COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
La SCI Iroko Next démarre 2026 sur une note positive : une performance trimestrielle de +1,28% au T1 2026 (contre +0,81% au T1 2025), et une collecte nette de 2,67 M€ sur la période, dans un contexte marqué par une remontée des taux d'intérêt et l'aménagement en cours du statut des SCI en unités de compte par le Trésor Public. Le rendement cumulé depuis la création atteint désormais +26,00%, avec une performance de +7,67% sur 1 an glissant. Avec 15 participations diversifiées et un actif net réévalué de 42,36 M€, Iroko Next confirme la solidité de sa stratégie bi-moteur combinant fonds de rendement et fonds value-add.
Reprise du marché des SCI en 2025
Après deux exercices de correction marquée (–6,8% en 2023, –4,7% en 2024 sur les performances moyennes annuelles des SCI), le marché des SCI en unités de compte retrouve en 2025 une performance positive à +1,5%. La décollecte nette du dernier trimestre s'élève à 415 M€, contre 170 M€ cumulés sur les trois trimestres précédents, signalant une entrée dans une nouvelle phase du cycle immobilier.
Source : ASPIM - Baromètre T4 2025 des sociétés civiles.
Contexte du premier trimestre 2026
Le T1 2026 s'inscrit dans un contexte macroéconomique marqué par une remontée des taux d'intérêt, et alors que le statut des SCI en unités de compte est actuellement en cours d'aménagement par le Trésor Public. Dans cet environnement, Iroko Next maintient une collecte positive qui lui permet, selon la société de gestion, d'envisager les trimestres à venir avec optimisme.
Présentation de la SCI Iroko Next : qu'est-ce que c'est ?
La SCI Iroko Next est une société civile immobilière à capital variable créée le 20 avril 2022 par Iroko, société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF. Elle permet aux épargnants d'investir indirectement dans l'immobilier en offrant un accès aux meilleurs gérants du marché via une stratégie multi-fonds diversifiée.
Iroko Next adopte une approche value-add en sélectionnant des fonds à stratégie de création de valeur, qui ciblent principalement l'immobilier nécessitant une restructuration ou un repositionnement. Cette stratégie singulière permet d'optimiser le couple rendement-risque en exploitant des opportunités de marché moins concurrentielles. La poche de rendement s'appuie notamment sur Iroko Zen, l'une des références de notre classement des meilleures SCPI.
Les 5 points clés d'Iroko Next
- Opportuniste et diversifiée : 15 participations différentes pour mutualiser les risques
- Deux moteurs de performance : Fonds de rendement (stabilité) + Immobilier à création de valeur (performance)
- Engagée : Labellisée Finansol, membre FAIR, 5% aux entreprises solidaires (ESUS)
- Performance annuelle 2025 de +7,16% (non garantie pour les années futures)
- Architecture ouverte : Accès à l'ensemble du marché immobilier
Les deux moteurs de performance d'Iroko Next
Iroko Next combine deux moteurs complémentaires pour optimiser le couple rendement-risque et offrir une performance durable :
Moteur 1 : Immobilier de rendement
Pour optimiser l'équilibre risque-rendement, Iroko Next investit dans des fonds immobiliers de rendement, offrant stabilité et perspectives à long terme. Ces investissements intègrent des critères extrafinanciers basés sur les valeurs ISR et les régimes SFDR, Taxonomie.
Exemples : SCPI Iroko Zen, SCPI Iroko Atlas
Moteur 2 : Immobilier à création de valeur
Cette poche dynamise le portefeuille via des fonds à stratégie "Value Add". Ces fonds visent à créer ou rénover des bâtiments afin de les rendre plus adaptés aux besoins des utilisateurs (transition numérique, écologique et générationnelle).
