Les SCI en Assurance Vie : Comparatif 2025
Découvrez les performances 2024, dates de création et notre analyse complète des Sociétés Civiles Immobilières accessibles en assurance vie
Qu'est-ce qu'une SCI en assurance vie ?
Une SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique permettant d'investir dans l'immobilier diversifié au sein de votre contrat d'assurance vie ou PER. Contrairement aux SCPI qui sont agréées par l'AMF, les SCI offrent plus de flexibilité aux sociétés de gestion dans le choix de leurs actifs et leur stratégie d'investissement.
Les SCI en assurance vie permettent d'accéder à des investissements immobiliers variés (bureaux, commerces, résidentiel, logistique, santé) tout en bénéficiant de l'enveloppe fiscale avantageuse de l'assurance vie. Elles constituent une alternative de diversification au fonds en euros, offrant un potentiel de rendement historiquement compris entre 3% et 6% annuels, selon les cycles immobiliers.
À savoir
Les SCI sont accessibles uniquement via des contrats d'assurance vie ou des PER (Plans d'Épargne Retraite) qui proposent ces supports dans leurs unités de compte. Toutes les compagnies d'assurance ne proposent pas les mêmes SCI.
Tableau des performances 2024 et dates de création
Voici la liste actualisée des SCI disponibles en assurance vie avec leurs performances 2024 et leurs dates de création. Ces données permettent d'évaluer à la fois la maturité des véhicules et leur résilience face au contexte de marché actuel.
| # | Nom de la SCI / SC | Perf. 2024 | Perf. 2023 |
|---|---|---|---|
| 1 | SC Nao Logistics | +9,87% | +2,11% |
| 2 | SCI Iroko Next | +6,21% | +5,48% |
| 3 | SC MeilleurImmo | +5,78% | -0,63% |
| 4 | SCI Proxima Vie | +5,60% | +5,26% |
| 5 | SCI ESG Tendances Pierre | +5,11% | +6,14% |
| 6 | SCI Territoires Avenir | +4,58% | +5,64% |
| 7 | SCI Iroko Impact | +4,13% | Création 2024 |
| 8 | SCI Viagénérations | +4,04% | +3,46% |
| 9 | SCI Silver Avenir | +4,03% | +6,15% |
| 10 | SC Y Immo | +3,77% | Création 2024 |
| 11 | SC Fidimmo | +3,39% | +4,74% |
| 12 | SC Novaxia R | +3,20% | +5,02% |
| 13 | SCI Novapierre Allemagne 2 | +2,92% | +4,27% |
| 14 | SCI Pierval Santé | +2,89% | +4,19% |
| 15 | SCI Atream Hôtels | +2,71% | +4,87% |
| 16 | SCI Swiss Life Pierre | +2,39% | Création 2024 |
| 17 | SCI Eco Resid | +2,33% | +1,96% |
| 18 | SC Immocap Value | +2,18% | +4,77% |
| 19 | SC Immocap Value GV | +2,04% | +4,20% |
| 20 | SCI Trajectoire Santé | +1,99% | +2,83% |
| 21 | SCI Afer Pierre | +1,69% | -10,73% |
| 22 | SC Advenis Immo Capital | +1,62% | -0,18% |
| 23 | SCI Regard Immobilier 2 | +1,19% | +1,71% |
| 24 | SCI Atream Euro Hospitality | +1,17% | +3,52% |
| 25 | SCI GF Pierre | +0,38% | -13,95% |
| 26 | SCI Regard Immobilier | +0,29% | -0,80% |
| 27 | SCI Amundi Immo Durable | +0,11% | Création 2021 |
| 28 | SCI LinaSens | +0,04% | +6,04% |
| 29 | SCI Pythagore | +0,02% | -11,95% |
| 30 | SCI Sofidy Convictions Immobilières | -0,85% | -0,41% |
| 31 | SCI Perial Euro Carbone | -0,96% | -10,66% |
| 32 | SCI OFI Invest Patrimoine Immobilier | -1,69% | -10,49% |
| 33 | SC Tangram | -1,83% | -12,97% |
| 34 | SCI Afer Immo | -1,85% | -12,03% |
| 35 | SCI PM Immo Trend | -2,03% | +3,11% |
| 36 | SCI Afer Immo 2 | -2,68% | -9,18% |
| 37 | SCI Novaxia Vista | -3,31% | -8,97% |
| 38 | SCI SMA Immo | -3,85% | +3,67% |
| 39 | SCI CNP UC Immo | -3,97% | -11,65% |
| 40 | SCI Allianz Invest Pierre | -4,79% | -4,38% |
| 41 | SCI OPSIS Assurances | -5,82% | -1,18% |
| 42 | SCI Cap Santé | -5,87% | +6,56% |
