Une foncière est une société créée dans le but de collecter des fonds pour acquérir et gérer un parc immobilier. Elle va de ce fait sélectionner des immeubles, les exploiter et les arbitrer (vendre) puis s’acquitter de la gestion locative. Elles peuvent d’ailleurs se servir de l’effet de levier du crédit, pratique logique depuis un bon nombre d’années au vu des taux bas d’emprunt. Factuellement, les foncières cotées en bourse ou non peuvent s’intéresser à différents types de biens immobiliers ou du moins relatifs à des secteurs d’activité divers, de l’immobilier d’entreprise jusqu’à celui dédié à l’habitation (dit résidentiel).
Il existe en France un certain nombre de structures juridiques dédiées par l’investissement collectif dans l’immobilier. En d’autres termes, il s’agit d’acquérir un voire plusieurs biens à plusieurs et d’en déléguer la gestion à la même société.
L’immobilier se marie bien au fonctionnement de ce type de véhicule d’investissement et à son fonctionnement pour plusieurs raisons :
- D’une part, l’immobilier est immobile et tangible. La valeur de cet actif, même si il est bien plus volatile dans des actifs cotés est recentré sur des murs d’entreprise et est généralement haussière dans le temps.
- D’autre part, le montant de biens immobiliers destinés aux entreprises est souvent bien trop onéreux pour le budget d’une personne physique. Les biens qui s’y concentrent peuvent dépasser parfois des centaines de millions d’euros.
- Enfin, le principe de mutualisation du risque est adapté à ce genre de véhicules d’investissement. Il permet de diversifier son portefeuille et ainsi placer son argent dans des zones géographiques ou des secteurs d’activités variés.
Les foncières non cotées
Il existe bien des possibilités d’investir dans l’immobilier par ce biais.
- SCPI – Société Civile de Placement Immobilier ⇒ le fonctionnement des SCPI
- Les OPCI – Organisme de Placement Collectif en Immobilier ⇒ le fonctionnement des OPCI
- Les SCI – Société Civile Immobilière
Les foncières cotées en bourses
- SIIC – Société d’Investissement Cotée en Bourse
Qu’est-ce qu’une SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) ?
Depuis de nombreuses années maintenant aux Etats-Unis, puis depuis 2003 en France, il y a l’émergence de foncières cotées en bourse. Il s’agit dans l’hexagone de SIIC, soit des Sociétés d’Investissement Immobiliers Cotées.
A l’étranger, on parle de REIT (Real Estate Investissement Trasts), statut érigée aux Etats-Unis dans les années 60 et qui apparaissent comme l’étalon à l’international.
Les SIIC sont l’équivalent des REIT et jouissent de certaines prérogatives mais également de contraintes à respecter. C’est de l’immobilier coté en bourse, Il y a donc un risque de perte en capital partiel voire total. L’immobilier fait toutefois office de réserve de valeur. C’est dans la société qui acquiert et gère la société dans laquelle vous investissez.
Comme pour toutes foncières, les SIIC ont pour but de gérer un parc immobilier.
- Acquérir les immeubles,
- les louer,
- effectuer des travaux,
- arbitrer le parc immobilier et de ce fait, vendre les biens.
Obligations des foncières cotées
Les SIIC ont des impératifs légaux.
- Elles se doivent de distribuer des loyers et la plus-value constatée des ventes à leurs actionnaires.
Elles doivent depuis le 1er janvier 2019, reverser à leurs actionnaires au moins 95 % des loyers perçus et 70 % des plus-values réalisées. Avant cette date, cela ne dépassait pas les 85 % concernant les loyers et 50 % sur les plus-values (vente d’immeubles).
- Les SIIC doivent disposer d’un capital social au minimum de 15 millions d’euros.
Avantage fiscale d’une foncière cotée
Elles ne sont pas assujetties à l’impôt sur les sociétés ni à la fiscalité sur la plus-value. C’est une société transparente fiscalement. La contrepartie de cela est qu’elle doit respecter un certain nombre d’éléments dont nous l’avons vu, le pourcentage de distribution des dividendes.
Avantages pour l’investisseur
- Il n’y a pas de frais. C’est une belle différence par rapport à l’acquisition immobilière traditionnelle.
