COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
Le FPCI-ELTIF Wenova Transition est un fonds opportuniste de private equity immobilier orienté résidentiel. Il cible, au travers de sociétés non cotées, l'acquisition, la restructuration et la rénovation énergétique d'actifs résidentiels dégradés ou énergivores, ainsi que des opérations de changement d'usage d'actifs immobiliers obsolètes. Il affiche un objectif de TRI de 8 % net, une durée de 6 ans et une fiscalité spécifique aux FPCI. C'est un produit à risque élevé (6 sur 7) dont le capital reste totalement bloqué pendant la vie du fonds.
Ce qu'il faut comprendre de la fiscalité avant d'aller plus loin
La fiscalité est l'argument principal de ce type de fonds. Elle est réelle, mais elle est conditionnelle et souvent mal présentée. Voici ce qu'elle recouvre exactement.
Éligibilité au PEA-PME : oui. Au PEA classique : non
Le PEA classique exclut les supports immobiliers : parts de sociétés civiles immobilières, titres de sociétés foncières. Un fonds investi en sociétés de projet immobilier n'y est pas éligible.
Le PEA-PME, en revanche, admet depuis la loi Pacte les parts de fonds d'investissement alternatif respectant les conditions du règlement européen ELTIF. C'est précisément l'objet de l'agrément ELTIF obtenu par le fonds. Cette éligibilité reste subordonnée au respect permanent des conditions du règlement par le fonds, ainsi qu'aux plafonds de versement propres au PEA-PME.
Exonération d'impôt sur le revenu : conditionnelle, et hors prélèvements sociaux
L'exonération d'impôt sur le revenu des distributions et plus-values d'un FPCI n'est pas automatique. Elle suppose notamment un engagement de conservation des parts pendant au moins cinq ans, le réinvestissement des sommes distribuées pendant cette période, et le respect par le fonds de ses quotas d'investissement.
Surtout : les prélèvements sociaux de 17,2 % restent dus dans tous les cas. L'exonération ne porte que sur l'impôt sur le revenu. Sur une plus-value de 100, un contribuable au taux marginal de 30 % économise l'impôt mais acquitte les prélèvements sociaux : le gain fiscal est réel, il n'est pas total.
Récapitulatif fiscal
Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque investisseur et est susceptible d'évoluer. Les conditions exactes figurent dans le règlement du fonds. Il est recommandé de faire valider l'application de ces régimes à votre cas avant toute souscription.
Faites vérifier l'application de ces régimes à votre situation
Apport-cession en cours, PEA-PME déjà alimenté, société à l'IS : le traitement fiscal réel dépend entièrement de votre configuration. Indiquez-nous la vôtre et le montant envisagé, nous vous disons ce qui s'applique et ce qui ne s'applique pas.
Faire vérifier ma situationSans engagement • Réponse sous 24h
Présentation du FPCI-ELTIF Wenova Transition
Le FPCI-ELTIF Wenova Transition est un Fonds Professionnel de Capital Investissement doté de l'agrément européen ELTIF. Il investit, au travers de sociétés non cotées, dans l'acquisition, la restructuration et la rénovation énergétique d'actifs résidentiels dégradés, ainsi que dans des opérations de changement d'usage d'immeubles obsolètes.
Cette stratégie répond à un besoin structurel de rénovation du parc immobilier français. Plus de 40 % des logements français ont un DPE inférieur ou égal à E, et l'interdiction progressive de location — classe G depuis 2025, classe F en 2028, classe E en 2034 — crée un flux de biens décotés que les acteurs spécialisés peuvent acquérir et repositionner.
Les deux leviers de création de valeur
- Valoriser par la rénovation : rénovation énergétique des actifs, baisse de la consommation, mise en conformité avec la loi Climat, optimisation locative et création de valeur verte.
- Valoriser par l'usage : transformation en résidence gérée (senior, étudiante), immeuble de rapport, meublé, coliving, bail mobilité, ou recyclage d'actifs tertiaires en logement.
Le contexte de marché
- 40 % des logements français ont un DPE inférieur ou égal à E
- 37 % des logements sont considérés en sous-occupation, la moitié étant habités par une seule personne
- 4,5 millions de m² de bureaux disponibles en Île-de-France, potentiel de transformation
- 74 % des acquéreurs considèrent le DPE comme déterminant dans leur achat
- Plus de 5 millions de logements seront interdits à la location d'ici 2028
Ce que l'agrément ELTIF change réellement
L'agrément ELTIF (Fonds Européen d'Investissement à Long Terme) permet à des investisseurs particuliers d'accéder à un fonds de private equity sans le ticket minimum de 100 000 € habituellement exigé pour un FPCI, et ouvre l'éligibilité au PEA-PME. En contrepartie, il impose au fonds un cadre réglementaire contraignant sur ses actifs éligibles et ses ratios de diversification. Ce n'est pas un label de qualité ni une garantie de performance : c'est un régime d'accès et de contrainte.
