COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
Cette page traite uniquement de l'acquisition de parts de la SCPI Comète en nue-propriété temporaire : la grille de répartition applicable, le prix par part selon la durée retenue, le traitement fiscal et les points à vérifier avant de s'engager. Pour le fonds lui-même — performances, patrimoine, société de gestion, frais, risques — tout est réuni sur notre analyse complète de la SCPI Comète. Le mécanisme général du démembrement est expliqué dans notre guide du démembrement immobilier.
Ce que la nue-propriété apporte sur cette SCPI en particulier
Le démembrement produit partout les mêmes effets de principe. Trois éléments sont en revanche propres à la SCPI Comète et méritent d'être regardés avant de choisir une durée.
Trois points spécifiques à Comète
- Une amplitude de durées large : 3 à 20 ans, soit 18 clés annuelles. La plupart des sociétés de gestion ouvrent le démembrement entre 5 et 15 ans. Ici, une durée courte de 3 ou 4 ans reste accessible — utile pour couvrir une période de forte imposition identifiée — comme une durée de 18 ou 20 ans alignée sur une date de départ à la retraite.
- Un patrimoine intégralement situé hors de France. C'est la caractéristique structurante du fonds, et elle change l'arbitrage. Les revenus de source étrangère échappent aux prélèvements sociaux de 17,2 %, qui ne portent que sur la quote-part de source française : le revenu auquel le nu-propriétaire renonce est donc déjà moins taxé que sur une SCPI française. Le mécanisme est détaillé dans notre guide des SCPI européennes.
- Un fonds jeune, en phase de déploiement rapide. Comète a été créée en décembre 2023. Un démembrement de quinze ou vingt ans engage sur un historique de distribution encore court, dont les premiers exercices ne préjugent pas des suivants. Cet élément pèse davantage sur les durées longues que sur les durées courtes.
Clé de démembrement de la SCPI Comète
La clé de démembrement répartit le prix de la part entre le nu-propriétaire et l'usufruitier selon la durée retenue. La grille ci-dessous est celle communiquée par Alderan, appliquée au prix de souscription de 250 €. Les deux valeurs se cumulent toujours à 100 % du prix de part.
Comment lire ce tableau
Exemple sur 10 ans :
- Le nu-propriétaire acquiert la part à 167,50 €, soit 67,00 % du prix
- L'usufruitier acquiert son droit à 82,50 €, soit 33,00 %
- Total : 250 €, le prix de souscription en pleine propriété
- Au terme des 10 ans, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire détient la part entière, sans acte ni frais
- Grille indicative et non contractuelle, susceptible d'évoluer
| Durée | Nue-propriété (%) | Nue-propriété (€) | Usufruit (%) | Usufruit (€) | Rendement implicite |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 ans | 87,50 % | 218,75 € | 12,50 % | 31,25 € | 4,55 % |
| 4 ans | 84,00 % | 210,00 € | 16,00 % | 40,00 € | 4,45 % |
| 5 ans | 80,00 % | 200,00 € | 20,00 % | 50,00 € | 4,56 % |
| 6 ans | 77,00 % | 192,50 € | 23,00 % | 57,50 € | 4,45 % |
| 7 ans | 74,00 % | 185,00 € | 26,00 % | 65,00 € | 4,40 % |
| 8 ans | 71,50 % | 178,75 € | 28,50 % | 71,25 € | 4,28 % |
| 9 ans | 70,00 % | 175,00 € | 30,00 % | 75,00 € | 4,04 % |
| 10 ans | 67,00 % | 167,50 € | 33,00 % | 82,50 € | 4,09 % |
| 11 ans | 65,50 % | 163,75 € | 34,50 % | 86,25 € | 3,92 % |
| 12 ans | 64,00 % | 160,00 € | 36,00 % | 90,00 € | 3,79 % |
| 13 ans | 63,00 % | 157,50 € | 37,00 % | 92,50 € | 3,62 % |
| 14 ans | 62,00 % | 155,00 € | 38,00 % | 95,00 € | 3,47 % |
| 15 ans | 61,00 % | 152,50 € | 39,00 % | 97,50 € | 3,35 % |
| 16 ans | 60,00 % | 150,00 € | 40,00 % | 100,00 € | 3,24 % |
| 17 ans | 59,00 % | 147,50 € | 41,00 % | 102,50 € | 3,15 % |
| 18 ans | 58,00 % | 145,00 € | 42,00 % | 105,00 € | 3,07 % |
| 19 ans | 57,00 % | 142,50 € | 43,00 % | 107,50 € | 3,00 % |
| 20 ans | 56,00 % | 140,00 € | 44,00 % | 110,00 € | 2,94 % |
La durée la plus longue n'est pas la plus rentable
C'est la lecture la moins intuitive de cette grille, et elle est visible dans la dernière colonne. La décote augmente bien avec la durée — de 12,5 % sur 3 ans à 44 % sur 20 ans — mais elle progresse moins vite que le temps nécessaire pour l'obtenir. Le rendement implicite culmine à 4,56 % sur 5 ans, se maintient au-dessus de 4 % jusqu'à 10 ans, puis se dégrade régulièrement pour tomber à 2,94 % sur 20 ans.
