Les conséquences du COVID-19 sur l’immobilier et les SCPI en 2021

La période vampirisée par le « COVID-19 » et les différents confinements ou couvre feux qui s’en sont suivis ont évidemment fragilisé la confiance des épargnants mais également l’économie mondiale. Cet arrêt brutal et long de certains pans entiers de l’économie a débouché sur un questionnement de fonds de notre société jusqu’à imaginer une perception changée de la vision de l’entreprise. Conséquemment, le secteur immobilier a été et risque d’être encore impacté par ce phénomène. A l’heure actuelle, nous sommes toujours dans cette phase d’attente de la reprise économique pour ainsi constater les variations créées sur le prix des loyers et de l’immobilier. Quelles sont les conséquences du COVID-19 sur l’immobilier et les notamment sur les SCPI ?

En réalité, l’immobilier et donc puisqu’il s’agit d’en parler, les SCPI ont été frappées par la crise d’une manière inégale. Différents facteurs influent sur les résultats, au delà du repport à nouveau distribué pour maquiller la réalité du moment et notamment la stratégie la SCPI, le secteur géographique, mais surtout les locataires et le ou les secteurs d’activité…

Explications…

 

L’immobilier lie et fait vivre des corps de métiers divers : des professionnels du bâtiment aux notaires en passant par les banques ou la promotion immobilière. L’une de ses singularités est d’être un secteur d’activité dont le fruit est source de valeur à long voire à très long terme. Il y a évidemment un certain nombre de conséquences à observer concernant cette crise du coronavirus.

Avant de se concentrer sur les facteurs influents sur les résultats des SCPI ou les points d’inquiétudes, Il est important de se rappeler pourquoi avoir fait ce choix d’investissement immobilier et quels sont les éléments sur lesquels on peut se reposer ? 

Les éléments positifs contextuels du marché dans l’immobilier

L’immobilier reste, nous l’avons dit, par essence un investissement dont l’horizon de placement est long. Des épisodes exceptionnels créant des turbulences plus ou moins importantes comme celui-ci peuvent arriver à nouveau. Même si la crise actuelle liée au Covid-19 est exceptionnelle, la volatilité fait partie de la “vie normale d’un actif immobilier”. Bien évidemment, il y a également  à considérer qui sont positifs.

Le contexte du marché français

Il y a dans notre pays un déficit en logements : factuellement, cela permet d’avoir une offre proportionnellement restreinte par rapport à la demande qui reste constante. C’est une base avantageuse pour se lancer dans cette activité. Evidemment, ce constat ne se révèle pas partout de la même manière. Suivant l’emplacement, Il y a des demandes et des maturités de marchés différentes. Il faut donc ajuster son cahier des charges selon ce que l’on recherche (d’où le fait de se faire bien accompagner). L’immobilier se compose d’une multitude de marchés dont certains facteurs influant le prix sont dépendants. Nous les décrivons ci-dessous.

Globalement, Le parc immobilier est ancien. Il y a une partie des logements qui devraient être rénovés. Cela créé évidemment une activité économique et des opportunités satisfaisantes dans le cas d’un achat avec travaux, par exemple. C’est d’ailleurs l’un des derniers secteurs d’activité dont l’état garde une certaine souveraineté. Ce pouvoir régalien en fait également un gage de sécurité puisque l’exécutif peut recadrer ou assouplir les règles si besoin il y a.

Dans une période où les transactions et les constructions ainsi que les acquisitions de “fonciers” ont peu évolués, cela rend le contexte pour ce qui ont acquis un ou des biens plus rassurants. Il en est de même pour les conditions d’achat en 2021.

Les taux de crédit reste pour le moment bas.

