COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
FONDS D'USUFRUIT DE SCPI - FIA
SAS Wenova Usufruit 2 : Avis, Analyse et Souscription
Investir dans l'usufruit temporaire de parts de SCPI via une structuration fiscale optimisée | TRI cible 6-8%
Intéressé par la SAS Wenova Usufruit 2 ?
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Présentation de la SAS Wenova Usufruit 2
La SAS Wenova Usufruit 2 est le second millésime du fonds d'usufruit de parts de SCPI conçu par Wenova Asset Management. Fort du succès de son premier millésime, Wenova AM propose ce nouveau véhicule fiscalement optimisé, structuré en SAS à capital variable et réservé à une clientèle professionnelle et assimilée.
Le principe reste identique : le fonds acquiert l'usufruit temporaire de parts de SCPI, ce qui lui permet de percevoir l'intégralité des loyers distribués pendant la durée du démembrement. À l'issue de cette période, l'usufruit s'éteint et la pleine propriété revient au nu-propriétaire. Consultez également notre comparatif des fonds d'usufruit de SCPI pour situer ce produit parmi les autres offres du marché.
Wenova Usufruit 2 innove avec une architecture à deux niveaux : la SAS Wenova Usufruit 2 (société à l'IS) investit directement en usufruit de SCPI, mais aussi indirectement via la SC Wenova Usufruit Optima II, une société civile transparente fiscalement orientée vers les SCPI européennes. Cette structuration permet d'optimiser significativement la fiscalité.
Fonctionnement du fonds
La stratégie de Wenova Usufruit 2 repose sur l'acquisition d'usufruits temporaires de parts de SCPI (généralement sur des durées de 3 à 20 ans). Le fonds perçoit ainsi les revenus locatifs des SCPI sous-jacentes pendant toute la durée du démembrement, offrant aux investisseurs :
- Des revenus récurrents : distribution trimestrielle des loyers perçus (après délai de jouissance de 5 mois)
- Un remboursement progressif du capital : optimisant le TRI par rapport à la pleine propriété
- Une diversification maximale : exposition à des dizaines de SCPI couvrant toutes les typologies d'actifs
- Une fiscalité optimisée : amortissement comptable, revenus européens non taxés en France, éligibilité PEA
Le démembrement temporaire : principes et mécanismes
Le démembrement temporaire consiste à scinder la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts pendant une durée déterminée : la nue-propriété et l'usufruit. C'est le mécanisme au cœur de la stratégie de Wenova Usufruit 2.
de la Pleine Propriété
Propriété du bien sans droit d'exploitation ni perception des loyers.
Revenus
Uniquement à la reconstitution de la pleine propriété (acquise avec décote de 20 a 40%).
Risques
Dépendance à la valeur de l'actif. Perte en cas de dépréciation.
démembrement
de la Pleine Propriété
Droit d'exploiter et de percevoir les loyers sans détenir la pleine propriété.
Revenus
Perception des loyers pendant toute la durée du démembrement. Distribution trimestrielle.
Risques
Dépendance à la perception des loyers. Risque en cas de baisse des loyers ou de moindre occupation.
Exemple de flux simplifiés en usufruit direct
L'acquisition d'usufruit de parts de SCPI permet de capter des flux de revenus locatifs réguliers avec un rendement optimisé grâce au mécanisme de remboursement progressif du capital.
| Achat | An 1 | An 2 | An 3 | An 4 | An 5 | An 6 | An 7 | An 8 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Flux | -29 € | +5,50 € | +5,50 € | +5,50 € | +5,50 € | +5,50 € | +5,50 € | +5,50 € | +5,50 € |
| Cumul | -29 € | -23,50 € | -18 € | -12,50 € | -7 € | -1,50 € | +4 € | +9,50 € | +15 € |
Données non contractuelles représentant l'évolution du marché des SCPI souscrites en direct, et non par l'intermédiaire d'un fonds. Le capital, la liquidité et le rendement ne sont pas garantis. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
SAS Wenova Usufruit 2 vs SC Optima II : comprendre la structuration
Structurée par Wenova Asset Management, la SAS Wenova Usufruit 2 met en œuvre une stratégie d'investissement direct et indirect dans l'usufruit de parts de SCPI, s'appuyant notamment sur la SC Wenova Usufruit Optima II, Société Civile bénéficiant d'un régime fiscal transparent et d'une orientation tournée vers les SCPI européennes. Les personnes physiques comme les personnes morales à l'IS souscrivent à la SAS Wenova Usufruit 2 ; les personnes morales accèdent ensuite à la SC Optima II via la SAS.