Autrement dit : allonger la durée sert à couvrir une période de fiscalité élevée ou à faire coïncider le terme avec un événement précis (départ à la retraite, fin d'un crédit, majorité d'un enfant), pas à maximiser un rendement. Accepter d'immobiliser un capital vingt ans pour 2,94 % annualisés revient à consentir, pour le double d'engagement, un rendement inférieur d'un tiers à celui d'un démembrement de cinq ans. Ce raisonnement suppose un prix de part inchangé sur toute la période, hypothèse qui n'est ni garantie ni certaine dans un sens comme dans l'autre — l'évolution du prix de part se retrouve intégralement dans le résultat du nu-propriétaire.
Une anomalie utile à repérer dans la grille
La progression n'est pas régulière. La ligne à 9 ans affiche une clé de 70,00 %, soit 175,00 € la part, quand celle à 10 ans descend à 67,00 %, soit 167,50 €. Le nu-propriétaire qui retient dix ans paie donc moins cher qu'à neuf ans, pour un retour en pleine propriété différé d'une seule année : 4,09 % annualisés contre 4,04 %. Le même constat vaut entre 4 et 5 ans, la ligne à cinq ans étant la plus favorable de toute la grille. Il n'y a rien d'anormal à cela — les grilles sont bâties sur les débouchés du marché de l'usufruit, pas sur une formule mathématique — mais la lecture ligne à ligne fait gagner quelques dixièmes de point sans effort.
Comparer avec les autres SCPI démembrées : les grilles diffèrent sensiblement d'une société de gestion à l'autre, y compris à durée identique. Consultez notre comparatif des clés de répartition des SCPI, la grille de la nue-propriété EDR Europa et notre classement des SCPI.
Simulateur nue-propriété Comète
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Résultat de la simulation
À la souscription
Au terme du démembrement
Rendement implicite de l'opération
Lecture : le montant investi correspond au nombre entier de parts acquises au prix de la nue-propriété. Aucun revenu n'est perçu pendant la durée, donc aucune imposition ni déclaration au titre de ces parts. Au terme, la pleine propriété est reconstituée automatiquement. Le résultat dépend entièrement de l'hypothèse d'évolution du prix de part retenue : le prix de part n'est pas garanti et peut baisser. Un simulateur multi-SCPI est également disponible.
Traitement fiscal de la nue-propriété
Le nu-propriétaire de parts de SCPI ne perçoit aucun revenu pendant la durée du démembrement. Cette absence de revenu commande l'essentiel du régime applicable.
Pendant le démembrement
- Aucun revenu imposable. Les dividendes reviennent intégralement à l'usufruitier, qui les déclare. Le nu-propriétaire n'a rien à porter sur sa déclaration au titre de ces parts, ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux.
- Aucune assiette IFI. En application de l'article 968 du CGI, c'est l'usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété des parts démembrées, sous réserve des exceptions limitativement énumérées par ce texte.
- Aucun frottement à l'échéance. L'extinction de l'usufruit et la reconstitution de la pleine propriété ne constituent pas un fait générateur d'imposition.
