COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
SCI en assurance vie : performances 2025 et comparatif
Les 52 sociétés civiles immobilières en unités de compte dont l'ASPIM-IEIF publie la performance 2025, leur collecte et leur taille, et les points à vérifier avant d'en loger une dans votre contrat.
Les SCI en assurance vie sont des sociétés civiles immobilières non cotées, accessibles uniquement comme unités de compte d'un contrat d'assurance vie, de capitalisation ou d'un PER. Selon l'ASPIM-IEIF, leur performance moyenne a été de +1,47 % en 2025, avec des écarts de plus de 50 points entre fonds et 584 millions d'euros de décollecte, puis de −1,6 % au premier semestre 2026. Leur capital et leur liquidité ne sont pas garantis, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Qu'est-ce qu'une SCI en assurance vie ?
Une SCI en assurance vie, que l'ASPIM appelle « société civile en unités de compte », est un fonds immobilier non coté constitué sous forme de société civile à capital variable. Ce sont les assureurs qui en détiennent les parts : vous y investissez à travers une unité de compte de votre contrat d'assurance vie, d'un contrat de capitalisation ou d'un PER. On ne peut pas les acheter en direct.
Quels sont les chiffres du marché des SCI en assurance vie ?
L'ASPIM et l'IEIF publient chaque trimestre les chiffres des sociétés civiles en unités de compte. Après deux années de baisse des valeurs immobilières, 2025 a marqué une stabilisation, mais la décollecte se poursuit en 2026.
Source : ASPIM-IEIF, bilan 2025 publié le 10 février 2026 et bilan du premier semestre 2026 publié le 5 août 2026. Données au 5 octobre 2026. Performance pondérée par l'actif net, arrondie à +1,5 % dans le communiqué de l'ASPIM.
- 2025 : 584 millions d'euros de décollecte, en amélioration de 33 % sur 2024. Le dernier trimestre a concentré 415 millions d'euros de sorties, liées notamment à une importante réduction de capital après des cessions d'actifs.
- Premier semestre 2026 : 265 millions d'euros de décollecte, contre 101 millions au premier semestre 2025, et une performance moyenne de −1,6 %.
- Encours : 20,3 milliards d'euros au 30 juin 2026, en recul de 5,5 % sur un an.
- Pour comparaison, les SCPI : taux de distribution de 4,91 % en 2025, pour une performance globale de +1,46 %, la baisse des prix de part ayant absorbé une partie des revenus.
Quelles sont les performances 2025 des SCI en assurance vie ?
Le tableau reprend les 52 sociétés civiles en unités de compte pour lesquelles l'ASPIM-IEIF publie une performance 2025. Il est présenté par ordre alphabétique : ce n'est ni un classement ni une recommandation.
| Société civile | Performance 2025 | Collecte nette 2025 (M€) | Actif net au 31/12/2025 (M€) |
|---|---|---|---|
| Advenis Immo Capital | +0,67 % | −1 | 31 |
| Afer Immo | +0,35 % | −41 | 1 337 |
| Afer Immo 2 | +3,14 % | −38 | 934 |
| Allianz Immobilier Durable | +7,63 % | +24 | 77 |
| Allianz Invest Pierre | +1,31 % | −20 | 1 016 |
| Amundi Immo Domipierre | +2,82 % | +6 | 131 |
| Assurimmeuble | +7,31 % | −207 | 1 233 |
| Atream Euro Hospitality | +0,74 % | −3 | 31 |
| Cap Santé | +0,13 % | 0 | 1 058 |
| Capimmo | +0,36 % | −249 | 4 806 |
| Carac Perspectives Immo ISR | +3,01 % | −6 | 399 |
| CNP UC Immo | −0,27 % | +67 | 390 |
| Eco Resid | +3,25 % | 0 | 87 |
| ESG Tendances Pierre | +5,62 % | +42 | 178 |
| Etxea Nova Life | +15,82 % | +15 | 27 |
| Fidimmo | +8,48 % | 0 | 19 |
| Fructifoncier | −1,50 % | 0 | 559 |
| Générations Immo ISR | +7,07 % | +10 | 34 |
| GF Pierre | +3,53 % | −28 | 588 |
| Immo Trend Prime | +2,62 % | −3 | 50 |
| Iroko Impact | +12,80 % | +5 | 17 |
| Iroko Next | +7,17 % | +13 | 39 |
| Keys Sélection Vie | −6,45 % | −4 | 23 |
| LF Multimmo | −1,52 % | −90 | 449 |
| LF Tendances Immo | −1,24 % | −1 | 27 |
| LinaSens | −1,55 % | −9 | 156 |
| MeilleurImmo | +9,17 % | +78 | 171 |