Exemples : Braxton Logistics 3, Braxton Alfred Hotels, BIH II, Clos Montholon
Les 3 poches du portefeuille
- Poche de liquidité : Minimum 5% pour garantir la liquidité de la SCI
- Poche Fonds à Impact : Minimum 5% d'investissements dans des ESUS (entreprises solidaires d'utilité sociale) ou des fonds à impact social
- Poche immobilière : Maximum 95% répartie entre fonds de rendement (Iroko Zen, Iroko Atlas) et fonds value-add (Braxton, Educatio, BIH II, etc.)
Une dynamique de performance qui se poursuit en 2026
Au premier trimestre 2026, Iroko Next affiche une performance de +1,28%, contre +0,81% au premier trimestre 2025. Sur 1 an glissant (31/03/2025 au 31/03/2026), la performance ressort à +7,67%. Depuis la création (20/04/2022), le rendement cumulé atteint désormais +26,00%. Sur l'exercice 2025 dans son ensemble, Iroko Next avait affiché une performance annuelle de +7,16%, la plus élevée depuis sa création.
Comprendre la stratégie value-add
La stratégie value-add consiste à investir dans des actifs immobiliers nécessitant des travaux de restructuration, de repositionnement ou de rénovation. Cette approche permet de créer de la valeur par l'amélioration des actifs, tout en ciblant un segment de marché moins concurrentiel offrant potentiellement de meilleures opportunités de rendement.
À fin mars 2026, environ 30% du portefeuille d'Iroko Next est investi dans des fonds à stratégie value-add, dont la création de valeur potentielle se matérialise principalement à moyen terme, notamment lors des campagnes d'expertises annuelles.
Performance de la SCI Iroko Next : historique et évolution de la VL
La valeur liquidative d'Iroko Next atteint 126,00€ au 26/03/2026, contre 124,40€ au 25/12/2025. Cette progression de +1,28% au T1 2026 témoigne de la poursuite de la dynamique engagée en 2025, année où la performance annuelle de +7,16% avait dépassé l'objectif initial de 6%.
Évolution de la Valeur Liquidative
| Période | Performance | Depuis création |
|---|---|---|
| T1 2026 | +1,28% | +26,00% |
| Année 2025 | +7,16% | - |
| 1 an glissant (31/03/2025-31/03/2026) | +7,67% | - |
| Année en cours 2026 | +1,29% | - |
| Depuis création (20/04/2022) | - | +26,00% |
Avertissement sur les performances
La valeur liquidative peut fluctuer à la hausse comme à la baisse en fonction des investissements réalisés sur la période et de l'évolution du marché immobilier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Objectif de performance dépassé en 2025, nouvel objectif pour 2026
Iroko Next affichait un objectif de performance annuelle cible de 6% pour 2025 (performance non garantie). Avec une performance annuelle de +7,16%, cet objectif a été largement dépassé. C'est la meilleure performance annuelle depuis la création du véhicule en 2022.
Pour l'exercice 2026, la société de gestion vise à nouveau un dépassement de l'objectif de performance non garanti de 5%. Cet objectif est une estimation fondée sur les hypothèses de marché arrêtées par la société de gestion selon les conditions actuelles ; il ne constitue pas une promesse de rendement ou de performance.
Collecte et Capitalisation d'Iroko Next au T1 2026
Sur le T1 2026, Iroko Next a enregistré une collecte nette de 2,67 M€, avec 25 561 parts souscrites et 4 231 parts retirées, portant le nombre total de parts à 336 220.
Mouvement des Parts - T1 2026
Capitalisation au 26/03/2026
* Les trois investissements dans Nexity Retail 2 (NR2) sont comptabilisés comme une seule participation. La même approche est retenue pour Braxton Urban Pro, ainsi que pour les SCPI Iroko Zen et Iroko Atlas (investissements en pleine propriété et en usufruit consolidés). L'investissement dans BIH II intègre à la fois les actions et les obligations. Les actionnaires de Braxton Asset Management et Braxton Investment Management ont un lien capitalistique avec Iroko.