L'argument fiscal est ici plus faible qu'ailleurs
Le raisonnement habituel du démembrement consiste à dire qu'en renonçant aux revenus, on évite une fiscalité de l'ordre de la tranche marginale d'imposition augmentée de 17,2 %. Sur une SCPI française, l'argument porte. Sur Comète, intégralement investie hors de France, les 17,2 % ne sont pas au rendez-vous : les revenus de source étrangère ne supportent pas les prélèvements sociaux, la double imposition étant neutralisée selon la convention applicable par la méthode du taux effectif ou par un crédit d'impôt, après une retenue à la source prélevée dans le pays d'investissement.
La comparaison entre nue-propriété et pleine propriété doit donc être refaite avec le régime réellement applicable, et non avec le raccourci habituel. Les trois autres ressorts du montage restent entiers : absence de revenu à déclarer pour un contribuable qui n'en veut pas, sortie de l'assiette IFI, et constitution d'un capital à échéance connue.
Ce qui n'est pas déductible
Les intérêts d'emprunt d'un nu-propriétaire de parts de SCPI ne sont pas déductibles. Le Conseil d'État l'a jugé le 24 février 2017 (n° 395983) : l'immeuble appartient à la société, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu, et la tolérance admise en immobilier détenu en direct — lorsque l'usufruitier loue nu et est imposé en revenus fonciers — ne s'étend pas aux parts de société immobilière.
Une acquisition à crédit en nue-propriété reste possible, mais elle se juge alors sur le seul écart entre le rendement implicite de la grille et le coût du crédit, sans aucun coup de pouce fiscal, et avec des échéances à honorer sur des années où le placement ne produit rien.
À la revente, après le démembrement
Si les parts sont cédées une fois la pleine propriété reconstituée, la plus-value relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec les abattements pour durée de détention (exonération totale à 22 ans pour l'impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
Deux règles jouent en faveur du nu-propriétaire. Lorsque la nue-propriété a été acquise à titre onéreux et que l'usufruit a été recueilli par extinction, la doctrine administrative (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10) admet de retenir comme prix d'acquisition la valeur de la pleine propriété du bien à la date d'entrée de la nue-propriété dans le patrimoine, et non le seul prix payé pour la nue-propriété. Par ailleurs, la durée de détention se décompte depuis l'acquisition de la nue-propriété : les années de démembrement comptent pour les abattements.
À quel profil ce démembrement s'adresse
La nue-propriété ne se juge pas sur la décote affichée mais sur la concordance entre la durée retenue et une situation personnelle. Trois paramètres commandent le choix : la tranche marginale d'imposition actuelle, la date à laquelle les revenus deviennent utiles, et la capacité à immobiliser le capital jusqu'au terme sans en avoir besoin.
| Situation | Plage de durées à examiner | Ce qui la justifie |
|---|---|---|
| Année ou période courte de revenus exceptionnels (cession, prime, indemnité) | 3 à 5 ans | Placer une somme sans créer de revenu imposable pendant que la tranche marginale est au plus haut, sur les lignes au meilleur rendement implicite de la grille |
| Capitalisation à horizon moyen, en complément d'une poche détenue en pleine propriété | 6 à 10 ans | Décote de 23 % à 33 % avec un rendement implicite encore supérieur à 4 %, sans immobiliser le capital sur une génération |
| Départ à la retraite identifié, avec baisse attendue de la tranche marginale | Durée calée sur la date de départ | Acquérir pendant les années de forte imposition et percevoir les revenus une fois la tranche abaissée : c'est la date qui commande, pas le rendement |
| Patrimoine soumis à l'IFI | Durée calée sur la période d'assujettissement anticipée | Les parts sortent de l'assiette du nu-propriétaire pendant toute la durée, l'usufruitier les déclarant en pleine propriété |
| Capital destiné à un projet daté (études, acquisition) | 3 à 7 ans | Échéance certaine et aucune gestion dans l'intervalle, avec un horizon qui limite l'exposition à l'évolution du prix de part |
| Préparation d'une transmission | 13 à 20 ans | Décote maximale à l'entrée et reconstitution progressive de la valeur, au prix d'un rendement implicite nettement plus faible |
Ce qui rend le démembrement inadapté
- Un besoin de revenus complémentaires à court ou moyen terme. Aucun revenu n'est versé jusqu'au terme : la pleine propriété est alors le mode de détention à retenir.
