COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
La SCI Silver Avenir, créée le 30 juin 2020 par Arkéa REIM (filiale du Crédit Mutuel Arkéa), est une Société Civile Immobilière à capital variable spécialisée dans l'acquisition d'immobilier résidentiel en viager, accessible uniquement en unité de compte au sein d'un contrat d'assurance-vie. Au 30 juin 2026, elle détient 573 biens pour une valeur en pleine propriété de 983 M€, acquis avec une décote moyenne de 37%. La valeur liquidative s'établit à 136,60 € et l'actif net à 887 M€. La performance depuis le 1er janvier 2026 ressort à -0,28%, première année négative depuis la création, pour une performance cumulée de +36,60% en six ans.
Vous détenez déjà la SCI Silver Avenir : faut-il conserver ?
C'est la question qui se pose depuis que la performance est passée en territoire négatif. Elle n'a pas de réponse unique : elle dépend de votre prix d'entrée, du poids de la ligne dans votre contrat et de votre horizon. Voici les faits tels qu'ils ressortent du reporting du 30 juin 2026.
Ce que dit le dernier reporting
Première année négative depuis la création
La performance depuis le 1er janvier 2026 s'établit à -0,28%. Sur trois mois elle ressort à -0,50% et sur un an glissant à -0,15%. La valeur liquidative est passée de 136,98 € au 31 décembre 2025 à 136,60 € au 30 juin 2026.
Après cinq exercices consécutifs positifs (+8,80% en 2021, +5,31% en 2022, +6,15% en 2023, +4,03% en 2024, +0,79% en 2025), c'est une rupture. Elle intervient après un ralentissement déjà très net en 2025.
D'où vient la baisse
De la révision des valeurs d'expertise du patrimoine. Arkéa REIM chiffre précisément l'impact du premier trimestre : une variation de -0,23%, soit 2,4 M€ sur un patrimoine de 984 M€. Les expertises du deuxième trimestre confirment cette tendance, avec une évolution du même ordre.
Le contexte est le même que pour l'ensemble du résidentiel : le début de la guerre en Iran et la remontée des taux qui a suivi ont provoqué une chute des transactions, et la Banque centrale européenne a relevé ses taux directeurs de 25 points de base le 11 juin 2026. La société de gestion n'anticipe pas de normalisation avant 2027.
Un point technique important pour lire la VL
Les expertises du deuxième trimestre 2026 ne sont pas encore reflétées dans la valeur liquidative du 30 juin : elles ont été intégrées à la VL du 15 juillet 2026. Autrement dit, le -0,28% affiché au 30 juin n'incorpore que les ajustements du premier trimestre. Si vous consultez votre contrat aujourd'hui, la valeur que vous y lisez tient compte d'un ajustement supplémentaire du même ordre.
Ce qui pèse structurellement : l'arrêt des acquisitions
Aucune acquisition n'a été réalisée au premier ni au deuxième trimestre 2026. C'est le point le plus déterminant pour comprendre la performance, et il est distinct de la baisse des expertises.
Le modèle de Silver Avenir repose sur l'achat de biens avec une décote — 37% en moyenne — qui se reconstitue ensuite mécaniquement. Chaque acquisition apporte donc un gain constaté dès l'entrée en portefeuille. Lorsque la collecte ralentit et que les achats s'arrêtent, ce moteur cesse de tourner : il ne reste que la reconstitution progressive sur un portefeuille figé, diluée sur une taille de fonds qui, elle, n'a pas diminué.
Ce qui progresse malgré tout : les libérations
État des libérations au 30/06/2026
Sur 64 biens libérés, 35 sont aujourd'hui loués. C'est le second moteur du fonds, celui qui prend progressivement le relais : à mesure que les seniors libèrent leur logement, la SCI récupère la pleine propriété et peut louer ou revendre. Le rythme reste toutefois modeste — deux libérations sur le trimestre — et l'espérance de vie moyenne résiduelle du portefeuille est de 11 ans.
Les trois points à regarder avant d'arbitrer
Grille de lecture pour un détenteur
Ce que nous ne ferons pas ici
Nous ne vous dirons pas de conserver ni de vendre. Un arbitrage se décide au regard d'une situation patrimoniale complète — votre horizon, votre fiscalité, le reste de votre allocation, votre besoin de liquidité — dont cette page ne connaît rien. Toute page qui vous donne un verdict sans ces éléments ne vous conseille pas, elle vous oriente.
