La SCI Silver Avenir, créée en juin 2020 par Arkéa REIM (filiale du Crédit Mutuel Arkéa), est une Société Civile Immobilière à capital variable spécialisée dans l'acquisition d'immobilier résidentiel en viager. Accessible uniquement en unité de compte via l'assurance-vie, elle permet aux investisseurs d'accéder à un patrimoine immobilier de qualité avec une décote moyenne de 37%, tout en offrant une solution d'autonomie financière aux seniors propriétaires. Au 31/12/2025, la SCI affiche une performance de +0,79% sur l'année 2025 et +36,98% depuis sa création, avec 573 biens en portefeuille pour un actif net de 890 M€.
Présentation de la SCI Silver Avenir
La SCI Silver Avenir, lancée le 30 juin 2020 par Arkéa REIM, est une Société Civile Immobilière à capital variable classée comme Fonds d'Investissement Alternatif (FIA). Elle se distingue par sa spécialisation dans l'immobilier résidentiel acquis en viager, répondant à un enjeu sociétal majeur : l'autonomie financière des seniors.
Son nom, Silver Avenir, fait référence à « l'or gris » (silver en anglais), symbolisant la population des seniors. La stratégie repose sur un constat démographique fort : la population des plus de 75 ans va doubler d'ici 2060, et les retraites ne permettent pas toujours de couvrir les coûts des soins à domicile ou des établissements spécialisés.
Le concept innovant de Silver Avenir
- Patrimoine des seniors : En France, les seniors possèdent un patrimoine immobilier estimé à 3 000 milliards d'euros
- Maintien à domicile : La grande majorité des seniors souhaitent rester chez eux
- Liquidité du patrimoine : Silver Avenir rend liquide leur patrimoine immobilier en l'achetant en viager
- Gain pour les seniors : Augmentation du pouvoir d'achat et financement du maintien à domicile
- Gain pour les investisseurs : Accès à de l'immobilier de qualité avec une décote moyenne de 37%
Fonctionnement du viager avec Silver Avenir
Silver Avenir acquiert des biens immobiliers résidentiels auprès de seniors en viager formule 100% bouquet (sans rente), en pleine propriété avec réserve du droit d'usage et d'habitation (DUH) ou en nue-propriété avec usufruit temporaire.
À l'acquisition
La SCI acquiert le bien en versant un capital unique (bouquet) sans rente viagère, avec une décote de 37% en moyenne sur la valeur expertisée.
Pendant l'occupation
Le senior conserve son droit d'usage et d'habitation. Chaque année, ce droit diminue mécaniquement, augmentant progressivement la valeur du bien pour la SCI.
À la libération
La SCI récupère 100% de la pleine propriété du bien libre de toute occupation, puis procède à sa mise en location ou à sa revente selon la stratégie optimale.
Arkéa REIM : La Société de Gestion
Arkéa REIM (Arkéa Real Estate Investment Management) est une société de gestion de portefeuille spécialisée dans l'épargne immobilière, filiale du Groupe Crédit Mutuel Arkéa. Elle est agréée par l'AMF sous le numéro GP-20228 depuis le 23 mars 2022.
Les atouts d'Arkéa REIM
- Groupe bancaire solide : Filiale du Crédit Mutuel Arkéa, garantissant stabilité et sérieux
- Expertise immobilière : Spécialisée dans les solutions d'épargne immobilière innovantes
- Agrément AMF : Société de gestion agréée et régulée par l'Autorité des Marchés Financiers
- Approche ESG : Engagement fort en faveur de l'investissement responsable
- Innovation : Pionnier sur le segment du viager institutionnel en France
Performances et Patrimoine au 31/12/2025
Performances de Silver Avenir
| Année | Performance calendaire |
|---|---|
| 2025 | +0,79% |
| 2024 | +4,03% |
| 2023 | +6,15% |
| 2022 | +5,31% |
| 2021 | +8,80% |
| 2020 (du 30/06 au 31/12) | +7,40% |
Contexte de marché T4 2025
Au quatrième trimestre 2025, le marché immobilier ancien confirme une reprise progressive et plus lisible. Les volumes de transactions atteignent 921 000 ventes sur douze mois, avec une croissance annuelle d'environ +11%. Les conditions de financement se stabilisent, avec des taux de crédit autour de 3,35%, favorisant le retour d'une demande solvable.
