Le risque de liquidité constitue le principal risque des SCPI. Contrairement aux actions cotées en bourse que vous pouvez vendre instantanément, la revente de parts de SCPI n'est pas garantie et peut prendre du temps.

Comment fonctionne la revente ?

La cession de parts (vente) fonctionne selon le mécanisme dit de "retrait-souscription". Concrètement, cela signifie que :

• Vous pouvez vendre vos parts uniquement s'il existe des acheteurs
• Les demandes de souscription doivent exister pour un montant au moins équivalent
• La société de gestion ne peut pas garantir le rachat de vos parts
• En période de forte demande de retrait, des délais peuvent s'allonger considérablement

Quand ce risque se matérialise-t-il ?

• Crises économiques : panique des investisseurs créant une asymétrie entre vendeurs et acheteurs
• Difficultés spécifiques d'une SCPI : baisse des rendements, problèmes de gestion
• Changement de fiscalité : modification défavorable des règles fiscales
• Hausse des taux d'intérêt : rendement moins attractif comparé à d'autres placements

Les SCPI ne prévoient aucune protection contre les aléas de marché ni aucune garantie en capital. Vous pourriez perdre une partie, voire la totalité de votre investissement initial.

Causes potentielles de perte en capital

• Baisse de la valeur des actifs immobiliers : correction du marché, obsolescence, dévalorisation de zones géographiques
• Augmentation des taux d'intérêt : impact négatif sur la valorisation de l'immobilier
• Crise économique majeure : chute généralisée des valeurs immobilières
• Vacance locative importante : difficulté à trouver des locataires, baisse des revenus
• Défaillance de locataires majeurs : impayés, faillites d'entreprises locataires
• Évolution défavorable d'un secteur : déclin du commerce physique, télétravail massif pour les bureaux

Mécanisme de la perte

La perte en capital se matérialise de deux façons :

1. Baisse du prix de retrait : la valeur de la part diminue par rapport au prix de souscription initial
2. Vente forcée en période basse : obligation de vendre à perte pour récupérer des liquidités

Le risque de taux d'intérêt est particulièrement pertinent dans le contexte actuel de politique monétaire restrictive. Les variations des taux directeurs des banques centrales ont un impact direct et significatif sur les SCPI.

Double impact des hausses de taux

Les hausses de taux d'intérêt affectent les SCPI de deux manières principales :

• Sur la valorisation des SCPI : quand les taux augmentent, les placements obligataires deviennent plus attractifs, ce qui peut entraîner une baisse de la demande pour les SCPI et donc de leur prix de part
• Sur le coût de la dette : les SCPI utilisent souvent l'effet de levier (crédit). Une hausse des taux augmente leurs charges financières et réduit leur rentabilité

Mécanisme de la dévalorisation

Prenons un exemple concret : si les obligations d'État offrent un rendement de 4% sans risque, un investisseur exigera un rendement supérieur (par exemple 6-7%) pour accepter le risque des SCPI. Si une SCPI distribue 5% de rendement, sa valeur de part devra baisser pour que le rendement devienne attractif.

Impact sur le refinancement

Les SCPI qui ont contracté des emprunts à taux variable ou qui doivent refinancer leur dette voient leurs charges financières augmenter significativement :

• Coût des nouveaux emprunts : taux d'emprunt beaucoup plus élevés qu'en période de taux bas
• Refinancement de la dette arrivant à échéance : remplacement de crédits à 1-2% par des crédits à 4-5%
• Réduction de l'effet de levier positif : l'endettement devient moins avantageux voire pénalisant
• Baisse des distributions : les charges financières réduisent les revenus nets à distribuer

Contexte 2022-2025

Entre 2022 et 2023, la BCE a relevé ses taux directeurs de 0% à 4,5% en moins de 18 mois. Cette hausse brutale a créé un choc majeur sur le marché des SCPI :

• Baisse généralisée des prix de parts (décotes importantes)
• Ralentissement des collectes
• Augmentation des demandes de retrait
• Pression sur les rendements distribués

Le risque de contrepartie correspond au risque de défaillance des locataires qui occupent les immeubles détenus par la SCPI. Ce risque est directement lié à la santé financière des entreprises ou entités qui paient les loyers.

