Les conséquences du COVID-19 sur l’immobilier et les SCPI

La période vampirisée par le « COVID-19 » et le confinement quasi globalisé qui s’en est suivi a fragilisé l’économie mondiale. Cet arrêt brutal et long de certains pans entiers de l’économie a débouché sur un questionnement de fonds de notre société jusqu’à imaginer une perception changée de la vision de l’entreprise. Conséquemment, le secteur immobilier a été et risque d’être encore impacté par ce phénomène. A l’heure actuelle, nous sommes toujours dans cette phase d’attente de la reprise économique pour ainsi constater les variations créées sur le prix des loyers et de l’immobilier. Quelles sont les conséquences du COVID-19 sur l’immobilier et les notamment sur les SCPI ?

L’immobilier lie et fait vivre des corps de métiers divers : des professionnels du bâtiment aux notaires en passant par les banques ou la promotion immobilière. L’une de ses singularités est d’être un secteur d’activité dont le fruit est source de valeur à long voire à très long terme. Il peut donc y avoir un certain nombre de conséquences à observer concernant cette crise du coronavirus.

Avant de se concentrer sur les facteurs et les points d’inquiétudes, Il est important de se rappeler pourquoi le choix de l’investissement immobilier s’est fait précédemment et donc, quels sont les éléments sur lesquels on peut se reposer.

Les éléments positifs contextuels du marché dans l’immobilier

L’immobilier reste, par essence un investissement dont l’horizon de placement est long. Des épisodes exceptionnels créant des turbulences plus ou moins importantes comme celui-ci peuvent arriver à nouveau. Même si la crise actuelle lié au covid-19 est exceptionnel, la volatilité fait partie de la “vie” d’un actif immobilier”. Bien évidemment, il y a beaucoup d’éléments à considérer qui sont positifs.

Le contexte du marché français

Il y a dans notre pays un déficit en logements : factuellement, cela permet d’avoir une offre proportionnellement restreinte par rapport à la demande qui reste constante. C’est une base avantageuse pour se lancer dans cette activité. Evidemment, ce constat ne se révèle pas partout de la même manière. Suivant l’emplacement, Il y a des demandes et des maturités de marchés différentes. Il faut donc ajuster son cahier des charges selon ce que l’on recherche (d’où le fait de se faire bien accompagner). L’immobilier se compose d’une multitude de marchés dont certains facteurs influant le prix sont dépendants. Nous les décrivons ci-dessous.

Globalement, Le parc immobilier est ancien. Il y a une partie des logements qui devraient être rénovés. Cela créé évidemment une activité économique et des opportunités satisfaisantes dans le cas d’un achat avec travaux, par exemple.  C’est d’ailleurs l’un des secteurs d’activité dont l’état garde une certaine souveraineté. Ce statut régalien en fait également un gage de sécurité puisque l’exécutif peut recadrer ou assouplir les règles si besoin il y a.

Les taux de crédit reste pour le moment bas.

C’est un facteur important dans l’activité immobilière. Les taux de crédits ont une incidence sur les performances puisqu’ils jouent un grand rôle sur la demande, en termes de stimulant ou au contraire d’anesthésiant.  Cela agit bien entendu sur les prix, in fine.

La peur d’investir dans des actifs financiers en temps d’instabilité.

La crainte de la volatilité en période de crise économique est palpable. Il y a des opportunités sur les marchés financiers mais dans toutes périodes d’incertitudes, il y a aussi beaucoup de craintes. Les gens ont une tendance à thésauriser (mettre de côté leur argent sans le placer) et/ou de se réfugier dans des valeurs historiquement plus rassurantes. En l’occurrence, l’immobilier dans son ensemble est en premier ligne (et l’or). Nous pouvons également ajouter que les marchés restent étonnamment hauts. Certainement car le mal est causé par un facteur extérieur à l’économie. On a d’ailleurs pu voir de nombreux nouveaux investisseurs sur les marchés actions pendant la crise du covid-19. Les montants  investis étaient tout de même assez faibles

Comme évoqué, l’instabilité économique crée et va créer de la peur notamment sur les marchés actions. Celle-ci ne laissera-t-il pas une ouverture pour l’immobilier ? C’est une question légitime.