À Paris, le prix moyen à l'achat atteint 9 798 €/m² au 1er janvier 2026, en léger repli de -0,5% sur un an. Le marché locatif reste dynamique avec un loyer médian de 28 €/m² hors charges, en hausse de +1,3% sur un an. En France métropolitaine, les appartements progressent de +1,3% sur un an et les maisons de +0,2%.
En PACA, le marché immobilier haut de gamme fait preuve d'une forte résilience. La région concentre près de 40% des transactions d'ultra-luxe en France, avec des prix en hausse de +5,3% sur le segment ultra-luxe. Les biens situés dans les zones prime (Cannes, Saint-Jean-Cap-Ferrat, Saint-Tropez) conservent une excellente liquidité.
Patrimoine immobilier au 31/12/2025
Chiffres Clés du Patrimoine
Situation détaillée du patrimoine
56 biens libérés
Dont 42 rénovés, 35 loués et 14 en cours de rénovation. La trésorerie disponible (>10 M€) et la provision travaux (22 M€) permettront de gérer activement les prochaines libérations.
517 biens occupés
Les seniors occupants continuent de bénéficier de leur droit d'usage et d'habitation, tandis que la valeur des biens progresse mécaniquement pour la SCI.
Poche immobilière : 99%
Dont 82% immobilier occupé, 10% immobilier libéré et 7% frais et droits d'acquisition. La poche financière et de liquidités représente 1% de l'ANR.
Caractéristiques du patrimoine
Valeur libre moyenne
1,72 M€ par bien (valeur médiane : 1 M€), reflétant un patrimoine immobilier haut de gamme.
Surface moyenne
169 m² par bien, offrant des espaces généreux et confortables.
Âge moyen des vendeurs
81 ans avec une espérance de vie résiduelle de 11 ans selon les tables INSEE.
Typologie
63% appartements et 37% maisons, assurant une bonne diversification du patrimoine.
Répartition du Patrimoine
Répartition Géographique (En valeur)
Concentration sur les marchés les plus dynamiques et qualitatifs
Répartition par Typologie (En nombre)
Répartition géographique en nombre de biens
Les principales régions représentées dans le portefeuille de Silver Avenir (au 31/12/2025) :
- Île-de-France : 49% du portefeuille en nombre de biens
- PACA : 30% (Alpes-Maritimes, Bouches-du-Rhône, Var, Vaucluse)
- Auvergne-Rhône-Alpes : 8% (Ain, Rhône, Haute-Savoie)
- Nouvelle-Aquitaine : 7% (Gironde, Pyrénées-Atlantiques)
- Bretagne : 2%
- Autres régions : Normandie (1%), Occitanie (1%), Pays de la Loire (1%), Centre-Val de Loire / Grand Est / Hauts-de-France (1%)
Profil des vendeurs
Répartition par genre
37% couples, 33% femmes seules, 30% hommes seuls
Motivation principale
32% souhaitent améliorer ou maintenir leur niveau de vie
Autres motivations
15% remboursement de dette, 14% optimisation patrimoniale, 12% projet immobilier
Transmission
12% donation aux proches, 8% préparation de succession, 6% protection du conjoint
Caractéristiques et Modalités d'Investissement
Informations Générales
Accessibilité et Modalités
*Sous réserve des conditions appliquées par chaque assureur. Les performances et taux de rendement s'entendent hors frais de gestion liés au contrat d'assurance-vie.
Acteurs et Prestataires
Contrats d'assurance-vie compatibles
La SCI Silver Avenir est accessible exclusivement via des contrats d'assurance-vie ou de capitalisation. Elle est notamment référencée sur :
- Contrats Suravenir (Opportun Vie, Suravenir Opportunités...)
- Contrats Vie Plus
- Autres contrats d'assurance-vie multisupports haut de gamme
Contactez-nous pour connaître les contrats compatibles et bénéficier de notre accompagnement gratuit pour votre souscription au 01 87 42 16 27.
Les Avantages de la SCI Silver Avenir
Concept innovant et utile
Solution à un enjeu sociétal majeur : l'autonomie financière des seniors et leur maintien à domicile.
Décote attractive
37% de décote moyenne à l'acquisition, offrant un potentiel de revalorisation significatif.
Patrimoine de qualité
Biens haut de gamme d'une valeur moyenne de 1,72 M€, situés à 84% en Île-de-France et PACA.
Faible volatilité
Volatilité de seulement 0,27% sur 1 an, offrant une stabilité appréciable pour les investisseurs.
Performance régulière
+36,98% depuis la création en 2020, soit +5,88% annualisé sur plus de 5 ans.
Groupe solide
Arkéa REIM, filiale du Crédit Mutuel Arkea, garantit solidité financière et expertise reconnue.
