Une SCI (Société Civile Immobilière) peut-être proposée en tant que produit de placement (SCI de rendement). Il permet d’investir grâce à cette structure juridique dans des actifs immobiliers divers dans le cadre de vos enveloppes fiscales (assurances vie, contrat de capitalisation, contrat Luxembourgeois ou PER…).
Souvent comparées à juste titre aux SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), les SCI sont plus flexibles que celles-ci. Contrairement à ces premières, la SCI n’est pas agréée par l’Autorité des Marchés Financiers. Cela permet de créer des statuts plus libres et donc d’être plus libre quant aux choix stratégiques et liste des actifs pouvant agrémentés le portefeuille d’investissement.
Est-ce par ailleurs une solution intéressante ? Peut-on aujourd’hui les substituer au fonds en euros ? Quelles sont les causes de ce succès ? Nous répondons sur cette page à ces interrogations.
Vous trouverez plus bas un tableau comparatif reprenant les dernières performances de celles-ci.
N’hésitez pas à nous contacter afin d’avoir des conseils et vous proposer un contrat d’assurance vie ou un PER adapté..
La crise immobilière et de liquidité en 2023
Nous observons depuis quelques mois suite à l’augmentation des taux directeurs des perturbations très hétéroclites. Certaines Société Civile Immobilière (SCI) ont relativement résisté. D’autres ont vu la valeur de leurs actifs baisser. Cela a généré de la panique sur les marchés, bien aidé par les médias de tous types…
Ainsi, certaines SCI telles Capimmo ou encore Pythagore ont due à la suite de premiers résultats négatifs après les premiers réajustements de SCPI, faire face à beaucoup de rachats.
Statutairement, ces SCI doivent obligatoirement pour une certaine masse satisfaire la liquidité. Certaines, par l’afflux de rachat, ont dû procéder à des ventes d’actifs ou de crééer des conditions pour générer des baisses de valeurs liquidatives importantes. Si la performance réelle n’était pas bonne jusqu’alors pour celles-ci, ce qui peut se comprendre économiquement, les réactions épidermiques ont donc mené à de très mauvais résultats.
Ces résultats ne consernent qu’une partie d’entre-elles. Certaines en revanche ont des résultats relativement bons, parfois même au dessus des 5 %. Vous retrouverez les résultats dans notre tableau.
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Définition d’une SCI dans le cadre de l’assurance vie
Une Société Civile Immobilière ou SCI que vous retrouvez référencée dans les contrats d’assurance vie ou en PER (Plan d’Epargne Retraite) est une structure juridique dont le but est d’investir dans de l’immobilier de manière diversifiée.
En direct, par le biais d’autres fonds comme par exemple des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ou autre FIA (Fonds d’Investissement Alternatif), une SCI investie et gère de l’immobilier dans la majorité de ces formes, si toutefois cela reste en adéquation avec les statuts et si la société gérante le décide.
La SCI peut donc avoir des spécificités plus thématiques voire se concentrer exclusivement sur une typologie ou un thème.
Comme concernant les SCPI, une SCI peut gérer des bureaux, commerces, biens résidentiels, industriels ou encore de santé (voire viager) en direct mais également indirectement, en investissant dans des SCPI ou autres fonds immobiliers tels des OPC, club deals, foncières cotées, des OPPCI, des OPCVM immobiliers voire des fonds Luxembourgeois ou encore des club deals.
Cela permet de diversifier et de rechercher des solutions variées plus volatiles pouvant générer une rentabilité accrue. Il permet également d’allier des formes d' »enrichissement » différentes travaillant sur la valeur des actifs détenus dans le parc immobilier.
Contrairement aux Sociétés Civiles de Placement Immobiliers (SCPI), ce type de structures a été fait pour l’assurance vie. Vous accédez ainsi dans vos contrat sd’assurance svie (ou de capitalisation) à de l’immobilier à travers les Unités de Compte (UC). Vous êtes donc propriétaire de la valeur d’une fraction d’un parc immobilier géré par des professionnels.
La liquidité de l’investissement
Dans le cadre d’une assurance vie, la liquidité de votre argent est préservée par l’assureur. Vous pouvez donc investir dans l’immobilier à travers des SCI et récupérer votre argent assez rapidement (sauf si il existe une crise de liquidité dans le cadre de Solvency II).
Tout va dépendre ensuite de l’assurance vie en question et surtout de la qualité de gestion de l’assureur (certains garantissent la liquidité sous 72 heures.
La rentabilité des SCI de rendement
La moyenne des rendements se situe autour des 3 à 4,5 %. Vous trouverez les résultats 2022 dans le tableau.
Les risques des SCI de rendement
Le SRI permet de justifier la volatilité par rapport au risque pris. Vous trouverez plus d’explications en allant sur la page dédiée au sujet. En général, le risque établi se situe entre 2/7 et 3/7. Cela en fait un investissement pouvant être proposé pour les personnes disposant d’un profil de risque faible ou équilibré.