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Présentation de la SCI Silver Avenir
La SCI Silver Avenir, lancée le 30 juin 2020 par Arkéa REIM, est une Société Civile Immobilière à capital variable classée comme Fonds d'Investissement Alternatif (FIA). Elle ne fait pas appel public à l'épargne et n'est pas agréée par l'AMF. Elle se distingue par sa spécialisation dans l'immobilier résidentiel acquis en viager, répondant à un enjeu sociétal : l'autonomie financière des seniors et leur maintien à domicile.
Le principe de Silver Avenir
- Viager 100% bouquet : la SCI verse un capital unique, sans rente viagère
- Deux montages : pleine propriété avec réserve du droit d'usage et d'habitation, ou nue-propriété avec usufruit temporaire
- Décote à l'achat : 37% en moyenne par rapport à la valeur d'expertise en pleine propriété
- Pour le senior : liquidité immédiate de son patrimoine tout en restant chez lui
- Pour l'investisseur : reconstitution mécanique de la décote, puis location ou revente à la libération
À l'acquisition
La SCI acquiert le bien en versant un capital unique, avec une décote moyenne de 37% sur la valeur expertisée. Ce gain est constaté dès l'entrée en portefeuille.
Pendant l'occupation
Le senior conserve son droit d'usage et d'habitation. Ce droit diminue mécaniquement chaque année, augmentant progressivement la valeur du bien pour la SCI.
À la libération
La SCI récupère la pleine propriété du bien libre d'occupation, engage les travaux nécessaires puis le met en location ou le revend.
Arkéa REIM, la société de gestion
Arkéa REIM (Arkéa Real Estate Investment Management) est une société de gestion de portefeuille filiale du Groupe Crédit Mutuel Arkéa, agréée par l'AMF sous le numéro GP-20228 depuis le 23 mars 2022. Son siège se situe 72 rue Pierre Charron à Paris. La gestion du fonds est assurée par Florian de Saint Priest.
Performances au 30/06/2026
Performances de Silver Avenir au 30/06/2026
Performances calendaires
| Année | Performance calendaire | VL au 31/12 |
|---|---|---|
| 2026 (au 30/06) | -0,28% | 136,60 € |
| 2025 | +0,79% | 136,98 € |
| 2024 | +4,03% | 135,90 € |
| 2023 | +6,15% | 130,63 € |
| 2022 | +5,31% | 123,06 € |
| 2021 | +8,80% | 116,85 € |
| 2020 (du 30/06 au 31/12) | +7,40% | 107,40 € |
Les performances s'entendent hors frais applicables au contrat d'assurance-vie ou de capitalisation. Source : Arkéa REIM, reporting trimestriel au 30/06/2026. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
La trajectoire en une phrase
Le fonds a produit l'essentiel de sa performance sur ses trois premiers exercices : la VL passe de 100 € à 123,06 € entre juin 2020 et décembre 2022, puis de 123,06 € à 136,60 € entre 2023 et juin 2026. Le rythme annuel est passé de +8,80% en 2021 à -0,28% aujourd'hui. Cette décélération suit exactement la courbe de la collecte et donc des acquisitions.
Le marché résidentiel au deuxième trimestre 2026
Les données des Notaires du Grand Paris font état de 29 680 transactions sur la période de février à avril 2026, en recul de 3% sur un an. Les prix restent globalement stables à l'échelle régionale : les appartements affichent un prix moyen de 6 140 €/m² (+0,4% sur un an) tandis que les maisons s'établissent à 322 900 € en moyenne (-0,9%). À Paris, le prix moyen des appartements se situe autour de 9 530 €/m², en progression d'environ 0,4% sur un an.
En PACA, qui représente 40% du portefeuille en valeur, le marché du luxe reste résilient : dans les emplacements les plus exclusifs, les prix des biens d'exception dépassent régulièrement 40 000 €/m². Le segment demeure peu sensible aux conditions de financement, la moitié des acquisitions ultra-prime étant réalisées sans recours à l'emprunt.
Patrimoine et libérations au 30/06/2026
Chiffres clés du patrimoine
Caractéristiques du portefeuille
Valeur libre moyenne
1,71 M€ par bien, pour une valeur médiane de 1 M€. L'écart entre moyenne et médiane traduit la présence de quelques actifs de très forte valeur.