Diversification
573 biens répartis sur 35 départements, diversifiant les risques locatifs et géographiques.
Fiscalité de l'assurance-vie
Bénéfice de la fiscalité avantageuse de l'assurance-vie pour la transmission et les rachats.
Risques liés à l'investissement dans Silver Avenir
Avertissement sur les risques
L'investissement dans la SCI Silver Avenir comporte des risques. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La durée de placement recommandée est de minimum 8 ans.
Profil de risque SRRI : 3/7
La SCI Silver Avenir présente un profil de risque modéré (3 sur une échelle de 7), reflétant une volatilité contenue mais des risques spécifiques liés à l'immobilier et au viager.
Principaux risques
- Risque de perte en capital : La valeur liquidative peut diminuer et le capital investi n'est pas garanti
- Risque de liquidité : Les parts ne sont pas cotées en bourse. La liquidité dépend des capacités de rachat de l'assureur
- Risque immobilier : Soumis aux fluctuations du marché immobilier résidentiel
- Risque de marché : Les revenus et la valeur des actifs peuvent varier selon la conjoncture économique
- Risque de longévité : Si l'espérance de vie réelle est supérieure aux tables INSEE, la performance pourrait être impactée
- Risque de gestion discrétionnaire : Les décisions d'investissement sont prises par la société de gestion
- Risque d'endettement : La SCI peut emprunter jusqu'à 40% de ses actifs
- Risque de durabilité : Événements ESG pouvant impacter négativement la valeur des investissements
Contexte de performance 2025
Performance 2025 : une année de transition
La performance 2025 s'établit à +0,79%, en retrait par rapport aux années précédentes (+4,03% en 2024, +6,15% en 2023). La baisse progressive de la performance s'explique principalement par l'absence d'acquisitions sur la période, entraînant un effet moindre des gains techniques, sans remettre en cause la qualité du portefeuille.
Leviers de performance à venir : cessions dès 2027 et gestion active
À partir de 2027, la SCI Silver Avenir pourra vendre des actifs, ce qui constitue un levier majeur de création de valeur. Après 5 ans d'existence réglementaires, les cessions d'actifs permettront de matérialiser les plus-values latentes du portefeuille.
Avec une décote moyenne à l'acquisition de 37% et un patrimoine valorisé à 985 M€ en pleine propriété, le potentiel de plus-values de cession est significatif. Un montant d'environ 100 M€ d'actifs pourrait être cédé à partir de 2027, permettant d'optimiser la performance du fonds et d'alimenter de nouvelles acquisitions.
Dès 2026, la trésorerie disponible (supérieure à 10 M€) ainsi qu'une provision pour travaux de 22 M€ constitueront un levier clé pour piloter activement la gestion des biens libérés, optimiser les remises en location et cibler des actifs à potentiel de création de valeur.
Ralentissement de la collecte et impact sur la performance
Le ralentissement significatif de la collecte observé depuis 2023 a conduit Arkéa REIM à réduire le volume des acquisitions en 2024 et 2025, ce qui a mécaniquement pesé sur la performance régulière du véhicule.
Les causes du ralentissement : Les investissements permettent un gain optimisé les trois premières années puisque majoritairement acquis en nue-propriété. Comme la collecte diminue, il n'y a plus assez de revalorisation par rapport à la taille du fonds. Les expertises ont également observé une baisse de certaines valeurs immobilières.
Le modèle d'investissement de Silver Avenir repose sur des acquisitions concentrées sur la première année, avec un lissage de la performance sur les deux années suivantes. Ce mécanisme de lissage est arrivé à son terme pour une part significative du patrimoine en 2025.
Signal encourageant : les valeurs d'expertise du portefeuille sont restées stables sur le T4 2025, confirmant une stabilisation observée depuis deux trimestres. Cette stabilisation apparaît cohérente avec les premiers signes de reprise des prix et la progression des volumes de transactions sur le marché immobilier résidentiel.
Perspectives : La phase de consolidation puis la reprise progressive du marché résidentiel devraient permettre, à terme, d'envisager une revalorisation du patrimoine et une amélioration graduelle de la performance de la SCI sur le long terme.
Notre Avis sur la SCI Silver Avenir
La SCI Silver Avenir se positionne comme une solution innovante et socialement responsable qui répond à un enjeu démographique majeur : l'autonomie financière des seniors et leur maintien à domicile.
