La SCI Iroko Next clôture l'année 2025 sur un bilan remarquable : une performance annuelle de +7,16%, la plus élevée depuis sa création, et une collecte nette de 3,8 M€ au T4 2025. Le rendement cumulé depuis la création atteint désormais +24,40%. Avec 15 participations diversifiées et un actif net réévalué de près de 39,2 M€, Iroko Next confirme la solidité de sa stratégie bi-moteur combinant fonds de rendement et fonds value-add.
Reprise du marché des SCI en 2025
Après deux exercices de correction marquée (–6,8% en 2023, –4,7% en 2024 sur les performances moyennes annuelles des SCI), le marché des SCI en unités de compte retrouve en 2025 une performance positive à +1,5%. La décollecte nette du dernier trimestre s'élève à 415 M€, contre 170 M€ cumulés sur les trois trimestres précédents, signalant une entrée dans une nouvelle phase du cycle immobilier.
Source : ASPIM - Baromètre T4 2025 des sociétés civiles.
Présentation de la SCI Iroko Next : qu'est-ce que c'est ?
La SCI Iroko Next est une société civile immobilière à capital variable créée le 20 avril 2022 par Iroko, société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF. Elle permet aux épargnants d'investir indirectement dans l'immobilier en offrant un accès aux meilleurs gérants du marché via une stratégie multi-fonds diversifiée.
Iroko Next adopte une approche value-add en sélectionnant des fonds à stratégie de création de valeur, qui ciblent principalement l'immobilier nécessitant une restructuration ou un repositionnement. Cette stratégie singulière permet d'optimiser le couple rendement-risque en exploitant des opportunités de marché moins concurrentielles.
Les 5 points clés d'Iroko Next
- Opportuniste et diversifiée : 15 participations différentes pour mutualiser les risques
- Deux moteurs de performance : Fonds de rendement (stabilité) + Immobilier à création de valeur (performance)
- Engagée : Labellisée Finansol, membre FAIR, 5% aux entreprises solidaires (ESUS)
- Performance annuelle 2025 de +7,16% (non garantie pour les années futures)
- Architecture ouverte : Accès à l'ensemble du marché immobilier
Les deux moteurs de performance d'Iroko Next
Iroko Next combine deux moteurs complémentaires pour optimiser le couple rendement-risque et offrir une performance durable :
Moteur 1 : Immobilier de rendement
Pour optimiser l'équilibre risque-rendement, Iroko Next investit dans des fonds immobiliers de rendement, offrant stabilité et perspectives à long terme. Ces investissements intègrent des critères extrafinanciers basés sur les valeurs ISR et les régimes SFDR, Taxonomie.
Exemples : SCPI Iroko Zen, SCPI Iroko Atlas
Moteur 2 : Immobilier à création de valeur
Cette poche dynamise le portefeuille via des fonds à stratégie "Value Add". Ces fonds visent à créer ou rénover des bâtiments afin de les rendre plus adaptés aux besoins des utilisateurs (transition numérique, écologique et générationnelle).
Exemples : Braxton Logistics 3, Braxton Alfred Hotels, BIH II, Clos Montholon
Les 3 poches du portefeuille
- Poche de liquidité : Minimum 5% pour garantir la liquidité de la SCI
- Poche Fonds à Impact : Minimum 5% d'investissements dans des ESUS (entreprises solidaires d'utilité sociale) ou des fonds à impact social
- Poche immobilière : Maximum 95% répartie entre fonds de rendement (Iroko Zen, Iroko Atlas) et fonds value-add (Braxton, Educatio, BIH II, etc.)
Une performance exceptionnelle en 2025
Au quatrième trimestre 2025, Iroko Next affiche une performance de +4,22% (VL passant de 119,36€ à 124,40€), portant la performance annuelle 2025 à +7,16%, la plus élevée depuis la création du véhicule. Depuis la création (20/04/2022), le rendement cumulé atteint désormais +24,40%.
Comprendre la stratégie value-add
La stratégie value-add consiste à investir dans des actifs immobiliers nécessitant des travaux de restructuration, de repositionnement ou de rénovation. Cette approche permet de créer de la valeur par l'amélioration des actifs, tout en ciblant un segment de marché moins concurrentiel offrant potentiellement de meilleures opportunités de rendement.
Au T4 2025, 64,27% du portefeuille immobilier d'Iroko Next est investi dans des fonds à stratégie value-add, renforçant considérablement le potentiel de performance globale.