Wenova Asset Management, la société de gestion
Wenova Asset Management est une société de gestion de portefeuille agréée AIFM par l'Autorité des Marchés Financiers sous le numéro GP-202212. Basée à Paris, elle compte 14 collaborateurs et gère plus de 100 M€ d'encours en pleine propriété, pour plus de 200 M€ d'opérations pilotées et 6 fonds d'investissement.
L'équipe dirigeante
- Jordan Parmast, président et associé — EDHEC Business School et Sorbonne. Passé par SG Banque Privée, Merrill Lynch et Morgan Stanley. Associé chez Equitim depuis 2011, administrateur de plusieurs foncières privées depuis 2013.
- Éric Saiz, directeur des opérations et associé — École Polytechnique, Ponts et Chaussées, MBA Insead. Fondateur de Keyyo (35 M€ de chiffre d'affaires, cédée à Bouygues en 2019). Plus de quinze ans dans l'immobilier.
- Félicie Casagrande, directrice des investissements et associée — ESPI, parcours chez CBRE et JLL, puis responsable des investissements chez Novaxia avant de rejoindre Wenova AM en 2024.
- Cyril Bonier, directeur commercial et associé — INSEEC, expérience chez Novaxia et Keys REIM. Arrivé chez Wenova AM en 2022.
Une société jeune sur un métier exigeant
Wenova Asset Management a été agréée en 2022. Les profils individuels sont solides et expérimentés, mais la société elle-même n'a pas encore de cycle complet derrière elle sur ce type de stratégie : aucun fonds de promotion-rénovation n'est arrivé à son terme. Sur un placement bloqué six ans, c'est un élément à intégrer.
Stratégie d'investissement
Le fonds déploie une stratégie en quatre étapes, avec une durée moyenne des opérations de un à cinq ans.
1. Identification
Recherche de secteurs à fort potentiel de valorisation : actifs résidentiels obsolètes, passoires thermiques, bureaux transformables.
2. Acquisition
Acquisition d'actifs obsolètes avec recherche systématique d'une décote par rapport aux valeurs de marché.
3. Valorisation et exploitation
Travaux de rénovation énergétique et repositionnement de l'actif selon les nouvelles normes et les nouveaux usages.
4. Cession
Stratégies de cession diversifiées, avec un objectif de plus-value à la revente.
Zones et actifs ciblés
Le fonds investit exclusivement en France, en milieu urbain et péri-urbain : Paris et Grand Paris, métropoles françaises et leurs périphéries, grandes villes. Il vise des actifs résidentiels à rénover — immeubles, maisons, appartements — et des actifs tertiaires transformables en logement.
Actifs en portefeuille
Le fonds détient plusieurs projets en cours de réalisation via ses sociétés de portefeuille. On notera que trois des cinq opérations listées ne relèvent pas du résidentiel classique : deux portages fonciers pour résidences étudiantes et un immeuble de bureaux parisien. La stratégie affichée « orientée résidentiel » recouvre en pratique un spectre plus large.
Paris 13e — Boulevard Saint-Marcel
Immeuble haussmannien
Restructuration d'un immeuble haussmannien en bloc, limitrophe du 5e arrondissement, à proximité du Jardin des Plantes. Transformation en logements aux dernières normes énergétiques.
Paris 8e — Rue de la Boétie
À proximité des Champs-Élysées
Restructuration d'un immeuble en environnement prime. Configuration mixte : commerce en rez-de-chaussée et résidence hôtelière dans les étages.
Créteil (94) — Rue Olof Palme
Proche transports et université
Portage foncier sur 24 mois pour la restructuration d'un bâtiment de bureaux de 4 500 m² en résidence étudiante de 300 lits.
Paris 17e — Avenue Gourgaud
Cœur du 17e arrondissement
Rénovation complète d'un hôtel particulier à usage de bureaux, destination conservée. Cinq niveaux, capacité d'une centaine de postes, jardin privatif de plus de 300 m².
Bry-sur-Marne — Avenue de l'Europe
Cœur de ville, proche RER A
Portage foncier sur 18 mois d'un terrain de 3 056 m² pour le développement d'un ensemble mixte de 5 600 m² : résidence étudiante, commerces et stationnement.