| 43 | SCI Allianz Value Pierre | -6,74% | -19,71% |
| 44 | SCI LF Tendances Immo | -7,19% | -0,85% |
| 45 | SCI OFI Invest Immo Sélection | -7,24% | -13,34% |
| 46 | SCI Pérennité Pierre | -11,60% | -5,45% |
| 47 | SCI Qualimmo | -13,16% | -0,09% |
| 48 | SCI Primonial Capimmo | -13,59% | -11,55% |
| 49 | SCI LF Multimmo | -22,32% | -5,75% |
Lecture des performances
La performance 2024 reflète un contexte de marché immobilier difficile marqué par la hausse des taux d'intérêt. Il est essentiel de considérer ces chiffres dans leur contexte et de privilégier une vision long terme (5-8 ans minimum) pour ce type d'investissement. Seules 12 SCI sur 49 ont dépassé le seuil des 3% en 2024, soit environ 24% du panel analysé.
Analyse des performances 2024
Le podium 2024 : les 3 meilleures performances
Trois SCI/SC se sont particulièrement distinguées en 2024 :
- SC Nao Logistics : +9,87% - Leader incontesté du classement 2024. Cette SC récente, gérée par Telamon et spécialisée en logistique, a réalisé sa première acquisition en septembre 2024. Sa performance exceptionnelle s'explique par des acquisitions à des taux de rendement attractifs (environ 7%) dans un secteur porteur.
- SCI Iroko Next : +6,21% - Cette SCI créée en juin 2022 confirme la qualité de sa gestion et de son positionnement immobilier diversifié. Deuxième meilleure performance du classement.
- SC MeilleurImmo : +5,78% - Fonds de fonds géré par Sofidy qui mutualise les risques sur plusieurs supports immobiliers, complétant le podium.
Ces véhicules ont réussi à maintenir des performances solides malgré un contexte de marché immobilier défavorable.
Le top 10 complet
Le haut du classement est dominé par des SCI récentes et des véhicules spécialisés :
- 4ème - SCI Proxima Vie : +5,60% (après +5,26% en 2023) - Constance remarquable
- 5ème - SCI ESG Tendances Pierre : +5,11% (après +6,14% en 2023) - La thématique ESG reste performante
- 6ème - SCI Territoires Avenir : +4,58% (après +5,64% en 2023) - Solidité confirmée
- 7ème - SCI Iroko Impact : +4,13% - Excellente première année pour cette SCI créée en 2024
- 8ème - SCI Viagénérations : +4,04% (après +3,46% en 2023) - Progression régulière
- 9ème - SCI Silver Avenir : +4,03% (après +6,15% en 2023) - Spécialisée dans l'immobilier de santé et seniors
- 10ème - SC Y Immo : +3,77% - Créée en 2024, belle entrée en matière
La zone intermédiaire : performances honorables
19 SCI se situent dans la fourchette positive de 0% à +3%, dont :
- SC Fidimmo : +3,39% (après +4,74% en 2023)
- SC Novaxia R : +3,20% (après +5,02% en 2023) - Spécialisée dans le recyclage urbain
- SCI Novapierre Allemagne 2 : +2,92%
- SCI Pierval Santé : +2,89%
- SCI Atream Hôtels : +2,71%
- SCI Swiss Life Pierre : +2,39% - Créée en 2024
Les performances décevantes
20 SCI affichent des performances négatives en 2024, avec des baisses parfois importantes :
- SCI LF Multimmo : -22,32% (après -5,75% en 2023) - Pire performance du classement, deuxième année consécutive de forte baisse
- SCI Primonial Capimmo : -13,59% (après -11,55% en 2023) - Crise de liquidité prolongée
- SCI Qualimmo : -13,16% (après -0,09% en 2023) - Dégradation brutale
- SCI Pérennité Pierre : -11,60% (après -5,45% en 2023)
- SCI OFI Invest Immo Sélection : -7,24% (après -13,34% en 2023)
- SCI LF Tendances Immo : -7,19%
- SCI Allianz Value Pierre : -6,74% (après -19,71% en 2023) - Troisième année difficile
- SCI Cap Santé : -5,87% - Retournement complet après +6,56% en 2023
- SCI OPSIS Assurances : -5,82%