Points forts
- Concept innovant et utile : Réponse concrète à un besoin sociétal croissant (doublement des +75 ans d'ici 2060)
- Performance historique solide : +36,98% depuis la création, soit +5,88% annualisé
- Décote attractive : 37% en moyenne à l'acquisition, offrant un potentiel de revalorisation
- Patrimoine de qualité : 573 biens haut de gamme (1,72 M€ en moyenne) situés à 84% en Île-de-France et PACA
- Faible volatilité : 0,27% sur 1 an, offrant une stabilité remarquable
- Groupe bancaire solide : Arkéa REIM, filiale du Crédit Mutuel Arkea
- Diversification : 573 biens sur 35 départements, mutualisant les risques
- Fiscalité avantageuse : Bénéfice du cadre fiscal de l'assurance-vie
- Accessibilité : Investissement possible dès quelques milliers d'euros via assurance-vie
- Stabilisation des expertises : Les valeurs d'expertise sont stables depuis deux trimestres, signal encourageant
Points de vigilance
- Performance 2025 en retrait : +0,79% sur l'année, en baisse par rapport aux années précédentes, liée à l'absence d'acquisitions
- Ralentissement de la collecte : Impact sur les nouvelles acquisitions et la performance court terme
- Absence d'acquisitions en 2025 : Aucune nouvelle acquisition sur l'année
- Liquidité assurée par l'assureur : Dépendance aux capacités de rachat de l'assureur
- Durée de placement : Minimum 8 ans recommandés, incompatible avec un besoin de liquidité court terme
Pour qui est faite Silver Avenir ?
La SCI Silver Avenir s'adresse principalement aux investisseurs qui :
- Recherchent une exposition à l'immobilier résidentiel de qualité avec une décote attractive
- Souhaitent diversifier leur allocation en assurance-vie au-delà des fonds en euros et OPCVM traditionnels
- Sont sensibles aux enjeux sociétaux et à l'investissement responsable (ESG)
- Acceptent une volatilité modérée (profil de risque 3/7)
- Ont un horizon de placement long terme (minimum 8 ans)
- Valorisent la stabilité et la faible volatilité (0,27% sur 1 an)
- Souhaitent bénéficier de la fiscalité avantageuse de l'assurance-vie
Notre recommandation
La SCI Silver Avenir est une excellente solution innovante et responsable qui présente de nombreux atouts fondamentaux : concept socialement utile, patrimoine de qualité exceptionnelle, décote attractive de 37%, performance historique solide (+36,98% depuis 2020), faible volatilité et adossement à un groupe bancaire solide (Crédit Mutuel Arkea).
Le principal défi actuel est le ralentissement de la collecte. Bien que le produit soit de grande qualité avec 573 biens haut de gamme valorisés 985 M€, l'absence de nouvelles souscriptions a pénalisé la performance 2025 (+0,79% contre +4,03% en 2024 et +6,15% en 2023). Pour que Silver Avenir retrouve son plein potentiel, il est essentiel que la collecte reparte, permettant ainsi de nouvelles acquisitions avec décote et de poursuivre la stratégie gagnante historique.
Points positifs structurels à souligner :
- Qualité intrinsèque du patrimoine : 573 biens d'exception (valeur moyenne 1,72 M€) situés à 84% en Île-de-France et PACA
- Stabilisation des valeurs d'expertise : Confirmée depuis deux trimestres au T4 2025, signal encourageant après les phases d'ajustement
- Amélioration des conditions de financement : Taux de crédit immobilier stabilisés autour de 3,35%, favorisant la reprise du marché
- Levier majeur à venir en 2027 : Possibilité de céder des actifs pour matérialiser les plus-values latentes (décote de 37% à l'acquisition)
- Gestion active dès 2026 : Trésorerie >10 M€ et provision travaux de 22 M€ pour piloter les biens libérés et créer de la valeur
Notre conseil : Silver Avenir reste une très bonne SCI avec un potentiel attractif, mais elle souffre actuellement d'un manque de collecte. Pour les investisseurs qui croient au concept du viager institutionnel et à la qualité du patrimoine constitué, c'est une opportunité intéressante. Cependant, il est crucial que la collecte reparte pour que le fonds puisse retrouver sa dynamique de performance.
Elle peut constituer une composante intéressante d'une allocation diversifiée en assurance-vie, à hauteur de 10 à 20% maximum du patrimoine financier. Elle ne devrait pas être le seul support immobilier mais s'intégrer dans une stratégie globale incluant SCPI, OPCI ou immobilier direct.