Manifestations du risque

La défaillance d'un locataire peut prendre plusieurs formes :

• Impayés de loyers : difficultés financières temporaires ou structurelles
• Faillite ou liquidation : disparition pure et simple du locataire
• Renégociation à la baisse : demande de réduction de loyer en période difficile
• Départ anticipé : rupture de bail avant l'échéance prévue
• Non-renouvellement : refus de renouveler le bail à son terme

Impact sur la SCPI

La défaillance d'un ou plusieurs locataires importants peut avoir des conséquences significatives :

• Perte de revenus immédiate : baisse des loyers perçus et donc des distributions
• Vacance locative : période sans loyers en attendant un nouveau locataire
• Coûts de relocation : travaux de remise en état, franchise de loyer, commissions d'agence
• Baisse potentielle du loyer : nouveau locataire à des conditions moins favorables
• Dévalorisation du bien : immeuble moins attractif avec un locataire défaillant

Secteurs et entreprises à risque

Certains secteurs sont plus exposés au risque de contrepartie :

• Commerce traditionnel : concurrence du e-commerce, changements de consommation
• Startups et PME : risque de faillite plus élevé que les grandes entreprises
• Secteurs cycliques : industrie, transport, exposés aux crises économiques
• Entreprises mono-activité : dépendantes d'un seul marché ou produit

Exemple concret : COVID-19

Durant la crise COVID-19, de nombreux locataires du secteur hôtellerie-restauration et commerce ont demandé des reports ou annulations de loyers. Certaines SCPI spécialisées dans ces secteurs ont vu leurs revenus locatifs chuter de 30 à 50% pendant plusieurs mois.

Ce risque concerne les SCPI investissant en dehors de la zone euro, notamment dans des pays européens hors zone euro (Royaume-Uni, Suisse, Pologne, République tchèque...) ou au Canada.

Impact du risque de change

Les variations des taux de change peuvent avoir un double impact sur votre investissement :

• Sur la valorisation des actifs : une dépréciation de la devise locale diminue la valeur du patrimoine immobilier converti en euros
• Sur les loyers perçus : les loyers collectés en devises étrangères sont convertis en euros, avec un risque de dévalorisation

Exemple concret

Une SCPI investit dans un immeuble à Londres pour 10 millions de livres sterling. Si la livre se déprécie de 10% par rapport à l'euro, la valeur de cet actif converti en euros diminue de 10%, même si sa valeur en livres reste stable.

SCPI concernées

• SCPI européennes diversifiées (Eurovalys, Novapierre Allemagne, etc.)
• SCPI spécialisées hors zone euro
• Toute SCPI avec une exposition significative en livres sterling, francs suisses, dollars canadiens, etc.

Le risque de gestion discrétionnaire est le risque lié aux choix stratégiques de la société de gestion. En tant qu'investisseur, vous confiez la sélection et la gestion des actifs immobiliers à des professionnels, mais leurs décisions peuvent ne pas être optimales.

Manifestations du risque

• Mauvais choix d'investissement : acquisition d'actifs surévalués ou mal situés
• Timing inadéquat : achat au sommet du marché, vente au plus bas
• Mauvaise gestion locative : difficulté à louer, négociation défavorable des baux
• Arbitrages mal conduits : vente d'actifs de qualité, conservation d'actifs moins performants
• Sur-endettement : utilisation excessive du crédit augmentant le risque financier
• Manque de diversification : concentration excessive sur un secteur ou une zone géographique

Impact sur la performance

En cas de non-investissement dans les actifs les plus performants ou de mauvaises décisions stratégiques, la performance du fonds d'investissement immobilier pourrait être négativement impactée. Cela se traduit par :

• Baisse du taux de distribution
• Diminution de la valeur de la part
• Sous-performance par rapport aux SCPI concurrentes

Le risque de marché locatif est le risque lié à l'évolution du marché immobilier et à sa valeur. Le marché immobilier est cyclique et subit des fluctuations qui peuvent affecter à la fois la valeur des actifs et les revenus locatifs.

Sources du risque de marché

• Cycles économiques : récessions affectant la demande locative
• Évolution démographique : dépeuplement de certaines zones, migrations
• Mutations sectorielles : déclin de certains secteurs d'activité (ex: commerce traditionnel vs e-commerce)
• Changements sociétaux : télétravail modifiant la demande de bureaux
• Obsolescence : bâtiments ne répondant plus aux normes (environnementales, énergétiques)
• Concurrence accrue : construction de nouveaux immeubles plus attractifs

Impact sur votre investissement

Les fluctuations du marché peuvent se manifester par :

• Vacance locative : difficulté à relouer rapidement après le départ d'un locataire
• Baisse des loyers : nécessité de baisser les loyers pour rester compétitif
• Dévalorisation du patrimoine : baisse de la valeur vénale des immeubles
• Réduction des distributions : moins de revenus à distribuer aux associés