- La gestion de la foncière cotée, comme généralement c’est le cas dans les foncières, est totalement déléguée. Vous laissez la société prendre les décisions. Le fonds est géré par des professionnels.
- La gestion d’actifs pour l’investisseur est simplifiée car les SIIC se trouvent sur les marchés boursiers. Il est, comme pour les actions, aisé d’en acheter ou de les vendre…
- Réglementation stricte visant un rendement attractif.
La fiscalité pour les investisseurs
Comme évoqué ci-dessus, une SIIC ne paye pas d’Impôt sur les Sociétés (IS). C’est un véhicule d’investissement transparent. L’investisseur, quant à lui s’acquitte de la fiscalité sur la plus-value ou des dividendes qu’ils perçoivent.
- Sur le compte titre ordinaire, la fiscalité est celle du PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique), soit la flat tax de 30 % (prélèvements sociaux inclus). Ce sont des capitaux de valeurs mobilières.
- Sinon, la fiscalité peut être appliquée selon l’enveloppe fiscale utilisée (assurance vie ⇒ tout savoir)
Les domaines d’investissements
Ce type de fonds est souvent tourné vers une thématique bien précise. Cela permet de s’orienter vers la ou les biens immobiliers destinés à des secteurs d’activités porteurs.
En voici les principales typologies (il y en a d’autres) et les principales foncières internationales cotées du marché.
- bureaux ⇒ Gecina, Land Securities,
- commerce ⇒ Unibail Rodamco westfield, Klepierre, Merlin Properties Socimi,
- hôtel
- domaine de la santé
- résidentiel ⇒ Vonovia SE, Deutsch Wohnen, Leg Immobilien,
- industrie ⇒ Segro,
- diversifiés ⇒ British and Compagny (centres commerciaux et bureaux), Swiss Prime Site (commercial et bureaux), Aroundtown (commerces, bureaux et hôtels), Castellum (Commercial, bureaux, logistique),
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Qu’est-ce qu’une SIIC, comment y investir ?
Les SIIC comme leurs « cousines » les SCPI sont des véhicules d’investissement fiscalement transparents. En d’autres termes, c’est à l’investisseur (actionnaire) de payer la fiscalité. Cela permet à l’organisme gérante de disposer d’une plus grande flexibilité.
Comme pour les SCPI, la qualité d’une SIIC se fait par sa capacité à sélectionner et acquérir des biens immobiliers rentables.
Il y a des similitudes entre le choix des SCPI, qui sont les foncières les plus connues et les SIIC, leurs cousines cotées en bourse. C’est donc un actif hybride : elles sont composées d’immobilier mais cotées en bourse.
On peut en acquérir « directement » en les logeant sur ce type de contrats. Il est également possible d’investir par « l’intermédiaire » d’ETF ou d’OPCVM.
Les produits financiers
- ETF : Un ETF va répliquer l’ensemble ou une partie des SIIC. Il y a donc une mutualisation des risques. Je vous laisse prendre connaissance des éléments sur les ETF pour avoir plus d’informations, ici. L’inconvénient est lié au fait que vous n’allez pas superformer potentiellement la ou les valeurs les plus intéressantes. L’avantage est que vous annihilez une partie de la volatilité, ce qui correspond à sécuriser votre portefeuille.
- OPCVM : dans le cadre de la diversification d’actifs, il existe également des Organismes de Placement Collectif de Valeur Mobilière qui vont diversifier votre placement en SIIC. Par rapport aux ETF, la gestion y est plus diversifiée et non passive. Il faut bien s’intéresser aux statuts. Je vous laisse découvrir notre texte sur le sujet ici.
Ce sont les actions de SIIC qui s’acquièrent sur un :
- Compte Titres Ordinaire (CTO),
- contrat Luxembourgeois (SIIC ou ETF),
- certaines assurance vie (SIIC ou ETF),
- lorsqu’elles sont dans des OPCVM : dans un PEA. Le Plan d’épargne en actions composé d’un compte titre et d’un compte espèces et disposant d’une fiscalité optimisée avec le temps notamment après cinq années, votre fiscalité est nulle. Seules les plus-values sont à devoir. Il n’y a pas de possibilité de loger des SIIC au sein d’un PEA. En revanche, il peut y avoir à l’intérieur d’OPCVM éligibles.