- Une épargne de précaution qui n'est pas constituée par ailleurs. Le capital doit rester immobilisé jusqu'à l'échéance ; sortir avant suppose de trouver un acquéreur de gré à gré.
- Une tranche marginale d'imposition faible. L'avantage principal du montage — l'absence de revenu imposable — a d'autant moins de valeur que la fiscalité évitée est modeste, et elle l'est déjà davantage ici du fait de l'absence de prélèvements sociaux sur les revenus étrangers.
- Une recherche de rendement à court terme. Le gain se matérialise en une fois, au terme, et dépend du prix de part à cette date.
Ce qu'il faut vérifier avant de s'engager
Cinq points à examiner
- La durée est irrévocable. Elle est fixée à la souscription et ne se modifie pas ensuite. Aucun revenu ne sera perçu jusqu'au terme : le capital doit être disponible pour toute la période.
- La commission de souscription reste incluse dans le prix de part. Elle est de 10 % hors taxes sur cette SCPI, ce que traduit l'écart entre le prix de souscription de 250 € et le prix de retrait de 225 €. La décote de démembrement ne la supprime pas ; elle s'applique simplement à un montant investi plus faible. C'est un élément déterminant sur les durées courtes, et cela signifie que l'horizon réel de détention dépasse la seule durée du démembrement.
- Un droit démembré isolé ne dispose pas de marché organisé. Revendre une nue-propriété en cours de démembrement suppose de trouver un acquéreur de gré à gré, sans garantie de prix ni de délai. La société de gestion recommande d'ailleurs de conserver ses droits pendant toute la durée du démembrement.
- Le prix de part n'est pas garanti. Le nu-propriétaire supporte intégralement son évolution, à la hausse comme à la baisse. Une révision à la baisse du prix de souscription pendant le démembrement viendrait diminuer d'autant la valeur récupérée au terme.
- Les clés sont indicatives. La grille reproduite ici est celle communiquée par la société de gestion à la date de mise à jour. Elle n'est pas contractuelle et peut évoluer à tout moment ; seule la grille applicable au jour de la souscription fait foi.
Les risques propres au fonds — historique court, déploiement rapide de la collecte, exposition au risque de change et aux marchés immobiliers étrangers, absence de référencement en assurance vie — sont détaillés sur la page d'analyse de la SCPI et dans notre page sur les risques d'investissement en SCPI.
SCPI Comète
L'analyse complète du fonds : performances, patrimoine, société de gestion, frais, risques
Clés de répartition des SCPI
Comparez les grilles de démembrement des SCPI du marché, durée par durée
Guide du démembrement
Nue-propriété, usufruit, temporaire ou viager : le mécanisme et sa fiscalité
Au terme du démembrement
À l'échéance, l'usufruit s'éteint de plein droit. Aucune démarche ni frais ne sont à engager : les parts deviennent pleinement productives de revenus et les distributions sont versées au nouveau plein propriétaire. Trois suites sont alors possibles.
1. Conserver et percevoir les revenus
C'est la logique la plus fréquente lorsque le démembrement a été calé sur un départ à la retraite : l'acquisition se fait pendant les années de tranche marginale élevée, la perception des revenus intervient une fois celle-ci abaissée. Sur Comète, ces revenus sont intégralement de source étrangère et se déclarent au moyen du formulaire 2047 ventilé pays par pays, puis reportés sur la 2042.
2. Céder les parts
La cession relève du régime des plus-values immobilières décrit plus haut. Rappel utile : les parts de SCPI ne sont pas cotées et leur cession dépend de l'existence de contreparties.
3. Redémembrer ou transmettre
Un nouveau démembrement temporaire peut être mis en place pour prolonger la phase de capitalisation. La nue-propriété peut aussi servir de support à une stratégie de transmission, ou basculer vers un démembrement viager — dont la clé relève alors du barème de l'article 669 du CGI, et non de la grille par durée présentée ici.