Portefeuille d'Iroko Next : composition et allocation T1 2026
Au 31 mars 2026, le portefeuille d'Iroko Next est composé de 15 participations diversifiées pour un actif total de 42,47 M€. Sur le trimestre, la SCI a poursuivi ses réinvestissements dans ses fonds maison, renforçant le poids de la sous-poche Fonds Iroko au sein de la poche immobilière.
Allocation du Portefeuille (31/03/2026)
Détail des Investissements
| Investissement | Catégorie | Montant | Allocation |
|---|---|---|---|
| SCPI Iroko Zen | Fonds à rendement Iroko | 18 495 825 € | 43,55% |
| SCPI Iroko Atlas | Fonds à rendement Iroko | 3 426 968 € | 8,07% |
| SAS Braxton Alfred Hotels | Fonds value add - SGP tierce | 1 725 350 € | 4,06% |
| Nexity Retail 2 | Fonds value add - SGP tierce | 1 803 892 € | 4,25% |
| BIH II obligations | Fonds value add - SGP tierce | 1 445 769 € | 3,40% |
| Braxton Logistics 3 | Fonds value add - SGP tierce | 1 022 038 € | 2,41% |
| Clos Montholon | Fonds value add - SGP tierce | 1 040 423 € | 2,45% |
| Educatio | Fonds value add - SGP tierce | 994 019 € | 2,34% |
| Tour des Dames | Fonds value add - SGP tierce | 893 613 € | 2,10% |
| Braxton Promotion 1 - Montreuil | Fonds value add - SGP tierce | 713 622 € | 1,68% |
| Epsicap Nano | Fonds à rendement - SGP tierce | 676 893 € | 1,59% |
| Mistral sélection | Fonds à rendement - SGP tierce | 511 291 € | 1,20% |
| BIH II (equity) | Fonds value add - SGP tierce | 500 000 € | 1,18% |
| Alta Convictions | Fonds à rendement - SGP tierce | 376 452 € | 0,89% |
| Braxton Urban Pro | Fonds value add - SGP tierce | 352 174 € | 0,83% |
| Braxton Urban Pro 2 | Fonds value add - SGP tierce | 314 879 € | 0,74% |
| SCI Iroko Impact | Fonds ESUS Iroko | 2 245 847 € | 5,29% |
| Liquidités et autres actifs | Trésorerie | 5 931 089 € | 13,97% |
Mouvements du portefeuille d'Iroko Next au T1 2026
Au premier trimestre 2026, Iroko Next a concentré ses investissements sur le renforcement de ses fonds maison, pour un volume total de 737 140 €. Aucune cession n'a été réalisée sur la période. La SCI étudie par ailleurs de nouvelles opportunités, notamment au sein de fonds value-add et de véhicules gérés par des sociétés de gestion tierces, dont les investissements sont actuellement prévus pour les deuxième et troisième trimestres 2026.
SCPI Iroko Zen (usufruit) — 307 371 €
Fonds maison Iroko - Iroko Next a poursuivi sa stratégie d'investissement dans la SCPI Iroko Zen, qui a enregistré pour la cinquième année consécutive une Performance Globale Annuelle (PGA) supérieure à 7% (PGA 2025 de 8,13%, taux de distribution de 7,14%). Pour les associés d'Iroko Next, le taux de distribution net d'Iroko Zen s'est établi à 6,04% en 2025. Au 30 mars 2026, Iroko Zen détenait 177 actifs pour une valorisation de 1 751 M€ hors droits.
SCPI Iroko Atlas (usufruit) — 426 769 €
Fonds maison Iroko - Suite à ses résultats, Iroko Next a réinvesti dans la SCPI Iroko Atlas, qui a atteint une performance globale annuelle de 9,41% en 2025 (dividende net de 7,75% reçu par la SCI). Au 31 mars 2026, Iroko Atlas détient 14 actifs situés dans 6 pays d'Europe, pour une valorisation de patrimoine de 67,6 M€.