Points d'attention
Les retournements de situation :
- SCI Cap Santé : de +6,56% en 2023 à -5,87% en 2024 - Retournement brutal
- SCI SMA Immo : de +3,67% en 2023 à -3,85% en 2024
- SCI PM Immo Trend : de +3,11% en 2023 à -2,03% en 2024
Les rebonds notables :
- SCI Afer Pierre : +1,69% en 2024 après -10,73% en 2023
- SCI GF Pierre : +0,38% en 2024 après -13,95% en 2023
- SCI LinaSens : +0,04% en 2024 après +6,04% en 2023 - Stabilisation après une bonne année
Ces contre-performances s'expliquent principalement par :
- Une exposition défavorable aux secteurs les plus touchés (bureaux en centre-ville, commerces)
- Des difficultés de refinancement avec la hausse des taux
- Une crise de liquidité qui a amplifié les baisses (voir section dédiée ci-dessous)
- Des cessions d'actifs dans de mauvaises conditions de marché
Comprendre la crise de liquidité de 2023-2024
La période 2023-2024 a révélé un paradoxe majeur des SCI : la liquidité, normalement un atout de ce type de placement, s'est transformée en facteur d'amplification de la crise.
Comment cela s'est produit ?
- La hausse des taux d'intérêt a provoqué une baisse des valeurs immobilières
- Cette baisse a généré une crainte d'une crise immobilière majeure chez les épargnants
- Les rachats massifs ont créé une crise de liquidité : les SCI ont dû vendre des actifs rapidement pour honorer les demandes de sortie
- Ces ventes forcées dans de mauvaises conditions ont fait baisser la valeur des parts bien plus qu'elle n'aurait dû le faire
- Cela a créé un effet boule de neige : plus la valeur baissait, plus les rachats augmentaient
L'exemple de Capimmo est emblématique : face à des rachats massifs, la SCI a été contrainte d'annoncer un plan de cession de 2,2 milliards d'euros d'actifs. Cette vente massive dans un marché déprimé a accentué les pertes : -11,5% en 2023 puis -13,6% en 2024, alors que la qualité intrinsèque des actifs ne justifiait pas une telle dégradation.
La leçon à retenir : la liquidité des SCI est un atout en période normale, mais peut devenir un accélérateur de baisse en période de stress de marché. D'où l'importance d'avoir un horizon d'investissement long terme (5-8 ans minimum) et de ne pas céder à la panique lors des fluctuations de marché.
Impact de l'ancienneté
L'analyse des dates de création révèle plusieurs tendances intéressantes :
- Les SCI récentes (2022-2024) dominent le haut du classement : SC Nao Logistics (+9,87%), SCI Iroko Next (+6,21%), SC MeilleurImmo (+5,78%), SCI ESG Tendances Pierre (+5,11%). Leur jeunesse leur a permis d'éviter certains écueils des anciennes générations et de bénéficier d'une gestion plus agile.
- Les SCI de génération intermédiaire (2014-2021) affichent des performances mitigées : SC Fidimmo (+3,39%), SC Novaxia R (+3,20%), mais aussi des difficultés pour certaines.
- L'ancienneté n'est pas une garantie : SCI Capimmo, créée en 2007 avec 18 ans d'existence, enregistre l'une des pires performances (-13,59%). À l'inverse, certaines SCI établies maintiennent des performances correctes malgré le contexte difficile.
Les points positifs des SCI
Diversification patrimoniale
Les SCI permettent d'accéder à un patrimoine immobilier diversifié (bureaux, commerces, logistique, résidences gérées) sans les contraintes de la gestion locative directe. Elles constituent un complément stratégique au fonds en euros, offrant un potentiel de rendement historiquement situé entre 3% et 6% annuels selon les cycles immobiliers, tout en maintenant une volatilité modérée.