C’est un facteur important dans l’activité immobilière. Les taux de crédits ont une incidence sur les performances puisqu’ils jouent un grand rôle sur la demande, en termes de stimulant ou au contraire d’anesthésiant.  Cela agit bien entendu sur les prix, in fine. Nous l’évoquions ci-dessus, l’Etat peut “doper” ou dynamiser le secteur en proposant par exemple des avantages fiscaux. Les banques ont également la possibilité d’agir. Le contexte 2020 n’a pas satisfaits ces dernières. Les conditions de crédit en 2020 sont donc meilleures. Les taux restent bas et les durées sont globalement plus longues. 

La peur d’investir dans des actifs financiers en temps d’instabilité.

La crainte de la volatilité en période de crise économique est palpable. Il y a des opportunités sur les marchés financiers mais dans toutes périodes d’incertitudes, il y a aussi beaucoup de craintes. Les gens ont une tendance à thésauriser (mettre de côté leur argent sans le placer) et/ou de se réfugier dans des valeurs historiquement plus rassurantes. En l’occurrence, l’immobilier dans son ensemble est en première ligne (et l’or). Nous pouvons également ajouter que les marchés restent étonnamment hauts. Certainement car le mal est causé par un facteur extérieur à l’économie. On a d’ailleurs pu voir de nombreux nouveaux investisseurs sur les marchés actions pendant la crise du Covid-19. Les montants investis moyens étaient tout de même assez faibles mais le nombre de nouveaux investisseurs historiquement hauts. 

Comme évoqué en 2020, l’instabilité économique crée et va créer de la peur notamment sur les marchés actions. Celle-ci ne laissera-t-il pas une ouverture pour l’immobilier ? C’est une question légitime. Les marchés actions ont l’habitude de précéder l’économie réelle. Pour une période d’incertitudes, de nombreuses questions peuvent être posées notamment sur la valeurs globale des marchés…

Conséquences du Covid-19 : des incertitudes également du côté de l’immobilier

La durée de la crise est l’une des clés de cette problématique. Si la période de flottement est trop longue, celle-ci aura une incidence sur les prix de l’immobilier. A l’acquisition, cela n’est évidemment pas négatif pour les acquéreurs. En revanche, si on se focalise sur les investisseurs effectifs, cela peut s’avérer être plus préoccupant, surtout lorsqu’un crédit porte l’acquisition.

Synthétiquement, lorsque l’on devient acquéreur d’un bien immobilier ou de parts de SCPI, deux choses sont particulièrement plus importantes : les loyers ou le rendement et le prix de l’immobilier pour la plus-value. Pour les SCPI la revalorisation est importante puisque la distribution de revenus est fonction de la valeur de la part.  Une baisse du prix de l’immobilier peut donc à terme avoir une incidence sur le rendement… D’où l’importance de bien choisir ses parts de SCPI. Nous le verrons dans la seconde partie du texte.

Des loyers non honorés

L’une des deux préoccupations les plus importantes (avec le prix de l’immobilier) reste évidemment, celle liée aux loyers qui pourraient être dans certains cas non honorés. C’est déjà le cas bien entendu tant cette crise sanitaire dure… Puisque l’activité économique est au ralenti, notamment dans certains secteurs économiques, les rentrées d’argent s’amenuisant, des défaillances concernant des loyers non honorés sont donc pointées et malheureusement pourraient augmenter.

Un changement de perception du travail

Une question est apparue assez rapidement depuis le premier confinement : il s’agit du télétravail. Cette pratique a pu être instaurer au sein de la vie de l’entreprise, et s’est généralisée dans son fonctionnement, dans de ses pratiques courantes. Cela pourrait avoir des répercutions sur l’offre et la demande immobilière et également sur la taille des locaux loués.

Il faut tout de même avoir une vision plus nuancée. Quid du lien social rompu ? Ces pratiques que l’on pouvait déjà retrouver dans certains postes vont-ils être maintenus lorsque les choses seront revenues à la normal ? 

Un changement de secteur géographique

Par extension de l‘idée précédente, la demande pour certains biens dans des endroits plus reculés sont déjà observés. En termes de typologie, la période traversée pourrait augmenter la demande pour les maisons au détriment des appartements dont les immeubles se construisent d’ailleurs en plus grand nombre.