Flat Tax / PEA / Assurance vie Lux
Investissement direct
IS / Régime mère-fille
Revenus taxés localement
La SAS Wenova Usufruit 2 (personnes physiques)
C'est le véhicule dédié aux personnes physiques. Classée Autre FIA et structurée en SAS à capital variable soumise à l'IS, elle investit directement dans l'usufruit de parts de SCPI. Sa forme juridique de SAS permet l'éligibilité au PEA et PEA-PME et l'application de la Flat Tax (30%) sur les dividendes perçus.
La SC Wenova Usufruit Optima II (personnes morales à l'IS)
Accessible via la SAS Wenova Usufruit 2, la SC Optima II est le véhicule par lequel transitent les investissements des personnes morales à l'IS. Également classée Autre FIA, cette société civile fiscalement transparente à l'IR concentré les investissements en usufruit de SCPI européennes. Cette transparence fiscale permet aux revenus étrangers d'être taxés localement et donc de ne pas etre taxés en France (sous réservé de convention fiscale). Les PM bénéficient en plus de l'amortissement de l'usufruit et du potentiel régime mère-fille.
Chaque véhicule répond à un objectif fiscal spécifique. La SAS WU2, soumise à l'IS, est le point d'entrée pour tous les investisseurs (PP et PM). Elle offre aux personnes physiques l'acces au PEA et à la Flat Tax. Pour les personnes morales à l'IS, la SAS WU2 investit via la SC Optima II, transparente à l'IR, leur permettant de bénéficier de l'amortissement de l'usufruit et de la non-imposition en France des revenus européens.
Comparaison des deux véhicules
| Critère | SAS Wenova Usufruit 2 | SC Wenova Usufruit Optima II |
|---|---|---|
| Forme juridique | SAS à capital variable | Société Civile |
| Régime fiscal | IS (Impôt sur les Sociétés) | IR (transparence fiscale) |
| Role | Véhicule de souscription principal | Sous-structuré d'investissement |
| Orientation SCPI | SCPI francaises et européennes | SCPI européennes |
| Souscription investisseur | PP et PM (point d'entrée unique) | Via la SAS WU2 (personnes morales à l'IS) |
| Éligibilité PEA | Oui | Non applicable |
| Avantage fiscal clé | Amortissement de l'usufruit, Flat Tax, régime mère-fille | Revenus européens non taxés en France |
Impact fiscal concret : les 3 scenarios
Le mécanisme repose sur deux leviers fiscaux qui se combinént :
2. Les revenus étrangers ne sont pas taxés en France. Grâce à la transparence fiscale de la SC Optima II (société à l'IR), les loyers des SCPI européennes sont taxés localement dans le pays de l'actif immobilier et n'entrent pas dans le résultat soumis à l'IS en France (sous réservé de convention fiscale).
Conséquence : seuls les revenus francais sont soumis à l'IS, mais l'amortissement s'applique sur la totalité de l'investissement. Plus la part européenne du portefeuille est importante, plus le résultat IS diminue — jusqu'a devenir déficitaire :
| 100% France | 75% France / 25% Europe | 50% France / 50% Europe | |
|---|---|---|---|
| Revenus totaux annuels | 19 000 € | 19 000 € | 19 000 € |
| Part revenus francais | 19 000 € | 14 250 € | 9 500 € |
| Part revenus européens | 0 € | 4 750 € | 9 500 € |
| Amortissements | -12 500 € | -12 500 € | -12 500 € |
| Résultat soumis à l'IS | 6 500 € | 1 750 € | -3 000 € |
Wenova Asset Management
Wenova Asset Management est une société de gestion indépendante agréée par l'AMF sous le numéro GP-202212 (AIFM), créée en 2022 et basée a Paris (5 rue de la Terrasse, 75017). Elle est spécialisée dans les fonds d'investissement immobilier et le Private Equity dans l'univers du Non-Coté.
Outre la SAS Wenova Usufruit 2, Wenova AM géré également le FPCI Wenova Living (résidentiel, labellisé ISR) et le FPCI-ELTIF Wenova Transition (rénovation énergétique, accessible des 2 500€).