Surface moyenne
169 m² par bien, un format largement supérieur au marché résidentiel courant.
Âge moyen des vendeurs
82 ans, pour une espérance de vie résiduelle moyenne de 11 ans selon les tables de mortalité générationnelle de l'INSEE.
Profil des vendeurs
37% de couples, 33% de femmes seules, 30% d'hommes seuls.
Structure de l'actif net réévalué
Répartition de l'ANR au 30/06/2026
La poche financière est constituée de contrats de capitalisation (23,05 M€ chez CNP, 1,10 M€ chez La Mondiale 2, et deux lignes résiduelles). La provision pour gros travaux de 22 M€ est déduite de la poche de liquidités.
Un exemple d'actif libéré et rénové
Appartement à Bordeaux (33)
Acquis en décembre 2023 et récupéré en février 2026, cet appartement du quartier historique de Bordeaux a fait l'objet de travaux de remise en état et est en cours de commercialisation. Il avait été acquis à 5 136 €/m² pour une valeur d'expertise de 7 473 €/m², soit une décote de 31%. C'est une illustration concrète du mécanisme : deux ans après l'achat, la SCI récupère un bien libre valorisé nettement au-dessus de son prix de revient.
Répartition du Patrimoine
Répartition Géographique (en valeur)
84% du patrimoine concentré sur deux régions
Répartition par Typologie (en nombre)
Répartition géographique en nombre de biens
Le portefeuille se répartit sur 35 départements. Les principales régions représentées au 30/06/2026 :
- Île-de-France : 49%
- PACA : 30%
- Auvergne-Rhône-Alpes : 8%
- Nouvelle-Aquitaine : 7%
- Bretagne : 2%
- Normandie, Occitanie, Pays de la Loire : 1% chacune
- Centre-Val de Loire, Grand Est, Hauts-de-France : 1% au total
L'écart entre la répartition en nombre (49% en Île-de-France) et en valeur (44%) s'explique par la valeur unitaire plus élevée des biens de la Côte d'Azur.
Performance énergétique du portefeuille
Le reporting publie le recensement des diagnostics de performance énergétique sur l'ensemble des biens détenus au 30 juin 2026. C'est une donnée à connaître pour un détenteur, car elle conditionne les travaux à engager sur les biens libérés et leur capacité à être loués.
Recensement des DPE au 30/06/2026
Environ 10% du portefeuille est classé passoire énergétique, et 17% supplémentaires en classe E. Ces biens devront faire l'objet de travaux avant relocation. C'est précisément l'objet de la provision pour gros travaux de 22 M€ constituée par la société de gestion, et l'une des raisons pour lesquelles les libérations ne se traduisent pas immédiatement par des revenus locatifs.
Le décret du 30 avril 2026 sur les SCI en assurance-vie
Un changement réglementaire est intervenu en 2026 et concerne l'ensemble des SCI accessibles en unités de compte. Le décret du 30 avril 2026 fait évoluer le régime d'éligibilité des « Autres FIA » au sein des contrats d'assurance-vie et des plans d'épargne retraite.
Ce que prévoit le décret
Arkéa REIM indique que l'impact est limité pour les SCI déjà référencées. Concrètement, un détenteur actuel n'a aucune démarche à faire et ne verra ni sa fiscalité ni la valorisation de son support modifiées. Le point à surveiller sera le régime effectivement retenu, qui devra être communiqué avant le 30 juin 2027.
Caractéristiques et Frais
Informations générales
Frais
Précision sur les droits d'entrée à 0%
Les 2% de droits d'entrée sont acquis au fonds. Leur abaissement temporaire à 0% est une décision de la société de gestion, applicable sous réserve des conditions appliquées par chaque assureur — ce n'est donc pas une remise accordée par un distributeur, et aucun intermédiaire ne peut la présenter comme telle. Ce qui se négocie réellement, ce sont les frais du contrat d'assurance-vie qui héberge l'unité de compte, et dont l'écart d'un contrat à l'autre pèse directement sur la performance nette perçue.
Acteurs et prestataires
Risques liés à l'investissement
Avertissement sur les risques
L'investissement dans la SCI Silver Avenir comporte des risques. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer, comme l'illustre la performance négative de 2026. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La durée de placement recommandée est de 8 ans.