Une stratégie de réinvestissement dans les fonds maison
Ces réinvestissements s'inscrivent dans la continuité de la stratégie d'Iroko Next : combiner des supports générateurs de revenus réguliers potentiels avec des investissements présentant un potentiel de création de valeur à moyen terme.
Aucune cession n'a été enregistrée sur le portefeuille au T1 2026.
Caractéristiques de la SCI Iroko Next : frais, accessibilité et ESG
Informations Générales
Investissement & Accessibilité
Structure des Frais
Engagement ESG & Labels
Un engagement ESG authentique
Iroko Next est labellisée Finansol et membre de l'association FAIR (Finance, Assurance, Innovation Responsable). La SCI consacre 5,29% de sa capitalisation aux entreprises solidaires d'utilité sociale (ESUS) via la SCI Iroko Impact, classée Article 9 SFDR.
La SCI Iroko Impact affiche une performance annuelle de 12,80% en 2025, prouvant que l'investissement responsable peut conjuguer impact social et création de valeur.
Structure de frais transparente
Iroko Next se distingue par une absence totale de frais de souscription et de rachat, permettant aux investisseurs d'optimiser leur investissement dès la souscription.
Les frais de gestion annuels de 1,80% HT sont dans la moyenne basse du marché et sont appliqués sur la valeur de la participation retenue pour le calcul de la valeur liquidative.
SCI Iroko Next et assurance vie : comment investir et fiscalité
Iroko Next est accessible en tant qu'unité de compte dans les contrats d'assurance vie et PER de Garance que nous distribuons. L'investissement via l'assurance vie permet de bénéficier de tous les avantages fiscaux de cette enveloppe tout en accédant à la stratégie diversifiée d'Iroko Next. Pour comprendre le fonctionnement d'une SCI en assurance vie, consultez notre guide dédié.
Les contrats proposant la SCI Iroko Next
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Pourquoi investir dans Iroko Next via l'assurance vie Garance ?
Iroko Next ne distribue pas de revenus : la performance se matérialise uniquement en plus-value, ce qui est idéal dans l'enveloppe assurance vie ou PER. Pas d'imposition des plus-values latentes tant que vous ne rachetez pas.
Les avantages de l'assurance vie pour Iroko Next
- Exonération d'impôt sur le revenu après 8 ans (sous conditions)
- Abattement annuel de 4 600€ (personne seule) ou 9 200€ (couple) sur les gains
- Transmission avantageuse en cas de décès (abattement de 152 500€ par bénéficiaire)
- Pas d'imposition des plus-values latentes (tant qu'il n'y a pas de rachat)
Important : Contrairement aux SCPI classiques, Iroko Next ne distribue pas de revenus. La performance se matérialise uniquement en plus-value, ce qui est particulièrement adapté à l'enveloppe assurance vie.
Les avantages de la SCI Iroko Next pour les investisseurs
Opportuniste et diversifiée
Investissement dans des actifs répondant aux tendances actuelles et de demain, avec 15 participations différentes pour mutualiser les risques.
Deux moteurs de performance
Investissement dans les deux états naturels de l'immobilier : fonds de rendement (stabilité) et immobilier à création de valeur (performance).
Performance prouvée
+26,00% depuis création (avril 2022) et +7,67% sur 1 an glissant, dans la continuité de la meilleure performance annuelle du véhicule enregistrée en 2025 (+7,16%).
Sans frais d'entrée ni de sortie
0% de commission de souscription et 0% de commission de rachat, optimisant le montant net investi dès le premier jour.
Engagée ESG
Labellisée Finansol, membre de l'association FAIR, avec 5,29% de capitalisation investie dans des entreprises solidaires (ESUS) via Iroko Impact.
Société de gestion expérimentée
Iroko, agréée AMF depuis 2020, gère également les SCPI Iroko Zen et Iroko Atlas avec des performances solides depuis leur création.
En architecture ouverte
Capacité d'investir auprès de l'ensemble du marché immobilier, sans se limiter aux fonds maison, pour saisir les meilleures opportunités.
