,
- liquidité liée au contrat d’assurance vie,
- diversifiaction des actifs,
- avantages de l’immobilier d’entreprise notamment en termes de volatilité plus faible que sur les marchés cotés,
- mutualisation du risque,
- frais globaux généralement allégés par rapport aux SCPI,
- fiscalité liée à l’assurance vie ou PER…
Les inconvénients de SCI de rendement
Comme dans tout investissement, les SCI de rendement ont également des inconvénients. Au-delà des risques et de la volatilité, ils se résument aux différents frais…
- les frais d’entrée de l’assurance, parfois ceux-ci sont nuls,
- il existe aussi parfois des frais de souscription sur la SCI (souvent entre 1 à 2 %), ils peuvent aussi être nuls,
- les frais de gestion (autour de 1,6 %).
La liste des SCPI de rendement en 2023
| SCI | Gestionnaire | Date de création | Performance 2022 | Performance 2021 | Performance 2020 | Performance 2019 | ISR | SRRI |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Atream Euro Hospitality | Atream | 2019 | 9,15 % | -1,56 % | 1,26 % | – | ||
| OFI Invest Patrimoine Immobilier | OFI Invest | 7,43 % | ||||||
| Top Pierre | Amundi | 6,75 % | ||||||
| Top Pierre | Amundi Immobilier | 1993 | 6,67 % | 6,11 % | 2,44 % | 3,82 % | ||
| Cap Santé | Primonial REIM | 2021 (Dec) | 6,60 | – | – | – | 2/7 | |
| Silver Avenir | Federal Finance Gestion | 2020 | 5,13 % | 8,80 % | – | – | 3/7 | |
| Novaxia R | Novaxia Investissement | 2021 | 5,04 % | 5,08 % | – | – | OUI | |
| SC Trajectoire Santé | Euryale | 2021 | 4,74 % | – | – | – | ||
| Perial Euro Carbone | Perial AM | 2020 | 4,17 % | 4 % | – | – | ||
| Capimmo | Primonial REIM | 2007 | 4,04 % | 4,12 % | 2,50 % | 4,56 % | 2/7 | |
| Sogevimmo | Sogecap | 1983 | 4,03 % | 2,48 % | 3,13 % | 5,02 % | 3/7 | |
| Cardimmo | Cardif | 1978 | 3,95 % | 2,82 % | -3,60 % | 3,39 % | ||
| Allianz Invest Pierre | Allianz | 3,95 % | 1,56 | |||||
| PM Immo Trend | La Française REIM | 2021 (Juin) | 3,95 | – | – | – | OUI | |
| Territoires avenir | Arkea | 3,60 % | ||||||
| Sofidy Convictions Immobilières | Sofidy | 2016 | 3,26 % | 4,54 % | 2,14 % | 5,52 % | 2/7 | |
| Viagénérations | Turgot AM | 2017 | 3,12 % | 5,79 % | 6,81 % | 6,73 % | ||
| GF Pierre | Generali | 1929 | 3,06 % | 4,62 % | 8,44 % | 5,07 % | 3/7 | |
| LF Philosophale 2 | La Française AM | 2004 | 3,02 % | 2,76 % | 2,68 % | 3,64 % | ||
| LF Unicimmo | La Française AM | 2012 | 2,91 % | 2,64 % | 2,58 % | 3,38 % | ||
| LF Multimmo | La Française | 2,91 % | 2,64 % | 2,62 % | 3,37 % | OUI | 2/7 | |
| LF Multimmo Durable | La Française | 2021(Avr) | 2,43 % | – | – | – | ||
| Tangram | Amundi Amundi | 2019 | 2,40 % | 3,26 % | 2,74 % | – | ||
| SC Pythagore | Theoreim | 2021 | 2,35 % | 3,63 % | 4,5 % | – | ||
| Afer Immo 2 | Aviva Investors | 2016 | 1,09 % | 2,67 % | 1,77 % | 2,80 % | ||
| Aviva Patrimoine Immobilier | Aviva Investors | 2013 | 6,00 % | 2,80 | 10,6 % | 3/7 | ||
| Aviva Immo Sélection | Aviva Investors | 2015 | 2,83 % | -0,88 % | 4,43 % | 3/7 | ||
| Afer Immo | Aviva Investors | 2011 | 2,25 % | 2,16 % | ||||
| Pérennité Pierre | La Française AM | 1995 | -1,25 % | 0,05 % | 0,80 % | 3,59 % |
Pourquoi cet engouement pour les SCI de rendement ?
