Présentation de la SAS Wenova Usufruit 2

La SAS Wenova Usufruit 2 est le second millésime du fonds d'usufruit de parts de SCPI conçu par Wenova Asset Management. Structurée en SAS à capital variable soumise à l'impôt sur les sociétés, elle est réservée à une clientèle professionnelle et assimilée.

Le principe est celui de l'usufruit temporaire : le fonds acquiert le droit de percevoir les loyers de parts de SCPI pendant une durée déterminée, en ne payant qu'une fraction de la valeur en pleine propriété. À l'échéance, l'usufruit s'éteint et la pleine propriété se reconstitue au profit du nu-propriétaire. Notre comparatif des fonds d'usufruit de SCPI situe ce produit face à son principal concurrent.

Ce que le fonds apporte concrètement

• Des revenus trimestriels — distribution des loyers perçus, après un délai de jouissance de 5 mois.
• Un remboursement progressif du capital — chaque distribution comprend une part de restitution du capital investi, ce qui améliore le taux de rendement interne par rapport à une détention en pleine propriété.
• Une diversification que l'on n'atteint pas seul — accès à des usufruits sur de multiples SCPI, alors qu'un investisseur isolé peine à trouver des contreparties.
• Une structuration fiscale — amortissement de l'usufruit et, pour les personnes morales, exposition aux SCPI européennes via la SC Optima II.

Le démembrement temporaire : principe et mécanisme

Le démembrement temporaire scinde la pleine propriété en deux droits distincts pendant une durée déterminée : la nue-propriété et l'usufruit. C'est le mécanisme au cœur de la stratégie du fonds.

Exemple de flux sur un usufruit acheté en direct

Données non contractuelles illustrant le mécanisme d'un usufruit de SCPI souscrit en direct. Le capital, la liquidité et le rendement ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

SAS Wenova Usufruit 2 et SC Optima II : comprendre la structuration

Tous les investisseurs, personnes physiques comme personnes morales, souscrivent à la SAS Wenova Usufruit 2. C'est ensuite l'usage que fait la SAS des capitaux qui diffère selon le profil du souscripteur.

Pourquoi deux véhicules

Chaque brique répond à un objectif fiscal distinct. La SAS, soumise à l'IS, est la porte d'entrée commune : sa forme de société par actions ouvre, selon la documentation du fonds, l'accès à certaines enveloppes fiscales pour les personnes physiques. La SC Optima II, translucide à l'IR, permet aux personnes morales de percevoir les revenus des SCPI européennes en conservant leur nature de revenus de source étrangère — donc imposés dans le pays de l'immeuble et non en France.

Fiscalité : ce qui s'applique et à quelles conditions

La fiscalité est l'argument central de ce fonds. Elle est réelle, mais chaque levier a ses conditions et tous ne concernent pas tous les souscripteurs. Voici le détail.

Levier 1 : l'amortissement de l'usufruit

L'usufruit temporaire est un actif amortissable linéairement sur sa durée. Pour 100 000 € investis sur 8 ans, cela représente 12 500 € par an de charge déductible du résultat imposable. Ce levier concerne les personnes morales à l'IS.

Levier 2 : les revenus de SCPI européennes

Grâce à la translucidité de la SC Optima II, les loyers issus de SCPI européennes conservent leur nature de revenus de source étrangère. Ils sont imposés dans le pays de l'immeuble et, sous réserve de convention fiscale, ne sont pas imposés en France. L'amortissement reste pourtant déductible sur la totalité de l'investissement.

Conséquence : plus la part européenne du portefeuille est importante, plus le résultat soumis à l'IS diminue, jusqu'à devenir déficitaire.

Simulation illustrative. Le résultat réel dépendra de la composition effective du portefeuille et des revenus perçus.

Levier 3 : le régime mère-fille — et sa condition déterminante

Levier 4 : les enveloppes fiscales pour les personnes physiques

Wenova Asset Management

Wenova Asset Management est une société de gestion indépendante agréée AIFM par l'AMF sous le numéro GP-202212, créée en 2022 et basée à Paris. Elle est spécialisée dans les fonds immobiliers et le private equity non coté.