Performance de la SCI Iroko Next : historique et évolution de la VL
La valeur liquidative d'Iroko Next atteint 124,40€ au 25/12/2025, contre 119,36€ au 25/09/2025. Cette progression de +4,22% au T4 2025 témoigne de la solidité de la stratégie d'investissement. La performance annuelle 2025 de +7,16% dépasse l'objectif initial de 6%.
Évolution de la Valeur Liquidative
| Période | Performance | Depuis création |
|---|---|---|
| T4 2025 | +4,22% | +24,40% |
| Année 2025 | +7,16% | - |
| 1 an (depuis déc. 2024) | +7,16% | - |
| 3 ans | +20,06% | - |
| Depuis création (20/04/2022) | - | +24,40% |
Avertissement sur les performances
La valeur liquidative peut fluctuer à la hausse comme à la baisse en fonction des investissements réalisés sur la période et de l'évolution du marché immobilier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Objectif de performance dépassé en 2025
Iroko Next affichait un objectif de performance annuelle cible de 6% pour 2025 (performance non garantie). Avec une performance annuelle de +7,16%, cet objectif a été largement dépassé. C'est la meilleure performance annuelle depuis la création du véhicule en 2022.
Pour 2026, l'équipe de gestion ambitionne de poursuivre sur cette lancée dans un contexte de marché qu'elle juge favorable aux acquisitions opportunistes, avec la liquidité nécessaire pour en tirer parti.
Collecte et Capitalisation d'Iroko Next au T4 2025
Sur le T4 2025, Iroko Next a enregistré une collecte nette de 3,84 M€, avec 43 418 parts souscrites et 11 470 parts retirées. Sur l'ensemble de l'année 2025, 127 613 parts ont été souscrites pour 15,1 M€, portant le nombre total de parts à 314 890.
Mouvement des Parts - T4 2025
Capitalisation au 25/12/2025
* Les trois investissements dans Nexity Retail 2 (NR2) sont comptabilisés comme une seule participation. La même approche est retenue pour Braxton Urban Pro, ainsi que pour les SCPI Iroko Zen et Iroko Atlas (investissements en pleine propriété et en usufruit consolidés). L'investissement dans BIH II intègre à la fois les actions et les obligations. Les actionnaires de Braxton Asset Management et Braxton Investment Management ont un lien capitalistique avec Iroko.
Portefeuille d'Iroko Next : composition et allocation T4 2025
Au 25 décembre 2025, le portefeuille d'Iroko Next est composé de 15 participations diversifiées pour un actif total de 39,63 M€. L'allocation a considérablement évolué avec l'ajout de nouvelles lignes dans les fonds tiers et une progression significative de la poche value-add.
Allocation du Portefeuille (25/12/2025)
Détail des Investissements
| Investissement | Catégorie | Montant | Allocation |
|---|---|---|---|
| SCPI Iroko Zen | Fonds à rendement Iroko | 18 843 191 € | 47,55% |
| SCPI Iroko Atlas | Fonds à rendement Iroko | 2 918 728 € | 7,36% |
| SAS Braxton Alfred Hotels | Fonds value add - SGP tierce | 1 725 350 € | 4,35% |
| Nexity Retail 2 | Fonds value add - SGP tierce | 1 803 892 € | 4,55% |
| BIH II obligations | Fonds value add - SGP tierce | 1 410 769 € | 3,56% |
| Braxton Logistics 3 | Fonds value add - SGP tierce | 1 022 038 € | 2,58% |
| Clos Montholon | Fonds value add - SGP tierce | 1 002 922 € | 2,53% |
| Educatio | Fonds value add - SGP tierce | 1 002 804 € | 2,53% |
| Tour des Dames | Fonds value add - SGP tierce | 893 613 € | 2,25% |
| Braxton Promotion 1 - Montreuil | Fonds value add - SGP tierce | 713 622 € | 1,80% |
| Epsicap Nano | Fonds à rendement - SGP tierce | 676 893 € | 1,71% |
| Mistral sélection | Fonds à rendement - SGP tierce | 511 291 € | 1,29% |
| BIH II (equity) | Fonds value add - SGP tierce | 500 000 € | 1,26% |
| Alta Convictions | Fonds à rendement - SGP tierce | 376 452 € | 0,95% |
| Braxton Urban Pro | Fonds value add - SGP tierce | 352 174 € | 0,89% |
| Braxton Urban Pro 2 | Fonds value add - SGP tierce | 314 879 € | 0,79% |
| SCI Iroko Impact | Fonds ESUS Iroko | 2 227 581 € | 5,62% |
| Liquidités et autres actifs | Trésorerie | 3 335 587 € | 8,42% |
Acquisitions d'Iroko Next au T4 2025 : 5 nouvelles lignes
Durant le quatrième trimestre 2025, Iroko Next a poursuivi une politique d'investissement résolument active avec cinq nouvelles acquisitions pour un montant total de 3,75 M€, articulées autour de deux axes : renforcement des fonds maison et diversification vers des gérants tiers de qualité.
