COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
Simulateur démembrement SCPI : nue-propriété contre pleine propriété
Calculez le prix de la part en nue-propriété, le nombre de parts, la valeur récupérée au terme, le rendement implicite et le rendement brut qu'il faudrait en pleine propriété pour faire aussi bien après impôt
Combien rapporte la nue-propriété de SCPI ? Le nu-propriétaire achète la part avec une décote, ne touche aucun loyer pendant le démembrement, puis récupère la pleine propriété au terme, sans impôt ni frais. Son rendement implicite se calcule à partir de la clé de répartition : une part achetée 65 % de sa valeur pour 10 ans rapporte 4,40 % par an, sans revalorisation. Pour un contribuable à 30 %, il faudrait un rendement brut d'environ 8 % en pleine propriété pour obtenir autant après impôt et prélèvements sociaux.
Simulez votre investissement en nue-propriété
| Poste | Pleine propriété | Nue-propriété |
|---|
Faites vérifier la clé, la SCPI et la durée adaptées à votre horizon avant de souscrire.
Quel rendement selon la durée du démembrement ?
| Durée | Part payée en nue-propriété | Décote | Rendement implicite annuel |
|---|---|---|---|
| 3 ans | 86 % à 87,5 % | 12,5 % à 14 % | 4,55 % à 5,16 % |
| 5 ans | Environ 80 % | Environ 20 % | Environ 4,56 % |
| 10 ans | 64 % à 66,9 % | 33,1 % à 36 % | 4,10 % à 4,56 % |
| 20 ans | 52 % à 56 % | 44 % à 48 % | 2,94 % à 3,32 % |
Calcul du cabinet : rendement implicite = (1 ÷ part payée) puissance (1 ÷ durée), moins 1, sans revalorisation du prix de la part. Grilles des sociétés de gestion EDR REIM et Alderan relevées en 2026 ; chaque SCPI publie la sienne et la révise.
La durée la plus longue n'est pas la plus rentable : la décote augmente moins vite que la durée, et le rendement implicite baisse au-delà de 10 ans. Une longue durée se justifie surtout par l'horizon du projet, par exemple une retraite ou une transmission. Le détail par SCPI figure sur nos pages nue-propriété EDR Europa et nue-propriété Comète.
Exemple : 100 000 € en nue-propriété ou en pleine propriété
| Sur 10 ans | Pleine propriété | Nue-propriété, clé de 65 % |
|---|---|---|
| Parts acquises | 500 parts à 200 € | 769 parts à 130 € |
| Loyers perçus | 50 000 € | 0 € |
| Impôt et prélèvements sociaux | 22 580 € | 0 € |
| Valeur des parts au terme | 100 000 € | 153 800 € |
| Gain net | 27 420 € | 53 830 € |
| Rendement annuel net | 2,45 % | 4,40 % |
Calcul du cabinet. Impôt sur les loyers : 30 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, dont 6,8 % de CSG déductible, soit 45,16 % au total. Additionner simplement 30 % et 17,2 % surestimerait l'impôt. Loyers non réinvestis. Le gain de la nue-propriété n'est imposé qu'en cas de revente, au régime des plus-values immobilières.
Quelle est la fiscalité de la nue-propriété de SCPI ?
- Pendant le démembrement : aucun revenu, donc ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux pour le nu-propriétaire ; c'est l'usufruitier qui est imposé sur les loyers
- Au terme : la pleine propriété se reconstitue automatiquement, sans impôt ni frais
- À la revente : plus-value immobilière calculée à partir du prix payé pour la nue-propriété, avec les abattements pour durée de détention, qui courent depuis l'achat de la nue-propriété
- IFI : c'est l'usufruitier qui déclare les parts pour leur valeur en pleine propriété (article 968 du CGI), sauf exceptions comme l'usufruit légal du conjoint survivant. Voir réduire son IFI
- Crédit : les intérêts d'un emprunt contracté pour acheter la nue-propriété de parts de SCPI ne sont pas déductibles (Conseil d'État, 24 février 2017, n° 395983). Voir investir en SCPI à crédit
- Frais : pas de frais de notaire, mais une commission de souscription incluse dans le prix de la part, sur laquelle s'applique la clé
Aucun revenu pendant toute la durée, capital bloqué en pratique, car il n'existe pas de marché organisé pour revendre une nue-propriété isolée, et risque de baisse du prix de la part au terme. Pour une SCPI investie hors de France, les loyers ne supportent pas les prélèvements sociaux : l'avantage fiscal du démembrement est plus faible. Tous les détails sur notre page pilier démembrement immobilier.
Quelles SCPI acheter en nue-propriété avec le cabinet ?
Nous proposons la nue-propriété de plusieurs SCPI, avec leur grille de clés de répartition et leur rendement implicite par durée. La souscription se fait avec un conseiller, qui recherche aussi l'usufruitier en face.