Liquidité hebdomadaire
Valorisation chaque jeudi et centralisation des demandes de souscription/rachat, offrant une meilleure liquidité qu'une SCPI classique.
Risques de la SCI Iroko Next : ce qu'il faut savoir avant d'investir
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une SCI comporte des risques. Les parts ne sont pas cotées en bourse et présentent une liquidité limitée. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Il n'y a pas de garantie de revenus. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Principaux risques
- Risque de perte en capital : La valeur liquidative peut diminuer
- Absence de garantie de revenus : Aucun dividende garanti, revenus dépendant des fonds sous-jacents
- Effet de levier : Certains fonds peuvent recourir à l'endettement, amplifiant les gains mais aussi les pertes
- Liquidité non garantie : Les retraits peuvent être suspendus ou limités selon les conditions de marché
- Risque de liquidité : La Société peut suspendre les demandes de rachat dans certaines conditions (Article 6.4.2 du Document d'Information)
- Risques liés au marché immobilier : Exposition aux fluctuations des marchés immobiliers français et européens
- Risque lié à l'endettement : Exposition au risque d'une évolution défavorable des taux d'intérêt via les fonds sous-jacents
- Risque de change : Certains actifs sous-jacents sont libellés en devises étrangères
Échelle de Risque SRI
L'horizon de placement recommandé est de 8 ans.
Notre avis sur la SCI Iroko Next : points forts et points de vigilance
La SCI Iroko Next se positionne comme un véhicule d'investissement innovant offrant une exposition diversifiée à l'immobilier indirect via une stratégie multi-fonds originale. Après une année 2025 record (+7,16%), le début de l'exercice 2026 confirme cette dynamique avec une performance trimestrielle de +1,28% et une collecte nette toujours positive, malgré un contexte de remontée des taux d'intérêt.
Points forts
- Dynamique de performance maintenue : +1,28% au T1 2026, +7,67% sur 1 an glissant, +26,00% depuis création (avril 2022)
- Deux moteurs de performance : Combinaison unique de fonds de rendement (stabilité) et value-add (création de valeur)
- Diversification maximale : 15 participations différentes pour mutualiser les risques
- Architecture ouverte : Accès à l'ensemble du marché immobilier, pas uniquement aux fonds maison
- Sans frais d'entrée ni de sortie : 0% de commission de souscription et 0% de rachat
- Engagement ESG fort : Label Finansol, membre FAIR, 5,29% en ESUS, Article 8 SFDR
- Accessible en assurance vie : Bénéfice de l'enveloppe fiscale avantageuse
- Collecte positive : +2,67 M€ au T1 2026, confirmant la confiance des investisseurs malgré la remontée des taux
- Nouvelles opportunités 2026 : Investissements dans de nouveaux fonds value-add et véhicules tiers prévus aux T2 et T3 2026
Points de vigilance
- Absence de revenus distribués : Pas de dividendes, performance uniquement en plus-value
- Liquidité non garantie : Les rachats peuvent être suspendus en cas de crise
- Concentration sur Iroko Zen : 43,55% du portefeuille sur une seule SCPI (en baisse continue avec la montée en puissance d'Iroko Atlas)
- Stratégie value-add : Nécessite expertise et peut présenter plus de volatilité
- Lien capitalistique Braxton/Iroko : À prendre en compte dans l'évaluation de la diversification des gérants
Pour qui est faite Iroko Next ?
La SCI Iroko Next s'adresse principalement aux investisseurs qui :
- Recherchent une diversification maximale via un seul véhicule d'investissement
- Sont intéressés par une stratégie value-add potentiellement plus performante
- Privilégient la plus-value à la distribution de revenus réguliers
- Ont un horizon de placement long terme (minimum 8 ans)
- Souhaitent investir via assurance vie pour optimiser la fiscalité
- Sont sensibles à l'investissement responsable (impact ESG)
Notre recommandation
Iroko Next est une SCI innovante et bien construite qui se distingue par son approche multi-fonds et sa stratégie value-add originale. Sa performance de +26,00% depuis création et de +7,67% sur 1 an glissant témoigne de la pertinence de son positionnement, dans la continuité de l'exercice 2025 (+7,16%).