SCPI Iroko Atlas (usufruit)
Fonds maison Iroko - Nouvelle SCPI lancée début septembre par Iroko, investie à 100% hors de France sur des actifs entre 1 et 10 M€. Taux de distribution cible 6,5% et TRI cible 10 ans de 7% (non garantis). Capital atteint 75 M€ à fin 2025.
SCI Iroko Impact (+450 k€)
Fonds à impact Article 9 SFDR - Renforcement pour maintenir le ratio minimum de 5% en fonds à impact social (label Finansol). Performance annuelle remarquable de 12,80% en 2025, prouvant que l'impact et le rendement peuvent coexister.
OPPCI Educatio
Immobilier éducatif - Reprise sur le marché secondaire avec décote à l'acquisition. Spécialisé dans crèches, écoles, enseignement supérieur, centres de formation. Baux fermes de 10 à 15 ans. Performance nette cible 6-7% par an.
Braxton Invest Hôtel II
Repositionnement hôtelier parisien - 500 k€ en equity + 1,4 M€ en obligations convertibles (rémunération 10%/an). Hôtel 4 étoiles Les Jardins de la Villa (17ème arr.), 33 chambres, à repositionner sous la marque Alfred Hotels. TRI cible 9%, multiple 1,48x sur 5-7 ans.
SCCV Clos Montholon (1 M€)
Promotion résidentielle VEFA - Vanves (92) - Restructuration d'un foncier en 3 277 m² résidentiels neufs. 95% du CA sécurisé via CDC Habitat et Ampère Gestion. Rémunération prioritaire de 15%/an. Sortie prévue T1 2028.
Nouvelles lignes : diversification sectorielle renforcée
Les investissements du T4 2025 illustrent la capacité d'Iroko Next à diversifier son portefeuille sur de nouveaux secteurs : l'immobilier éducatif (Educatio), hôtelier parisien (BIH II) et résidentiel (Clos Montholon), tout en renforçant ses convictions sur les fonds maison Iroko Atlas et Iroko Impact.
La SCI Iroko Impact affiche une performance annuelle de 12,80% en 2025, démontrant que l'investissement responsable peut conjuguer impact social et création de valeur financière.
Caractéristiques de la SCI Iroko Next : frais, accessibilité et ESG
Informations Générales
Investissement & Accessibilité
Structure des Frais
Engagement ESG & Labels
Un engagement ESG authentique
Iroko Next est labellisée Finansol et membre de l'association FAIR (Finance, Assurance, Innovation Responsable). La SCI consacre 5,62% de sa capitalisation aux entreprises solidaires d'utilité sociale (ESUS) via la SCI Iroko Impact, classée Article 9 SFDR.
La SCI Iroko Impact affiche une performance annuelle de 12,80% en 2025, prouvant que l'investissement responsable peut conjuguer impact social et création de valeur.
Structure de frais transparente
Iroko Next se distingue par une absence totale de frais de souscription et de rachat, permettant aux investisseurs d'optimiser leur investissement dès la souscription.
Les frais de gestion annuels de 1,80% HT sont dans la moyenne basse du marché et sont appliqués sur la valeur de la participation retenue pour le calcul de la valeur liquidative.
SCI Iroko Next et assurance vie : comment investir et fiscalité
Iroko Next est accessible en tant qu'unité de compte dans les contrats d'assurance vie et PER de Garance que nous distribuons. L'investissement via l'assurance vie permet de bénéficier de tous les avantages fiscaux de cette enveloppe tout en accédant à la stratégie diversifiée d'Iroko Next.
Les contrats proposant la SCI Iroko Next
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Pourquoi investir dans Iroko Next via l'assurance vie Garance ?
Iroko Next ne distribue pas de revenus : la performance se matérialise uniquement en plus-value, ce qui est idéal dans l'enveloppe assurance vie ou PER. Pas d'imposition des plus-values latentes tant que vous ne rachetez pas.