Sociétés de gestion de SCPI en portefeuille
Wenova AM s'appuie sur des sociétés de gestion de SCPI reconnues pour constituer le portefeuille d'usufruit :
Liste non exhaustive - Source : brochure Wenova AM, septembre 2025
Caractéristiques principales
| Informations générales | |
|---|---|
| Nom du fonds | SAS Wenova Usufruit 2 |
| Forme juridique | SAS à capital variable à l'IS |
| Type de fonds | Autre FIA (Fonds d'Investissement Alternatif) |
| Société de gestion | Wenova Asset Management (GP-202212) |
| Stratégie | Acquisition directe et indirecte d'usufruit temporaire de parts de SCPI |
| Date de constitution | 16 septembre 2025 |
| Durée cible | 8 ans (prorogeable 2x2 ans) |
| Taille cible | 20 000 000 € |
| Période de commercialisation | 12 mois prorogeable 2x6 mois |
| Objectifs de performance | |
|---|---|
| TRI cible | 6 à 8% net de frais et d'IS de la SAS (non garanti) |
| Distribution | Trimestrielle |
| Délai de jouissance | 5 mois (droits financiers au 1er jour du 6ème mois) |
| Mécanisme de distribution | Loyers + remboursement progressif du capital |
| Investissement & Accessibilité | |
|---|---|
| Valeur de la part | 100 € (jusqu'au 1er jour du 4ème mois, puis VL) |
| Ticket minimum | 100 000 € (hors commission de souscription) |
| Investisseurs éligibles | Clientele professionnelle et assimilée (PP et PM) |
| Éligibilité PEA / PEA-PME | Oui |
| Assurance vie luxembourgeoise | Oui |
| Modalité de souscription | Nominatif |
| Période de blocage | 1 an minimum à compter de l'émission |
| Endettement maximum | 15% de l'Actif Net |
Indicateur de risque (SRI)
Structure des frais
| Type de frais | Montant | Detail |
|---|---|---|
| Commission de souscription | 6% maximum | Prélevée à la souscription |
| Frais de gestion annuels | 1,95% maximum | Du montant des souscriptions |
| Commission de rachat | 10% maximum de la VL | En cas de rachat avant liquidation (acquise au Fonds). Cession libre possible |
| Commission d'acquisition (actifs hors SCPI) | 3% maximum | Du prix d'acquisition et des travaux pour actifs en direct |
Partenaires du fonds
Dépositaire
ODDO BHF
Commissaire aux Comptes
Mazars
Avocat Fiscaliste
CMS Francis Lefebvre
Conseil et Advisor
Tereva Conseil et Expertise
Fiscalité
La SAS Wenova Usufruit 2 bénéficie d'une fiscalité particulièrement optimisée grâce à sa structuration en SAS et à l'intégration de la SC Optima II pour les SCPI européennes.
Pour les personnes physiques
| Mode d'investissement | Fiscalité applicable |
|---|---|
| En direct | Flat Tax 30% sur les dividendes recus |
| PEA / PEA-PME | Exonération d'IR après 5 ans, PS 17,2% à la sortie |
| Assurance vie luxembourgeoise | Fiscalité de l'enveloppe (capitalisation, abattements) |
Pour les personnes morales (sociétés à l'IS)
L'avantage majeur pour les PM reside dans la transparence fiscale de la SC Optima II. Étant une société civile à l'IR, les revenus qu'elle perçoit ne sont pas imposes à son niveau : ils "remontent" directement aux associes en conservant leur nature fiscale d'origine. Concrètement, les loyers de SCPI européennes restent des revenus de source étrangère et sont donc taxés dans leur pays d'origine, pas en France. Combiné à l'amortissement comptable de l'usufruit, ce mécanisme peut créér pour votre société une fiscalité nulle, voire un déficit fiscal reportable sur les exercices suivants.
| Régime | Avantages |
|---|---|
| IS classique | Imposition au taux d'IS (15% ou 25%) sur le résultat net après amortissement |
| Régime mère-fille | Exonération quasi-totale des dividendes (quote-part de 5%) |
| Transparence fiscale (SC Optima II) | Revenus européens taxés localement, non imposes en France (sous réservé de convention fiscale) |
✓ Amortissement de l'usufruit : déductible sur la durée du démembrement (ex : 12 500 €/an pour 100k€ sur 8 ans)
✓ Revenus européens non taxés en France : via la SC Optima II, les loyers de SCPI européennes sont taxés localement
✓ Résultat IS potentiellement déficitaire : dans un scenario 50/50 France/Europe, le résultat soumis à l'IS peut devenir négatif
Pour en savoir plus sur l'optimisation fiscale de vos placements, consultez notre guide sur la réduction d'impôts.