Conséquences du Covid-19 : des incertitudes également du côté de l’immobilier

La durée de la crise en est la clé. Si la période de flottement est trop longue, celle-ci aura une incidence sur les prix de l’immobilier. A l’acquisition, cela n’est évidemment pas négatif pour les acquéreurs. En revanche, si on se focalise sur les investisseurs effectifs, cela peut s’avérer être plus préoccupant, surtout lorsqu’un crédit porte l’acquisition.

Synthétiquement, lorsque l’on devient acquéreur d’un bien immobilier ou de parts de SCPI, deux choses sont particulièrement plus importantes : les loyers ou le rendement et le prix de l’immobilier pour la plus-value. Pour les SCPI la revalorisation est importante puisque la distribution de revenus est fonction de la valeur de la part.  Une baisse du prix de l’immobilier peut donc à terme avoir une incidence sur le rendement… D’où l’importance de bien choisir ses parts de SCPI. Nous le verrons dans la seconde partie du texte.

Des loyers non honorés

La préoccupation la plus importante reste évidemment, celle liée aux loyers qui pourraient être dans certains cas non honorés. Puisque l’activité économique est au ralenti, notamment dans certains secteurs économiques, les rentrées d’argent s’amenuisant, des défaillances concernant des loyers non honorés pourraient être augmentés.

Un changement de perception du travail

Puisque le télétravail a pu s’instaurer au sein de la vie de l’entreprise, cette pratique pourrait être plus généralisée dans son fonctionnement au centre de sa pratique. Cela pourrait avoir une incidence sur l’offre et la demande immobilière et également sur la taille des locaux loués.

Un changement de secteur géographique

Par extension de l‘idée précédente, la demande pour certains biens dans des endroits plus reculés sont déjà observés. En termes de typologie, la période traversée pourrait augmenter la demande pour les maisons au détriment des appartements dont les immeubles se construisent d’ailleurs en plus grand nombre.

Les taux de crédit

Potentiellement, il peut y avoir des changements. Cela ne se fera par en un jour et il est évident que les instances gouvernantes ne vont pas instaurer une augmentation des taux qui généreraient une charge bien plus imposante pour l’Etat.

Par ailleurs, il est évident que les taux ont une incidence sur l’offre. Si les taux de crédits augmentent, cela diminuera la demande. Proportionnellement, le capital emprunté va diminuer par rapport à la part des intérêts. L’effet de levier sera moins intéressant également, même si vous avez la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt. Enfin, si les loyers baissent, le rendement net de l’opération n’aura plus le même intérêt et le risque pris n’en vaudra pas la chandelle.

Les taux d’usure ont déjà augmentés. Il s’agit du taux maximale auquel peuvent proposer les banque lors de prêts. C’est le fameux TAEG maximal (Taux Annualisé Effectif Global). Cela montre une augmentation  potentiele (minime) des taux moyens.

Les banques devraient également être plus regardante en cette période pour la validation des prêts.

L’inflation

Là encore, il y a beaucoup d’interrogations mais la crise à venir pourrait engranger de l’inflation, à condition que la reprise économique soit importante. On a tendance à voir suite à une crise importante une reprise importante de l’économie. Etant donné les facteurs, rien n’est sûr…

Qu’en est-il des SCPI ?

Les conséquences du Covid-19 sur les SCPI ou les foncières

Une SCPI a pour but de gérer un parc immobilier, c’est-à-dire de principalement collecter des fonds et de les investir sur des biens qu’elle va louer. 

Les SCPI étant composées majoritairement d’immobilier d’entreprise, les problématiques énumérés ci-dessus sont au cœur des préoccupations pour les détenteurs de parts ou les gérants. Si des sociétés ont des problèmes pour payer les loyers, cela peut vite s’avérer être problématique.

L’offre et la demande

Comme évoqué, le marché immobilier en France a une disposition globalement favorable puisque la demande de logement est supérieure à l’offre. Le COVID-19 n’a rien changé à la donne. Depuis quelques années la collecte pour les SCPI est très importante. La raison est principalement la baisse des taux directeurs et un ratio rendement par rapport au risque très favorable.