Pour les investisseurs prudents ou ayant un horizon inférieur à 8 ans, nous recommandons de privilégier des supports moins volatils ou plus liquides. Pour les profils équilibrés à dynamiques avec un horizon long terme, Silver Avenir constitue une opportunité d'accès à un patrimoine immobilier de qualité avec une décote attractive, à condition d'accepter le contexte actuel de ralentissement temporaire.
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Questions Fréquentes sur la SCI Silver Avenir
Au 31/12/2025, la SCI Silver Avenir affiche une performance cumulée de +36,98% depuis sa création en juin 2020, soit +5,88% annualisé. La performance 2025 est de +0,79%, après +4,03% en 2024 et +6,15% en 2023. La valeur liquidative s'établit à 136,98€ pour un actif net de 890 M€.
La SCI Silver Avenir est accessible exclusivement en unité de compte via un contrat d'assurance-vie ou un PER. Elle est référencée chez plusieurs assureurs : Suravenir, Spirica et Generali. L'investissement minimum varie selon les contrats. Le support ne peut pas dépasser 30% de l'encours du contrat. Contactez-nous pour connaître les contrats compatibles et bénéficier d'un accompagnement personnalisé.
La SCI Silver Avenir prélève 2% de frais d'entrée et 1,428% de frais de gestion annuels. Chez Comment Bien Investir, nous proposons des conditions avantageuses avec 0% de frais d'entrée sur de nombreux contrats d'assurance-vie partenaires. Les frais de gestion du contrat d'assurance-vie (variables selon l'assureur) s'ajoutent aux frais de la SCI.
La SCI Silver Avenir présente un profil de risque modéré (3/7 sur l'échelle SRRI) avec une volatilité historiquement faible (0,27% sur 1 an au 31/12/2025). Les principaux risques sont : le risque de perte en capital, le risque immobilier lié au marché résidentiel, le risque de liquidité (la liquidité est assurée par l'assureur), et le risque de sur-longévité des vendeurs. La durée de placement recommandée est de minimum 8 ans.
La SCI Silver Avenir bénéficie de la fiscalité avantageuse de l'assurance-vie : exonération des plus-values après 8 ans (dans la limite des abattements annuels de 4 600€ pour une personne seule ou 9 200€ pour un couple), transmission avantageuse (abattement de 152 500€ par bénéficiaire pour les versements avant 70 ans). De plus, les unités de compte immobilières détenues en assurance-vie ne sont pas soumises à l'IFI.
La performance de +0,79% en 2025 (vs +4,03% en 2024) s'explique principalement par l'absence de nouvelles acquisitions due au ralentissement de la collecte, et par la fin du mécanisme de lissage des gains techniques. La qualité intrinsèque du patrimoine (573 biens valorisés 985 M€ en pleine propriété) reste intacte. Les valorisations se sont stabilisées depuis deux trimestres, signe encourageant. Dès 2027, les premières cessions d'actifs permettront de matérialiser les plus-values latentes du portefeuille.
Silver Avenir (Arkéa REIM) et ViaGénérations (Turgot AM) sont toutes deux des SCI spécialisées en viager immobilier. Silver Avenir se distingue par son positionnement sur l'immobilier résidentiel haut de gamme (valeur moyenne 1,72 M€) concentré en Île-de-France et PACA, avec un viager 100% bouquet (sans rente). ViaGénérations a un patrimoine plus diversifié géographiquement. Les deux SCI ont bien résisté à la crise immobilière de 2023-2024 grâce à la décote du viager.
La SCI Silver Avenir est référencée sur de nombreux contrats d'assurance-vie : Linxea Avenir 2 (Suravenir), Linxea Spirit 2 (Spirica), Lucya Cardif, Placement-direct Vie (Suravenir), Sérénipierre (Suravenir), et d'autres contrats via les réseaux CGPI. Chez Comment Bien Investir, nous vous orientons vers le contrat le plus adapté à votre situation. Lancer votre souscription.
Documents de la SCI Silver Avenir
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Avertissement Important
Le capital investi en SCI Silver Avenir n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Il est généralement conseillé d'investir au moins 8 ans minimum dans une Société Civile Immobilière (SCI). La SCI Silver Avenir présente un profil de risque modéré (3/7) avec des risques spécifiques liés à l'immobilier, au viager et à la longévité.
Performances passées : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. La performance de +0,79% en 2025 reflète un contexte de ralentissement de la collecte et d'absence d'acquisitions sur la période.
Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d'actif dans le cadre de votre stratégie patrimoniale globale. Vous devez prendre connaissance de l'ensemble des documents réglementaires avant d'investir.