Caractéristiques et frais
Informations générales
Vérifier l'état de la commercialisation
La période de souscription a été ouverte le 24 octobre 2024 pour une durée d'un an, prorogeable deux fois six mois. La part A4 n'était accessible que jusqu'au 31 janvier 2025. Compte tenu de ce calendrier, l'état actuel de la commercialisation doit être vérifié auprès de la société de gestion avant toute démarche.
Parts et tickets d'entrée
Structure des frais
Ce que signifie le carried interest à 8 %
Le seuil de déclenchement du partage de performance est fixé à 8 % net — c'est-à-dire exactement le TRI cible affiché. Tant que le fonds reste sous ce seuil, l'intégralité du gain revient aux souscripteurs. Au-delà, 20 % de la surperformance revient à la société de gestion. Autrement dit, l'objectif de 8 % correspond au point à partir duquel la société de gestion commence à être intéressée aux résultats.
Partenaires
Risques liés à l'investissement
Un produit à risque élevé, sans possibilité de sortie
L'indicateur de risque est de 6 sur 7. Le capital investi reste bloqué pendant toute la durée du fonds, soit six ans, prorogeable jusqu'à huit. Aucun rachat n'est possible pendant cette période, quelle que soit votre situation. Ce n'est pas une durée de détention recommandée : c'est une immobilisation contractuelle.
Principaux facteurs de risque
- Risque de perte en capital — La société de gestion met en œuvre ses meilleurs efforts pour atteindre les objectifs du fonds, sans qu'aucune garantie puisse être donnée. L'investissement présente un caractère spéculatif.
- Risque d'illiquidité des actifs — Les biens immobiliers sous-jacents sont par nature peu liquides. Leur cession peut exiger des délais importants selon l'état du marché.
- Risque de gestion discrétionnaire — L'investisseur s'en remet entièrement à la société de gestion et ne peut intervenir dans la conduite des opérations.
- Risque lié aux opérations de rénovation — Dépassements de budget, retards de chantier, refus d'autorisation d'urbanisme, découvertes techniques en cours de travaux : ces aléas sont inhérents à la restructuration d'immeubles anciens et peuvent réduire significativement la marge des opérations.
- Risque de taux et de financement — Le fonds peut recourir à l'endettement jusqu'à 30 % de l'actif net. Une remontée des taux renchérit le coût de ce levier et pèse sur la rentabilité des opérations.
- Risque de marché immobilier — La valeur de sortie des actifs rénovés dépend de l'état du marché au moment de la cession, qui peut différer sensiblement des hypothèses retenues à l'acquisition.
- Risque de sous-performance — Des circonstances de marché ou une évaluation erronée des opportunités peuvent conduire à une performance inférieure aux objectifs.
Notre avis sur le FPCI-ELTIF Wenova Transition
En résumé
Une thématique pertinente et une fiscalité réellement intéressante pour certains profils, mais un produit exigeant : risque 6 sur 7, capital bloqué six ans minimum, société de gestion sans cycle complet derrière elle. Il ne s'adresse pas au même investisseur qu'une SCPI ou une SCI en assurance-vie.
Ce qui plaide en faveur du fonds
Points forts
- Une thématique adossée à la réglementation — Les interdictions de location progressives créent un flux structurel de biens décotés. La stratégie ne repose pas sur un pari de marché mais sur une contrainte légale.
- Une fiscalité réellement différenciante — L'éligibilité au 150-0 B Ter est un argument fort pour un dirigeant en apport-cession, situation dans laquelle les alternatives sont peu nombreuses.
- Un ticket d'entrée accessible — 2 500 € pour la part A1, là où un FPCI classique exige 100 000 €.
- Un portefeuille déjà constitué — Cinq opérations identifiées à Paris et en Île-de-France, ce qui réduit le risque d'aveuglement au moment de la souscription.
- Des partenaires établis — ODDO BHF, Mazars, CMS Francis Lefebvre.
Ce qui doit être regardé lucidement
Points de vigilance
- Blocage total sur six à huit ans — Aucun rachat n'est possible, quelle que soit l'évolution de votre situation personnelle.
- Risque 6 sur 7 — L'avant-dernier niveau de l'échelle. Le capital n'est pas garanti et une perte substantielle est possible.
- Aucun revenu pendant la durée du fonds — Les revenus sont capitalisés. Ce produit ne convient pas à un besoin de revenus complémentaires.
- Frais élevés et cumulatifs — 6 % de droit d'entrée, jusqu'à 2,75 % de frais de gestion annuels, 2,5 % de commission d'acquisition, 1 % de commission de cession, puis 20 % de la performance au-delà de 8 %. L'objectif de 8 % net s'entend après ces frais, mais il suppose une performance brute nettement supérieure.