| Nao Logistics | +7,88 % | +5 | 16 |
| Novaxia R | −2,82 % | 0 | 736 |
| Novaxia Vista | −41,16 % | 0 | 37 |
| Ofi Invest Immo Sélection | +0,45 % | 0 | 373 |
| Ofi Invest Patrimoine Immobilier | +2,51 % | −10 | 470 |
| Opsis Assurances | −2,41 % | −7 | 18 |
| Osmo Valeurs I | +3,18 % | 0 | 128 |
| Osmo Valeurs II | +3,27 % | −2 | 184 |
| Pérennité Pierre | +0,19 % | 0 | 314 |
| Perial Euro Carbone | +1,40 % | −9 | 173 |
| Pierre Impact | +2,75 % | 0 | 136 |
| Proxima Vie | +5,22 % | +20 | 184 |
| Pythagore | +0,03 % | −39 | 389 |
| Qualimmo | −3,93 % | −22 | 116 |
| Regard Immobilier | +0,98 % | 0 | 68 |
| Regard Immobilier 2 | +2,13 % | 0 | 58 |
| Silver Avenir | +0,79 % | +5 | 890 |
| SMA Immo | +0,46 % | 0 | 20 |
| Sofidy Convictions Immobilières | +2,70 % | −67 | 305 |
| Tangram | +3,54 % | −118 | 632 |
| Territoires Avenir | +5,03 % | +68 | 543 |
| Trajectoire Santé | +2,83 % | 0 | 64 |
| UC Afer Pierre | +2,17 % | 0 | 269 |
| Viagénérations | +2,23 % | 0 | 958 |
| Y Immo | −20,46 % | 0 | 42 |
Source : ASPIM-IEIF, « Le marché des fonds immobiliers grand public », 4e trimestre 2025, publié le 16 février 2026. Données au 5 octobre 2026. Performance = variation de la valeur liquidative sur l'année, augmentée des éventuelles distributions, hors frais du contrat d'assurance vie. Flux et actifs arrondis au million d'euros (0 = moins de 0,5 million). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Comment lire les performances des SCI ?
Une dispersion très forte
De −41,16 % pour Novaxia Vista à +15,82 % pour Etxea Nova Life. La moitié des 52 fonds a fait moins de +2,2 % en 2025, et 11 ont terminé l'année en baisse.
La taille compte
Plusieurs fonds en tête gèrent moins de 50 millions d'euros : quelques acquisitions ou une réévaluation suffisent à faire varier fortement leur performance. Le plus gros fonds du marché, Capimmo (4,8 milliards d'euros), a progressé de +0,36 %.
Une année ne fait pas un historique
Une performance de 2025 dépend des expertises de fin d'année et des cessions réalisées. Elle se lit avec celles des années 2022 à 2024, marquées par la baisse des valeurs, et avec le premier semestre 2026.
Les flux renseignent sur la liquidité
Un fonds en forte décollecte doit vendre des actifs ou puiser dans sa trésorerie. Capimmo et Assurimmeuble ont représenté à eux seuls plus de 400 millions d'euros de sorties au dernier trimestre 2025.
Les SCI en assurance vie sont-elles liquides ?
Une société civile en unités de compte publie une valeur liquidative régulière, ce qui donne une impression de disponibilité proche de celle d'un fonds actions. En réalité, elle détient de l'immeuble, qui se vend en plusieurs mois. Sa liquidité repose sur sa poche de trésorerie et de supports cotés, et sur l'équilibre entre entrées et sorties.
Plafonnement des rachats
Les documents d'information prévoient souvent qu'au-delà d'un certain volume de demandes, les rachats sont exécutés partiellement et le solde reporté.
Commission de sortie exceptionnelle
En cas de tension, une commission de rachat acquise au fonds peut être activée pour protéger les porteurs qui restent.
Suspension temporaire
Dans des circonstances exceptionnelles, la société de gestion peut suspendre les rachats. Votre contrat d'assurance vie peut alors prévoir un délai pour les opérations sur ce support.
Ventes d'actifs dans un marché déprimé
Des sorties massives obligent à céder des immeubles, parfois en dessous de leur dernière valeur d'expertise, ce qui pèse sur la valeur des parts de ceux qui restent. Ce mécanisme a pesé sur la valeur de certaines sociétés en 2023 et 2024.
C'est pourquoi un horizon de placement de 8 à 10 ans et une part limitée de l'épargne sont de mise sur ces supports.
Nous analysons les sociétés civiles présentes dans votre assurance vie, leur liquidité et leur place dans votre allocation, et vous indiquons celles qui sont référencées dans les contrats du cabinet.