Les avantages de l'assurance vie pour Iroko Next
- Exonération d'impôt sur le revenu après 8 ans (sous conditions)
- Abattement annuel de 4 600€ (personne seule) ou 9 200€ (couple) sur les gains
- Transmission avantageuse en cas de décès (abattement de 152 500€ par bénéficiaire)
- Pas d'imposition des plus-values latentes (tant qu'il n'y a pas de rachat)
Important : Contrairement aux SCPI classiques, Iroko Next ne distribue pas de revenus. La performance se matérialise uniquement en plus-value, ce qui est particulièrement adapté à l'enveloppe assurance vie.
Les avantages de la SCI Iroko Next pour les investisseurs
Opportuniste et diversifiée
Investissement dans des actifs répondant aux tendances actuelles et de demain, avec 15 participations différentes pour mutualiser les risques.
Deux moteurs de performance
Investissement dans les deux états naturels de l'immobilier : fonds de rendement (stabilité) et immobilier à création de valeur (performance).
Performance prouvée
+24,40% depuis création (avril 2022) et +7,16% en 2025, la meilleure performance annuelle depuis la création du véhicule.
Sans frais d'entrée ni de sortie
0% de commission de souscription et 0% de commission de rachat, optimisant le montant net investi dès le premier jour.
Engagée ESG
Labellisée Finansol, membre de l'association FAIR, avec 5,62% de capitalisation investie dans des entreprises solidaires (ESUS) via Iroko Impact.
Société de gestion expérimentée
Iroko, agréée AMF depuis 2020, gère également les SCPI Iroko Zen et Iroko Atlas avec des performances solides depuis leur création.
En architecture ouverte
Capacité d'investir auprès de l'ensemble du marché immobilier, sans se limiter aux fonds maison, pour saisir les meilleures opportunités.
Liquidité hebdomadaire
Valorisation chaque jeudi et centralisation des demandes de souscription/rachat, offrant une meilleure liquidité qu'une SCPI classique.
Risques de la SCI Iroko Next : ce qu'il faut savoir avant d'investir
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une SCI comporte des risques. Les parts ne sont pas cotées en bourse et présentent une liquidité limitée. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Il n'y a pas de garantie de revenus. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Principaux risques
- Risque de perte en capital : La valeur liquidative peut diminuer
- Absence de garantie de revenus : Aucun dividende garanti, revenus dépendant des fonds sous-jacents
- Effet de levier : Certains fonds peuvent recourir à l'endettement, amplifiant les gains mais aussi les pertes
- Liquidité non garantie : Les retraits peuvent être suspendus ou limités selon les conditions de marché
- Risque de liquidité : La Société peut suspendre les demandes de rachat dans certaines conditions (Article 6.4.2 du Document d'Information)
- Risques liés au marché immobilier : Exposition aux fluctuations des marchés immobiliers français et européens
- Risque lié à l'endettement : Exposition au risque d'une évolution défavorable des taux d'intérêt via les fonds sous-jacents
- Risque de change : Certains actifs sous-jacents sont libellés en devises étrangères
Échelle de Risque SRRI
L'horizon de placement recommandé est de 8 ans.
Notre avis sur la SCI Iroko Next : points forts et points de vigilance
La SCI Iroko Next se positionne comme un véhicule d'investissement innovant offrant une exposition diversifiée à l'immobilier indirect via une stratégie multi-fonds originale. L'année 2025 a validé la pertinence de son positionnement avec une performance de +7,16%, la plus élevée depuis sa création.
Points forts
- Performance exceptionnelle en 2025 : +7,16% annuel, +24,40% depuis création (avril 2022)
- Deux moteurs de performance : Combinaison unique de fonds de rendement (stabilité) et value-add (création de valeur)
- Diversification maximale : 15 participations différentes pour mutualiser les risques
- Architecture ouverte : Accès à l'ensemble du marché immobilier, pas uniquement aux fonds maison
- Sans frais d'entrée ni de sortie : 0% de commission de souscription et 0% de rachat
- Engagement ESG fort : Label Finansol, membre FAIR, 5,62% en ESUS, Article 8 SFDR
- Accessible en assurance vie : Bénéfice de l'enveloppe fiscale avantageuse
- Collecte positive : +3,84 M€ au T4 2025, confirmant la confiance des investisseurs
- Nouvelles opportunités 2026 : Liquidités disponibles pour saisir les acquisitions opportunistes
Points de vigilance
- Absence de revenus distribués : Pas de dividendes, performance uniquement en plus-value
- Liquidité non garantie : Les rachats peuvent être suspendus en cas de crise
- Concentration sur Iroko Zen : 47,55% du portefeuille sur une seule SCPI (en baisse avec l'arrivée d'Iroko Atlas)
- Stratégie value-add : Nécessite expertise et peut présenter plus de volatilité
- Lien capitalistique Braxton/Iroko : À prendre en compte dans l'évaluation de la diversification des gérants
Pour qui est faite Iroko Next ?
