Le FPCI-ELTIF Wenova Transition est un fonds opportuniste immobilier oriente Residentiel. Le Fonds cible, au travers de societes non cotees, l'acquisition, la restructuration et la renovation energetique d'actifs residentiels degrades, energivores, ainsi que des operations de changement d'usage d'actifs immobiliers obsoletes. Avec un objectif de TRI de 8% net, une duree cible de 6 ans et une fiscalite optimisee (eligible art. 150-0 B Ter et PEA-PME), ce fonds permet aux investisseurs d'acceder a des operations immobilieres traditionnellement reservees aux institutionnels.
Agrement Fonds Europeen d'Investissement a Long Terme (ELTIF)
Wenova Transition beneficie de l'agrement ELTIF (FEILT en francais), permettant aux investisseurs particuliers eligibles d'acceder aux marches non cotes et d'investir dans des actifs reels comme l'immobilier. Ce nouvel agrement ELTIF offre la possibilite de pouvoir investir dans des fonds de Private Equity sans ticket minimum a l'entree. Cela est une evolution majeure pour le secteur et une opportunite pour les investisseurs.
Le contexte actuel offre une opportunite d'investissement sur des actifs de qualite a des conditions financieres tres attractives. La faible correlation avec les actions et obligations traditionnelles permet une diversification efficace du patrimoine.
Fiscalite optimisee
Le FPCI-ELTIF Wenova Transition beneficie d'avantages fiscaux significatifs :
Pour les particuliers :
- Hors champs de l'IFI : les parts ne sont pas assujetties a l'Impot sur la Fortune Immobiliere
- Exoneration d'IR sur les Plus-Values
Pour les personnes morales :
- Taux d'IS reduit a 15% sur les plus-values
Eligibilites :
- Eligible art. 150-0 B Ter du CGI : report d'imposition des plus-values en cas d'apport-cession
- Eligible PEA et PEA-PME
Presentation du FPCI-ELTIF Wenova Transition
Le FPCI-ELTIF Wenova Transition est un fonds opportuniste immobilier oriente Residentiel. Il cible, au travers de societes non cotees, l'acquisition, la restructuration et la renovation energetique d'actifs residentiels degrades, energivores, ainsi que des operations de changement d'usage d'actifs immobiliers obsoletes.
Cette strategie repond a un besoin massif de renovation du parc immobilier francais : plus de 40% des logements en France ont un DPE inferieur ou egal a E, et pres de 65% du parc locatif a Paris est classe E, F ou G. Les interdictions progressives de location (classe G depuis 2025, classe F en 2028, classe E en 2034) creent des opportunites significatives pour les acteurs specialises dans la renovation energetique.
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Les 2 piliers de creation de valeur
- Valoriser par la Renovation : Renovation energetique des actifs, baisse de la consommation d'energie, restructuration en adequation avec la loi Climat et Tertiaire, optimisation locative et de la "valeur verte"
- Valoriser par l'Usage : Residence principale et secondaire, residence geree (senior, etudiant, para), immeuble de rapport, meuble, coliving et bail mobilite, recyclage d'actif (bureaux, tertiaire)
Le contexte de marche : une opportunite unique
Le marche immobilier residentiel francais presente des opportunites considerables pour les acteurs agiles et opportunistes :
- 40% des logements ont un DPE inferieur ou egal a E
- 37% des logements sont consideres en sous-occupation (50% habites par une seule personne)
- 4,5 millions de m2 de bureaux disponibles en Ile-de-France (potentiel de transformation)
- 74% des acquereurs considerent le DPE comme determinant dans leur achat
- Plus de 5 millions de logements seront interdits a la location d'ici 2028
Qui est Wenova Asset Management ?
Wenova Asset Management est une societe de gestion de portefeuille AIFM agreee par l'Autorite des Marches Financiers sous le numero GP-202212. Basee a Paris, elle compte 14 collaborateurs et gere plus de 100 M€ d'encours sous gestion en pleine propriete, avec plus de 200 M€ d'operations pilotees et 6 fonds d'investissement.
L'equipe dirigeante Wenova AM
- Jordan Parmast - CEO, Associe : EDHEC Business School et Sorbonne, experience chez SG Banque Privee, Merrill Lynch, Morgan Stanley. Associe chez Equitim depuis 2011, board de plusieurs foncieres privees depuis 2013.
- Eric Saiz - COO, Associe : Ecole Polytechnique, Ponts et Chaussees, MBA Insead. Fondateur de KEYYO (CA 35M€, acquise par Bouygues en 2019). Plus de 15 ans dans l'immobilier.
- Felicie Casagrande - Directrice des Investissements, Associee : ESPI, carriere chez CBRE et JLL. Responsable des investissements chez Novaxia avant de rejoindre Wenova AM en 2024.
- Cyril Bonier - Directeur commercial, Associe : INSEEC, experience chez Novaxia et Keys REIM. Rejoint Wenova AM en 2022.