Pour les foncières spécifiquement :
Les éléments suivants sont à retrouver sur le site de l’IEIF (Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière)
Années Capitalisation
(en millions d’euros)Nb de SIIC Performance globale
en % (rentabilité)Mtt dividendes versés
(en millions d’€)Capital. moy d’1 SIIC
(en millions d’€)
2007 53.33 45 1628 1.185
2008 30.98 43 2153 0.720
2009 45.23 46 2282 0.983
2010 47.56 43 13.2 2462 1.106
2011 40.54 40 -12.2 2721 1.0135
2012 48.17 37 29.4 2495 1.302
2013 54.02 36 12 2699 1.501
2014 57 34 16.2 2760 1.676
2015 67.94 32 12.9 2960 2.123
2016 70.25 32 10.9 3372 2.196
2017 75.75 29 17.2 3817 2.612
2018 63.56 28 -17.5 3611 2.27
2019 77.84 24 35.91 4433 3.243
2020 46.03 24 -35 1516 1.918
2021 50.95 24 12.89 1948 2.123
Ce tableau est intéressant puisqu’il montre la progression assez linéaire des SIIC dans le paysage financier Français en termes de capitalisation. On y voit également la volatilité potentielle que peut avoir ce type de placement et sa rentabilité (très) importante. Evidemment, il s’agit ici d’un ensemble puisque composé de tous les SIIC tel un ETF.
Une autre chose est frappante : il est simple de constater une diminution du nombre de SIIC sur la période. Elles sont au fur et à mesure de moins en moins nombreuses. A contrario, la capitalisation augmente régulièrement jusqu’à cette épisode de début 2020 (COVID-19) qui a véritablement plombé le paysage et ouvert à une bonne porte d’entrée pour investir sur cette classe d’actif.
Comment sélectionner des foncières cotées ?
- La capitalisation nette,
- sa valorisation boursière par rapport à l’actif net (capitaux propres) correct : il ne doit pas y avoir une différence trop importante entre le patrimoine immobilier net et sa capitalisation boursière,
- la progression du dividendes (en hausse au titre des cinq dernières années),
- un rendement haut, dans l’absolu supérieur à 4 voire 5 %.
Tableau comparatif des foncières cotées en 2022
| Nom | 2021 | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 | ARGAN | 41.93 | 7.73 | 2.45 | 3.08 | 2.54 | 3.68 | 4.14 |
| 8 | FONCIÈRE ATLAND | 35.53 | 3.29 | 4.27 | 5.2 | 4.09 | 5.98 | 2.47 |
| 9 | FONCIÈRE INÉA | 22.96 | -4.88 | 6.1 | 5.56 | 4.99 | 4.74 | 4.46 |
| 11 | FREY | 13.03 | -9.91 | 4.5 | 4.35 | 4 | 2.96 | 2.73 |
| 1 | ACANTHE DÉVELOPPEMENT | 18.76 | -10.43 | 5.4 | 1.83 | 13.98 | 2.38 | 1.47 |
| 21 | SCBSM | 10.11 | -10.55 | 1.44 | 1.43 | 1.65 | 1.34 | |
| 22 | SOCIÉTÉ FONCIÈRE LYONNAISE | 6.13 | -12.47 | 3.59 | 3.78 | 1.92 | ||
| 14 | IMMOBILIÈRE DASSAULT | 12.88 | -13.58 | 1.81 | 2.36 | 2.7 | 2.82 | 3.38 |
| 27 | BLEECKER | -6.62 | -17.58 | |||||
| 20 | PATRIMOINE & COMMERCE | 12.92 | -19.29 | 6.79 | 7.59 | 5.68 | 4.61 | 5 |
| 12 | GECINA | 0.49 | -20.86 | 3.51 | 4.87 | 3.44 | ||
| 10 | FONCIÈRE PARIS NORD | 43.48 | -22.82 | |||||
| 5 | CEGEREAL | 13.01 | -23.83 | 1.75 | 6.46 | 5.8 | 5.67 | 5.61 |
| 25 | TOUR EIFFEL | -0.86 | -24.11 | 5.08 | 8.15 | 5.41 | 5.71 | 5.56 |
| 6 | COVIVIO | -0.71 | -25.54 | 4;74 | 5.46 | 4.76 | ||
| 19 | PAREF | -17.10 | -28.40 | 4.73 | 5.13 | 4.15 | 3.31 | 5.41 |
| 2 | ALTAREA COGEDIM | 21.36 | -29.19 | 7.1 | 7.69 | 6.01 | 6.21 | 5.98 |
| 13 | ICADE | 5.06 | -35.19 | 4.96 | 6.92 | 5.25 | ||