Cela a déjà eu une influence dans l’immobilier des particulier. On y a vu une augmentation du prix dans les maisons avec jardin notamment et dans des endroits plus lointains des villes les plus importantes. 

Il y a dans cette période une différence importante entre les emplacements, les typologies (maisons, appartements) et entre les logement des particuliers et les biens destinés à l’entreprise.. On peut y voir également des différences évidentes en rapport à l’activité de l’entreprise…

Les taux de crédit

Potentiellement, il peut y avoir des changements. Cela ne se fera par en un jour et il est évident que les instances gouvernantes ne vont pas instaurer une augmentation des taux qui généreraient une charge bien plus imposante pour l’Etat.

Par ailleurs, il est évident que les taux ont une incidence sur l’offre. Si les taux de crédits augmentent, cela diminuera la demande. Proportionnellement, le capital emprunté va diminuer par rapport à la part des intérêts. L’effet de levier sera moins intéressant également, même si vous avez la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt. Enfin, si les loyers baissent, le rendement net de l’opération n’aura plus le même intérêt et le risque pris n’en vaudra pas la chandelle.

Les taux d’usure ont déjà augmentés. Il s’agit du taux maximale auquel peuvent proposer les banque lors de prêts. C’est le fameux TAEG maximal (Taux Annualisé Effectif Global). Cela montre une augmentation  potantiele (minime) des taux moyens.

Les banques étaient globalement “plus regardantes” en 2020. En cette période 2021, il a été factuellement décider d’être plus souple.

L’inflation

Là encore, il y a beaucoup d’interrogations et il est vrai que la crise en 2020, il était facilement envisageait à venir pourrait “engranger de l’inflation”…à condition que la reprise économique soit importante. On a tendance à voir suite à une crise importante une reprise importante de l’économie. Etant donné les facteurs, rien n’est sûr… D’ailleurs, pour l’instant, les prévisions pour 2021 sont étonnement basses. On y lit d’après la BCE autour de 0,5 %.

Qu’en est-il des SCPI ?

Les conséquences du Covid-19 sur les SCPI ou les foncières

Une SCPI a pour but de gérer un parc immobilier, c’est-à-dire de principalement collecter des fonds et de les investir sur des biens qu’elle va louer. 

Les SCPI étant composées majoritairement d’immobilier d’entreprise, les problématiques énumérés ci-dessus sont au cœur des préoccupations pour les détenteurs de parts ou les gérants. Si des sociétés ont des problèmes pour payer les loyers, cela peut vite s’avérer être problématique.

L’offre et la demande pour les SCPI

Depuis quelques années la collecte pour les SCPI est très importante. La raison est principalement la baisse des taux directeurs et un ratio rendement par rapport au risque très favorable. Elles répondent à un principe simple sur des actifs tangibles et disposant de rendements intéressants. 

Pour une volatilité probablement accrue en termes de rendement et de valorisation, les SCPI restent une solution relativement intéressante par rapport à son risque et en rapport aux autres solutions comparables. Il faut simplement se pencher sur la stratégie employée du gestionnaire ainsi que des actifs qui la composent (et des locataires). Il y aura des opportunités. Il faut “simplement” trouver les bonnes des moins adaptées à la crise…

L’immobilier d’entreprise 

Les SCPI sont composées majoritairement de biens loués par des entreprises. Les résultats de ces sociétés foncières non cotés en bourse sont donc liés en premier lieu à la santé économique de leurs locataires. Il faudra donc attendre trimestre après trimestre ou mois après mois pour pour voir si la période a pu être digérée avec un minimum d’accrocs. Certaines sociétés ont d’ailleurs pu bénéficier d’aides de l’Etat. Il est à souhaiter que cela a pu compenser les pertes d’activité et que la période sera évanescente…

Beaucoup de questions restent en suspens pour 2021

Va-t-on constater un changement stratégique de l’entreprise ? Va-t-on voir l’émergence du télétravail après avoir durant longtemps sanctuarisé l’entreprise ? Va-t-on diminuer le métrage carré loués et donner plus d’importance au travail à domicile ? Toute cette période pourrait influer dans l’organisation des entreprises et pourrait avoir un effet important sur le prix au m² ainsi que sur les loyers.