- Société de gestion jeune — Agréée en 2022, sans cycle complet abouti sur cette stratégie.
- Fiscalité conditionnelle — L'exonération d'IR suppose conservation et réinvestissement ; les prélèvements sociaux restent dus.
Pour quel profil ?
Ce fonds s'adresse à un investisseur qui réunit plusieurs conditions simultanément : un patrimoine déjà constitué et diversifié, une trésorerie dont il n'aura pas besoin avant huit ans, une compréhension du private equity et de son profil de risque, et idéalement une situation fiscale qui active l'un des leviers du produit — apport-cession en report d'imposition, ou PEA-PME disponible.
En l'absence de ces conditions, notamment de la première et de la deuxième, le rapport entre le risque pris et le gain espéré ne le justifie pas : 8 % de TRI cible non garanti ne rémunère pas suffisamment une immobilisation de huit ans assortie d'un risque 6 sur 7.
Dimensionnement. Pour un investisseur correspondant au profil, ce type de support ne devrait pas dépasser 5 à 15 % d'un portefeuille diversifié, et en aucun cas représenter une épargne de précaution ou un capital dont la disponibilité pourrait devenir nécessaire.
Questions fréquentes
Le FPCI-ELTIF Wenova Transition est-il éligible au PEA ?
Non au PEA classique, oui au PEA-PME. Le PEA classique exclut les supports immobiliers. Le PEA-PME admet en revanche, depuis la loi Pacte, les parts de fonds d'investissement alternatif respectant les conditions du règlement européen ELTIF — c'est l'agrément ELTIF du fonds qui fonde cette éligibilité, sous réserve du respect permanent des conditions par le fonds et des plafonds propres au PEA-PME.
Les plus-values sont-elles exonérées d'impôt ?
L'exonération porte sur l'impôt sur le revenu et elle est conditionnelle : engagement de conservation d'au moins cinq ans, réinvestissement des sommes distribuées pendant cette période, respect par le fonds de ses quotas d'investissement. Les prélèvements sociaux de 17,2 % restent dus dans tous les cas.
Quelle est la durée de blocage ?
Aucun rachat n'est possible pendant la durée du fonds, fixée à six ans et prorogeable deux fois un an à l'initiative de la société de gestion. Les sommes peuvent donc rester immobilisées jusqu'à huit ans. Il ne s'agit pas d'une durée recommandée mais d'un blocage contractuel.
Quel est le niveau de risque ?
L'indicateur de risque est de 6 sur 7, soit l'avant-dernier niveau de l'échelle. Il traduit un risque de perte en capital significatif, l'illiquidité totale des parts et l'exposition à des opérations de restructuration dont la réussite n'est pas garantie.
Comment fonctionne le carried interest ?
Le partage de performance est de 80/20 au-delà d'un seuil de 8 % net. Tant que la performance reste sous ce seuil, l'intégralité du gain revient aux souscripteurs ; au-delà, 20 % de la surperformance revient à la société de gestion. Le TRI cible de 8 % net correspond donc exactement au point de déclenchement.
Le fonds est-il encore ouvert à la souscription ?
La période de souscription a été ouverte pour un an à compter du 24 octobre 2024, prorogeable deux fois six mois. La part A4 n'était disponible que jusqu'au 31 janvier 2025. L'état actuel de la commercialisation doit être vérifié avant toute démarche : contactez-nous pour le savoir.
Documents
Documentation réglementaire
Pour recevoir le règlement du fonds, le document d'informations clés et le bulletin de souscription, écrivez-nous via notre formulaire de contact. La lecture du règlement est indispensable avant toute décision : c'est lui qui fixe les conditions exactes du régime fiscal et des modalités de sortie.
Avertissement important
Cette page est une communication à caractère informatif. Elle ne constitue ni une offre de souscription ni un conseil en investissement personnalisé. Veuillez vous référer au règlement du FIA et au document d'informations clés avant toute décision d'investissement.
Ce produit présente un risque de perte en capital et sa liquidité n'est pas garantie. L'argent investi restera bloqué pendant toute la durée de vie du fonds. L'objectif de performance est fondé sur des hypothèses de marché arrêtées par la société de gestion ; il n'est pas garanti et ne constitue pas une promesse de rendement.
Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque investisseur et est susceptible d'évoluer. Il est recommandé de consulter ses propres conseils au regard des considérations réglementaires, fiscales et comptables applicables. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Comment Bien Investir — Conseiller en Investissements Financiers — ORIAS n° 22004462 — ANACOFI-CIF E010271