Profil de risque : 3 sur 7
La volatilité sur un an s'établit à 0,42% au 30 juin 2026, en hausse par rapport au trimestre précédent (0,27%). Cette faible volatilité est caractéristique des supports valorisés par expertise plutôt que par un marché coté : elle traduit la méthode de valorisation autant que la stabilité réelle des actifs.
Principaux risques
- Risque lié au marché immobilier : l'évolution des prix immobiliers à la hausse comme à la baisse impacte la valeur de l'investissement
- Risque de perte en capital : le capital initialement investi pourrait ne pas être intégralement restitué
- Risque lié à la gestion discrétionnaire : les décisions d'investissement et de gestion relèvent de la seule appréciation des gérants
- Risque de liquidité : lié à l'exposition majoritaire de la SCI à des actifs immobiliers dont le délai de revente dépend de la situation des marchés
- Risque de longévité : si l'espérance de vie réelle est supérieure à celle calculée par les tables INSEE, la performance pourrait être plus faible qu'attendu
- Risque de durabilité : un événement environnemental, social ou de gouvernance pourrait affecter la valeur de l'investissement
- Risque de concentration géographique : 84% du patrimoine en valeur est situé en Île-de-France et PACA
- Risque lié aux travaux : 10% du portefeuille est classé passoire énergétique et devra être rénové avant relocation
Notre Avis sur la SCI Silver Avenir
En résumé
Un patrimoine de qualité, acquis dans de bonnes conditions, mais un moteur de performance à l'arrêt. Le fonds ne souffre pas d'un problème d'actifs : il souffre de ne plus pouvoir en acheter. Tant que la collecte ne repart pas, la performance dépend uniquement de la reconstitution mécanique et des libérations, dont le rythme reste lent.
Ce qui plaide en faveur du fonds
Points forts
- Une décote réelle et vérifiable : 37% en moyenne, illustrée par des cas concrets comme l'appartement bordelais acquis à 5 136 €/m² pour une expertise à 7 473 €/m²
- Un patrimoine haut de gamme : 573 biens d'une valeur libre moyenne de 1,71 M€, concentrés sur les deux marchés résidentiels les plus résilients de France
- Une performance cumulée solide : +36,60% en six ans, soit +5,34% annualisés, malgré un cycle immobilier difficile
- Un adossement bancaire : Arkéa REIM est une filiale du Crédit Mutuel Arkéa
- Un moteur de relais qui se met en place : 64 biens libérés, dont 35 déjà loués, et une provision travaux de 22 M€
Ce qui doit être regardé lucidement
Points de vigilance
- Performance négative en 2026 : -0,28% au 30 juin, première année dans le rouge depuis la création, après +0,79% seulement en 2025
- Aucune acquisition depuis deux trimestres : le gain technique lié aux achats en décote, principal moteur historique, ne produit plus rien
- Un rythme de libérations lent : deux biens libérés sur le trimestre, pour une espérance de vie résiduelle moyenne de 11 ans
- Une concentration marquée : 84% du patrimoine en valeur sur l'Île-de-France et PACA
- 10% de passoires énergétiques à rénover avant toute relocation
- Pas de normalisation attendue avant 2027 selon la société de gestion elle-même
Pour un nouvel investissement
Le raisonnement diffère de celui d'un détenteur. Entrer aujourd'hui, c'est acheter un portefeuille dont la décote a déjà été largement constatée par les souscripteurs précédents, sans bénéficier du gain d'acquisition puisqu'il n'y a plus d'acquisitions. La performance attendue à court terme repose donc sur la seule reconstitution des droits d'usage et sur la valorisation des biens libérés.
Cela peut se défendre pour un investisseur dont l'horizon dépasse 8 ans et qui cherche une exposition résidentielle haut de gamme faiblement corrélée aux marchés financiers. Cela ne se défend pas comme placement de rendement à court ou moyen terme. Si Silver Avenir entre dans une allocation, ce doit être en complément d'autres supports immobiliers et pour une part limitée.
La question à surveiller est simple et elle est la même depuis deux ans : la collecte repart-elle ? C'est elle qui conditionne le retour du moteur d'acquisition, et donc celui de la performance.