L’offre des assureurs augmentent tous les ans. Cela est dû à différentes raisons que l’on peut évoquer ici :
Pour évoquer les éléments favorables des SCI, il faut les comparer aux autres actifs.
- la baisse des rendements du fonds en euros,
- le rendement par rapport au risque favorable de l’immobilier. Les rendements sont plus importants que les fonds en euros mais beaucoup moins risqué que les OPCVM,
- plus liquide que les SCPI,
- la fiscalité propre à l’assurance vie,
- l’adaptabilité du PER,
- le comportement des marchés financiers et la conjoncture irraisonnée…
Différences entre des SCI de rendement et une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).
Tout dépend des contrats mais également des SCI et SCPI.
Nous avons fait un article qui répond à cette question. Pour vous y rendre : l’immobilier dans le contrat d’assurance vie. Il traite des différentes catégories d’investissements dans l’immobilier que l’on peut trouver dans un contrat d’assurance vie.
Notre avis sur les SCI dans une assurance vie ou un PER
Les SCI proposées dans les contrats d’assurances vie sont de plus en plus nombreuses, trouvant un marché qui délaisse peu à peu les fonds en euros, tout en disposant d’une volatilité contenue dans le temps. Certaines thématiques continuent d’être régulièrement créés…
Certaines SCI disposent d’un succès important. C’est le cas par exemple des SCI thématiques dans le domaine de la santé ou en viager. Silver Avenir ou Viagénérations sont les SCI ayant collectés le plus en 2021. Attention toutefois aux liquidités non employés. Certaines SCI sont dans l’obligation de fermer un temps la collecte. Parfois les liquidités non employées diluent le rendement. Attention dans ce cas d’accéder au bon moment à l’UC.
Il faut en effet que les liquidités collectées soient en contrepartie bien « injectées » dans des actifs qualitatifs. La baisse du rendement est parfois due non pas à de mauvais choix stratégiques mais à un sourcing trop faible par rapport au succès de la SCI.
Dans le cadre d’une diversification, la SCI permet d’être décorrélées des marchés financiers. Les actifs visés étant acquis sur un horizon de placement long, l’opération est tout à fait adaptée au Plan d’Epargne Retraite (PER).
Quelques SCI à suivre en 2022 et 2023
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SC Pythagore
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SCI CAPIMMO
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SCI Perial Euro Carbone
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SCI Silver Avenir
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SCI Novaxia R
Bilan des SCI
Même s’il est toujours difficile de comparer des investissements dont la nature du risque est différente, il est clair que les SCI ont profité de la baisse prolongée des taux pour trouver leur place dans l’assurance vie.
On peut dire qu’au niveau du risque, elle est plus sécuritaire que la plupart des OPCVM, qu’elle est généralement plus performante dans la durée qu’un fonds en euros et souvent moins chargée en frais que les SCPI. Elle a d’ailleurs profité du succès de ces dernières pour faire cette percées dans les allocations des enveloppes fiscales.
Dernier élément à pointer, c’est bien évidemment la fiscalité des actifs. Celle-ci peut s’avérer être confiscatoire. Il est à considérer également les prélèvements sociaux et le rendement net perçu n’est plus à la hauteur des espérances.
Investir via une enveloppe fiscale, c’est pouvoir investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité optimisée tant sur la plus-value perçue que sur la transmission… Il y a donc plusieurs raisons d’investir…
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