Par extension, le covid-19 va-t-il inciter les gens à s’éloigner des centres de profit et des villes ? Evidemment, cette tendance si elle existe émergera lentement. En revanche, il est possible que des sociétés décentralisent et essaient de désacraliser leurs méthodes de travail afin d’habituer et se préparer à un isolement du salarié de son contexte habituel de travail.

Des loyers non payés peuvent avoir des incidences sur le prix. Il est logique que les risques viendront plus globalement de plus petites sociétés, plus fragiles, ayant moins de trésorerie. Elles sont logiquement plus fragilisées si également leurs clients ne les payent pas en temps voulu ou pas du tout.

Des répercutions dans secteurs d’activité variables

Les secteurs d’activité ne subissent pas toutes les mêmes répercutions, bien au contraire. Certains secteurs ont même progressé. Il s’agit pour le plus gros de la santé et tous les activités paramédicales. Le secteur de la logistique informatique à quant à lui stagné voire progressé. La grande distribution également n’a pas été déstabilisé par le confinement. Bien au contraire. C’est donc une crise à impacts hétérogènes.

Que doit-on vérifier avant de sélectionner une SCPI ou quels sont les éléments qui font qu’une SCPI va mieux résister aux conséquences du Covid-19?

Je vous conseille d’aller voir nos articles sur les SCPI. Vous pouvez également retrouver d’autres éléments dans le lexique des SCPI, sur le site. 

Le Report À Nouveau (RAN)

C’est la partie des revenus non distribués qui peut à tout moment l’être et peut compenser une perte de rendement en cas de coup difficile. Le RAP est surtout utilisé pour lisser le rendement et ne pas subir la volatilité. Il aide à la constance du rendement distribué.

Il amortit d’une certaine manière une diminution de revenus sur la période.

La valeur de reconstitution

Vous retrouverez des éléments plus détaillés dans cet article. C’est la valeur de réalisation (valeur des immeubles majoré du cash) ou il est ajouté les droits et frais payés par la SCPI dans son fonctionnement (frais d’acte, de notaire…).

Le prix de la part peut être fixé à plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution.

Cela permet au gérant d’avoir une démarche purement commerciale mais suscite également d’une certaine manière de baiser la relative valeur de la SCPI. Si elle est proche de plus de 10 %, cela déterminera un potentiel de revalorisation positive plus restreinte, surtout en cette période.

Le taux d’occupation

Le taux d’occupation financier est un indice important puisqu’il est une photographie de l’utilisation du parc immobilier ou plutôt de ses lacunes ponctuelles ou trop souvent pointées. Il permet donc d’identifier les vacances locatives. Un parc immobilier partiellement inoccupé démontre au-delà d’un seuil des failles de gestion ou/et une qualité des biens non certaines. Une crise pouvant augmenter cet élément, il est un élément prépondérant. Il est au-delà de la quantité, légitime de regarder quelles en sont les raisons.

Evidemment, cet élément a des répercussions sur le rendement global de la SCPI.

La diversification sectorielle

Si stratégiquement la SCPI a fait de bons choix, si les locataires sont assez importants et si ils ne sont pas impactés. Tous les secteurs d’activité ne sont pas impactés de la même façon. Il est évident que des SCPI de bureaux ou de petits commerces ou ayant pour locataires des sociétés à l’assise plus importantes (autre que des PME) auront moins de risque de mauvaises surprises. Les commerces dits « non indispensables » auront pour certains des difficultés. Par exemple, voici notre article sur les SCPI dites médicales

L’endettement

Enfin, l’endettement est un élément à observer. Il est un effet de levire intéressant à notre époque où le cout de l’argent est faible, mais qui peut s’avérer être problématique à un moment économique critique. En effet, le crédit est une charge reportable sur une durée limitée (lorsque c’est possible !) alors que potentiellement, cette période peut apporter son lot de désagrément et de locataires n’ayant plus les ressources de payer pour des raisons évidentes d’activité réduite… A une époque ou les taux sont bas, les foncières ont profiter pour se servir de l’effet de levier de l’endettement pour grossir leur parc immobilier. Si les ressources diminuent pour une charge constante, cela peut baisser la distribution de revenu de la foncière…

Des opportunités ?