Outre la SAS Wenova Usufruit 2, elle gère le FPCI Wenova Living, orienté résidentiel et labellisé ISR, ainsi que le FPCI-ELTIF Wenova Transition, consacré à la rénovation énergétique.

Sociétés de gestion de SCPI représentées en portefeuille

Liste non exhaustive. Source : brochure Wenova AM, septembre 2025.

Caractéristiques et frais

Indicateur de risque

Structure des frais

Partenaires du fonds

Pour qui ce placement est-il conçu ?

La SAS Wenova Usufruit 2 est réservée à une clientèle professionnelle et assimilée. Elle suppose de réunir simultanément plusieurs conditions.

• Disposer d'au moins 100 000 € dont vous n'aurez pas besoin avant huit ans
• Rechercher des revenus trimestriels plutôt qu'une plus-value en fin de période
• Accepter que le capital ne soit pas récupéré à l'échéance mais restitué au fil des distributions
• Accepter un risque de perte en capital si les loyers versés se révèlent inférieurs aux hypothèses
• Se trouver dans une situation fiscale qui active au moins l'un des leviers du produit

Risques liés à l'investissement

• Risque de perte en capital — Si les loyers distribués sur la période sont inférieurs au prix payé pour les usufruits, la perte est définitive et non rattrapable.
• Risque de liquidité — Aucun rachat pendant un an, puis commission de 10 % de la valeur liquidative. La cession de gré à gré suppose de trouver un acquéreur, sur un marché secondaire inexistant.
• Risque lié aux SCPI sous-jacentes — La performance dépend entièrement de la capacité des SCPI détenues à maintenir leur distribution. Une baisse des taux de distribution se répercute directement et intégralement sur l'usufruitier.
• Risque de valorisation — La valeur liquidative repose sur des données transmises par les SCPI et sur des méthodes d'évaluation qui peuvent ne pas refléter exactement la valeur de réalisation.
• Risque lié à la taille du fonds — Une taille cible de 20 M€ limite mécaniquement le nombre d'usufruits acquis et donc la diversification effective.
• Risque fiscal — Le traitement fiscal dépend de la situation de chaque investisseur et du maintien des conditions d'éligibilité. Il est susceptible d'évoluer.
• Risque de contrepartie — Défaillance possible d'une contrepartie dans les opérations de démembrement.
• Risque lié à l'environnement économique — Évolution des taux, de l'inflation et de la conjoncture immobilière.

Notre avis sur la SAS Wenova Usufruit 2

Notre lecture

Le montage tient debout et l'avantage fiscal est réel — pour qui peut l'activer. L'articulation entre l'amortissement de l'usufruit et la non-imposition en France des revenus européens permet, dans un scénario équilibré entre France et Europe, de générer un déficit fiscal reportable tout en percevant des revenus. Peu de placements de trésorerie d'entreprise offrent cette combinaison.

Le recalibrage du TRI est un bon signal. Passer de 7-9 % à 6-8 % traduit l'ajustement des clés de démembrement et la normalisation des taux de distribution de certaines SCPI. Une société de gestion qui révise ses objectifs à la baisse plutôt que de maintenir un affichage flatteur inspire davantage confiance.

Mais les frais entament sensiblement le rendement. Un usufruit acheté en direct sur les mêmes hypothèses produit environ 10 % de TRI ; le fonds en cible 6 à 8 %. L'écart correspond au coût du véhicule. Il se justifie par le sourcing, la mutualisation et la structuration — c'est un arbitrage à faire en connaissance de cause, pas un détail.

Notre dimensionnement. Ce fonds peut constituer une composante d'un patrimoine déjà diversifié, sans dépasser 10 à 15 % du patrimoine financier, et à condition de ne pas avoir besoin des sommes engagées avant l'échéance. Il se combine utilement avec des SCPI détenues en direct ou une assurance vie. Notre comparatif des fonds d'usufruit de SCPI permet de le situer face à son principal concurrent.

Questions fréquentes sur Wenova Usufruit 2

Documents et ressources