Iroko Next peut constituer une excellente brique de diversification dans un portefeuille patrimonial, notamment en assurance vie où elle permet d'accéder à l'immobilier indirect sans distribution fiscalisée. Elle convient particulièrement aux investisseurs recherchant une exposition immobilière diversifiée avec un objectif de plus-value à moyen-long terme.
Nous recommandons d'allouer entre 15% et 30% de votre allocation immobilière à ce type de véhicule, en complément des SCPI distribuantes classiques de notre classement SCPI si vous recherchez également des revenus réguliers.
Intéressé par la SCI Iroko Next ?
Nos conseillers en gestion de patrimoine sont à votre disposition pour analyser votre situation et vous accompagner dans votre projet d'investissement.
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Questions fréquentes sur la SCI Iroko Next
Quelle est la performance de la SCI Iroko Next en 2026 ?
Au premier trimestre 2026, la SCI Iroko Next affiche une performance de +1,28%, contre +0,81% au premier trimestre 2025. Sur 1 an glissant (31/03/2025 au 31/03/2026), la performance ressort à +7,67%. La valeur liquidative atteint 126,00€ au 26/03/2026. Depuis la création, le rendement cumulé s'élève à +26,00% (performances passées non garanties pour l'avenir).
Quels sont les frais de la SCI Iroko Next ?
Iroko Next ne prélève aucune commission de souscription ni de rachat (0% HT). Les frais de gestion annuels s'élèvent à 1,80% HT maximum. Aucun frais d'acquisition sur les participations gérées par Iroko en interne ; 1% HT maximum sur les participations gérées par des gérants tiers.
Quelle est la différence entre Iroko Next et la SCPI Iroko Zen ?
La SCPI Iroko Zen est un fonds de rendement qui distribue des loyers trimestriels. La SCI Iroko Next est un fonds de capitalisation (aucune distribution) qui investit dans plusieurs fonds dont Iroko Zen (43,55% du portefeuille), mais aussi des fonds value-add de gérants tiers. Iroko Next est particulièrement adaptée à l'enveloppe assurance vie car la performance se matérialise uniquement en plus-value, sans fiscalité des revenus distribués.
Comment investir dans la SCI Iroko Next via l'assurance vie ?
La SCI Iroko Next est accessible en tant qu'unité de compte dans les contrats Celebea Vie (assurance vie) et Celebea Retraite (PER) de Garance Mutuelle, distribués par Comment Bien Investir avec des frais parmi les plus bas du marché.
Quel est l'horizon de placement recommandé pour Iroko Next ?
L'horizon de placement recommandé pour la SCI Iroko Next est de 8 ans minimum. Comme tout investissement immobilier, il s'agit d'un placement à long terme. Le capital n'est pas garanti, la liquidité est limitée et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Combien de participations compte le portefeuille d'Iroko Next ?
Au 31 mars 2026, le portefeuille de la SCI Iroko Next compte 15 participations diversifiées pour un actif total de 42,47 M€. Les principales lignes sont la SCPI Iroko Zen (43,55%), la SCPI Iroko Atlas (8,07%), Nexity Retail 2 (4,25%), SAS Braxton Alfred Hotels (4,06%) et la SCI Iroko Impact (5,29%).
Documents officiels de la SCI Iroko Next
Demande de souscription
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Avertissement Important
Le capital investi en SCI n'est pas garanti. Il n'y a pas de garantie de revenus. Il est généralement conseillé d'investir au moins 8 ans minimum dans une Société Civile Immobilière (SCI).
L'investissement présente une liquidité limitée et est exposé à un risque de liquidité : la Société peut suspendre les demandes de rachat dans certaines conditions. Les parts ne sont pas cotées en bourse.
Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale. Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d'actif.