Questions Fréquentes sur la SCI Silver Avenir
La décision dépend de votre prix d'entrée, du poids de la ligne dans votre contrat et de votre horizon. Trois éléments objectifs éclairent la lecture : la performance 2026 est négative pour la première fois (-0,28% au 30 juin) ; cette baisse vient d'ajustements d'expertise limités (-0,23% au premier trimestre, soit 2,4 M€ sur 984 M€) et non d'une dégradation du portefeuille ; et le moteur d'acquisition est à l'arrêt depuis deux trimestres. Notre grille de lecture pour les détenteurs détaille ces points.
Au 30 juin 2026, la performance depuis le 1er janvier s'établit à -0,28%. Sur trois mois elle ressort à -0,50% et sur un an glissant à -0,15%. La valeur liquidative est de 136,60 € pour un actif net de 887 M€. Depuis le lancement du 30 juin 2020, la performance cumulée atteint +36,60%, soit +5,34% annualisés.
Aucune acquisition n'a été réalisée au premier ni au deuxième trimestre 2026. Le ralentissement de la collecte limite la capacité du fonds à acheter de nouveaux biens en décote, qui constituaient le principal moteur de performance des premières années. La gestion se reporte sur la valorisation des biens libérés : 64 biens libérés au 30 juin 2026, dont 42 rénovés et 35 loués, 22 restant en travaux.
Les droits d'entrée sont de 2% acquis au fonds, actuellement abaissés temporairement à 0% par la société de gestion, sous réserve des conditions appliquées par chaque assureur. Il s'agit d'une mesure d'Arkéa REIM et non d'une remise consentie par un distributeur. Les frais de gestion s'élèvent à 1,60% de l'actif net par an. S'y ajoutent les frais de gestion annuels de votre contrat d'assurance-vie, qui varient d'un contrat à l'autre.
Le profil de risque est de 3 sur 7. La volatilité sur un an s'établit à 0,42% au 30 juin 2026, contre 0,27% un trimestre plus tôt. Les principaux risques sont le risque de perte en capital, le risque lié au marché immobilier, le risque de liquidité, le risque de longévité et le risque lié à la gestion discrétionnaire. La durée de placement recommandée est de 8 ans.
Le décret fait évoluer le régime d'éligibilité des « Autres FIA » en unités de compte dans les contrats d'assurance-vie et les PER. Arkéa REIM indique que l'impact est limité pour les SCI déjà référencées : ni la structure juridique, ni le régime fiscal, ni la méthode de valorisation, ni la stratégie ne changent. Le choix du régime applicable doit intervenir avant le 30 juin 2027, pour une mise en conformité définitive au 1er janvier 2029. Voir notre section dédiée.
Toutes deux sont des SCI de viager en assurance-vie, mais elles diffèrent nettement. Silver Avenir (Arkéa REIM) est positionnée sur le résidentiel haut de gamme, avec une valeur libre moyenne de 1,71 M€ et 84% du patrimoine en Île-de-France et PACA. ViaGénérations (Magellim REIM, anciennement Turgot Asset Management) affiche une valeur moyenne de nue-propriété plus faible et une répartition géographique différente. Les deux fonds connaissent aujourd'hui un ralentissement marqué de leur performance, pour des raisons voisines.
C'est la fiscalité de l'enveloppe assurance-vie qui s'applique, le support n'étant accessible qu'à ce titre. À noter pour les redevables de l'IFI : Arkéa REIM publie une valeur IFI de 126,13 € par part au 31/12/2025, identique pour les résidents et les non-résidents. Cette valeur correspond à la quote-part immobilière du support et doit être déclarée le cas échéant.
Documents de la SCI Silver Avenir
Demande d'information
Pour recevoir la documentation réglementaire complète de la SCI Silver Avenir ou faire étudier votre situation, écrivez-nous via notre formulaire de contact.
Avertissement Important
Le capital investi en SCI Silver Avenir n'est pas garanti. Il convient de vérifier au préalable si ce support correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Les analyses figurant sur cette page reposent sur le reporting trimestriel T2 2026 publié par Arkéa REIM (données au 30/06/2026). Elles constituent une information et non une recommandation personnalisée d'achat, de conservation ou de vente. Les performances s'entendent hors frais applicables au contrat d'assurance-vie ou de capitalisation.
La SCI Silver Avenir ne fait pas appel public à l'épargne et n'est pas agréée par l'AMF. Elle se souscrit exclusivement en unités de compte au sein de contrats d'assurance-vie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La durée de placement recommandée est de 8 ans. Comment Bien Investir — ORIAS n° 22004462, ANACOFI-CIF E010271.