Risques d’investissement en SCPI

Source : ASPIM et IEIF, bilan 2025 et bilan du premier semestre 2026.

Qu'est-ce qui protège un associé de SCPI ?

Les SCPI ont des atouts réels : immeubles physiques, patrimoine réparti entre de nombreux immeubles et locataires, société de gestion agréée et contrôlée par l'AMF, expertise indépendante du patrimoine deux fois par an, information régulière des associés. Ces atouts réduisent certains risques, ils ne les suppriment pas. Le document d'informations clés (DIC) classe en général les SCPI au niveau 3 ou 4 sur une échelle de 7, un indicateur qui reflète mal le risque de liquidité.

1. Le risque de liquidité

C'est le principal risque des SCPI. Dans une SCPI à capital variable, l'associé qui veut sortir demande le retrait de ses parts, payé par les nouvelles souscriptions. Si la collecte ne suffit pas, sa demande est mise en attente, sans date de sortie. Dans une SCPI à capital fixe, il doit trouver un acheteur sur le marché secondaire.

Comment le limiter : investir pour 8 à 10 ans au moins, garder une épargne de précaution disponible, et vérifier avant d'investir les parts en attente de retrait rapportées à la capitalisation (au-delà de 3 %, la situation est tendue) et la collecte du dernier trimestre.

2. Le risque de perte en capital

Aucune SCPI ne garantit le capital. Le prix de part suit la valeur du patrimoine : il doit, sauf écart justifié auprès de l'AMF, rester à plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution, et baisse quand les expertises reculent. En 2023, une vingtaine de SCPI ont baissé leur prix, parfois de plus de 15 % ; en 2025 le prix de part moyen a encore reculé de 3,45 %, et fin août 2026 trois SCPI de bureaux ont abaissé le leur de 11 à 15 %. Les écarts entre SCPI sont visibles dans notre classement des SCPI.

La commission de souscription, souvent de 8 à 12 %, s'ajoute à ce risque : la valeur de retrait est inférieure au prix payé dès le premier jour. Une revente rapide est presque toujours perdante.

Comment le limiter : préférer des SCPI dont le prix est inférieur à la valeur de reconstitution, répartir entre plusieurs SCPI et ne pas être contraint de vendre au mauvais moment.

3. Le risque de taux d'intérêt

Quand les taux montent, les investisseurs exigent un rendement immobilier plus élevé : à loyers constants, la valeur des immeubles baisse. C'est ce qui s'est produit quand la BCE a porté sa facilité de dépôt de −0,50 % à 4 % entre juillet 2022 et septembre 2023. Les SCPI endettées subissent en plus la hausse du coût de leur dette lorsqu'elles la renouvellent.

Le risque reste d'actualité : après un point bas à 2 % en juin 2025, la BCE a relevé sa facilité de dépôt à 2,25 % le 17 juin 2026 puis à 2,50 % le 16 septembre 2026.

Comment le limiter : privilégier des SCPI peu endettées, dont la dette est à taux fixe et à échéance lointaine, et dont le patrimoine a été acheté après la correction de 2023.

4. Le risque locatif

Les revenus dépendent des locataires : impayés, faillites, renégociations, départs à l'échéance du bail. Par exemple, Médicina, locataire d'environ 15 % des loyers de LF Avenir Santé, a fait l'objet d'une procédure collective le 11 juin 2026. La vacance qui suit un départ coûte des loyers, des travaux et parfois des franchises de loyer pour attirer un nouveau locataire.

Comment le limiter : vérifier la dépendance aux premiers locataires (un locataire au-delà de 10 % des loyers est un point de vigilance), le taux d'occupation financier et sa tendance, et la durée ferme restante des baux (WALB).

5. Le risque de change

Il concerne les immeubles situés hors zone euro : Royaume-Uni, Pologne, Suisse, Canada, États-Unis. Si la devise locale baisse face à l'euro, la valeur des immeubles et des loyers convertis en euros baisse aussi. Les SCPI investies en Allemagne, aux Pays-Bas, en Espagne ou en Irlande n'y sont pas exposées. Plusieurs SCPI européennes récentes ont une part importante au Royaume-Uni, et certaines investissent aux États-Unis ou au Canada.

Comment le limiter : regarder la répartition par pays dans le bulletin et la politique de couverture de change de la société de gestion. Le change peut aussi jouer favorablement.

6. Le risque lié à la société de gestion

L'associé délègue toutes les décisions : achats, ventes, location, endettement, prix de part. Des immeubles achetés trop cher, une stratégie trop concentrée ou un endettement excessif pèsent durablement sur la performance. La crise de 2023 a surtout touché des SCPI anciennes qui avaient beaucoup acheté pendant les années de taux bas.

Comment le limiter : répartir entre plusieurs sociétés de gestion, regarder la capacité de chacune à vendre et acheter des immeubles au bon moment, et la transparence de ses bulletins.

7. Le risque de marché immobilier

L'immobilier est cyclique et certains usages évoluent : le télétravail a réduit la demande de bureaux secondaires, le commerce en ligne a transformé le commerce, et les immeubles énergivores devront être rénovés pour respecter le dispositif éco-énergie tertiaire. En 2025, la performance globale allait de +6,3 % pour les SCPI diversifiées à −4,5 % pour les SCPI résidentielles selon l'ASPIM.

Comment le limiter : diversifier par secteur et par pays, et privilégier des immeubles récents, bien situés et adaptés aux nouveaux usages.

8. Les risques fiscaux et réglementaires

La fiscalité peut évoluer : en 2026, les revenus fonciers ont été exclus de la hausse des prélèvements sociaux à 18,6 %, mais rien ne garantit qu'il en sera toujours ainsi. Les conventions fiscales dont bénéficient les SCPI européennes peuvent être renégociées. En démembrement, des règles particulières s'appliquent : les intérêts d'un emprunt pour acheter de la nue-propriété de SCPI ne sont pas déductibles. Les règles du label ISR immobilier sont aussi en cours de révision.

Comment limiter les risques d'un investissement en SCPI ?

1. Investir pour longtemps : 8 à 10 ans au moins, pour traverser les cycles et amortir les frais d'entrée.
2. Garder une épargne de précaution : n'investir que l'argent dont vous n'aurez pas besoin à court terme.
3. Diversifier : plusieurs SCPI, de stratégies, de pays et de sociétés de gestion différents.
4. Vérifier la liquidité : parts en attente de retrait, collecte, régime du capital.
5. Comparer le prix à la valeur de reconstitution : une décote laisse une marge de sécurité.
6. Analyser le patrimoine : taux d'occupation, durée des baux, dépendance aux locataires, endettement.
7. Lire la documentation : DIC, note d'information, dernier bulletin et rapport annuel.
8. Choisir la bonne enveloppe : direct, assurance vie, nue-propriété, crédit, selon votre fiscalité et votre horizon.
9. Suivre ses SCPI : au moins deux fois par an, à la publication des valeurs semestrielles.

La méthode complète est détaillée dans comment choisir une SCPI, et les résultats 2025 de chaque SCPI dans notre classement des SCPI.