Vous cherchez plutôt des revenus ou une solution pour une société ? Voir l'usufruit de SCPI pour la trésorerie d'entreprise, notre comparatif des fonds d'usufruit, France Valley Usu Select et la SAS Wenova Usufruit. Pour choisir la SCPI elle-même, consultez notre classement des SCPI.
Quelle durée et quelle SCPI pour votre projet ? Nous comparons les grilles et vous proposons la nue-propriété adaptée à votre horizon.
Comment le simulateur calcule-t-il ?
- Nue-propriété : prix de la part multiplié par la clé, nombre entier de parts, valeur au terme selon l'évolution du prix ; rendement implicite = (valeur au terme ÷ montant investi) puissance (1 ÷ durée), moins 1
- Pleine propriété : loyers au taux de distribution sur le prix de l'année, imposés à votre tranche et aux prélèvements sociaux de 17,2 %, diminués de l'économie liée à 6,8 % de CSG déductible ; loyers non réinvestis
- Rendement brut équivalent : taux de distribution qu'il faudrait en pleine propriété pour égaler, après impôt, le rendement implicite de la nue-propriété
Le simulateur ne tient pas compte de la fiscalité propre aux revenus de source étrangère, des frais de gestion de la SCPI hors commission de souscription, ni de l'imposition d'une revente. Les performances passées des SCPI ne préjugent pas des performances futures.
Questions fréquentes sur le démembrement de SCPI
Qu'est-ce que le démembrement de SCPI ?
Le démembrement sépare la part de SCPI en deux droits pour une durée fixée, en général de 3 à 20 ans : l'usufruit, qui donne droit aux loyers, et la nue-propriété. Le nu-propriétaire paie la part avec une décote, ne touche aucun revenu pendant la durée, puis récupère la pleine propriété au terme, automatiquement et sans impôt ni frais.
Quelle est la décote en nue-propriété de SCPI ?
Elle dépend de la durée et de la SCPI, chaque société de gestion publiant sa grille. Sur les grilles d'EDR Europa et de Comète en vigueur en 2026, le nu-propriétaire paie de 86 % à 87,5 % du prix pour 3 ans, environ 80 % pour 5 ans, de 64 % à 66,9 % pour 10 ans et de 52 % à 56 % pour 20 ans.
Comment calculer le rendement de la nue-propriété de SCPI ?
Le rendement implicite se calcule à partir de la clé de répartition : (1 divisé par la part payée) à la puissance (1 divisé par la durée), moins 1, à prix de part constant. Une nue-propriété achetée 65 % de la valeur pour 10 ans rapporte 4,40 % par an, sans impôt pendant la durée.
Quelle durée de démembrement choisir ?
La durée doit correspondre à votre horizon, par exemple une date de retraite. La plus longue n'est pas la plus rentable : sur les grilles 2026, le rendement implicite est souvent le plus élevé entre 3 et 10 ans et baisse vers 3 % sur 20 ans, la décote progressant moins vite que la durée.
Quels sont les avantages fiscaux de la nue-propriété de SCPI ?
Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu, donc ne paie ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux pendant le démembrement, et la reconstitution de la pleine propriété au terme n'est pas imposée. Les parts n'entrent pas dans son IFI, c'est l'usufruitier qui les déclare. L'avantage est plus fort pour un contribuable imposé à 30 % ou plus.
La nue-propriété de SCPI est-elle soumise à l'IFI ?
Non pour le nu-propriétaire : selon l'article 968 du CGI, c'est l'usufruitier qui déclare les parts pour leur valeur en pleine propriété, sauf exceptions prévues par la loi, comme l'usufruit légal du conjoint survivant.
Peut-on acheter la nue-propriété de SCPI à crédit ?
Oui, mais les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles : le Conseil d'État l'a jugé pour la nue-propriété de parts de SCPI le 24 février 2017. Le nu-propriétaire n'ayant pas de revenus fonciers, il rembourse le crédit sur ses autres ressources.
Peut-on revendre une nue-propriété de SCPI avant le terme ?
C'est difficile : il n'existe pas de marché organisé pour une nue-propriété isolée, et une revente anticipée se fait au cas par cas, souvent avec une décote supplémentaire. Il faut donc choisir une durée compatible avec ses besoins de liquidité.
Pour aller plus loin
Avertissement. Les résultats de ce simulateur sont des estimations indicatives fondées sur les informations saisies et des hypothèses simplifiées ; ils ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé et n'engagent pas le cabinet.
L'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque sur les revenus ; la nue-propriété ne verse aucun revenu pendant le démembrement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Règles fiscales de 2026, susceptibles d'évoluer.
Comment Bien Investir, ORIAS n° 22004462, membre de l'ANACOFI-CIF n° E010271.
Sources
- Code général des impôts : articles 150 U et suivants (plus-values immobilières) et 968 (IFI et démembrement)
- Service-public.fr : IFI, personnes et biens concernés
- Conseil d'État, 24 février 2017, n° 395983, intérêts d'emprunt du nu-propriétaire de parts de SCPI
- Grilles de clés de répartition EDR REIM et Alderan, 2026 ; ASPIM, taux de distribution moyen des SCPI en 2025