L’immobilier d’entreprise 

Les SCPI sont composées majoritairement par des biens loués par des entreprises. Les résultats de ces sociétés foncières non cotés en bourse sont donc liés en premier lieu à la santé économique de leurs locataires. Il faudra donc attendre quelques semaines pour voir si la période a pu être digérée  avec un minimum d’accrocs. Certaines sociétés ont d’ailleurs pu bénéficier d’aides de l’Etat. Il est à souhaiter que cela a pu compenser les pertes d’activité.

Beaucoup de questions restent en suspens

Va-t-on constater un changement stratégique de l’entreprise ? Va-t-on voir l’émergence du télétravail après avoir durant longtemps sanctuarisé l’entreprise ?

Il sera intéressant de voir quelles vont être après cette épisode, les réactions des entreprises. Va-t-on diminuer le métrage carré loués et donner plus d’importance au travail à domicile ? Tout cela pourrait influer dans l’organisation des entreprises et pourrait avoir un effet important sur le prix au m² ainsi que sur les loyers.

Par extension, le covid-19 va-t-il inciter les gens à s’éloigner des centres de profit et des villes ? Evidemment, cette tendance si elle existe émergera lentement. En revanche, il est possible que des sociétés décentralisent et essaient de désacraliser leurs méthodes de travail afin d’habituer et se préparer à un isolement du salarié de son contexte habituel de travail.

Des loyers non payés peuvent avoir des incidences sur le prix. Il est logique que les risques  viendront plus globalement de plus petites sociétés, plus fragiles, ayant moins de trésorerie. Elles sont logiquement plus fragilisées si également leurs clients ne les payent pas en temps voulu ou pas du tout.

Des répercutions dans secteurs d’activité variables

Les secteurs d’activité ne subissent pas toutes les mêmes répercutions, bien au contraire. Certains secteurs ont même progressé. Il s’agit pour le plus gros de la santé et tous les activités paramédicales. Le secteur de la logistique informatique à quant à lui stagné voire progressé. La grande distribution également n’a pas été déstabilisé par le confinement. Bien au contraire. C’est donc une crise à impacts hétérogènes.

Que doit-on vérifier avant de sélectionner une SCPI ou quels sont les éléments qui font qu’une SCPI va mieux résister aux conséquences du Covid-19?

Je vous conseille d’aller voir nos articles sur les SCPI.

Le Report À Nouveau (RAN)

C’est la partie des revenus non distribués qui peut à tout moment l’être et peut compenser une perte de rendement en cas de coup difficile. Le RAP est surtout utilisé pour lisser le rendement et ne pas subir la volatilité. Il aide à la constance du rendement distribué.

Il amortit d’une certaine manière une diminution de revenus sur la période.

La valeur de reconstitution

C’est la valeur de réalisation (valeur des immeubles majoré du cash) ou il est ajouté les droits et frais payés par la SCPI dans son fonctionnement (frais d’acte, de notaire…).

Le prix de la part peut être fixé à plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution.

Cela permet au gérant d’avoir une démarche purement commerciale mais suscite également d’une certaine manière de baiser la relative valeur de la SCPI. Si elle est proche de plus de 10 %, cela déterminera un potentiel de revalorisation positive plus restreinte, surtout en cette période.

Le taux d’occupation

Le taux d’occupation financier est un indice important puisqu’il est une photographie de l’utilisation du parc immobilier ou plutôt de ses lacunes ponctuelles ou trop souvent pointées. Il permet donc d’identifier les vacances locatives. Un parc immobilier partiellement inoccupé démontre au-delà d’un seuil des failles de gestion ou/et une qualité des biens non certaines. Une crise pouvant augmenter cet élément, il est un élément prépondérant. Il est au-delà de la quantité, légitime de regarder quelles en sont les raisons.

Evidemment, cet élément a des répercussions sur le rendement global de la SCPI.