L’immobilier est surtout un ensemble de marchés. L’offre et la demande sont éparses et le prix pour un bien équivalent change considérablement d’un point à l’autre de l’hexagone, voire en Europe… Il est évident que la gestion du phénomène COVID-19 a été gérée différemment suivant la stratégie des gouvernements. 

Il y a également un éventail important dans le positionnement immobilier ou sur son objectif, que le bien porte sur un logement, un bureau, un magasin, une résidence… le cahier des charges, l’implication et le centre de l’attention au sein de l’activité professionnel va changer. Les répercutions, suite au confinement seront ressentis de manière différente. Comme à chaque crise, il y aura des éventuelles possibilités notamment pour acquérir cette typologie d’actifs.

Notre avis 

Etant donné la cause de la crise et un arrêt aussi brutal et de notre consommation, personne ne peut prédire à l’heure actuelle si les conséquences du covid-19 vont être cataclysmiques ou un feu de paille. Tout va dépendre des éléments évoqués précédemment. Cela étant dit, il est évident qu’il faut dans son investissement penser aux crises sanitaires qui pourraient être plus fréquentes lors de son choix.

Lorsque l’on acquiert des parts de SCPI ou un bien immobilier, il ne faut pas simplement se contenter de regarder le rendement. De toute évidence, lorsque l’on investit dans une classe d’actif, il est impossible de prévoir l’avenir. En revanche, il est possible d’optimiser son investissement. Cela passe notamment par une diversification des actifs mais aussi par une optimisation du cahier des charges de son bien immobilier.

Il faut donc se faire bien accompagner afin de faire l’investissement le plus cohérent et le plus adapté. Nous allons prochainement vous proposer une sélection de SCPI cohérentes par rapport à la période. Nous avons accès à tout le marché. Il est de notre souhait de vous proposer nos choix pour nos clients. N’hésitez pas à nous contacter afin d’en savoir plus. 

Pour l’instant, le marché s’en sort plutôt bien globalement. Il est clair que les facteurs listés en début de ce texte seront à contrôler régulièrement.

Tout dépendra de la durée de la crise et de la reprise de l’activité. Il faudra de toute façon attendre au-delà de septembre pour porter un bilan réel. Les facteurs nombreux pouvant influencer l’immobilier ne seront perçus que plus tardivement.

Bilan

Une Société Civile de Placement Immobilier étant un placement diversifié en termes d’actifs, de secteur d’activité concernant les différents biens, mais également géographiquement, il est tout de même important de diversifier son portefeuille de SCPI pour ne pas à subir frontalement une baisse importante qui mettra au meilleur des cas un certain nombre de mois à revenir à la normale. Je vous propose notre cahier des charges pour y arriver. Votre stratégie ne doit pas se cantonner au seul rendement.

Les périodes de récession sont suivies de grosses périodes de croissance. Il s’agit donc d’être patient pour recouvrer les pertes passées ou annihiler le creux que l’on risque d’observer sur les marchés actions mais également dans l’immobilier.

Dans tous les cas, il est à penser l’immobilier à long terme.

Si vous souhaitez être accompagné pour votre investissement dans les SCPI, contactez-nous gratuitement afin d’avoir un vrai accompagnement en dans cette période 2021 bien chamboulée ! Nous avons accès globalement à tout le marché des SCPI (sans frais supplémentaires). Nous pouvons également vous suivre dans votre investissement et établir votre bilan patrimonial. 

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