Déterminer la durée adaptée à votre situation
Le choix de la durée dépend de votre fiscalité actuelle, de votre horizon et de la date à laquelle vous souhaitez disposer des revenus. Nous étudions ces paramètres avec vous.
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Questions fréquentes
La grille communiquée par Alderan va de 87,50 % pour 3 ans à 56,00 % pour 20 ans pour la nue-propriété. Appliquée au prix de part de 250 €, la nue-propriété sur 10 ans ressort à 67,00 %, soit 167,50 € par part, et l'usufruit à 33,00 %, soit 82,50 €. Ces clés sont indicatives et non contractuelles.
Dix-huit durées, de 3 à 20 ans, avec une granularité annuelle. La durée est fixée à la souscription et ne se modifie pas ensuite : aucun revenu n'est perçu jusqu'au terme.
La durée dépend de la situation, pas de la décote affichée. Le rendement implicite de la grille culmine à 4,56 % sur 5 ans, se maintient au-dessus de 4 % jusqu'à 10 ans, puis se dégrade jusqu'à 2,94 % sur 20 ans. Allonger la durée sert à faire coïncider le terme avec un événement identifié, départ à la retraite ou projet daté, pas à améliorer le rendement.
Parce que la grille n'est pas régulière. À 9 ans, la nue-propriété vaut 70,00 % du prix de part, soit 175,00 € ; à 10 ans, elle vaut 67,00 %, soit 167,50 €. Le nu-propriétaire paie donc moins cher pour une durée plus longue d'un an seulement, ce qui donne 4,09 % annualisés à 10 ans contre 4,04 % à 9 ans. Les grilles sont bâties sur les débouchés du marché de l'usufruit, pas sur une formule mathématique : la lecture ligne à ligne est utile.
Non. À l'échéance, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans acte, sans frais et sans fait générateur d'imposition. Le gain lié à la reconstitution de la pleine propriété ne supporte ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux.
Oui. En application de l'article 968 du CGI, c'est l'usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété des parts démembrées. Le nu-propriétaire ne les porte pas dans son assiette IFI pendant toute la durée du démembrement, sauf dans les cas d'exception limitativement énumérés par ce même article.
Non. Le Conseil d'État a jugé le 24 février 2017 (n° 395983) que le nu-propriétaire de parts de société immobilière ne peut pas déduire ses intérêts d'emprunt : l'immeuble appartient à la société et il ne perçoit aucun revenu. La tolérance admise en immobilier détenu en direct ne s'étend pas aux parts de SCPI.
Elle reste incluse dans le prix de souscription de 250 €, donc dans la base sur laquelle s'applique la clé de démembrement. La décote ne la fait pas disparaître : c'est ce que traduit l'écart entre le prix de souscription de 250 € et le prix de retrait de 225 €. Le démembrement se juge donc sur la durée retenue et sur l'horizon de détention réel, et non sur la seule décote affichée.
L'argument fiscal habituel du démembrement est plus faible ici. Les revenus de source étrangère ne supportent pas les prélèvements sociaux de 17,2 %, qui ne portent que sur la quote-part de source française : le revenu auquel le nu-propriétaire renonce est donc déjà moins taxé que sur une SCPI française. Les trois autres ressorts du montage restent entiers : absence de revenu imposable pour un contribuable qui n'en veut pas, sortie de l'assiette IFI et constitution d'un capital à échéance connue.
Le démembrement viager de parts de SCPI existe et Comète figure parmi les fonds sur lesquels il peut être envisagé. La répartition se fait alors selon le barème de l'article 669 du CGI, en fonction de l'âge de l'usufruitier, et non selon la grille par durée présentée sur cette page, qui ne concerne que le démembrement temporaire.
SCPI Comète d'Alderan : avis et analyse
Performances, patrimoine, société de gestion, frais, risques et modes de détention →
Comment Bien Investir – Benoît Richard – ORIAS n°22004462 – ANACOFI-CIF E010271