Avantages de la SAS Wenova Usufruit 2
TRI attractif
Objectif de rendement de 6 à 8% net de frais et d'IS sur 8 ans.
Distribution trimestrielle
Revenus réguliers verses chaque trimestre après 5 mois de délai de jouissance.
Double structuration optimisée
SAS WU2 (IS) + SC Optima II (IR) pour maximiser l'efficacite fiscale sur les SCPI européennes.
Acces simplifie à l'usufruit
Plus besoin de chercher des contreparties : le fonds mutualise les opportunites.
Éligible PEA
Optimisation fiscale possible via PEA, PEA-PME ou assurance vie luxembourgeoise.
Régime mère-fille
Fiscalité avantageuse pour les holdings et sociétés à l'IS.
Partenaires de premier plan
ODDO BHF (dépositaire), Mazars (CAC), CMS Francis Lefebvre (fiscal).
Amortissement comptable
L'usufruit est amortissable sur sa durée, reduisant le résultat imposable à l'IS.
Pour découvrir d'autres solutions de Private Equity, consultez notre sélection de fonds.
Pour qui est fait ce placement ?
La SAS Wenova Usufruit 2 est réservée à une clientèle professionnelle et assimilée qui :
- Dispose d'un capital minimum de 100 000 € a investir
- Recherche des revenus récurrents avec une distribution trimestrielle
- Accepte un horizon d'investissement long terme (8 ans)
- Souhaite diversifiér son patrimoine immobilier via les SCPI
- Est à l'aise avec le risque de perte en capital
- Recherche une fiscalité optimisée (PEA, holding, régime mère-fille, amortissement)
• Personnes morales à l'IS souhaitant optimiser leur placement de trésorerie d'entreprise avec amortissement et déficit fiscal
• Holdings patrimoniales bénéficiant du régime mère-fille
• Investisseurs PEA recherchant une diversification immobiliere
• Clients patrimoniaux avec assurance vie luxembourgeoise
Risques lies à l'investissement
L'investissement dans la SAS Wenova Usufruit 2 comporte des risques qu'il convient de bien comprendre avant toute souscription. Le capital investi n'est pas garanti et peut ne pas etre restitué en totalité.
Principaux risques
- Risque de perte en capital : Le capital investi peut ne pas etre restitué en totalité, voire etre totalement perdu.
- Risque de liquidité : L'investissement n'est pas liquide. Rachat possible après 1 an avec commission de 10% maximum de la VL.
- Risque lie aux SCPI sous-jacentes : La performance dépend de la qualite de gestion des sociétés de gestion des SCPI et de leur capacité à générer un rendement.
- Risque lie à la valorisation : La VL pourrait ne pas refléter la valeur exacte du portefeuille, les methodes d'évaluation dependant de données fournies par les SCPI.
- Risque de contrepartie : Défaillance potentielle d'une contrepartie dans les operations de démembrement.
- Risque immobilier : Évolution des loyers, taux d'occupation, valeurs vénales des biens immobiliers.
- Risque de durabilité : Risques lies aux facteurs ESG pouvant impacter la valeur des investissements.
- Risque lie à l'environnement économique : Évolution des taux d'intérêt, inflation, conjoncture économique.
Notre avis sur la SAS Wenova Usufruit 2
✓ Points forts
- Second millésime, fort de l'expérience du premier
- TRI cible attractif de 6-8% net de frais et d'IS
- Double structuration SAS/SC Optima II innovante
- Optimisation fiscale poussée (amortissement + revenus européens)
- Distribution trimestrielle régulière
- Éligibilité PEA et régime mère-fille
- Partenaires institutionnels solides (ODDO BHF, Mazars, CMS)
- Blocage réduit à 1 an (vs 4 ans sur le millésime 1)
⚠ Points de vigilance
- Ticket d'entrée élevé (100 000 €)
- Réservée à la clientèle professionnelle et assimilée
- Fonds récent sans historique de performance
- Liquidité non garantie, commission de rachat de 10%
- Commission de souscription de 6%
- Complexité de la structuration à deux niveaux
- TRI recalibré à 6-8% (vs 7-9% sur le millésime 1), reflétant des conditions de marché ajustées
Notre recommandation
La SAS Wenova Usufruit 2 est un produit innovant et bien structuré qui capitalise sur l'expérience du premier millésime. La double structuration SAS/SC Optima II constitue un réel avantage fiscal, particulièrement pour les personnes morales à l'IS qui bénéficient à la fois de l'amortissement de l'usufruit et de l'exposition aux SCPI européennes via Optima II.