SCI ou SCPI en assurance vie : quelles différences ?
| Critère | SCI en unités de compte | SCPI en unités de compte |
|---|---|---|
| Statut | Autre FIA, sans visa de l'AMF, en général réservé aux investisseurs professionnels comme les assureurs | FIA avec visa de l'AMF, aussi accessible en direct |
| Patrimoine | Immeubles, parts de SCPI ou d'OPCI, foncières cotées, liquidités | Immobilier physique quasi exclusivement |
| Valorisation | Valeur liquidative, souvent hebdomadaire | Prix de part fixé par la société de gestion |
| Revenus | Le plus souvent capitalisés dans la valeur de part | Distribués, puis réinvestis ou versés selon le contrat |
| Performance moyenne 2025 | +1,47 % | +1,46 % (taux de distribution 4,91 %) |
Source : ASPIM-IEIF, bilan 2025. Données au 5 octobre 2026. Les SCPI détenues en assurance vie sont détaillées dans notre page SCPI en assurance vie.
Quels frais et quelle fiscalité pour une SCI en assurance vie ?
Trois niveaux de frais
La fiscalité de l'assurance vie s'applique
Pendant la vie du contrat : les revenus capitalisés et les arbitrages entre supports ne sont pas imposés.
Avant 8 ans : prélèvement forfaitaire de 12,8 % sur les gains, ou option pour le barème de l'impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
Après 8 ans : abattement annuel de 4 600 € de gains (9 200 € pour un couple), puis 7,5 % d'impôt, et 12,8 % sur la seule fraction des gains liée aux versements nets au-delà de 150 000 €, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
Transmission : les capitaux transmis bénéficient du cadre de l'assurance vie, avec notamment 152 500 € par bénéficiaire pour les primes versées avant 70 ans.
Les produits d'assurance vie restent soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux en 2026, alors que les revenus de capitaux mobiliers passent à 18,6 % avec la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026. Côté impôt sur la fortune immobilière (article 972 du CGI), la valeur de rachat d'un contrat au 1er janvier est en principe retenue pour la fraction représentative d'unités de compte immobilières imposables, sous réserve des cas d'exclusion prévus par la loi : loger une SCI dans une assurance vie ne la fait pas échapper par principe à l'IFI.
Quels sont les risques des SCI en assurance vie ?
Comment le cabinet sélectionne-t-il une SCI ?
Les contrats d'assurance vie proposés par le cabinet
Ces contrats français donnent accès à des unités de compte immobilières, dont des sociétés civiles. La liste des sociétés référencées varie d'un contrat à l'autre et évolue : nous la vérifions au moment de votre projet.
Les sociétés civiles sont aussi accessibles dans certains plans d'épargne retraite. Pour les patrimoines importants, le contrat luxembourgeois offre une architecture plus ouverte.
Nos analyses détaillées de SCI
Ces fiches présentent la stratégie, le patrimoine et l'historique de chaque société. Elles sont données à titre d'information, sans recommandation.
Société civile gérée par Sofidy, en collecte nette positive en 2025.
Lire l'analyseSociété civile à approche environnementale et sociale.
Lire l'analyseSociété civile gérée par Arkéa REIM, orientée vers l'immobilier lié au vieillissement de la population.
Lire l'analysePremière société civile du marché par la taille, gérée par Praemia REIM, après deux années de baisse en 2023 et 2024.
Lire l'analyseSociété civile tournée vers la transformation et la réhabilitation d'immeubles.
Lire l'analysePerformances 2025 et actifs nets au 31/12/2025 : ASPIM-IEIF. Données au 5 octobre 2026. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Pourquoi investir en SCI avec Comment Bien Investir ?
Le cabinet est indépendant de tout groupe bancaire, assureur ou société de gestion : nous ne poussons aucune société civile maison.
Les frais prélevés sur vos versements peuvent être ramenés à 0 % : toute votre épargne est investie.
Liquidité, décollecte, endettement : nous expliquons ce que les performances affichées ne disent pas.
Point régulier et arbitrage si un fonds se dégrade ou si votre situation évolue. Voir notre méthode de gestion libre.
Comment se passe la souscription ?
- Échange gratuit, en visio ou chez vous : objectifs, horizon, contrats existants.
- Proposition écrite : contrat, allocation et place de l'immobilier, dont les éventuelles SCI, avec leurs risques et leurs frais.
- Souscription en ligne ou sur papier, selon l'assureur. Voir notre processus de souscription.
- Suivi : point régulier sur les supports et arbitrages si nécessaire.
Questions fréquentes sur les SCI en assurance vie
Qu'est-ce qu'une SCI en assurance vie ?