La fiscalité
Pour en savoir plus, nous vous proposons d’aller sur la page consacrée à cela : la fiscalité de l’assurance vie ou la fiscalité du PER.
Les avantages des SCI de rendement
- Sécurisation à moyen long terme,
- liquidité liée au contrat d’assurance vie,
- diversifiaction des actifs,
- avantages de l’immobilier d’entreprise notamment en termes de volatilité plus faible que sur les marchés cotés,
- mutualisation du risque,
- frais globaux généralement allégés par rapport aux SCPI,
- fiscalité liée à l’assurance vie ou PER…
Les inconvénients de SCI de rendement
Comme dans tout investissement, il existe des inconvénients dans l’investissement dans des SCI. Nous l’avons vu en 2023, le fait que les taux directeurs augmentent, cela a influé sur la demande en immobilier et in fine sur le prix de beaucoup de marchés immobiliers, notamment ceux fortement corrélés crédit.
Cela a généré des rachats qui a amené à une baisse supplémentaires…
L’immobilier dispose au-delà des risques et de la volatilité qui sur le long terme est relativement faible en comparaison à d’autres classes dactifs disposent également de de différents frais…
- les frais d’entrée de l’assurance, parfois ceux-ci sont nuls,
- il existe aussi parfois des frais de souscription sur la SCI (souvent entre 1 à 2 %), ils peuvent aussi être nuls,
- les frais de gestion (autour de 1,6 %).
La liste des SCI de rendement en 2024
| SCI | Gestionnaire | Date de création | Performance 2023 | Performance 2022 | Performance 2021 | Performance 2020 | Performance 2019 | ISR | SRRI |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Top Pierre | Amundi Immobilier | 1993 | – | 6,67 % | 6,11 % | 2,44 % | 3,82 % | ||
| Cap Santé | Primonial REIM | 2021 (Dec) | 6,57 % | 6,60 | – | – | – | 2/7 | |
| Silver Avenir | Federal Finance Gestion | 2020 | 6,12% | 5,13 % | 8,80 % | – | – | 3/7 | |
| Linasens | Primonial | 6,04 % | 2/7 | ||||||
| Territoires avenir | Arkea | 5,65 % | 3,60 % | Oui | 2/7 | ||||
| Viagénérations | Turgot AM | 2017 | 3,46% | 3,12 % | 5,79 % | 6,81 % | 6,73 % | ||
| PM Immo Trend | La Française REIM | 2021 (Juin) | 3,20% | 3,95 | – | – | – | Oui | |
| Atream Euro Hospitality | Atream | 2019 | 3,12% | 9,15 % | -1,56 % | 1,26 % | – | ||
| SC Trajectoire Santé | Euryale | 2021 | 2,83% | 4,74 % | – | – | – | ||
| Novaxia R | Novaxia Investissement | 2021 | 2,06% | 5,04 % | 5,08 % | – | – | Oui | |
| Pierre impact | BNP Paribas REIM | 2023 | 0,87 % | ||||||
| Sogevimmo | Sogecap | 1983 | 0 % | 0,5 % | 0,69 % | 3,13 % | 5,02 % | 3/7 | |
| LF Multimmo Durable | La Française | 2021(Avr) | -0,85 % | 2,43 % | – | – | – | ||
| Sofidy Convictions Immobilières | Sofidy | 2016 | -0,41% | 3,26 % | 4,54 % | 2,14 % | 5,52 % | 2/7 | |
| SC Advenis Immo Capital | Advenis | -0,18% | |||||||
| Allianz Invest Pierre | Allianz | -0,05 % | 3,75 % | 1,56 | |||||
| Tangram | Amundi Amundi | 2019 | -2,95 | 2,40 % | 3,26 % | 2,74 % | – | ||
| Afer Immo 2 | Aviva Investors | -2,59% | |||||||
| Performance annuelle de la catégorie | 2023 | -2,55 % | 3,71 % | 3,55 % | |||||
| LF Multimmo | La Française | -5,85 % | 2,91 % | 2,64 % | 2,62 % | 3,37 % | Oui | 2/7 | |
| LF Unicimmo | La Française AM | 2012 | -5,85% | 2,91 % | 2,64 % | 2,58 % | 3,38 % | ||
| LF Philosophale 2 | La Française AM | 2004 | -5,72% | 3,02 % | 2,76 % | 2,68 % | 3,64 % | ||
| Cardimmo | Cardif | 1978 | -6,05% | 3,95 % | 2,82 % | -3,60 % | 3,39 % | ||
| Pérennité Pierre | La Française AM | 1995 | -8,63% | -1,25 % | 0,05 % | 0,80 % | 3,59 % | ||
| Allianz Value Pierre | Allianz | -9,99 % | 3,17 % | 3,43 % | |||||
| Perial Euro Carbone | Perial AM | 2020 | -10,74% | 4,17 % | 4 % | – | – | ||
| Novaxia Vista | Novaxia | -10,43 % | Oui | 3/7 | |||||
| OFI Invest Patrimoine Immobilier | OFI Invest | -10,33 % | 7,43 % | ||||||
| SC Pythagore | Theoreim | 2021 | -11,95 % | 2,35 % | 3,63 % | 4,5 % | – | ||
| Capimmo | Primonial REIM | 2007 | -11,55 % | 4,04 % | 4,12 % | 2,50 % | 4,56 % | 2/7 | |
| Afer Immo 2 | Aviva Investors | 2016 | -11,36 % | 1,09 % | 2,67 % | 1,77 % | 2,80 % | ||
| GF Pierre | Generali | 1929 | -13,95 % | 3,06 % | 4,62 % | 8,44 % | 5,07 % | 3/7 | |
| OFI Immo Sélection | Aviva Investors | -13,34 % | 3/7 | ||||||
| Afer Immo | Aviva Investors | 2011 | -15,46 % | 2,25 % | 2,16 % |
Pourquoi un engouement pour les SCI de rendement ?