| 17 | MRM | 35.03 | -36.39 | 6.55 | 7.25 | |||
| 7 | COVIVIO HOTELS | -0.63 | -37.37 | 5.44 | 6.38 | 5.42 | 5.95 | 5.85 |
| 4 | CARMILA | 24.21 | -41.10 | 7.5 | 9.28 | 6.46 | ||
| 16 | MERCIALYS | 22.20 | -41.44 | 9.33 | 9.36 | 5.91 | ||
| 15 | KLÉPIERRE | 17.04 | -45.67 | 6.5 | 7.79 | 5.35 | ||
| 26 | UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD | -4.58 | -54.08 | 7.68 | 7.98 |
Source IEIF, Euronext
Notre avis sur les foncières cotées
Les foncières cotées restent une forme singulière de « consommer » de l’immobilier puisque cet actif se pense en produit financier. Cela génère une liquidité accrue, un rendement potentiellement supérieur mais aussi un risque plus important. C’est un peu comme se libérer des contraintes de temporalité de l’immobilier, de frais exacerbés mais cela en créer d’autres relatives à un cadre financier.
Il n’y a qu’à se plonger dans les rendements de ces dernières années pour voir la réaction des marchés pour ce qui touche de loin ou de près à l’activité effectuée au sein des biens détenus.
Avec les Fonds Professionnels Spécialisés ou les club deals, il y a un élargissement des possibilités pour investir dans l’immobilier de manière alternative, dans un but de diversification.
En ce passage « post-COVID » qui a chahuté les marchés, ce fut une bonne opportunité d’investissement. Cela le reste globalement en cette année 2022. Bien entendu, tout dépend de la SIIC en question.
Il est clair qu’avant de se lancer dans les foncières, il est toutefois important d’adapter son cahier des charges et se servir de données financières cohérentes.
Bilan
Les Foncières cotées permettent une diversification de votre patrimoine. Elles génèrent une rentabilité forte à condition d’en supporter la volatilité. L’horizon de placement ainsi que le moment de rentrer dans ce placement est primordial.
Cela reste l’un des actifs les plus rentables (sinon le plus rentable) ces dix dernières années (source IEIF).
Une question reste en suspens. Quid de l’impact du Covid-19 sur l’immobilier d’entreprise ?
L’année 2020 s’est avérée pour les SIIC cataclysmique. Bien que la crise ait subrepticement baissée les cours boursiers, il est important d’envisager un changement (même minime) de l’entreprise. Les formes de télétravail permettant de se soustraire de l’endroit habituel d’établissement de l’activité professionnelle ont permis de penser le lieu de travail d’une manière différente. Je doute tout de même que cela soit suivi dans les sociétés les plus importantes et peu enclines au changement.
Des entreprises plus jeunes peuvent toutefois adapter leur modèle et intégrer le télétravail dans leur fonctionnement. Cela a du sens. Il pourrait y avoir des conséquences sur le secteur immobilier sans pour autant le mettre en danger. Je vous laisse lire notre article sur ce sujet concernant les foncières ⇒ impact du Covid-19 sur l’immobilier.
L’année 2021 fut quant à elle logiquement plus intéressante. Les marchés ont une tendance à suréagir. Les besoins et la nature de l’investissement en font régulièrement des opportunités réelles.
Nous sommes à votre disposition pour vous suivre dans la gestion de votre patrimoine et vous conseiller. Vous pouvez avoir notre avis en nous consultant et établir un bilan patrimonial.