Rendement potentiel attractif
En 2024, malgré un contexte difficile, les meilleures SCI comme SC Nao Logistics (+9,87%), SCI Iroko Next (+6,21%), SC MeilleurImmo (+5,78%), SCI Silver Avenir (+4,03%) ou SCI ESG Tendances Pierre (+5,11%) ont maintenu des performances positives significatives. Sur le long terme, les SCI visent un rendement supérieur au fonds en euros des assurances vie.
Fiscalité avantageuse de l'assurance vie
En détenant des SCI via une assurance vie, vous bénéficiez de la fiscalité attractive de l'enveloppe :
- Abattement de 4 600€ (9 200€ pour un couple) après 8 ans sur les gains
- Taxation à 7,5% (puis PFU) sur les gains au-delà de l'abattement
- Abattement de 152 500€ par bénéficiaire en cas de transmission
Cette fiscalité est nettement plus favorable qu'une détention directe en SCI (revenus fonciers, IFI, etc.).
Liquidité (avec précautions)
Contrairement à l'immobilier physique ou aux SCPI, les SCI en assurance vie offrent généralement une liquidité quotidienne. Vous pouvez racheter vos parts à tout moment.
Attention toutefois : comme l'a montré la crise de 2023-2024, cette liquidité peut devenir un inconvénient en période de stress de marché. Les rachats massifs peuvent forcer les SCI à vendre des actifs dans de mauvaises conditions, amplifiant les baisses (voir l'exemple de SCI Capimmo). Il est donc essentiel de garder un horizon d'investissement long terme (5-8 ans minimum).
Gestion professionnelle
Les SCI sont gérées par des professionnels de l'immobilier qui sélectionnent les actifs, négocient les baux et optimisent le patrimoine. Vous déléguez totalement la gestion.
Accès à des thématiques spécifiques
Certaines SCI proposent des stratégies thématiques :
- SCI Silver Avenir : immobilier de santé et seniors
- SCI ESG Tendances Pierre : immobilier responsable avec critères ESG
- SC Novaxia R : recyclage urbain et réhabilitation
Les risques et points d'attention
Risque de perte en capital
Le risque principal des SCI est la perte en capital. Comme le montre le tableau des performances 2024, de nombreuses SCI ont enregistré des baisses significatives. En cas de baisse du marché immobilier, la valeur de vos parts peut diminuer sensiblement.
Exemple concret : la SCI Capimmo
La SCI Capimmo, pourtant l'une des plus anciennes (créée en 2007), a subi :
- -11,5% en 2023
- -13,59% en 2024
Soit une baisse cumulée de près de -25% en deux ans. Cette situation illustre qu'une SCI, même établie, n'est pas à l'abri de difficultés majeures, notamment en cas de crise de liquidité et de ventes d'actifs forcées.
Risque de liquidité amplifié
Bien que les SCI soient généralement liquides au quotidien, la période 2023-2024 a révélé un risque spécifique : en cas de rachats massifs, les SCI peuvent être contraintes de suspendre temporairement les rachats ou de mettre en place des pénalités de sortie. Pire encore, les ventes forcées d'actifs pour honorer les rachats peuvent créer un cercle vicieux de baisse des valeurs.
Frais
Les SCI comportent différents frais :
- Frais d'entrée : variables selon les contrats (0% à 5%)
- Frais de gestion annuels : généralement 0,5% à 1,5% de l'encours
- Frais de sortie : parfois appliqués en période de crise
Ces frais peuvent impacter significativement la performance nette, surtout sur un horizon court.
Profil de risque (SRI 2-3/7)
Les SCI sont classées avec un SRI (Synthetic Risk Indicator) de 2 à 3 sur 7, ce qui les place dans une catégorie de risque modéré. Ce niveau reflète :
- Une volatilité inférieure aux actions mais supérieure aux fonds en euros
- Un risque de perte limité mais réel, comme démontré en 2023-2024
- Un besoin d'horizon long terme (5-8 ans minimum) pour lisser les cycles immobiliers
Qualité de gestion variable
Toutes les SCI ne se valent pas. La qualité de la société de gestion, son expertise, ses choix d'investissement et sa réactivité face aux évolutions du marché sont déterminants. L'écart de performance entre la meilleure (+9,87%) et la pire (-22,32%) en 2024 le démontre clairement.