Strategie d'Investissement
Le FPCI-ELTIF Wenova Transition deploie une strategie en 4 etapes cles avec une duree moyenne des operations de 1 a 5 ans maximum :
1. Identification
Recherche de secteurs a fort potentiel de valorisation : actifs residentiels obsoletes, passoires thermiques, bureaux transformables.
2. Acquisition
Acquisition d'actifs obsoletes avec recherche systematique de decote a l'acquisition par rapport aux valeurs de marche.
3. Valorisation & Exploitation
Travaux de renovation energetique et repositionnement de l'actif selon les nouvelles normes et usages.
4. Cession
Strategies de cessions diversifiees avec un objectif de plus-values a la revente.
Zones ciblees par le Fonds
Le FPCI-ELTIF Wenova Transition investit exclusivement en France, dans les milieux urbains et peri-urbains :
- Paris et Grand Paris
- Metropoles francaises et peripheries
- Grandes villes francaises
Typologie d'actifs cibles
- Actifs residentiels : immeubles, maisons, appartements a renover
- Actifs tertiaires avec potentiel de transformation : bureaux obsoletes transformables en logements
Actifs en Portefeuille
Le FPCI-ELTIF Wenova Transition detient actuellement plusieurs projets en cours de realisation via ses Societes du Portefeuille :
Paris 13eme - Bd Saint-Marcel
Immeuble Haussmannien
Restructuration d'un immeuble en bloc Haussmannien, limitrophe du 5eme, a quelques pas du Jardin des Plantes. Renovation visant a transformer des actifs residentiels obsoletes en logements aux dernieres normes energetiques.
Paris 8eme - Rue de la Boetie
A deux pas des Champs-Elysees
Restructuration d'un immeuble en environnement Prime, a proximite immediate des Champs-Elysees. Configuration mixte : commerce (Burger King) en rez-de-chaussee et residence hoteliere aux etages superieurs.
Creteil 94000 - Rue Olof Palme
Proche transports et Universite
Portage foncier sur 24 mois pour la restructuration d'un batiment de bureaux de 4 500 m2 en residence etudiante de 300 lits. Acquisition bien en dessous des prix usuels avec fort potentiel de valorisation.
Paris 17eme - Avenue Gourgaud
Coeur du 17eme arrondissement
Renovation complete d'un hotel particulier a usage de bureaux, en conservant sa destination actuelle. Surface de 1 113 m2 repartie sur 5 niveaux, pouvant accueillir jusqu'a 100 personnes, avec jardin privatif de plus de 300 m2.
Bry-sur-Marne - Avenue de l'Europe
Coeur de ville, proche RER A
Portage foncier sur 18 mois d'un terrain de 3 056 m2 pour le developpement d'un ensemble immobilier mixte de 5 600 m2 : residence etudiante, commerces et places de stationnement. Proximite du campus universitaire et RER A.
Caracteristiques Principales
Informations Generales
Investissement & Accessibilite
Structure des Frais
Fiscalite & Labels
Partenaires
Les Avantages du FPCI-ELTIF Wenova Transition
Acces au Private Equity Immobilier
Acces a des operations immobilieres traditionnellement reservees aux acteurs institutionnels, via des societes non cotees.
TRI cible attractif
Objectif de performance de 8% net de frais et d'IS des societes projets sur une duree cible de 6 ans.
Fiscalite optimisee
Eligible art. 150-0 B Ter, PEA/PEA-PME, hors IFI, exoneration d'IR sur plus-values pour les particuliers.
Ticket d'entree accessible
Minimum de souscription a partir de 2 500€ (Part A1), rendant le private equity immobilier accessible aux particuliers.
Strategie en adequation avec le marche
Positionnement sur la renovation energetique, repondant aux obligations reglementaires (loi Climat) et aux attentes du marche.
Equipe experimentee
Wenova AM : plus de 200 M€ d'operations pilotees, 14 collaborateurs, equipe dirigeante avec track-record prouve.
Faible correlation
Investissement dans des actifs reels avec une faible correlation avec les actions et obligations traditionnelles.
Agrement ELTIF
Label europeen garantissant un cadre reglementaire protecteur pour les investisseurs particuliers eligibles.
Risques lies a l'investissement
Avertissement sur les risques
L'investissement dans un FPCI comporte des risques significatifs. Ce produit presente un risque de perte en capital et sa liquidite n'est pas garantie. Les investissements du Fonds sont des investissements a long terme. L'argent investi restera bloque pendant la duree de vie du Fonds (6 ans minimum).
Principaux facteurs de risques
- Risque de perte en capital : La Societe de Gestion fera ses meilleurs efforts pour que le Fonds realise ses objectifs. Toutefois, il n'existe aucune garantie que ces objectifs soient atteints. Investir dans le Fonds est une operation speculative.
- Risque d'illiquidite des Actifs : Les actifs sous-jacents (biens immobiliers) sont par nature peu liquides. Leur vente peut exiger des delais importants qui dependent de l'etat du marche immobilier.