La SCI Iroko Next s'adresse principalement aux investisseurs qui :
- Recherchent une diversification maximale via un seul véhicule d'investissement
- Sont intéressés par une stratégie value-add potentiellement plus performante
- Privilégient la plus-value à la distribution de revenus réguliers
- Ont un horizon de placement long terme (minimum 8 ans)
- Souhaitent investir via assurance vie pour optimiser la fiscalité
- Sont sensibles à l'investissement responsable (impact ESG)
Notre recommandation
Iroko Next est une SCI innovante et bien construite qui se distingue par son approche multi-fonds et sa stratégie value-add originale. Sa performance de +24,40% depuis création et de +7,16% en 2025 témoigne de la pertinence de son positionnement.
Iroko Next peut constituer une excellente brique de diversification dans un portefeuille patrimonial, notamment en assurance vie où elle permet d'accéder à l'immobilier indirect sans distribution fiscalisée. Elle convient particulièrement aux investisseurs recherchant une exposition immobilière diversifiée avec un objectif de plus-value à moyen-long terme.
Nous recommandons d'allouer entre 15% et 30% de votre allocation immobilière à ce type de véhicule, en complément de SCPI distribuantes classiques si vous recherchez également des revenus réguliers.
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Questions fréquentes sur la SCI Iroko Next
Quelle est la performance de la SCI Iroko Next en 2025 ?
La SCI Iroko Next affiche une performance annuelle de +7,16% en 2025, la plus élevée depuis sa création en avril 2022. La valeur liquidative atteint 124,40€ au 25/12/2025. Depuis la création, le rendement cumulé s'élève à +24,40% (performances passées non garanties pour l'avenir).
Quels sont les frais de la SCI Iroko Next ?
Iroko Next ne prélève aucune commission de souscription ni de rachat (0% HT). Les frais de gestion annuels s'élèvent à 1,80% HT maximum. Aucun frais d'acquisition sur les participations gérées par Iroko en interne ; 1% HT maximum sur les participations gérées par des gérants tiers.
Quelle est la différence entre Iroko Next et la SCPI Iroko Zen ?
La SCPI Iroko Zen est un fonds de rendement qui distribue des loyers trimestriels. La SCI Iroko Next est un fonds de capitalisation (aucune distribution) qui investit dans plusieurs fonds dont Iroko Zen (47,55% du portefeuille), mais aussi des fonds value-add de gérants tiers. Iroko Next est particulièrement adaptée à l'enveloppe assurance vie car la performance se matérialise uniquement en plus-value, sans fiscalité des revenus distribués.
Comment investir dans la SCI Iroko Next via l'assurance vie ?
La SCI Iroko Next est accessible en tant qu'unité de compte dans les contrats Celebea Vie (assurance vie) et Celebea Retraite (PER) de Garance Mutuelle, distribués par Comment Bien Investir avec des frais parmi les plus bas du marché.
Quel est l'horizon de placement recommandé pour Iroko Next ?
L'horizon de placement recommandé pour la SCI Iroko Next est de 8 ans minimum. Comme tout investissement immobilier, il s'agit d'un placement à long terme. Le capital n'est pas garanti, la liquidité est limitée et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Combien de participations compte le portefeuille d'Iroko Next ?
Au 25 décembre 2025, le portefeuille de la SCI Iroko Next compte 15 participations diversifiées pour un actif total de 39,63 M€. Les principales lignes sont la SCPI Iroko Zen (47,55%), la SCPI Iroko Atlas (7,36%), Nexity Retail 2 (4,55%), SAS Braxton Alfred Hotels (4,35%) et la SCI Iroko Impact (5,62%).
Documents officiels de la SCI Iroko Next
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Avertissement Important
Le capital investi en SCI n'est pas garanti. Il n'y a pas de garantie de revenus. Il est généralement conseillé d'investir au moins 8 ans minimum dans une Société Civile Immobilière (SCI).
L'investissement présente une liquidité limitée et est exposé à un risque de liquidité : la Société peut suspendre les demandes de rachat dans certaines conditions. Les parts ne sont pas cotées en bourse.
Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale. Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d'actif.