Le TRI cible de 6 à 8% est légèrement inférieur au premier millésime (7-9%), ce qui s'explique par l'évolution des conditions de marché : les clés de démembrement se sont ajustées à la hausse et les taux de distribution de certaines SCPI se sont normalisés. Ce recalibrage traduit une approche plus prudente et réaliste de Wenova AM, ce qui est plutôt rassurant. La réduction de la période de blocage à 1 an (contre 4 ans précédemment) est un point positif notable, même si la commission de rachat de 10% incite clairement à rester investi sur la durée cible de 8 ans.
Notre conseil : Ce fonds constitue une composante intéressante d'un patrimoine diversifié, particulièrement pour les holdings patrimoniales ou les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité via un PEA. Nous recommandons de ne pas y consacrer plus de 10-15% de votre patrimoine financier et de le combiner avec d'autres solutions comme les SCPI en direct ou l'assurance vie. Retrouvez notre comparatif des fonds d'usufruit de SCPI pour vous aider dans votre choix.
Questions fréquentes sur Wenova Usufruit 2
Qu'est-ce que la SAS Wenova Usufruit 2 ?
La SAS Wenova Usufruit 2 est le second millésime du fonds d'usufruit de parts de SCPI géré par Wenova Asset Management (agrément AMF GP-202212). Structuré en SAS à capital variable soumise à l'IS, il investit dans l'usufruit temporaire de parts de SCPI avec un TRI cible de 6 à 8% net sur 8 ans.
Quelle difference entre la SAS Wenova Usufruit 2 et la SC Optima II ?
La SAS Wenova Usufruit 2 est le véhicule dans lequel tous les investisseurs (PP et PM) souscrivent. Pour les personnes physiques, la SAS investit directement en usufruit de SCPI. Pour les personnes morales à l'IS, la SAS investit via la SC Wenova Usufruit Optima II, une sous-structure transparente fiscalement (IR) orientée vers les SCPI européennes, dont les revenus ne sont pas taxés en France.
Quel est le ticket d'entrée minimum ?
Le ticket d'entrée minimum est de 100 000 euros hors commission de souscription. Ce produit est réservé à une clientèle professionnelle et assimilée, accessible aux personnes physiques (en direct, PEA, PEA-PME ou assurance vie luxembourgeoise) et aux personnes morales.
Wenova Usufruit 2 est-il éligible au PEA ?
Oui, la SAS Wenova Usufruit 2 est éligible au PEA et au PEA-PME, permettant une optimisation fiscale avec exonération d'impôt sur le revenu après 5 ans de détention (seuls les prélèvements sociaux de 17,2% s'appliquent à la sortie).
Quel est le rendement cible ?
Le TRI cible est de 6 à 8% net de frais de gestion et d'IS de la SAS sur un horizon de 8 ans. Cet objectif n'est pas garanti et est fondé sur des hypothèses de marché arrêtées par la société de gestion.
Quelle est la durée de blocage ?
Les rachats d'actions ne sont pas autorisés avant 1 an à compter de leur émission. La durée cible du fonds est de 8 ans, prorogeable deux fois deux ans. En cas de rachat avant liquidation, une commission de 10% maximum de la VL s'applique (cession libre possible).
Quels sont les frais ?
Les frais comprennent une commission de souscription de 6% maximum et des frais de gestion annuels de 1,95% maximum du montant des souscriptions. Les commissions de souscription rétrocédées par les SCPI bénéficient exclusivement au Fonds.
Comment fonctionne le démembrement temporaire de parts de SCPI ?
Le démembrement consiste à scinder la pleine propriété en usufruit et nue-propriété pendant une durée definie (3 a 20 ans). L'usufruitier (ici le fonds Wenova Usufruit 2) perçoit les loyers pendant toute la durée du démembrement. Il acquiert l'usufruit avec une décote (20 a 40% de la valeur en pleine propriété). À l'issue de la période, l'usufruit s'éteint automatiquement et la pleine propriété revient au nu-propriétaire.
Comment fonctionne la fiscalité avec les SCPI européennes ?
L'usufruit est amortissable comptablement, reduisant le résultat imposable. Les revenus des SCPI européennes (via la SC Optima II) sont taxés localement et pas en France (sous réservé de convention fiscale). Plus le portefeuille est exposé à l'Europe, plus le résultat IS en France diminue, voire devient déficitaire au profit de l'investisseur PM à l'IS.
Vous souhaitez investir dans la SAS Wenova Usufruit 2 ?
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