- Risque lie a la gestion discretionnaire : L'investisseur s'en remet entierement a la Societe de Gestion pour conduire et gerer les affaires du Fonds. L'investisseur ne peut pas s'engager activement dans la gestion et l'activite du Fonds.
- Risque lie a l'immobilier : Le Fonds est expose aux risques du marche immobilier, incluant les fluctuations economiques et les imprevus lies aux renovations. Des erreurs d'analyse, des retards et des changements de reglementation peuvent reduire la valeur des investissements.
- Risque de taux : Une remontee des taux d'interet pourra avoir un impact negatif sur la performance de la poche de liquidites du Fonds.
- Risque de sous-performance : Il ne peut etre exclu que des circonstances de marche ou un defaut d'evaluation des opportunites puissent conduire a une sous-performance du Fonds par rapport aux objectifs de l'investisseur.
- Autres risques : Risques de contrepartie, risque de duree, risques en matiere de durabilite, risques lies a l'environnement economique.
Notre Avis sur le FPCI-ELTIF Wenova Transition
Un vehicule interessant pour diversifier son patrimoine
Le FPCI-ELTIF Wenova Transition represente une opportunite d'acces au private equity immobilier pour les investisseurs avertis recherchant une diversification de leur patrimoine avec une fiscalite optimisee. La strategie de renovation energetique est en parfaite adequation avec les evolutions reglementaires et les tendances de marche.
Le FPCI-ELTIF Wenova Transition se distingue par son positionnement strategique sur la renovation energetique, un segment porteur compte tenu des contraintes reglementaires croissantes sur les passoires thermiques et de la penurie de logements aux normes dans les zones tendues.
Points forts
- Strategie pertinente : Positionnement sur la renovation energetique, segment a fort potentiel
- Fiscalite attractive : Eligible 150-0 B Ter, PEA-PME, hors IFI
- Ticket d'entree accessible : A partir de 2 500€ (Part A1)
- TRI cible attractif : 8% net de frais sur 6 ans
- Equipe experimentee : Plus de 200 M€ d'operations pilotees
- Cadre reglementaire protecteur : Agrement ELTIF
- Portefeuille deja constitue : Plusieurs actifs en cours de realisation a Paris et IDF
- Partenaires de premier plan : ODDO BHF, Mazars, CMS Francis Lefebvre
Points de vigilance
- Blocage des fonds : Aucun rachat possible pendant la duree du Fonds (6 ans minimum)
- Risque de perte en capital : L'objectif de performance n'est pas garanti
- Profil de risque eleve : 6/7 sur l'echelle SRI
- Reserve aux investisseurs avertis : Necessite une bonne comprehension du private equity immobilier
- Pas de revenus reguliers : Les revenus sont capitalises
Pour qui est fait le FPCI-ELTIF Wenova Transition ?
Le FPCI-ELTIF Wenova Transition s'adresse principalement aux investisseurs qui :
- Recherchent une diversification de leur patrimoine vers le private equity immobilier
- Disposent d'un horizon d'investissement long terme (minimum 6 ans)
- Souhaitent beneficier d'une fiscalite optimisee (150-0 B Ter, PEA-PME)
- Acceptent un blocage total des fonds pendant la duree du Fonds
- Comprennent et acceptent un risque de perte en capital
- Sont sensibles aux enjeux de transition energetique dans l'immobilier
Notre recommandation
Le FPCI-ELTIF Wenova Transition peut constituer une composante de diversification interessante au sein d'un patrimoine deja constitue, pour des investisseurs avertis acceptant l'illiquidite et le risque de perte en capital inherents au private equity.
Point particulierement positif : la strategie de renovation energetique repond a un besoin structurel du marche immobilier francais, avec plus de 40% des logements classes E, F ou G et des interdictions de location progressives. Cette thematique offre un potentiel de creation de valeur significatif.
La fiscalite avantageuse (eligibilite 150-0 B Ter pour les chefs d'entreprise en apport-cession, PEA-PME pour les particuliers) renforce l'attractivite du produit pour les profils concernes.
Notre conseil : Le FPCI-ELTIF Wenova Transition peut representer 5 a 15% d'un portefeuille diversifie pour les investisseurs correspondant au profil cible. Il est essentiel de bien comprendre la nature illiquide de cet investissement et de ne pas y consacrer des fonds dont vous pourriez avoir besoin avant l'echeance du Fonds.
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Ce produit présente un risque de perte en capital et sa liquidité n'est pas garantie. Les investissements du Fonds sont des investissements à long terme. L'attention des souscripteurs est attirée sur le fait que leur argent restera bloqué pendant la durée de vie du Fonds.
L'objectif de performance est fondé sur la réalisation d'hypothèses de marché arrêtées par la Société de Gestion et n'est pas garanti. Il ne constitue en aucun cas une promesse de rendement ou de performance.
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