Une SCI en assurance vie, ou société civile en unités de compte, est un fonds immobilier non coté constitué sous forme de société civile à capital variable. Elle est souscrite par les assureurs et proposée aux épargnants comme unité de compte dans un contrat d'assurance vie, de capitalisation ou un PER. Ces sociétés sont des fonds d'investissement alternatifs gérés par des sociétés de gestion agréées par l'AMF. Leur valeur n'est pas garantie par l'assureur.
Quelle a été la performance des SCI en assurance vie en 2025 ?
Selon l'ASPIM-IEIF, la performance globale moyenne des sociétés civiles en unités de compte a été de +1,47 % en 2025, pondérée par l'actif net. Les écarts entre fonds ont été très importants, de -41,16 % à +15,82 %. Au premier semestre 2026, la performance moyenne s'établit à -1,6 %. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Les SCI en unités de compte sont-elles liquides ?
Leur valeur liquidative est publiée régulièrement, souvent chaque semaine, mais leur liquidité n'est pas garantie. Elles détiennent de l'immobilier qui ne se vend pas rapidement. En cas de rachats importants, leurs documents prévoient en général des mécanismes de plafonnement des rachats, des commissions de sortie exceptionnelles ou une suspension temporaire. Le marché a enregistré 584 millions d'euros de décollecte en 2025 et 265 millions d'euros au premier semestre 2026.
Quelle différence entre une SCI et une SCPI en assurance vie ?
Une SCPI investit quasi exclusivement dans l'immobilier physique et distribue des revenus. Une société civile en unités de compte peut combiner immeubles détenus en direct, parts de SCPI ou d'OPCI, foncières cotées et liquidités, et capitalise en général ses revenus dans sa valeur liquidative. La SCPI a un prix de part fixé par la société de gestion, la société civile une valeur liquidative calculée à intervalles réguliers.
Comment sont imposés les gains d'une SCI en assurance vie ?
Les gains suivent la fiscalité de l'assurance vie. Rien n'est imposé tant que l'argent reste dans le contrat. En cas de rachat, seule la part de gains est taxée. Pour les versements depuis le 27 septembre 2017, après 8 ans, les gains bénéficient d'un abattement annuel de 4 600 euros (9 200 euros pour un couple), puis d'un impôt de 7,5 %, porté à 12,8 % sur la seule fraction liée aux versements nets au-delà de 150 000 euros, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
Quels frais s'appliquent à une SCI en assurance vie ?
Trois niveaux de frais se cumulent : les frais de gestion de la société civile, déjà déduits de sa valeur liquidative, d'éventuelles commissions de souscription ou de rachat acquises au fonds, et les frais du contrat d'assurance vie sur les unités de compte. Tous figurent dans le document d'informations clés du support et dans les conditions du contrat.
Les SCI les plus performantes en 2025 sont-elles à privilégier ?
Non, pas sur ce seul critère. Une performance annuelle dépend de la taille du fonds, de son ancienneté, de la date de ses acquisitions et des expertises de fin d'année. Plusieurs fonds en tête en 2025 gèrent moins de 50 millions d'euros. Le choix tient compte de la stratégie, de la liquidité, des frais, de la qualité du patrimoine et de votre allocation globale.
Nous analysons votre contrat actuel ou vous proposons un contrat du cabinet, avec une poche immobilière dimensionnée selon votre horizon et votre besoin de disponibilité. Échange gratuit, en visio ou chez vous.
- ASPIM-IEIF : le marché des fonds immobiliers grand public, 4e trimestre 2025 (données par société civile)
- ASPIM-IEIF : collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2025
- ASPIM-IEIF : les fonds immobiliers grand public au premier semestre 2026
- Légifrance : Code monétaire et financier, article L214-24 (FIA)
- Légifrance : Code des assurances, articles L131-1 et R131-1 (contrats en unités de compte)
- Légifrance : Code général des impôts, articles 125-0 A (rachats) et 972 (IFI des contrats rachetables)
- BOFiP : IFI et contrats d'assurance rachetables (BOI-PAT-IFI-20-20-30-30)
- Sénat : loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la Sécurité sociale pour 2026
Article mis à jour le 5 octobre 2026. Les sociétés civiles citées le sont à titre d'information : leur mention, l'ordre de présentation et les chiffres reproduits ne constituent ni un classement ni une recommandation. Les unités de compte présentent un risque de perte en capital et de liquidité : l'assureur s'engage sur le nombre de parts, pas sur leur valeur. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Comment Bien Investir, SAS au RCS Nanterre 911 354 777, CIF ANACOFI-CIF E010271, ORIAS 22004462.