Comment choisir sa SCI ?
Définir son profil et ses objectifs
Avant d'investir en SCI, interrogez-vous sur :
- Votre horizon d'investissement : minimum 5-8 ans recommandé
- Votre tolérance au risque : pouvez-vous accepter une baisse temporaire de 10-15% ?
- Vos objectifs : recherchez-vous du rendement régulier ou de la valorisation à long terme ?
- Votre allocation globale : quelle part de votre patrimoine souhaitez-vous investir en immobilier ?
Analyser les performances historiques
Ne vous fiez pas uniquement aux performances d'une seule année. Regardez :
- La performance sur 3-5 ans pour évaluer la résilience
- La régularité des rendements
- Le comportement en période de crise (2023-2024)
Conseil de diversification
Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier. Si vous investissez en SCI, envisagez de répartir votre allocation sur 2-3 SCI différentes avec des stratégies complémentaires (par exemple : une SCI diversifiée + une SCI thématique santé + une SCI ESG).
Vérifier la société de gestion
La qualité du gérant est cruciale. Renseignez-vous sur :
- L'expérience de la société de gestion en immobilier
- La taille des actifs sous gestion
- La transparence (rapports réguliers, communication claire)
- Les autres produits gérés et leurs performances
Comparer les frais
Les frais peuvent varier significativement d'une SCI à l'autre. Comparez :
- Les frais d'entrée (certaines SCI en ont, d'autres non)
- Les frais de gestion annuels
- Les éventuels frais de sortie
Privilégiez les SCI avec des frais maîtrisés, surtout si vous envisagez un investissement à horizon moyen terme.
Considérer la date de création
Comme le montre notre tableau, l'ancienneté peut être un facteur à double tranchant :
- SCI récentes (2022-2024) : peuvent être plus agiles mais manquent de recul sur leur gestion en période de crise
- SCI établies (> 5 ans) : ont un historique de performance mais peuvent être plus lourdes à piloter
L'idéal est de diversifier entre SCI récentes performantes et SCI établies ayant fait leurs preuves.
Choisir selon vos convictions
Certaines SCI permettent d'investir selon des thématiques spécifiques qui correspondent à vos valeurs :
- Immobilier responsable : SCI ESG Tendances Pierre
- Santé et seniors : SCI Silver Avenir
- Recyclage urbain : SC Novaxia R
L'importance du conseil personnalisé
Le choix d'une SCI doit être adapté à votre situation patrimoniale globale. Un conseiller en gestion de patrimoine peut vous aider à :
- Analyser votre profil de risque et vos objectifs
- Sélectionner les SCI les plus pertinentes pour vous
- Optimiser votre allocation d'actifs
- Suivre vos investissements dans le temps
Pour aller plus loin
Découvrez nos analyses détaillées de SCI spécifiques pour mieux comprendre leurs stratégies, performances et positionnement :
SCI Iroko Next →
Performance 2024 : +6,21%
Deuxième meilleure performance 2024. Analyse complète de cette SCI créée en 2022.
SC MeilleurImmo →
Performance 2024 : +5,78%
Fonds de fonds géré par Sofidy. Frais de souscription : 0%.
SCI Silver Avenir →
Thématique : Santé & Seniors
Spécialisée dans l'immobilier pour personnes âgées.
SCI ESG Tendances Pierre →
Thématique : ESG & Nouvelles tendances
Gestion responsable et critères environnementaux.
SCI Capimmo →
Performance 2024 : -13,59%
Analyse des difficultés rencontrées en 2023-2024.
SC Novaxia R →
Thématique : Recyclage urbain
Immobilier résidentiel responsable et réhabilitation.
Besoin de conseils pour choisir ?
Chaque SCI a ses spécificités, ses forces et ses faiblesses. Le choix de vos SCI doit être adapté à votre profil de risque, votre horizon d'investissement et vos objectifs patrimoniaux. Nos conseillers analysent gratuitement votre situation pour vous recommander les SCI les plus pertinentes.
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