La diversification sectorielle

Si stratégiquement la SCPI a fait de bons choix, si les locataires sont assez importants et si ils ne sont pas impactés. Tous les secteurs d’activité ne sont pas impactés de la même façon. Il est évident que des SCPI de bureaux ou de petits commerces ou ayant pour locataires des sociétés à l’assise plus importantes (autre que des PME) auront moins de risque de mauvaises surprises. Les commerces dits « non indispensables » auront pour certains des difficultés.

L’endettement

Enfin, l’endettement est un élément qui peut s’avérer être problématique à un moment économique critique. En effet, le crédit est une charge reportable sur une durée limitée (lorsque c’est possible !) alors que potentiellement, cette période peut apporter son lot de désagrément et de locataires n’ayant plus les ressources de payer pour des raisons évidentes d’activité réduite… A une époque ou les taux sont bas, les foncières ont profiter pour se servir de l’effet de levier de l’endettement pour grossir leur parc immobilier. Si les ressources diminuent pour une charge constante, cela peut baisser la distribution de revenu de la foncière…

Des opportunités ?

L’immobilier est surtout un ensemble de marchés. L’offre et la demande sont éparses et le prix pour un bien équivalent change considérablement d’un point à l’autre de l’hexagone. Il y a également un éventail important dans le positionnement immobilier ou sur son objectif, que le bien porte sur un logement, un bureau, un magasin, une résidence… le cahier des charges, l’implication et le centre de l’attention au sein de l’activité professionnel va changer. Les répercutions, suite au confinement seront ressentis de manière différente. Comme à chaque crise, il y aura des éventuelle possibilités notamment pour acquérir cette typologie d’actifs.

Notre avis 

Etant donné la cause de la crise et un arrêt aussi brutal et de notre consommation, personne ne peut prédire à l’heure actuelle si les conséquences du covid-19 vont être cataclysmiques ou un feu de paille. Tout va dépendre des éléments évoqués précédemment. Cela étant dit, il est évident qu’il faut dans son investissement penser aux crises sanitaires qui pourraient être plus fréquentes lors de son choix.

Lorsque l’on acquiert des parts de SCPI ou un bien immobilier, il ne faut pas simplement se contenter de regarder le rendement. De toute évidence, lorsque l’on investit dans une classe d’actif, il est impossible de prévoir l’avenir. En revanche, il est possible d’optimiser son investissement. Cela passe notamment par une diversification des actifs mais aussi par une optimisation du cahier des charges de son bien immobilier.

Il faut donc se faire bien accompagner afin de faire l’investissement le plus cohérent et le plus adapté.

L’immobilier n’étant pas la classe d’actif la plus frontalement impactée par cette crise d’un ordre inhabituel pour notre époque, elle devrait à terme se rétablir. Pour l’instant, le marché s’en sort plutôt bien globalement. La demande est toujours  réelle. Il faudra voir si elle se concrétise lors de l’achat. Il est clair que les facteurs listés en début de ce texte seront à contrôler régulièrement.

Tout dépendra de la durée de la crise et de la reprise de l’activité. Il faudra de toute façon attendre au-delà de septembre pour porter un bilan réel. Les facteurs nombreux pouvant influencer l’immobilier ne seront perçus que plus tardivement.

Conclusion

Une SCPI étant un placement diversifié en termes d’actifs, de secteur d’activité du locataire, mais également géographiquement, il est tout de même important de diversifier son portefeuille de SCPI pour ne pas à subir frontalement une baisse importante qui mettra au meilleur des cas un certain nombre de mois à revenir à la normale. Je vous propose notre cahier des charges pour y arriver. Une diversification sectorielle et géographique est très importante. Votre opération ne doit pas se cantonner au seul rendement.

Les périodes de récession sont suivies de grosses périodes de croissance. Il s’agit donc d’être patient pour recouvrer les pertes passées ou annihiler le creux que l’on risque d’observer sur les marchés actions mais également dans l’immobilier.

Dans tous les cas, il est à penser l’immobilier à long terme.

N’hésitez pas à nous contacter pour avoir notre avis ou vous accompagner patrimonialement. 

 

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