L’offre des assureurs augmentent tous les ans. Cela est dû à différentes raisons que l’on peut lister ici. Il existe de nombreux facteurs favorables aux SCI par rapport aux autres classes d’actifs.
- Les rendements du fonds en euros ces dernières années (hors bonus commerciaux),
- le rendement par rapport au risque favorable de l’immobilier. Les rendements sont plus importants que les fonds en euros et souvent moins risqué que les OPCVM,
- elles sont plus liquides que les SCPI,
- la fiscalité propre à l’assurance vie est avantageuse,
- les SCI s’adaptent également aux PER,
Différences entre des SCI de rendement et une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).
Les SCI sont souvent comparés aux SCPI.
Nous avons fait un article qui répond à cette question. Pour vous y rendre : l’immobilier dans le contrat d’assurance vie. Il traite des différentes catégories d’investissements dans l’immobilier que l’on peut trouver dans un contrat d’assurance vie.
Notre avis sur les SCI dans une assurance vie ou un PER (Plan Epargne Retraite)
Les SCI proposées dans les contrats d’assurances vie sont de plus en plus nombreuses, trouvant un marché qui délaissait jusqu’à présent les fonds en euros, tout en disposant d’une volatilité contenue dans le temps. Certaines thématiques continuent d’être régulièrement créés…
Certaines SCI disposent d’un succès important. C’est le cas par exemple des SCI thématiques dans le domaine de la santé ou en viager. Silver Avenir ou Viagénérations sont les SCI ayant collectés le plus ces dernières années et qui résisentent bien à la crise immobilière. Attention toutefois aux liquidités non employés.
Certaines SCI sont dans l’obligation de fermer un temps la collecte. Parfois les liquidités non employées diluent le rendement. Attention dans ce cas d’accéder au bon moment à l’UC.
Il faut en effet que les liquidités collectées soient en contrepartie bien « injectées » dans des actifs qualitatifs. La baisse du rendement est parfois due non pas à de mauvais choix stratégiques mais à un sourcing trop faible par rapport au succès de la SCI.
Une autre crainte, plus d’actualité car déjà observée notamment pour la SCI Capimmo : la décollecte peut générer une baisse de la valeur de la SCI. Parfois, par crainte d’une baisse significative au détriment d’un raisonnement rationnelle, le principe de liquidité peut conduire à des travers important et mener à une baisse de la valeur de l’UC sans pour autant y voir une baisse importante de la valeur immobilère de ses actifs.
Dans le cadre d’une diversification, la SCI permet d’être décorrélées des marchés financiers. Les actifs visés étant acquis sur un horizon de placement long, l’opération est tout à fait adaptée au Plan d’Epargne Retraite (PER).
Bilan des Sociétés Civiles Immobilières SCI
Même s’il est toujours difficile de comparer des investissements dont la nature du risque est différente, il est clair que les SCI ont profité de la baisse prolongée des taux pour trouver leur place dans l’assurance vie. On y voit actuellement de grandes disparités entre les meilleures des classements et celles qui ont subi des rachats importants.
Une SCI qui aurait une baisse négative depuis le début de l’année et ayant subi un cataclysme, fruit d’un devoir de liquidité ne représente pas réellement sa capacité à gérer un fond sur du long terme. En revanche, il faut se poser les questions relatives au risque mais également sur le rôle des régulateurs et les instances réglementaires… Y aura-t-il des changements à la sortie de la crise concernant la liquidité ? C’est une question légitime.
Pour revenir sur des éléments plus générales, pour faire un comparatif, une SCI est plus sécuritaire que la plupart des OPCVM, qu’elle est généralement plus performante dans la durée qu’un fonds en euros et souvent moins chargée en frais que les SCPI. Elle a d’ailleurs profité du succès de ces dernières pour faire cette percées dans les allocations des enveloppes fiscales.
Dernier élément à pointer, c’est bien évidemment la fiscalité des actifs immobiliers. Celle-ci peut s’avérer être confiscatoire.
Investir via une enveloppe fiscale (assurance vie et PER), c’est pouvoir investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité optimisée tant sur la plus-value perçue que sur la transmission… Il y a donc plusieurs raisons d’investir…
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